Mieterwechsel: So gehen Sie als privater Vermieter richtig vor
Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit
Mietverträge werden in der Regel nicht für die Ewigkeit abgeschlossen. Aus diesem Grund steht jeder Vermieter irgendwann vor der Aufgabe, sich mit dem Thema Mieterwechsel beschäftigen zu müssen. In einer solchen Situation ist es von Vorteil, schon vorher grundsätzlich zu wissen, worauf beim Wechsel eines Mieters ankommt. Im folgenden Beitrag haben wir für Sie eine Übersicht darüber zusammengestellt, was von der Kündigung bis zum Auszug des Altmieters beachtet werden sollte und wie der Mieterwechsel reibungslos abläuft.
Kündigungsfristen beachten
Welche Maßnahmen erforderlich sind, welche Verpflichtungen und Rechte sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben, hängt nicht zuletzt von den im Mietvertrag geschlossenen Vereinbarungen ab. Da der Abschluss des Mietvertrages oftmals schon viele Jahre zurückliegt, hilft ein erneuter Blick in das Dokument, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen und zu überprüfen, ob die Kündigung des Mietvertrags zum anvisierten Zeitpunkt rechtmäßig ist.
In diesem Zusammenhang ist es nicht nur wichtig, ob die Kündigung vom Mieter oder vom Vermieter ausgeht, sondern auch, ob statt der gesetzlichen Fristen individuell abweichende Regelungen getroffen wurden.
Kündigung von Vermieterseite
Für Vermieter verlängert sich gemäß § 573c BGB die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietvertrages. In den ersten fünf Jahren gilt auch für den Vermieter eine Frist von drei Monaten. Danach gilt zunächst eine Frist von sechs Monaten. Bei Mietverhältnissen, die länger als acht Jahre angedauert haben, muss die Kündigung vom Vermieter neun Monate vor dem Auszugstermin ausgesprochen werden.
Zudem bedarf es triftiger Gründe für eine ordentliche Kündigung wie die Nutzung der Einheit für den Eigenbedarf. Rechtmäßige Gründe sind unter § 573 BGB aufgeführt.
Kündigung von Mieterseite
Das Gesetz sieht für den Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Geht die Kündigung vom Mieter aus, sollten Sie als Vermieter den Erhalt der Kündigung bestätigen und den Mieter bitten, mit Ihnen zusammen den Ablauf der Wohnungsübergabe zu planen. Um die Beendigung des Mietverhältnisses stressfrei zu gestalten und trotzdem nichts zu vergessen, empfiehlt es sich, sich an speziellen Checklisten für den Mieterauszug und die Neuvermietung zu orientieren.
Besonderer Schutz für Mieter
Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Kündigungsfrist für Vermieter. Bis zu neun Monate im Voraus muss dem Mieter beispielsweise gekündigt werden, wenn der Mietvertrag bereits seit mehr als acht Jahren besteht.
Das Treffen individueller Vereinbarungen ist nur möglich, wenn dies zugunsten des Mieters geschieht. Eine Benachteiligung ist rechtlich nicht statthaft.
Gemeinsame Vorbesichtigung
Nach der Bestätigung der Kündigung sollte bereits deutlich vor dem endgültigen Auszugstermin eine Vorbesichtigung der Wohnung erfolgen. So können Sie sich einen Eindruck vom aktuellen Zustand des Mietobjektes verschaffen und klären, ob bis zum Auszug noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
Auch die Frage, ob etwa eine vom Mieter eingebaute Küche oder der nachträglich verlegte hochwertige Parkettboden gegen eine Entschädigungszahlung in der Wohnung verbleiben sollen, können bei einer solchen Vorabnahme diskutiert werden.
Schönheitsreparaturen und Renovierungen
Schönheitsreparaturen und Renovierungen sind immer wieder ein beliebtes Streitthema beim Mieterwechsel. Auch hier hilft ein Blick in den Mietvertrag, in dem geregelt sein sollte, welche Arbeiten vom Mieter ausgeführt werden müssen. Allerdings enthalten viele Mietverträge Klauseln, die von verschiedenen Gerichten als unzulässig eingestuft wurden. In diesen Fällen ist der Mieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Ein starrer Fristenplan ist ebenso wenig zulässig wie die Vorgabe konkreter Renovierungsarbeiten oder die sogenannte Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand dazu verpflichtet, bei Auszug zu renovieren.
In vielen Fällen ist es sinnvoll, bereits bei der Vorabnahme ein Protokoll anzufertigen. So können eventuell vorhandene Probleme schon vor der endgültigen Wohnungsübergabe beseitigt werden.
Das Protokoll kann dann gemeinsam mit anderen relevanten Dokumenten in unserer Software zur Immobilienverwaltung sicher hochgeladen werden. Mit objego haben Sie jederzeit und von überall her Zugriff auf Ihre Dateien.
Übergabeprotokoll anfertigen
Ist der Tag des Auszugs gekommen, sollte die Übergabe der Wohnung in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Im Internet stehen verschiedene Musterformulare zum Download bereit, wie zum Beispiel bei unserem Partner Lewento.
Sind zu diesem Zeitpunkt noch Schäden festzustellen, die vom Mieter beseitigt werden müssen, empfiehlt es sich, diese im Bild zu dokumentieren. Darüber hinaus sollten Sie sich die Beanstandungen von unabhängigen Zeugen bestätigen lassen.
Zählerstände ablesen
Im Zuge der Ausfertigung des Übergabeprotokolls werden auch die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser erfasst. Nur so ist es möglich, eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Zum Ende der Wohnungsübergabe erfolgt die Aushändigung der Schlüssel. Hierbei ist zu beachten, dass auch vom Mieter angefertigte Ersatzschlüssel übergeben werden.
Eine Vorlage fürs Übergabeprotokoll im PDF-Format und mit objego-Logo können Sie kostenlos bei uns herunterladen. Ab dem Basic-Paket steht Ihnen die bearbeitbare Word-Variante zur Verfügung.
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Rückerstattung der Mietkaution
Der letzte Schritt beim Auszug eines Mieters ist die Erstattung der Mietkaution. Obwohl es hierfür keine klare Fristvorgabe gibt, sollte die Rückzahlung innerhalb von zwei bis drei Monaten erfolgen, sofern keine Nachzahlungen von Betriebskosten mehr zu erwarten sind oder aus anderen Gründen noch Forderungen an den ehemaligen Mieter bestehen.
Checkliste Mieterauszug
- Kündigung bestätigen
- Termin für Vorabnahme vereinbaren
- Renovierungs- und Reparaturbedarf klären
- Übergabeprotokoll vorbereiten
- Zählerstände ablesen
- Schlüsselübergabe
- Rückzahlung der Mietkaution veranlassen
Suche nach einem neuen Mieter
Nun geht es darum, möglichst zeitnah einen neuen Mieter zu finden. Im Idealfall beginnen Sie mit der Suche unmittelbar nach Bekanntwerden der Kündigung. Auch für den Prozess der Neuvermietung im Rahmen eines Mieterwechsels gibt es Checklisten, die Ihnen Orientierung bieten können.
Die Suche nach Ihrem Wunschmieter können Sie selbst in die Hand nehmen oder einen Makler damit beauftragen. Die Maklerkosten müssen dann jedoch in voller Höhe von Ihnen übernommen werden. Kümmern Sie sich selbst um die Neuvermietung, erwarten Sie die folgenden Aufgaben:
- Exposé erstellen
- Anzeige schalten
- Anfragen bearbeiten
- Vorauswahl treffen
- Besichtigungen durchführen
- Bonität prüfen
- Mietvertrag erstellen
- Wohnungsübergabe vorbereiten
Neuvermietung für private Vermieter
In unserem kostenlosen E-Book für private Vermieter haben wir umfangreiche Informationen rund um die Neuvermietung Ihrer Immobilie zusammengefasst. Hier geben wir auch wertvolle Tipps, wie Sie Ihren Wunschmieter finden können.
Veröffentlichen der Wohnungsanzeige
Während früher Mietanzeigen vorwiegend in Zeitungen veröffentlicht wurden, werden heute in erster Linie die einschlägigen Immobilienportale im Internet genutzt. Hier haben Sie die Möglichkeit, ein Exposé zu erstellen und direkt auf der Plattform zu veröffentlichen. Neben einer exakten textlichen Beschreibung der Wohnung und aussagekräftigen Bildern darf auch die Lage der Immobilie in der Anzeige nicht fehlen.
Treffen einer Vorauswahl
Die genaue Adresse sollte jedoch nur auf eine konkrete Anfrage hin und in Verbindung mit einem Besichtigungstermin herausgegeben werden. Bei manchen Interessenten ist bereits in diesem Stadium zu erkennen, dass sie als Mieter nicht infrage kommen. Eine konkrete Vorauswahl zu treffen hilft dabei, den Aufwand, der mit Besichtigungen verbunden ist, zu reduzieren.
Selbstauskunft nur nach Besichtigung
Als Vermieter dürfen Sie erst im Anschluss an die Besichtigung und nach Bekunden von weiterem Interesse des potenziellen Mieters eine erste Selbstauskunft verlangen. Dazu gehören Fragen nach Einkommen, Beruf und Arbeitgeber sowie nach Alter und Anzahl der Personen, die in der Wohnung leben möchten.
Erst nach der Entscheidung für einen Mieter dürfen Sie Einkommensnachweise und Bonitätsauskünfte verlangen.
Besichtigungstermine mit Altmieter abstimmen
Auch wenn das Mietverhältnis noch einige Zeit besteht, können Sie von Ihrem aktuellen Mieter verlangen, Ihnen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um Interessenten die Wohnung zu zeigen. Allerdings müssen die Besichtigungstermine mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden.
Bei der Terminvereinbarung sollten Sie jedoch auch die Arbeitszeiten des Altmieters berücksichtigen. Unter Umständen ist es auch für diesen wichtig, direkt mit dem Nachmieter in Kontakt zu treten, um zum Beispiel über die Übernahme einer Küche oder anderer Einbauten zu verhandeln.
Prüfung der Bonität
Ist der passende Mieter gefunden, geht es darum, seine Bonität zu überprüfen und herauszufinden, ob er in der Lage ist, die geforderte Miete regelmäßig und pünktlich zu überweisen. Neben der Vorlage von Gehaltsabrechnungen oder anderen Einkommensnachweisen hilft auch eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters über die Mietschuldenfreiheit dabei, die Zuverlässigkeit eines Mietinteressenten zu beurteilen.
Letzte Maßnahmen zum Mieterwechsel
Wurde auch diese Hürde genommen, kann der Mietvertrag vorbereitet und der Einzugstermin festgelegt werden. Liegt zwischen dem Auszug des alten und dem Einzug des neuen Mieters ausreichend Zeit, kann diese genutzt werden, um eventuell nötige Renovierungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die eine höhere Miete rechtfertigen. Eventuell müssen hier jedoch die Bestimmungen der Mietpreisbremse berücksichtigt werden.
Fazit
Ein Mieterwechsel ist auch für den Vermieter nicht nur mit einem erheblichen Aufwand, sondern auch mit Kosten verbunden. Wer jedoch weiß, was bei dem Wechsel eines Mieters zu beachten ist, kann sich auf diese Situation vorbereiten und so mögliche Fallen vermeiden und eventuell auftretende Hindernisse im Vorhinein erkennen und ausräumen.
In manchen Fällen bedeutet ein Mieterwechsel aber nicht nur Arbeit, sondern auch die Möglichkeit, die verlangte Miete an ein marktübliches Niveau anzupassen.
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