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Gebäudeversicherung: Warum Vermieter nicht darauf verzichten sollten

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 7 Min. Lesezeit

Leicht seitliche Ansicht einer roten Haeuserreihe mit Balkonen und vielen Fenstern. Vor den Haeusern waechst ein grosser gruener Baum und der Himmel ist blau mit wenigen weissen Wolken.

Bei vielen Versicherungen stellt sich die Frage, ob diese auch sinnvoll sind. Viele der von den Versicherungsgesellschaften angebotenen Produkte können durchaus kritisch betrachtet werden. Eine Gebäudeversicherung gehört jedoch zweifellos zu den Versicherungen, auf die Sie als Vermieter nicht verzichten sollten. Warum Sie eine Gebäudeversicherung abschließen sollten, welche Schäden sie abdeckt und mit welchen Kosten zu rechnen ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Warum ist eine Gebäudeversicherung wichtig?

Ein Haus oder eine Wohnung stellt, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird, eine bedeutende Investition dar. Um diese Investition zu schützen, ist eine Gebäudeversicherung unverzichtbar.

Auch wenn es in Deutschland keine generelle Pflicht zum Abschluss einer Gebäudeversicherung gibt, wird sie jedoch oftmals verlangt. So bestehen Banken in der Regel darauf, dass eine durch Hypotheken und Kredite finanzierte Immobilie entsprechend abgesichert ist. Eine Gebäudeversicherung schützt Ihre Investition vor den unterschiedlichsten Gefahren.

Zwar können mit einer Gebäudeversicherung Naturereignisse oder Defekte an Leitungen nicht verhindert werden, dennoch schützt sie vor den im Extremfall sogar existenzbedrohenden finanziellen Folgen derartiger Schadensereignisse.

Welche Schadensfälle werden abgedeckt?

Eine Gebäudeversicherung besteht in der Regel aus verschiedenen Bausteinen, die miteinander kombiniert werden können.

Die Grundabsicherung besteht aus einer

Feuerversicherung
Sturmversicherung
Leitungswasserversicherung

Die Feuerversicherung

Die Feuerversicherung tritt bei allen Schäden ein, die durch Brände und Blitzschläge verursacht wurden. Auch wenn Explosionen oder Implosionen zu Schäden am Gebäude führen, sind diese durch die Feuerversicherung abgedeckt.

Wird durch Defekte an fest installierten elektrischen Leitungen und Anlagen ein Brand ausgelöst, sind die dadurch verursachten Schäden ebenfalls durch die Feuerversicherung abgedeckt.

Die Sturmversicherung

Durch die Sturmversicherung sind alle Schäden abgedeckt, die durch Stürme ab einer Windstärke 8 verursacht werden. Auch bei Schäden, die durch starken Hagel bedingt sind, tritt die Sturmversicherung ein. Versichert sind nicht nur direkte Schäden, wie etwa ein abgedecktes Dach, sondern auch dadurch hervorgerufene Folgeschäden.

Die Leitungswasserversicherung

Wenn Frost oder andere Ereignisse zu Schäden an einer Wasserleitung geführt haben, sind die Kosten für die Reparatur der Leitung durch die Leitungswasserversicherung abgedeckt. Auch hier sind etwaige Folgen, wie zum Beispiel die Erneuerung eines Fliesenspiegels, mitversichert.

Weitere Versicherungen ergänzen

Neben diesen drei Versicherungsarten können weitere Komponenten, wie zum Beispiel eine Elementarschadenversicherung, zu einer kombinierten Gebäudeversicherung hinzugefügt werden. In Anbetracht der aufgrund des Klimawandels zunehmenden extremen Wetterereignisse wie Hochwasser, Starkregen oder Stürme wird dieser Baustein immer wichtiger.

Da Elementarschadenversicherungen jedoch mit hohen Kosten verbunden sind oder in besonders gefährdeten Gebieten von den Versicherungen erst gar nicht angeboten werden, sind viele Hauseigentümer gegen derartige Schadensereignisse nicht versichert.

Folgeschäden sind mitversichert

Nicht nur die eigentlichen Schadensfälle sind durch die Gebäudeversicherung abgedeckt, auch eventuelle Folgeschäden werden von der Versicherung übernommen.

Sind Elementarschäden durch Naturkatastrophen versichert?

In den Standardpolicen für Gebäudeversicherungen sind Elementarschäden, die durch Überschwemmungen oder Starkregen verursacht wurden, in der Regel nicht versichert. Auch wenn ein Erdbeben, eine Lawine oder ein Erdrutsch zu Schäden am Gebäude geführt hat, sind diese durch eine normale Gebäudeversicherung nicht abgedeckt.

Um auch gegen derartige Schadensereignisse abgesichert zu sein, muss die Gebäudeversicherung um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden. Aufgrund der aktuellen Ereignisse im Sommer 2021 im Ahrtal und anderen Gebieten, wurde die Diskussion um eine solche Versicherung intensiv geführt.

Ablehnung in gefährdeten Gegenden

Durch die Einbindung einer Elementarschadenversicherung in die Gebäudeversicherung steigen die dafür zu entrichtenden Prämien im Schnitt um etwa 30 Prozent. Dennoch kann sich eine solche Versicherung lohnen.

Insbesondere wenn das Gebäude in einem besonders gefährdeten Bereich liegt, kann eine Elementarschadenversicherung sinnvoll sein. Gerade in diesen Fällen lehnen aber viele Anbieter einen Versicherungsantrag ab. Ob es in dieser Frage zu einer wie auch immer gestalteten gesetzlichen Lösung kommt, ist derzeit noch offen.

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Gelten spezielle Regelungen für vermietete Immobilien?

Grundsätzlich wird bei einer Gebäudeversicherung nicht zwischen selbst genutzten und vermieteten Immobilien unterschieden. Die Leistungen und die versicherten Risiken sind in beiden Fällen identisch. Für den Schutz des Gebäudes müssen grundsätzlich Sie als Vermieter sorgen. Nur Sie können eine Gebäudeversicherung abschließen.

Der Mieter hat diese Möglichkeit nicht. Er kann sich im Rahmen einer Hausratversicherung lediglich gegen Folgeschäden an seinem Eigentum, wie etwa an Möbeln oder Elektrogeräten, schützen.

Zusätzliche Policen sind einzelfallabhängig

Viele Versicherungsgesellschaften versuchen, Vermietern zusammen mit der Gebäudeversicherung weitere Policen zu verkaufen. Wie sinnvoll es ist, bestimmte technische Anlagen in und am Gebäude separat zu versichern, muss im Einzelfall entschieden werden.

Dies gilt ebenso für weitere wichtige Versicherungen wie eine Mietausfallversicherung oder eine spezielle Rechtsschutzversicherung für Vermieter. Bei all diesen Angeboten ist jedoch zu beachten, dass die Beiträge für nicht zwingend notwendige Versicherungen nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Können die Kosten für die Gebäudeversicherung umlegt werden?

Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung können die Beiträge zu einer Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt werden. Diese Möglichkeit ist in § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung eindeutig geregelt.

Neben den Prämien zur Gebäudeversicherung sind auch die Beiträge zu einer Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer, eine Glasversicherung oder eine spezielle Öltankversicherung umlagefähig. Mietausfallversicherungen, Rechtsschutzversicherungen oder Reparaturversicherungen haben dagegen in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen.

Auf Wirtschaftlichkeit achten

Bei der Auswahl der Gebäudeversicherung müssen Sie als Vermieter auf die Höhe der Versicherungsbeiträge achten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt von Ihnen, auch bei der Gebäudeversicherung überzogene Kosten zu vermeiden. Um Ärger mit Mietern zu umgehen, sollten Sie deshalb vor dem Abschluss einer Gebäudeversicherung die Angebote verschiedener Anbieter miteinander vergleichen.

In der Nebenkostenabrechnung müssen die Beiträge gesondert unter der Überschrift „Versicherungen“ aufgeführt werden. Sie einfach zu den „Sonstigen Betriebskosten“ zu zählen, ist nicht zulässig. Darüber hinaus haben Mieter das Recht, die Versicherungsunterlagen einzusehen.

Vereinbarung im Mietvertrag

Nur wenn im Mietvertrag eine Vereinbarung zu den Nebenkosten getroffen wurde, dürfen Sie diese auch umlegen. Im Allgemeinen ist ein Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung ausreichend. Nur die sonstigen Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt werden, damit diese umlagefähig sind.

Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Eine Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die dem Schutz des eigenen Vermögens dient. Als solche kann sie weder von Vermietern noch von Eigentümern einer selbst genutzten Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist also nicht möglich.

Wie ist die Regelung bei Eigentümergemeinschaften?

Befindet sich Ihre vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern, so wird in einer Eigentümerversammlung auch über den Abschluss einer Gebäudeversicherung entschieden.

Grundsätzlich besteht bei Eigentümergemeinschaften die Verpflichtung, mindestens eine Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums auf Basis des Neuwerts abzuschließen. Dabei ist genau darauf zu achten, was als Gemeinschaftseigentum und was als Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers einer Wohnung gilt. Geregelt ist dieser Punkt in der Teilungserklärung für ein Gebäude.

Kein Abschluss von eigener Versicherung

Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie also keine eigene Gebäudeversicherung abschließen, da bereits ein Versicherungsschutz durch die von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossene Versicherung besteht. Eine doppelte Versicherung ist sogar gesetzlich untersagt.

Die Beiträge werden anteilsmäßig auf die einzelnen Eigentümer umgelegt und zusammen mit anderen Posten im umlagefähigen Hausgeld zusammengefasst.

Fazit

Auch wenn eine Gebäudeversicherung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, sollten Sie als Vermieter Ihr Eigentum mit einer entsprechenden Police schützen. Brände und Naturereignisse können zu erheblichen Schäden an einem Gebäude führen, die im Extremfall die vollständige Vernichtung der Immobilie und den Komplettverlust des Investments zur Folge haben können.

Als Vermieter können Sie die Beiträge zu einer Gebäudeversicherung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. So ist der Abschluss einer solchen Versicherung für Sie nicht mit höheren Kosten verbunden. Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern müssen Sie sich nicht selbst um den Abschluss einer Gebäudeversicherung kümmern, da diese von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wird.

Für Vermieter gehört eine Gebäudeversicherung in jedem Fall zu den Versicherungen, auf die sie nicht verzichten sollten.