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Mietkautionskonto eröffnen: Das sollten private Vermieter wissen

Letztes Update: 27. Februar 2024 | 6 Min. Lesezeit

Eine junge Frau mit Brille, braunen Haaren, einer weißen Bluse und blauem Blazer sitz schraeg neben einem etwas aelteren Mann mit kurzen grauen Haaren und weißem Hemd. Die Frau haelt ein Dokument hoch und deutet mit einem Stift auf eine bestimmte Stelle. Der Mann umfasst mit zwei Fingern das untere Ende des Dokuments und schaut auf das Geschriebene. Auf dem Tisch zwischen ihnen liegen weitere Gegenstaende wie eine weiße Maus, eine weiße Tasse und Buecher.

Die Anmietung einer neuen Wohnung ist meist nicht nur mit einem erheblichen Aufwand, sondern auch mit einigen Kosten verbunden. Die in der Regel zu hinterlegende Mietkaution erfordert vom neuen Mieter ebenfalls einige finanzielle Anstrengungen. Dennoch wird kaum ein Vermieter auf eine solche Mietsicherheit verzichten. Ausbleibende Zahlungen oder vom Mieter in der Wohnung verursachte Schäden stellen für Sie als Vermieter ein Risiko dar, gegen das Sie sich absichern sollten. Was Sie bei der Eröffnung und Verwaltung eines Mietkautionskontos beachten müssen und welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter in diesem Zusammenhang haben, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Muss ich als Vermieter eine Kaution verlangen?

Grundsätzlich gibt es für Sie als Vermieter keine gesetzliche Verpflichtung, eine Mietkaution zu verlangen. Dennoch ist diese Garantie heute üblich.

Ein Mietvertrag wird meist zwischen zwei Parteien abgeschlossen, die sich zuvor nicht kannten. Aber auch wenn der neue Mieter aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis stammt, stellt die Kaution eine Sicherheit dar, auf die nicht verzichtet werden sollte. Denn auch wenn Sie an Angehörige vermieten, kann es zu Zahlungsausfällen bei der Miete oder Schäden an der Mietsache kommen, die vom Mieter zu verantworten sind.

In derartigen Fällen ist es von Vorteil, auf die hinterlegte Sicherheit zurückgreifen zu können, die das Risiko minimiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

In der Frage der Höhe der Mietkaution hat der Gesetzgeber klare Grenzen gesetzt. Maximal drei Monatskaltmieten dürfen als Sicherheit verlangt werden. Im Rahmen dieser Vorgabe können Sie als Vermieter die Höhe der Kaution selbst festlegen.

Abhängig von der Nachfrage und der Ausstattung der Wohnung ist eine Mietsicherheit in Höhe von drei Monatsmieten oft nur in besonders begehrten Wohnlagen zu realisieren. In den meisten Fällen werden zwei Monatsmieten als Kaution verlangt.

Handelt es sich um ein weniger gefragtes Objekt, kann eine niedrigere Mietgarantie einen Wettbewerbsvorteil darstellen, der dazu führt, dass die Wohnung schneller vermietet wird. In jedem Fall sollten Sie die Höhe der Mietkaution bereits in der Wohnungsanzeige erwähnen, sodass Interessenten sich darauf einstellen können.

Immobilienstandort bei Kautionshöhe beachten

Je gefragter die Lage, desto höher die Kaution ist eine gute Faustregel für Vermieter. Für Immobilien, die an weniger gefragten Standorten stehen, sollte eine geringere Kautionshöhe verlangt werden, um potenzielle Mieter nicht abzuschrecken.

Wer eröffnet das Konto für die Mietsicherheit?

Grundsätzlich kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Mietkautionskonto eröffnen. In Deutschland ist es aber üblich, dass Sie als Vermieter diese Aufgabe übernehmen. Dabei ist zu beachten, dass die Kaution nicht einfach auf Ihr normales Giro- oder Sparkonto eingezahlt werden darf.

Neues Konto für Mietkaution

Die gesamte Summe muss unabhängig von Ihrem sonstigen Vermögen angelegt werden. Als Vermieter sind Sie nicht der Eigentümer, sondern lediglich der Treuhänder des Geldes. Eigentümer der Kaution bleibt der Mieter.

Anlage des Kontos durch den Mieter

Legt der Mieter das Kautionskonto an, wird die im Mietvertrag festgelegte Summe auf ein Mietkautionssparbuch eingezahlt, das dann an Sie verpfändet wird. Eine Freigabe des Geldes erfolgt erst dann, wenn Sie als Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses der Auszahlung zustimmen.

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Welche Formen von Kautionskonten gibt es?

Neben einem normalen Sparbuch, das bei Mietbeginn vom Mieter oder Vermieter eingerichtet und verzinst wird, gibt es noch weitere Formen der Anlage.

Bausparkonto

So kann auch ein Bausparkonto als Kautionskonto dienen. Dieses muss vom Mieter eingerichtet und mit einem Betrag in Höhe der Mietkaution an den Vermieter verpfändet werden. Das hat den Vorteil, dass der Mieter vermögenswirksame Leistungen seines Arbeitgebers zum Vermögensaufbau nutzen kann.

Tritt der Schadensfall ein, wird der Kautionsbetrag als Teilkündigung vom Bausparguthaben abgezogen.

Treuhandkonto

Eine weitere Alternative, bei der Sie als Vermieter aktiv werden müssen, ist die Einrichtung eines Treuhandkontos. Dabei handelt es sich um ein offen ausgewiesenes Sonderkonto, das gegen den unberechtigten Zugriff des Vermieters geschützt ist.

Sollten Sie Insolvenz anmelden müssen, ist die Kaution des Mieters ebenso geschützt wie bei Pfändungen von Dritten gegenüber dem Vermieter.

Mietkautionsdepot

Das Mietkautionsdepot ist insbesondere in Zeiten von niedrigen und Negativzinsen eine besonders attraktive Form des Mietkautionskontos ist. Im Gegensatz zu einem normalen Sparkonto sind hier höhere Renditen möglich. Allerdings sollte hier ausschließlich in sichere Anlageformen wie etwa Rentenfonds investiert werden, um die Einlagen nicht zu gefährden.

Ein solches Mietkautionsdepot, das in enger Abstimmung zwischen Mieter und Vermieter verwaltet werden sollte, eignet sich besonders für außergewöhnlich hohe Mietkautionen.

Zinsen gehören dem Mieter

Die durch die Verwaltung der Mietkaution auf einem Konto entstandenen Zinsen gehören dem Mieter. Bei Rückzahlung der Kaution müssen diese zusammen mit der Kautionssumme ausgezahlt werden

Welche Alternativen gibt es zur Eröffnung eines Kautionskontos?

Da die Mieten und damit auch die verlangten Kautionen kontinuierlich ansteigen, entstehen für den Mieter immer größere Hürden bei der Anmietung einer neuen Wohnung. In einer Situation, in der vielfältige Kosten unterschiedlichster Art anfallen, wird er durch hohe Kautionsforderungen zusätzlich belastet.

Bürgschaft statt Konto

Um den finanziellen Spielraum des neuen Mieters nicht über Gebühr zu beschränken, können Sie als Vermieter statt der Hinterlegung einer Mietkaution auch eine Mietbürgschaft als Garantie akzeptieren.

Als Bürge kommen nicht nur Privatpersonen, sondern auch Banken und Sparkassen oder Versicherungen infrage. Dabei übernimmt der Bürge die Verpflichtung, im Falle von ausbleibenden Zahlungen oder Schäden am Mietobjekt, den Vermieter mit der in der Bürgschaft vereinbarten Maximalhöhe zu entschädigen.

Eine solche Bürgschaft muss grundsätzlich in schriftlicher Form vorliegen und alle relevanten Punkte enthalten. Dazu zählen unter anderem

die Begriffe Bürge und Gläubiger sowie deren Namen
der Gegenstand der Bürgschaft
die maximale Bürgschaftssumme
der Verzicht auf Einrede der Anfechtbarkeit und der Vorausklage

Die Stellung eines Bürgen befreit den Mieter von der Hinterlegung einer Kaution. So kann er seine frei verfügbaren Mittel für andere Dinge, wie etwa den Kauf neuer Möbel, verwenden.

Mietkautionsversicherung als Bürgschaftsvariante

Eine besondere Form der Bürgschaft stellt die Mietkautionsversicherung dar, die Ihnen als Vermieter in Form eines Kautionsschutzbriefes als Sicherheit dient. Kommt es zu Versäumnissen des Mieters, wird Ihr Anspruch auf Auszahlung der Kautionssumme durch die Versicherung geprüft und bei berechtigten Ansprüchen an Sie ausgezahlt.

Bei allen Bürgschaftsformen zahlt der Mieter über die gesamte Mietdauer hinweg in regelmäßigen Abständen die mit dem institutionellen Bürgen vereinbarten Gebühren.

Was gibt es sonst noch zu beachten?

Um den Aufwand der Eröffnung eines Kautionskontos zu vermeiden, war es früher nicht unüblich, die Kaution in bar beim Vermieter zu hinterlegen. Diese Form der Sicherheitsleistung ist nicht nur aus Sicht des Mieters kaum zu empfehlen.

Klare Regelungen bringen Sicherheit

Auch Sie als Vermieter sollten auf klaren Regelungen bestehen, um später möglicherweise auftretende Probleme zu vermeiden. Hinzu kommt, dass die Mietkaution marktüblich verzinst werden muss.

Auch wenn dieser Aspekt im Jahr 2022 aufgrund der Niedrigzinsen kaum eine Rolle spielt, kann es bei einer Barkaution dennoch zu Unstimmigkeiten kommen, wenn sich die Zinssituation ändert und die Ansprüche nicht klar geregelt sind.

Wird die Sicherheitsleistung auf einem Bankkonto angelegt, werden die Zinsen nachvollziehbar ausgewiesen.

Fazit

Als Vermieter müssen Sie das Risiko eines Zahlungsausfalls oder Kosten durch vom Mieter zu verantwortende Schäden am Mietobjekt absichern. Auf eine Mietkaution sollten Sie deshalb auch dann nicht verzichten, wenn es sich beim Mieter um einen Bekannten handelt.

Die Eröffnung eines Mietkautionskontos oder die Stellung eines Bürgen ist beim Abschluss eines Mietvertrages deshalb unverzichtbar. Dabei ist zu beachten, dass die Höhe der Mietkaution drei Monatskaltmieten nicht übersteigen darf und das Geld nicht auf Ihrem Girokonto geparkt werden darf. Die Mietkaution muss auf einem separaten Konto, getrennt von Ihrem sonstigen Vermögen, deponiert werden.

Eine gute Alternative zur Eröffnung eines Kautionskontos ist eine Kautionsversicherung, die Ihnen Sicherheit gibt und Ihren neuen Mieter finanziell entlastet, da er in diesem Fall keine großen Summen hinterlegen muss.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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