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Mieter stirbt: So gehen Vermieter richtig vor

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 8 Min. Lesezeit

Ausschnitt von drei Personen, die um einen braunen Holztisch sitzen und die Arme zum Teil darauf abgelegt haben. Zwischen ihnen liegt ein blaues Klemmbrett mit einem Dokument darauf. Die Person links hat einen Stift in der rechten Hand. Die Person rechts vorne traegt ein weißes Hemd und hat die Haende auf dem Tisch gefaltet. Die dritte Person daneben mit langen braunen Haaren traegt ein weißes T-Shirt und eine Uhr. In der anderen Hand haelt sie einen Stift und unterschreibt gerade auf dem Dokument. Durch ein Fenster im Hintergrund faellt warmes Licht ins Zimmer.

Der Tod eines Menschen ist ein sensibles Thema. Wenn ein Mieter stirbt, sollten Vermieter daher behutsam an die Hinterbliebenen herantreten, um die weitere Vorgehensweise zu besprechen. Häufig kommt dabei die Frage auf, was dies für das Mietverhältnis bedeutet, da der Mietvertrag durch den Tod des Mieters nicht automatisch beendet wird. Was dabei beachtet werden muss, welche Optionen es für die Weiterführung des Mietvertrages gibt und wann eine Kündigung möglich ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Wenn ein Mieter plötzlich verstirbt, trifft dies alle Parteien unerwartet – sowohl die Angehörigen als auch Vermieter. Gemeinsam müssen Sie nun regeln, wie es mit dem Mietverhältnis weitergeht. Entsprechende Regelungen darüber, wer den laufenden Mietvertrag übernimmt und als neuer Mieter eintritt, sind in den Paragrafen 563 bis 564 BGB verankert.

Wie das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters weiterläuft, hängt in erster Linie davon ab, ob Erbberechtigte oder weitere Bewohner vorhanden sind oder nicht.

Verbleibende Mieter treten ins Mietverhältnis ein

Stirbt ein Mieter, der mit anderen Personen zusammengewohnt hat, wird das Mietverhältnis von den übrigen Mietern fortgeführt. Dies gilt nicht nur für Ehepartner, volljährige Kinder und andere Verwandte, sondern auch für Mieter, die einen auf Dauer angelegten Haushalt mit dem Verstorbenen geführt haben.

Diese Regelung dient dazu, dass weitere Bewohner nicht plötzlich ihr Zuhause räumen müssen, sondern die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis fortzuführen.

Weiterführung bei gemeinsamem Mietvertrag

Wurde der Mietvertrag für die Wohneinheit von mehreren Personen als gleichberechtigte Mieter unterschrieben, so wird das Mietverhältnis automatisch von den hinterbliebenen Mietern fortgeführt.

Eine Unterschrift – mehrere Bewohner

Hat der verstorbene Mieter den Vertrag allein unterschrieben, treten verbliebene Bewohner ebenfalls als neue Mieter ein. Allerdings gibt es in diesem Fall den Unterschied der Rangfolge, wenn mehrere Personen in dem Mietobjekt leben. (Ehe-)Partner stehen dabei ganz oben, gefolgt von Kindern über weitere Verwandte bis hin zu sonstigen Bewohnern des Haushaltes.

Möchte also beispielsweise der Partner nicht als neuer Mieter den Vertrag unterschreiben, geht dieses Recht auf die Kinder über.

Nicht immer Recht auf Wohnung

Nur wer beweisen kann, dass er mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung gelebt hat, hat Anspruch auf Weiterführung des Mietvertrages. Verwandte, die lediglich zu Besuchen in der Wohneinheit waren, sind nicht berechtigt, als neue Mieter einzutreten.

Erben sind neue Vertragspartner

Der Mietvertrag eines alleinlebenden Mieters wird nach dessen Tod den Erbberechtigten übertragen. Somit erlischt auch hier das Mietverhältnis nicht automatisch. Die Erben müssen daher den Mietvertrag kündigen. Gleichermaßen haben auch Sie das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, ohne dass es dafür bestimmter Gründe bedarf.

Wichtig ist jedoch, dass Sie das Kündigungsschreiben an alle Erben richten, da alle Erben gemeinsam den Mietvertrag übernehmen. So gewährleisten Sie formelle Korrektheit.

Erben übernehmen, wenn Mieter ablehnen

Der Tod eines geliebten Menschen ist ein einschneidendes Ereignis. Oftmals möchten die Hinterbliebenen nicht in der gemeinsamen Wohnung verbleiben. Dies können sie Ihnen mit einem Ablehnungsschreiben innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters mitteilen. In diesem Fall werden die Erben zu den neuen Mietvertragspartnern.

Erben haften für Schulden

Die Erben übernehmen nicht nur den Mietvertrag, sondern auch eventuell vorhandene Schulden, beispielsweise für Nebenkosten, wenn der Mieter stirbt. Auch wenn es Schäden in der Wohneinheit gibt, haften die Erben für diese und müssen eventuelle Reparaturkosten übernehmen (§ 1967 BGB).

Nachlasspflegschaft bei fehlenden Erben

Wenn keine Erben festgelegt wurden, sich keine Hinterbliebenen bei Ihnen melden oder das Erbe ausgeschlagen wird, löst sich das Mietverhältnis nicht unmittelbar auf, sondern wird dem Staat übertragen. Melden Sie sich bei fehlenden Erben zunächst beim Nachlassgericht. Dieses versucht, Hinterbliebene ausfindig zu machen. Dazu reicht es, wenn Sie dem Gericht den Mietvertrag vorlegen, um Ihr berechtigtes Interesse nachweisen zu können.

Werden keine Erben gefunden, müssen Sie eine sogenannte Nachlasspflegschaft beantragen (§ 1961 BGB). Gegenüber dem eingesetzten Nachlasspfleger können Sie die ordentliche Kündigung aussprechen, um die Wohnung zeitnah wieder vermieten zu können. Zudem übernimmt er verschiedene anfallende Aufgaben wie unter anderem das Begleichen offener Geldforderungen aus dem Vermögen des Mieters sowie in der Regel auch das Räumen der Wohnung.

Kosten kommen dabei nicht auf Sie zu. Die Kosten für den Nachlasspfleger werden entweder aus dem Vermögen des verstorbenen Mieters oder durch den Staat getragen.

Ist die Wohnung durch den Nachlasspfleger geräumt, können Sie mit der Suche nach einem neuen Mieter beginnen.

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Anspruch auf Mietzahlungen

Da das Mietverhältnis auch nach dem Tod Ihres Mieters zunächst weiterläuft, haben Sie weiterhin Anspruch auf die Mietzahlungen. Wer als neuer Mieter eintritt, übernimmt gleichzeitig sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Vertrag mit dem verstorbenen Bewohners.

Daher sind an den neuen Mieter auch entsprechende Zahlungsansprüche zu stellen. Hat der Verstorbene allein gelebt, sind die Erben in der Zahlungspflicht.

Dabei haben Sie nicht die Möglichkeit einer Mieterhöhung, da der Vertrag zu denselben Konditionen wie zuvor aufgesetzt werden muss. Lediglich eine Änderung zugunsten der neuen Mieter ist möglich. Für Mieterhöhungen müssen Sie sich daher an gesetzliche Vorgaben halten.

Kaution darf verlangt werden

Auch wenn Sie von dem verstorbenen Mieter keine Kaution verlangt haben, dürfen Sie von dem neuen Mieter eine solche Sicherheit verlangen (§ 563b BGB). Die Höhe ist dabei auf maximal drei Monatskaltmieten begrenzt und kann in verschiedenen Varianten geleistet werden. Wurde durch den verstorbenen Mieter eine Kaution gezahlt, so muss diese den Erben ausgezahlt werden, sofern keine offenen Forderungen vorliegen.

Was tun bei ausstehenden Zahlungen?

Wenn der Mieter stirbt und offene Zahlungen hinterlässt, werden diese Teil der Erbverpflichtungen. Je nach Vermögen des Verstorbenen, können diese durch seinen Nachlass beglichen oder müssen von den Erben übernommen werden.

Schlagen diese das gesamte Erbe jedoch aus, bleiben Sie im schlechtesten Fall auf den Kosten sitzen, wenn diese die Summe des Nachlasses übersteigen. Auch bei Einsetzen eines Nachlasspflegers kann dies der Fall sein. Der Nachlasspfleger kümmert sich darum, den Nachlass zu verwerten. Ist die Summe der Schulden jedoch höher als der Wert des Nachlasses, haben Sie keine Möglichkeit, den ausstehenden Betrag geltend zu machen.

Sonderkündigungsrecht für Hinterbliebene

Hinterbliebene, welche das Mietverhältnis nicht weiterführen möchten, können ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Für die Sonderkündigung gilt eine Frist von drei Monaten. Das Schreiben muss Ihnen innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters vorliegen (§ 580 BGB).

Auch Erben haben das Recht zur Sonderkündigung. Wichtig zu beachten ist, dass alle Erben die Kündigung unterschreiben müssen. Selbiges gilt für die verbliebenen Bewohner der Wohneinheit, sofern mehrere Personen im Mietvertrag stehen.

Wird die vierwöchige Frist nicht wahrgenommen, muss der neue Mieter sich an die gesetzlichen Fristen halten. In jedem Fall muss die Zahlung der Miete weiterhin erfolgen.

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Als Vermieter haben Sie keinen Einfluss darauf, wer den Mietvertrag übernimmt, wenn Ihr Mieter stirbt. Wer den Mietvertrag übernimmt, ist juristisch geregelt. Möchten Sie das Mietverhältnis kündigen, müssen Sie sich an die gesetzlichen Fristen halten, welche sich je nach bestehender Mietdauer verlängern. Zudem müssen Sie triftige Gründe vorweisen, die eine Kündigung rechtfertigen. Dazu gehört beispielsweise Eigenbedarf.

Eine dreimonatige Kündigungsfrist gibt es, wenn das Mietverhältnis seit weniger als 5 Jahren besteht. Nach 5 und 8 Jahren verlängert sich diese Frist um jeweils drei Monate, sodass Sie mit einer Frist von bis zu 9 Monaten rechnen müssen.

Allerdings gibt es Ausnahmen von der Regel, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dazu gehört, dass Ihnen die Fortführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, beispielsweise aufgrund persönlicher, unausweichlicher Differenzen, die den Hausfrieden beeinträchtigen, aufgrund wiederholter Ruhestörungen durch den neuen Mieter oder aufgrund ausbleibender Mietzahlungen.

Für die Sonderkündigung gilt eine Frist von einem Monat ab Kenntnisnahme über den Tod Ihres Mieters.

Treffen individueller Regelungen

Sie haben neben der Kündigung die Möglichkeit, individuelle Sonderregelungen zu treffen, sofern sie nicht zum Nachteil der verbliebenen Mieter ausfallen. Können diese sich beispielsweise die Mietzahlung nicht mehr leisten und Sie haben schnell einen potenziellen Nachmieter gefunden, können Sie einen Aufhebungsvertrag vereinbaren, um die Mieter früher aus dem Vertrag zu entlassen, ohne dass sich ein finanzieller Nachteil für Sie ergibt.

Räumung der Wohnung

Stirbt ein Mieter, entstehen für die Angehörigen sogenannte Nachlassverbindlichkeiten. Diese umfassen die Kosten, die für die Räumung und eventuelle Renovierungs- oder Rückbaumaßnahmen entstehen. Für die Nachlassverbindlichkeiten müssen die Erben des Mieters einstehen.

Eingesetzte Erben, welche ihr Erbe ausschlagen, haben kein Recht auf persönliche Gegenstände aus der Wohnung des Verstorbenen. Dies ist dann nur mit Ihrem Einverständnis möglich.

Generell gilt, dass die Erben, wenn sie das Erbe angenommen haben, für die Räumung der Wohnung verantwortlich sind. Wurde die Wohnung gekündigt, muss diese fristgerecht geräumt an Sie übergeben werden.

Wohnung nicht ausräumen trotz fehlender Erben

Wenn der Mieter stirbt, verschafft Ihnen als Vermieter dies nicht automatisch das Nutzungsrecht der Mietsache. Auch eine Räumung dürfen Sie nicht unmittelbar vornehmen. Das Betreten der Wohnung fällt unter den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs. Das voreilige Ausräumen kann zu späteren Schadenersatzansprüchen führen, falls sich doch Erben melden.

Fazit

Wenn der Mieter stirbt, gibt es einige Dinge, die Sie als Vermieter beachten müssen. Neben einem behutsamen Umgang mit den Hinterbliebenen geht es für Sie vor allem um die Frage der Fortführung des Mietverhältnisses.

Der Mietvertrag wird durch den Tod des Mieters nicht automatisch aufgehoben, sondern kann von den hinterbliebenen Bewohnern bzw. den Erben zu den gleichen Konditionen übernommen werden. Möchten die Hinterbliebenen nicht in der Wohnung verbleiben, können diese mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Gibt es keine Erben oder schlagen diese das Erbe aus, sollten Sie sich an ein Nachlassgericht wenden, welches sich um die weiteren Angelegenheiten kümmert. Die Kosten für den Nachlasspfleger werden dabei durch das Vermögen des Mieters oder durch den Staat übernommen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie mit der Suche nach einem neuen Wunschmieter beginnen.