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Grundsteuerbescheid prüfen: So gehen Eigentümer richtig vor

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 11 Min. Lesezeit

Mann mit kurzen dunklen Haaren, Brille und blauem Jeanshemd sitzt an einem Tisch und haelt mit einer Hand ein Dokument, welches er liest. In der anderen Hand hat er einen Stift. Vor ihm steht ein Laptop. Im Hintergrund spiegelt sich der Mann. An der Decke haengt eine schwarze Lampe.

Ab 2025 muss die neue Grundsteuer gezahlt werden. In den meisten Bundesländern ist die Frist zur Abgabe der dafür verpflichtenden Grundsteuererklärung Ende Januar 2023 abgelaufen. Die Finanzämter prüfen nun die Erklärungen und versenden Bescheide an die Eigentümer. Was die Bescheide beinhalten, wie Sie den Grundsteuerbescheid prüfen und was beim Einspruch beachtet werden muss, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundsteuerbescheid: Inhalt und Widerspruchsfrist

Die Grundsteuer wird jährlich von den Gemeinden und Kommunen auf den Grundbesitz erhoben. Aufgrund der Grundsteuerreform müssen alle Besitzer von Liegenschaften in Deutschland eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Auf Basis dieser und angepasster Berechnungsmaßstäbe wird die neue Grundsteuer berechnet. Diese muss zu Beginn 2025 das erste Mal gezahlt werden.

Haben Sie Ihre Grundsteuererklärung bereits Mitte 2022 eingereicht, sollten Sie den Bescheid vom Finanzamt im ersten Quartal des Jahres erhalten haben. Zurzeit kann es jedoch zu Verzögerungen kommen. Bei späterer Abgabe kann es noch dauern, bis der Bescheid eintrifft.

In Bayern wurde die Frist auf den 30. April 2023 verlängert, sodass der Bescheid ebenfalls später eintreffen wird.

Auch wenn die Frist bereits abgelaufen ist, sollten Sie in jedem Fall Ihre Grundsteuererklärung abgeben. So verhindern Sie hohe Bußgelder von bis zu 25.000 € und eine Schätzung durch das Finanzamt. Diese wird in den meisten Fällen zu Ihrem Nachteil ausfallen.

Bescheid ist dreiteilig

In den meisten Bundesländern erhalten Sie drei Bescheide zur Grundsteuer. Zunächst erhalten Sie vom Finanzamt die Bescheide über den Grundsteuerwert sowie über den Grundsteuermessbetrag. Meist werden diese in einem Brief versendet. Eine Zahlung müssen Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht leisten.

Das dritte Schreiben ist der eigentliche Grundsteuerbescheid. Dieser enthält die Zahlungsaufforderung von Gemeinde oder Stadt und wird erst ab 2024 zugestellt.

Widerspruchsfrist beachten

Nach Erhalt des ersten und zweiten Schreibens haben Sie genau einen Monat Zeit für das Einreichen eines Widerspruchs. Sollten Sie diese Frist verstreichen lassen, erlangen die Berechnungen des Finanzamts Gültigkeit.

Auch gegen den Grundsteuerbescheid, den Sie 2024 erhalten, können Sie vorgehen. Der Einspruch hat dann jedoch nur geringe Erfolgschancen.

Geltende Ausnahmen

Eigentümer in Hessen erhalten generell nur zwei Bescheide. In diesem Jahr den zum Grundsteuermessbetrag und in der zweiten Jahreshälfte 2024 dann den Grundsteuerbescheid.

Auch in Bayern, Hamburg und Niedersachsen kommt eine Ausnahmeregelung zum Tragen. Dort erhalten Eigentümer Bescheide über den Grundsteueräquivalenzbetrag anstatt über den Grundsteuerwert.

Was sind Grundsteuerwert & Grundsteueräquivalenzbetrag?

Mit dem Grundsteuerwert wird der bisher genutzte Einheitswert ersetzt. Dieser wurde für verfassungswidrig erklärt, wodurch die Reform der Grundsteuer notwendig wurde. Er bezeichnet den steuerlichen Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie. Durch die Angaben in der Grundsteuererklärung wird der Grundsteuerwert durch das Finanzamt bestimmt.

Der Grundsteueräquivalenzbetrag bezeichnet den gleichen Wert. Aufgrund eines anderen Bewertungsverfahrens in manchen Bundesländern werden zum Teil auch andere Begriffe genutzt.

Grundsteuerbescheid prüfen: Grundsteuerwert kontrollieren

11 Bundesländer haben sich bei der Berechnung für das Bundesmodell entschieden. Dazu gehören Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein sowie Thüringen. Für die restlichen fünf Bundesländer gelten unterschiedliche Regelungen.

Mit zahlreichen Werten und Begriffen ist es schwierig, den Bescheid über den Grundsteuerwert richtig zu prüfen. Daher geben wir Ihnen einen Überblick über den Aufbau des Bescheids und über die Einzelwerte, die Sie nachprüfen können.

Abschnitt A: Erster Überblick

Die Daten zum Grundstück finden Sie im ersten Abschnitt des Bescheids. Auch das Endergebnis, also der Grundsteuerwert, steht dort. Dieser wird in der Regel deutlich höher ausfallen als der bisher genutzte Einheitswert. Die Grundsteuermesszahl im zweiten Bescheid wurde jedoch auf ungefähr ein Zehntel des bisherigen Werts gesenkt, sodass ein Ausgleich stattfindet.

Abschnitt B: Berechnung des Grundsteuerwerts

Im zweiten Abschnitt wird der Grundsteuerwert ausführlich berechnet. Zunächst prüfen Sie hier die Angaben zu Ihrem Eigentum. Bodenrichtwert, das Baujahr, die Garagenanzahl, die Wohn- und Nutzfläche sowie die gesamte Grundstücksfläche sollten mit den Angaben in der Grundsteuererklärung abgeglichen werden.

Der wichtigste Schritt ist damit getan. Stimmt alles überein, besteht zunächst kein Grund für einen Einspruch. Im Anschluss können Sie nun die komplette Berechnung prüfen.

Auflistung der Einzelwerte

Es gibt zahlreiche Faktoren aus dem Bewertungsgesetz, die in den Grundsteuerwert einfließen.

Liegenschaftszinssatz für das Grundstück (§ 256 Bewertungsgesetz)

Abhängig von der Art des Eigentums und zum Teil vom Bodenrichtwert. Die jeweilige Höhe kann im Bewertungsgesetz nachgelesen werden.

Restnutzungsdauer des Gebäudes (Anlage 38 Bewertungsgesetz)

Differenz aus wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer (meist 80 Jahre) und Gebäudealter. Das Minimum der Restnutzungsdauer liegt bei 24 Jahren.

Beispiel: Baujahr 1978 = Restnutzungsdauer 35 Jahre.Rechnung: 2023 – 1978 = 45; 80-45 = 35

Rohertrag für Wohnungen (Anlage 39 Bewertungsgesetz)

Zunächst wird die statistisch ermittelte Nettokaltmiete benötigt, die Sie in Anlage 39 finden. Zusätzlich ist die Mietniveaustufe von- 20 % bis + 40 % wichtig für die Berechnung.

Die genaue Auflistung aller Gemeinden und Städte finden Sie in einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Aus beiden Daten ergibt sich die angepasste Nettokaltmiete. Multipliziert mit zwölf erhalten Sie den Rohertrag für Ihre Wohnung.

Rohertrag für Garagenstellplätze

Auf 35 € pro Garage / Monat wird die gleiche Mietniveaustufe wie vom Rohertrag der Miete angewendet. Das Ergebnis wird mit zwölf multipliziert und ergibt den Rohertrag.

Rohertrag des Grundstücks

Berechnet sich aus den Roherträgen für Wohnungen und Garagen.

Reinertrag des Grundstücks (Anlage 40 Bewertungsgesetz)

Ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks minus der Bewirtschaftungskosten. Die Prozentzahl dafür finden Sie in Anlage 40.

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks (Anlage 37 Bewertungsgesetz)

Betrag des Reinertrags wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Die Werte, die auf Ihren Fall zutreffen, finden Sie in Anlage 37.

Umrechnungskoeffizient (Anlage 36 Bewertungsgesetz)

Die Berechnung ist abhängig von der Grundstücksgröße. Für diese gibt es zahlreiche Umrechnungskoeffizienten, welche Sie in Anlage 36 finden.

Abzinsungsfaktor (Anlage 41 Bewertungsgesetz)

Bezieht sich auf die Restnutzungsdauer der Immobilie.

Abgezinster Bodenwert

Berechnungsformel: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor

Ermittlung des Grundsteuerwerts

Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und abgezinstem Bodenwert.

Prüfung des Mindestwerts

Berechnung des Bodenwerts vor Abzinsung: Fläche x Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient.

Kontrolle, ob 75 % des Bodenwerts vor Abzinsung mehr sind als der berechnete Grundsteuerwert. Wenn ja, ist dies der Wert des Grundsteuerwerts.

Regelungen der übrigen fünf Bundesländer

Baden-Württemberg

Es gibt keine Wohnflächenberechnung, da es nur auf das Grundstück und die hauptsächliche Nutzung ankommt (privat oder gewerblich). Die restliche Berechnung gleicht dem Bundesmodell.

Bayern, Hamburg, Niedersachsen

Grundsteueräquivalenzbeträge ersetzen den Grundsteuerwert.

Hessen

Sie erhalten keinen separaten Bescheid über den Grundsteuerwert, da die Berechnung im Bescheid zum Grundsteuermessbetrag enthalten ist.

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Grundsteuerbescheid über Äquivalenzbeträge prüfen

Die Prüfung der Grundsteuerbescheide in Bundesländern, die Äquivalenzbeträge nutzen, ist deutlich einfacher. Für Bayern, Hamburg und Niedersachsen sind für die Prüfung folgende Punkte wichtig.

Flächenangaben überprüfen

Vergleichen Sie die Angaben über Wohn- und Grundstücksfläche mit denen auf Ihrer Grundsteuererklärung.

Äquivalenzbetrag für Wohnfläche

Die Wohnfläche muss mit 0,5 € /m² multipliziert werden.

Äquivalenzbetrag für Grund und Boden

Fläche von Grund und Boden wird mit einer Äquivalenzzahl multipliziert (in der Regel 0,04 € / m²).

Bescheid über Grundsteuermessbetrag checken

Nach Prüfung des ersten Bescheids ist es wichtig, auch den des Grundsteuermessbetrags zu überprüfen. Dies ist deutlich leichter als beim Bescheid über den Grundsteuerwert.

Der Grundsteuerwert wird dabei mit der Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell liegt die Steuermesszahl bei zu Wohnzwecken bebauten Grundstücken bei 0,031 %. Unbebaute Grundstücke haben eine Steuermesszahl von 0,034 %.

Handelt es sich beim Eigentum um staatlich geförderten preiswerten Wohnraum, kann die Steuermesszahl im Bundesmodell um 25 % reduziert werden.

Geltende Ausnahmen

Auch hier gibt es Ausnahmen in verschiedenen Bundesländern.

Sachsen: 0,036 % (für beide Grundstücksarten)

Saarland: 0,034 % für zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke & 0,064 % für unbebaute Grundstücke

Baden-Württemberg: 0,091 % bei bebauten Grundstücken & 0,13 % bei unbebauten Grundstücken

Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Steuermesszahl für Wohnfläche (zumeist 70 %) und für Grundstücks- und Nutzfläche (100 %). Sie werden jeweils mit den Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert, sodass sich zwei Messbeträge ergeben. Der Grundsteuermessbetrag setzt sich aus der Summe beider Messbeträge zusammen.

Grundsteuerbescheid prüfen: Versand ab 2024

Der eigentliche Grundsteuerbescheid wird erst ab 2024 versendet. Zuvor müssen die Kommunen die Hebesätze festlegen.

Überprüft werden sollte dann, ob Grundsteuerwert bzw. Grundsteueräquivalenzbeträge, Steuermesszahl sowie Grundsteuermessbetrag korrekt sind. Bestenfalls stimmen diese Zahlen mit denen der ersten Bescheide überein. Auch der Hebesatz der Kommune sollte auf Richtigkeit geprüft werden.

Die Berechnungsformel für den Grundsteuermessbetrag lautet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag muss dann mit dem jeweiligen Hebesatz multipliziert werden.

Beispielrechnung

Grundsteuerwert: 145.000 €, Steuermesszahl: 0,031 %

145.000 x 0,031 : 100 = 44,95 €

Grundsteuermessbetrag: 44,95 €, Hebesatz 480 %

44,95 x 480 : 100 = 215,76 €

Die jährlich zu entrichtende Grundsteuer beträgt also 215,76 €.

Einspruch gegen Grundsteuerbescheid einlegen

Nachdem Sie den Grundsteuerbescheid geprüft haben, können Sie bei Fehlern Einspruch einlegen. Für diesen müssen Sie die Frist von einem Monat wahren. Zu beachten ist, dass die Frist erst drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid beginnt. Mehr Zeit gibt es, wenn der Fristbeginn auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt. Start der Frist ist dann der nächste Werktag.

Form und Inhalt des Einspruchs

Ein formloses Schreiben reicht als gültiger Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid aus. Es sind jedoch einige Mindestangaben notwendig. Zu diesen gehören:

Ihr Name und ggf. die der Miteigentümer
Ihre Adresse
Das Aktenzeichen / die Steuernummer

Zudem sollten Sie genau beschreiben, gegen was und warum Sie Einspruch erheben. Also beispielsweise gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert aufgrund eines Fehlers. Sie sollten den Inhalt so präzise wie möglich darstellen, um Rückfragen zu vermeiden.

Ist das Schreiben fertig, können Sie es sowohl per Post an das zuständige Finanzamt senden als auch direkt in den dortigen Briefkasten einwerfen. Zudem ist ein Einspruch über Elster möglich.

Das Einreichen eines Einspruchs ist für Sie kostenlos. Das Finanzamt kann Ihren Bescheid dann korrigieren oder den Einspruch zurückweisen. Sind Sie mit dem Ausgang des Einspruchs nicht einverstanden, bleibt Ihnen noch der Klageweg. In diesem Fall sollten Sie auf rechtliche Unterstützung setzen.

Haben Sie keinen Einspruch gegen die ersten beiden Bescheide eingelegt, sind die Chancen auf einen erfolgreichen Widerspruch der Grundsteuererklärung später gering, solange die Zahlen korrekt sind. Zudem ist der Widerspruch in diesem Fall nur dann kostenlos, wenn Sie auch recht bekommen. Andernfalls müssen Sie entstandene Gebühren zahlen.

Einspruch auf Verdacht einlegen?

Einspruch sollte nur dann eingelegt werden, wenn Sie einen offensichtlichen Fehler entdeckt haben. Einsprüche auf Basis von Verfassungswidrigkeit der Grundsteuerreform werden in den meisten Fällen schnell abgelehnt.

Einspruch ohne Begründung absenden

Da die Frist zur Erhebung des Einspruchs gegen den Grundsteuerbescheid kurz ist, können Sie zunächst auch ohne Begründung widersprechen. Das Finanzamt fordert dann unter Angabe einer Frist das Nachreichen der Begründung an. In jedem Fall gewinnen Sie so Zeit, um den Grundsteuerbescheid in Ruhe zu prüfen.

Beispiel zur Fristwahrung

Der Bescheid des Finanzamts hat den 10. Mai 2023 als Datum. Eigentlicher Fristbeginn wäre der 13. Mai. Da dieser auf einen Samstag fällt, beginnt der Ablauf Ihrer einmonatigen Einspruchsfrist erst am folgenden Montag, den 15. Mai. Am 15. Juni muss der Einspruch dem Finanzamt vorliegen.

Musterklagen in Baden-Württemberg

Bereits im Dezember 2022 wurden in Baden-Württemberg die ersten Klagen gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert eingereicht. Neben Fragestellungen über die Verfassungsmäßigkeit der Reform bzw. des neuen Landesgrundsteuergesetzes war insbesondere die Ungenauigkeit des Bodenrichtwerts Thema der Klagen (Az.: 8 K 2368/22 & 8 K 2491/22).

Hintergrund der Klagen

Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts ist es in Baden-Württemberg egal, welche Art von Immobilie auf einem Grundstück steht. Haben die Grundstücke die gleiche Größe, ist auch der Grundsteuerwert gleich – unabhängig davon, ob es sich bei der Immobilie beispielsweise um ein Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus handelt.

Weitere Klagen könnten folgen

Der Verfassungsrechtler Prof. Gregor Kirchhof hat ein Rechtsgutachten zum Grundsteuergesetz angefertigt und kommt zu dem Schluss, dass das Bundesmodell verfassungswidrig ist. Dies ist einer Pressemitteilung des Bundes der Steuerzahler zu entnehmen. Das Gutachten soll als Grundlage für weitere Musterprozesse in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Rheinland-Pfalz dienen.

Herr Kirchhof äußert mehrere Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Reform. Die fünf Wichtigsten sind dabei:

zu große Orientierung an der Einkommensteuer
mangelnde Vergleichbarkeit von Bodenrichtwerten
Verstoß gegen das Grundgesetz durch Pauschalisierung der Nettokaltmieten
keine Berücksichtigung individueller Umstände (z. B. Denkmalschutz oder Baumängel)
kein Feststehen der Steuerlast durch fehlende Hebesätze

Fazit

Der Grundsteuerbescheid ist in den meisten Ländern dreiteilig. Während die Bescheide zum Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag bereits eingetroffen sind oder in den nächsten Monaten eintreffen, dauert der Versand des eigentlichen Grundsteuerbescheids noch bis 2024.

Insbesondere der Grundsteuerwertbescheid sollte eingehend geprüft werden. Die Teilung in zwei Abschnitte erleichtert die Prüfung etwas. Wichtig ist vor allem, dass die Werte des Bescheids mit denen auf Ihrer eingereichten Grundsteuererklärung übereinstimmen. Die genaue Prüfung der zahlreichen Einzelwerte bedarf einiger Zeit. Den rechtlichen Rahmen legt dabei das Bewertungsgesetz fest.

Finden Sie einen Fehler, können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einreichen. Benötigen Sie mehr Zeit, ist auch ein fristwahrender Einspruch ohne Begründung möglich.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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