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Energieeffizienzklasse Haus: Überblick für Vermieter

Letztes Update: 3. Juni 2024 | 7 Min. Lesezeit

Stilisiertes gruenes Haus, auf der rechten Seite sind die Energieeffizienzklassen als bunte Elemente eingefuegt. Im Hintergrund sieht man den Oberkoerper eines Mannes mit blauem Hemd und auf einem Tisch liegen ein Taschenrechner und Dokumente, mit denen der Mann arbeitet.

Die Energieeffizienzklasse fürs Haus zeigt den energetischen Zustand einer Immobilie an. Mithilfe der Klassen kann der Energieverbrauch des Gebäudes eingeschätzt werden, was sowohl bei der Vermietung als auch beim Immobilienverkauf von Bedeutung ist. Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H und sollen unterschiedlichste Häuser vergleichbar machen. Was die jeweiligen Energieeffizienzklassen fürs Haus bedeuten und wie die Energieeffizienz verbessert werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Durch die Energieeffizienzklasse fürs Haus wird der Energieverbrauch der Immobilie angezeigt.
Die Energieeffizienzklassen gehen von A+ bis H und werden, ähnlich wie bei Elektrogeräten, auf einer Farbskala von grün bis rot dargestellt.
Seit Novellierung der Energieeinsparverordnung 2014 besteht die heute gültige Einteilung der Klassen für Gebäude. Zudem ist seitdem der Vermerk der Klasse im Energieausweis Pflicht.
Mithilfe von Sanierungen kann die Energieeffizienzklasse verbessert werden. Oftmals gibt es dafür Förderungen von der KfW.

Was ist eine Energieeffizienzklasse fürs Haus?

Mithilfe von Energieeffizienzklassen (EEK) wird der Energieverbrauch des Gebäudes gekennzeichnet. Um die Energieeffizienzklasse eines Hauses zu bestimmen, ist Kenntnis über die Energiemenge notwendig, die benötigt wird, um einen Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr zu beheizen.

Die Messung der Energiemenge erfolgt in Kilowattstunden (kWh). Dargestellt wird die Energieeffizienzklasse fürs Haus als Buchstabe, der mit einem bestimmten Verbrauch verknüpft ist.

Es gilt: Je höher der Verbrauch, desto schlechter die Energieeffizienzklasse und der energetische Zustand.

Die Darstellung der Klassen A+ bis H findet auf einer farblich markierten Skala von grün bis rot statt.

A+, A und B werden dabei in den grünen Bereich eingeordnet, da sie als sehr energieeffizient eingestuft werden.

C bis E werden als gelb dargestellt. Gebäude mit dieser Klasse haben einen mittleren Energieverbrauch.

Dem orangenen Bereich werden die Klassen F und G zugeordnet, was einen hohen Energieverbrauch bedeutet.

H wird in rot dargestellt, da Gebäude mit dieser Energieeffizienzklasse einen sehr hohen Energieverbrauch haben.

Rechtlicher Hintergrund

Die Energiesparverordnung wurde 2002 beschlossen, um die Energieeffizienz in deutschen Häusern zu regeln und zu verbessern. Ein wichtiges Thema, denn der Anteil am Gesamtenergieverbrauch des Landes fällt zu 35 % auf Gebäudebewirtschaftung. Da ein Großteil der Häuser um das Jahr 1979 gebaut wurde, gibt es in diesem Sektor also enormes Einsparpotenzial.

Ein Haus gilt als umso effizienter, je weniger Energie es benötigt, um das gleiche Wärmeergebnis zu erzielen. Konkret rechnet die Verbraucherzentrale NRW in Kilowattstunden oder €-Preisen, wie hoch der Verbrauch pro m² wäre, um die Temperatur eines Gebäudes ein Jahr konstant auf 21 °C halten würde. Diese Messmethode macht den direkten Vergleich zwischen unterschiedlich großen Gebäuden möglich.

2014 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) zuletzt novelliert. Seitdem gelten für Gebäude die Energieeffizienzklassen A+ bis H. Mit der Aktualisierung der Verordnung wurde die bis dahin gültige Einteilung der Klassen A bis J für Bestandsgebäude sowie Altbauten abgeschafft. Seit 2014 gilt zudem die Verpflichtung zur Nennung der Effizienzklasse im Energieausweis.

2020 wurde die Energieeinsparverordnung durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.

Übersicht Energieeffizienzklassen Haus und Verbrauch

Energieeffizienz-klasse	Verbrauch in kWh pro Jahr & m²	Energiekosten in € pro m² Wohnfläche	Gebäudetyp
A+	0 bis 30	3	Neubauten mit höchsten Energiestandard (Passivhaus, Effizienzhaus 40)
A	30 bis 50	8	Mindestanforderung Neubauten nach GEG (3-Liter-Haus, Effizienzhaus 55)
B	50 bis 75	13	Neubauten (Effizienzhaus 70)
C	75 bis 100	18	Neuere Bauten, hochwertig sanierte Bauten (Effizienzhaus 85 & 100)
D	100 bis 130	24	Sanierte Altbauten, Einfamilienhäuser
E	130 bis 160	30	Sanierte Altbauten
F	160 bis 200	37	Nicht energetisch sanierte Altbauten
G	200 bis 250	47	Teilweise sanierte Altbauten
H	über 250	mehr als 60	Unsanierte Bauten (häufig mit Denkmalschutz)

Energieeffizienzklasse A+

Energieeffizienzklasse A+ ist die beste Klasse, die ein Gebäude erreichen kann. Höchstens 30 kWh pro Jahr und m² dürfen Immobilien in dieser Klasse verbrauchen.

Nur besonders effizienten Energiesparhäusern ist es möglich, dies zu erreichen. Zu diesen Gebäuden gehören beispielsweise Passivhäuser oder KfW-Effizienzhäuser 40.

Energieeffizienzklasse A

Auch Energieeffizienzklasse A gehört mit einem Verbrauch von höchstens 50 kWh pro m² und Jahr zu den am besten bewerteten Klassen. Hier finden sich energieeffiziente Gebäude wie das so genannte 3-Liter-Haus und das Effizienzhaus 55.

Die Energieeffizienzklassen A+ und A bestehen fast ausschließlich aus Neubauten.

Energieeffizienzklasse B

Bei der Energieeffizienzklasse B liegt der Verbrauch bei bis zu 75 kWh pro m² und Jahr. Solche Häuser werden auch KfW-70 Gebäude genannt.

Oftmals handelt es sich bei Immobilien aus der Energieeffizienzklasse B um Neubauten. Aber auch Bestandsbauten ist es möglich, mit umfassenden Sanierungen diese Klasse zu erreichen.

Energieeffizienzklasse C

Gebäude mit der Energieeffizienzklasse C sparen viel Energie und weisen einen jährlichen Verbrauch von lediglich bis zu 100 kWh pro m² auf. Je größer das Objekt, desto mehr lohnt auch die Modernisierung.

In dieser Kategorie finden sich zumeist neuere Bauten oder Gebäude, die hochwertig saniert wurden. Dazu gehören Effizienzhäuser 85 und 100.

Energieeffizienzklasse D

Ein Haus der Energieeffizienzklasse D darf bis zu 130 kWh pro Jahr und m² verbrauchen.

Häufig fallen sanierte Bestandsimmobilien und Einfamilienhäuser in die Energieeffizienzklasse D. Bei letzteren sind oftmals energetische Nachrüstungen möglich, um in eine bessere Klasse aufzusteigen. Dazu gehören beispielsweise eine Neudämmung des Dachs sowie der Austausch von Fenstern hin zu einer mehrfach verglasten Kunststoffvariante.

Energieeffizienzklasse E

Die Energieeffizienzklasse E befindet sich im gelben Bereich der Skala. Der Verbrauch liegt bei höchstens 160 kWh pro m² und Jahr.

In die Energieeffizienzklasse E fallen in der Regel ältere Einfamilienhäuser, die gemäß den Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung gebaut wurden.

Altbauten erreichen diese Kategorie in der Regel nur durch aufwendige Sanierungen.

Energieeffizienzklasse F

Bei einem Gebäude der Energieeffizienzklasse F liegt der Verbrauch zwischen 160 bis 200 kWh.

Durch Sanierungen kann die Energieeffizienz zum Teil deutlich verbessert werden. Je nach Größe der Objekte kann es sich bereits um einige Hundert € pro Wohneinheit Ersparnis oder mehr handeln.

Bei Immobilien der Energieeffizienzklasse F handelt es sich zumeist um noch nicht energetisch sanierte ältere Einfamilienhäuser.

Zudem können Klasse F Häuser auch neuere Bauten sein, die allerdings einen deutlichen Modernisierungsbedarf haben. Diese können dafür aber recht günstig erworben und dann durch fachmännische Hilfe sogar noch in grüne Stufen der Energieeinsparung gebracht werden.

Energieeffizienzklasse G

Gebäude mit Energieeffizienzklasse G weisen einen Verbrauch von 200 bis 250 kWh pro m² und Jahr auf. Dabei handelt es sich oftmals um ein nur teilweise sanierte Altbauten, welche nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden.

Am wichtigsten für den Wärmeschutz wären für Häuser der Energieeffizienzklasse G ein modernes Heizsystem sowie gut isolierte Dächer und Fassaden. Wenn beide Anpassungen ordentlich durchgeführt werden, kann der Sprung bis zur Klasse D recht einfach gelingen.

Energieeffizienzklasse H

Bei einem Haus der Energieeffizienzklasse H handelt es sich um ein Gebäude mit sehr schlechter Energieeffizienz. H ist die am schlechtesten bewertete Kategorie, wobei es sich im Allgemeinen um nicht (oder sehr schlecht) sanierte Häuser und Altbauten handelt, häufig denkmalgeschützt.

In dieser Gebäudeklasse rechnet man mit einem Verbrauch pro m² von mehr als 250 kWh. Ein Haus in dieser Klasse würde sehr stark von Sanierungen profitieren.

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Energieeffizienzklasse Haus: Welche Faktoren haben Einfluss auf die Einteilung?

Um eine Immobilie korrekt in die jeweilige Energieeffizienzklasse einordnen zu können, muss der vollständige Energiebedarf, auch Endenergiebedarf genannt, berücksichtigt werden. Darunter wird die jährlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigte Energiemenge verstanden.

Eine Rolle spielt lediglich der Verbrauch. Mögliche Energieverluste finden keine Berücksichtigung.

Zu den wichtigsten Faktoren zur Einstufung gehören:

Dämmung der Immobilie
Wärmedämmung der Türen
Fensterverglasung
Installierte Heizungsanlage
Mögliche energetische Schwachstellen

Prinzipiell gilt: Je besser die Dämmung und je effizienter die Heizungsanlage, desto besser die Einstufung.

Verbesserung der Energieeffizienzklasse

Mit einer energetischen Sanierung lässt sich die Energieeffizienzklasse fürs Haus verbessern. Die beiden wichtigsten Faktoren für eine Steigerung der Energieeffizienz sind die ordentliche Dämmung des Dachs und der Fassaden sowie ein modernes und effizientes Heizsystem. Während über Dach und Fassaden die meiste Energie verloren geht, kann ein neues Heizsystem die Energieeinsparung um 20 -30 % verbessern.

Wenn Sie diese beiden Felder schon bearbeitet haben, dürfte sich Ihr Gebäude mindestens im gelben, wenn nicht sogar schon im grünen Bereich befinden. Für weitere Einsparungen können zusätzlich die Fenster besser isoliert, eine Solarthermie für die Warmwassererwärmung eingeführt oder vielleicht sogar Fotovoltaik- oder andere Anlagen zur zusätzlichen Energiegewinnung in Ihrem Haus verbaut werden.

Neubauten müssen bereits so geplant werden, dass die vorgeschriebene Effizienzhausstufe 55 erreichen.

Kosten zur Steigerung der Energieeffizienz

Wie viel das Verbessern der Energieeffizienz und damit der Aufstieg der Energieeffizienzklasse fürs Haus kostet, hängt maßgeblich von der Bauweise des Gebäudes ab. Bei Bau mit einer Hohlschicht kann diese relativ günstig mit entsprechender Kerndämmung gefüllt werden. Für ein Einfamilienhaus mit rund 100 m² fallen Kosten von ca. 2000 € an.

Liegt eine Bauweise ohne Hohlraum vor, ist das Anbringen von Dämmplatten von außen erforderlich. Hier können die Kosten schnell bis zu zehnmal so hoch ausfallen wie bei der Kerndämmung.

Energetische Sanierungen verbessern die Klasse

Mit Maßnahmen wie der Dämmung bzw. Isolierung von Dach, Fenstern und Fassaden kann die Energieeffizienzklasse schnell verbessert werden. Langfristig werden so die Heizkosten deutlich gesenkt. Auch der Austausch der Heizung sowie das Anbringen von Solaranlagen hilft, die Klasse nachhaltig zu erhöhen.

Energieeffizienzklasse Haus: Welche Förderungen gibt es?

Um die Energieeffizienzklasse mithilfe von energetischen Sanierungen zu verbessern, gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die Eigentümern und Bauherren zur Verfügung stehen:

Das KfW-Förderprogramm 261 unterstützt energieeffiziente Sanierungen mit bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit. Zudem gibt es zwischen 5 und 45 % Tilgungszuschuss.

Mit den KfW-Krediten 358 und 359 gibt es bis zu 120.000 € Kredit je Wohneinheit für bereits bezuschusste Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung.

KfW-Zuschuss 458 beinhaltet die Heizungsförderung für Privatpersonen mit einem Zuschuss von bis zu 79 % der förderfähigen Kosten für Kauf und Einbau von neuen, klimafreundlichen Heizungen.

Der KfW-Kredit 270 fördert Fotovoltaik, Wasser, Wind, Biogas und mehr und dient zum Einbau von Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme

Die Bundesförderung energieeffizienter Gebäude (BEG) bietet Kredite für die Sanierung von Bestandsimmobilien zum Effizienzhaus nach GEG-Vorgaben

Der Wohn-Riester darf seit 2024 auch für energetische Maßnahmen eingesetzt werden. Dazu gehören z. B. der Wärmepumpeneinbau, Maßnahmen zur Wärmedämmung oder der Austausch von Fenstern.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet einen Zuschuss für die Energieberatung für Wohngebäude in Höhe von 80 % des förderfähigen Beratungshonorars.

Energieeffizienzklasse Haus berechnen

Die Berechnung der Energieeffizienzklasse eines Hauses kann entweder über den Endenergieverbrauch oder den Endenergiebedarf erfolgen.

Liegt das Ergebnis der jeweiligen Berechnung vor, kann die Einordnung in die passende Energieeffizienzklasse anhand der Skala erfolgen.

Berechnung mit Endenergieverbrauch

Für die korrekte Berechnung mit dem Endenergieverbrauch werden die vollständigen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre benötigt. Zur Ermittlung wird der Durchschnitt dieser drei Jahre durch die Wohnfläche des Hauses mit folgender Formel geteilt:

Durchschnittlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre in kWh : Wohnfläche in m² = Endenergieverbrauch kWh/(m²a)

Berechnung mit Endenergiebedarf

Alternativ kann die Energieeffizienzklasse fürs Haus auf Basis den Endenergiebedarfs berechnet werden. Berechnet wird dies mit dieser Formel:

Heizlast in kW : Wohnfläche in m² = Endenergiebedarf kWh/(m²a)

Für die Bestimmung der Heizlast sind zunächst weitere Werte notwendig. Benötigt werden die Flächenangaben und U-Werte (Wärmedurchgangskoeffizienten) Außenwände, Fenster und Türen.

Berechnung von Endenergiebedarf ist kompliziert

Die Bestimmung der Heizlast, welche Voraussetzung für die Berechnung des Endenergiebedarfs ist, ist sehr zeitaufwändig und es kann schnell zu Fehlern kommen. Daher sollte in diesem Fall immer eine Fachperson wie z. B. Energieberater hinzugezogen werden.

Welche Energieeffizienzklasse sollte ein Haus haben?

Welche Energieeffizienzklasse ein Haus haben sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau? Möchten Sie zwar beim Kauf sparen, aber noch Geld in eine Sanierung investieren?

Generell gilt, dass beim Hauskauf mindestens Energieeffizienzklasse D erreicht werden sollte. Oftmals kann hier mit Sanierungsmaßnahmen verhältnismäßig günstig eine bessere Klasse erreicht werden.

Beim Kauf von Häusern mit einer niedrigeren Klasse wie F oder G ist es wichtig zu beachten, dass der Kaufpreis häufig günstiger ist. Das gesparte Geld kann dann in wichtige Dämmungen oder den Heizungstausch investiert werden. Zu beachten ist zudem, dass insbesondere je nach Heizungsart ein entsprechender Tausch aufgrund des Heizungsgesetzes Pflicht wird.

Möchten Sie neu bauen, ist das Erreichen der GEG-Anforderungen an ein Effizienzhaus 55 verpflichtend. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse A.

Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat 2020 für eine Vereinfachung des Energiesparrechts gesorgt, indem es die Energieeinsparverordnung, das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz zusammenfasste.

Bestandteil des GEG ist auch der Energieausweis. Hier gilt sowohl bei Neubau, Verkauf oder Vermietung eine Ausstellungspflicht. Enthalten sein müssen neben wichtigen Kennzahlen zum Energieverbrauch auch die Energieeffizienzklasse fürs Haus.

Vorlagepflicht des Ausweises

Seit 2013 gilt die Vorlagepflicht. Dementsprechend muss der Energieausweis laut § 80 GEG bei Verkauf und Vermietung vorhanden sein. Dadurch soll den potenziellen Käufern und Mietern eine realistische Einschätzung der anfallenden Energiekosten ermöglicht werden.

Der Ausweis beinhaltet unter anderem die Energieeffizienzklasse des Gebäudes und den Energieverbrauch/-bedarf und den Primärenergieverbrauch/-bedarf pro m² und Jahr. In § 85 GEG ist die genaue Auflistung aller Angaben festgehalten. Energieausweise haben eine Gültigkeit von 10 Jahren.

Dabei gibt es zwei Arten von Energieausweisen, basierend auf Bedarf oder auf Verbrauch. Da die unterschiedlichen Berechnungen der Ausweise oft auch zu anderen Effizienzklassifizierungen führen, ist es wichtig, diese unterscheiden zu können.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Während bei dem Verbrauchsausweis der reale Energieverbrauch des Vormieters oder -besitzers der letzten drei Jahre als Referenzwert genutzt wird, wird bei dem Bedarfsausweis nach baulichen Aspekten berechnet, wie hoch der Verbrauch bei Durchschnittstemperaturen ausfallen würde.

Es gibt keine speziellen Energieausweise für Wohnungen. Die Energieeffizienzklasse entspricht immer auch der des gesamten Gebäudes.

Bei Neubauten, die noch keine Verbrauchswerte haben, und unsanierten Häusern, die nicht dem alten Standard des Wärmeschutzes 1977 entsprechen, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Bei anderen Gebäuden gilt die Wahlfreiheit.

Kosten für Energieausweise

Für die meisten Gebäude gilt die Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist mit 50 € in den Anschaffungskosten deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, bei dem Sie zwischen 300 und 500 € zahlen müssen, abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

Der Unterschied im Preis hängt mit dem Aufwand der Berechnungen zusammen. Ein Bedarfsausweis ist deutlich komplexer, kommt dafür aber inklusive der Benennung effizienter Möglichkeiten zur Sanierung und Modernisierung.

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Fazit

Auch wenn sicherlich nicht jedes Haus den modernen Standard oder gar die Meisterklasse der Energieeffizienz erreichen kann, liegt die Diskrepanz im Preis zwischen den Klassen bei mehreren Euro pro m² und Jahr. Da ein weiterer Anstieg der Energiepreise in der aktuellen Situation sehr wahrscheinlich ist, lohnt es sich, vor dem Kauf oder der Vermietung den Energiesparausweis genauer zu studieren.

Wenn gerade ohnehin ein Mieterwechsel stattfindet, ist es sinnvoll, die Modernisierungs- und Sanierungsmöglichkeiten auch hinsichtlich der Energieeffizienz zu prüfen. Denn bei den meisten Gebäuden ist ein Sprung um 1-3 Energieeffizienzklassen recht einfach möglich. Sprechen Sie dafür am besten mit einem Fachmann.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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