Mietrendite: Das sollten Vermieter wissen
Letztes Update: 22. Februar 2024 | 5 Min. Lesezeit
Kauf und Vermietung einer Immobilie verfolgen langfristig das Ziel, Geld zu verdienen. Dabei muss jedoch die Mietrendite entsprechend hoch sein. Wie eine gute Rendite aussieht, welche Kosten noch beim Kauf einer Immobilie anfallen und wie die Mietrendite erhöht werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist eine Rendite?
Eine Rendite ist der jährliche Ertrag, den ein Anleger erwirtschaften kann. Die Rendite wird berechnet, indem der Gewinn eines Jahres ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gesetzt wird. Die Rendite gibt also den Erfolg einer Investition an. Außerdem können unterschiedliche Kapitalanlagen so besser miteinander verglichen werden.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite gibt Auskunft über die Rentabilität der in die Immobilien investierten Mittel. Sie stellt dar, welchen Ertragswert in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie innerhalb eines Jahres erhält. Insbesondere dann, wenn sich mehrere Immobilien hinsichtlich der Lage, Ausstattung und Bauqualität ähnlich sind, können Sie die Rendite nutzen, um diese Objekte miteinander zu vergleichen.
Allerdings muss zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite unterschieden werden.
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite wird oft in Anzeigen verwendet und berechnet sich, indem Sie den Kaufpreis durch den Jahresmietpreis teilen. Hier werden die zusätzlichen Kosten für die Anschaffung oder Vermietung nicht berücksichtigt.
Die Berechnungsformel lautet:
Bruttomietrendite = Kaufpreis : Jahresmietpreis
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Erfahrene Investoren und Anleger bewerten eine Bruttomietrendite von 5 bis 6 % als guten Wert, da sich die Immobilie selbst trägt. Das bedeutet, dass die Ausgaben für die Immobilie die Einnahmen nicht übersteigen und Sie kein zusätzliches Geld zur Finanzierung in die Immobilie investieren müssen.
In eine Immobilie mit einer Bruttomietrendite von unter 4 % sollten Sie nicht investieren. Die Bruttomietrendite als einziger Parameter eignet sich jedoch nicht zum Treffen einer Kaufentscheidung. Um zu entscheiden, welche Immobilie das meiste Geld einbringt, muss die Nettomietrendite berechnet werden.
Die Nettomietrendite
Die Formel zur Berechnung der Nettomietrendite lautet wie folgt:
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Vermieterkosten) : (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100
Hier werden neben den zusätzlichen Anschaffungskosten, wie z. B. Notargebühren, Grunderwerbssteuern und ggf. die Maklerprovision, ebenfalls die Kosten berücksichtigt, welche bei einer Vermietung anfallen wie beispielsweise Reparaturen.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite sollte idealerweise zwischen 3,5 und 4 % liegen. Sollten Sie eine ältere Immobilie besitzen, sollte auch die Nettomietrendite etwas höher liegen, da in der Regel höhere Instandhaltungskosten anfallen. Generell gilt: Je höher die Mietrendite, desto risikoreicher die Investition.
Die Vermietung generell ist eine sichere Anlage, da Wohnraum immer nachgefragt wird. Wenn Sie jedoch die Miete übermäßig hoch ansetzen, erhöht sich zwar Ihre Rendite, jedoch wächst auch das Ausfallrisiko, weil Mieter möglicherweise nicht bereit sind, den höheren Preis zu zahlen.
Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite berücksichtigt bei der Berechnung lediglich die Jahreskaltmiete, während die Nettomietrendite ebenfalls zusätzlich anfallende Kosten für den Kauf berücksichtigt.
Wie kann ich meine Mietrendite erhöhen?
Um Ihre Nettomietrendite zu erhöhen, müssen Sie konstant einen positiven Geldfluss erzielen. Dies erreichen Sie, indem Sie die Mietpreise erhöhen. Das sollte jedoch nicht willkürlich passieren, sondern Sie können Ihren Mietern einen Mehrwert bieten. Denkbar wäre beispielsweise eine neue Einbauküche in Ihrer zu vermietenden Wohnung zu installieren oder gleich die ganze Wohnung möbliert zu vermieten.
Solche Maßnahmen rechtfertigen eine höhere Miete und steigern oftmals die Nachfrage nach Ihrem Mietobjekt. Möblierte Wohnungen sind unter anderem in Städten mit vielen Studenten gefragt, da der Zeitraum der Miete meist begrenzt ist.
Ebenfalls sollten Sie prüfen, ob die bisherige Miete marktüblich ist oder vielleicht sogar unter der durchschnittlichen Marktmiete liegt. Sollte dies der Fall sein, könnten Sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Renovierung oder Modernisierung erhöhen. Grundlage hierfür sind die Mietspiegel der Städte und Gemeinden.
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Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Je nach Lage und Ausstattung unterscheiden sich die Kaufpreise für Immobilien. Kaufpreise in einer begehrten Lage liegen meist höher, ebenso die Mietpreise. Aufgrund der hohen Anschaffungskosten in einer besseren Lage lässt sich allgemein sagen: Je besser die Lage, desto niedriger die Mietrendite.Zusätzlich zu den Anschaffungskosten fallen Notargebühren, Grundbucheintragungskosten und die Grunderwerbssteuer an. Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten auf etwa 12- 15 % des Kaufpreises.
Sollten Sie einen Makler für die Suche einer Immobilie engagiert haben, fallen zusätzlich Maklergebühren an.
Kaufpreis durch Grunderwerbs-Steuertipp reduzieren
Die Grunderwerbssteuer unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 %. Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbssteuer.Die Höhe bemisst sich am Kaufpreis des Kaufvertrags. Dieser kann durch geschickte Gestaltung reduziert werden.
- Erstellen Sie einen separaten Kaufvertrag für bewegliche Gegenstände (Küche, Lampen, Gartengeräte, Sauna etc.)
- Weisen Sie die Instandhaltungsrücklage gesondert aus, denn auf diese fallen keine Grunderwerbssteuern an.
- Beim Hausbau: Erstellen Sie gesonderte Kaufverträge für das Grundstück und den Hausbau, denn nur auf den Grundstückskauf fallen Grunderwerbssteuern an.
Achtung! Finanzbeamte können schnell skeptisch werden. Die herausgerechneten Extras sollten 15 % des Kaufpreises nicht übersteigen.
Kann ich die Grunderwerbssteuer von der Steuer absetzen?
Bei der Privatnutzung ist es nicht möglich, die weiteren Kosten beim Immobilienkauf steuerlich abzusetzen. Vermieten Sie die Immobilie jedoch, ist ein Absetzen von Grunderwerbssteuer, Maklerkosten sowie Notar- und Grundbuchkosten möglich.Erzielen Sie mit der Immobilie durch die Vermietung steuerpflichtige Einkünfte, müssen Sie Ihrer Steuererklärung die Anlage V anhängen. Ausgaben, die zur Erzielung von Mieteinkünften entstehen, dürfen Sie in den Werbungskosten angeben und von der Steuer absetzen.
Was ist der Unterschied zwischen der Mietrendite und der Eigenkapitalrendite?
Im Gegensatz zur Mietrendite bezieht die Eigenkapitalrendite die Finanzierungskosten und die Steuerlast des Käufers mit ein. Die Eigenkapitalrendite gibt an, mit welchem Steuersatz das eingesetzte Kapital sich jährlich verzinst.
EK-Rendite = (Gewinn : EK) x 100
Die EK-Rendite gibt die durchschnittliche jährliche Rendite in Bezug zum eingesetzten Eigenkapital an.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Immobilien sind weitgehend unabhängig vom Börsen- und Wirtschaftsschwankungen und deswegen eine inflationsbeständige Kapitalanlage. Durch die nach wie vor niedrigen Zinssätze bei einer Fremdfinanzierung kann es sich also lohnen, in den Kauf einer Immobilie zu investieren. Je nach Lage der Immobilie kann der Wert sogar langfristig steigen.
Nicht zu vernachlässigen ist allerdings der Aufwand, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten. Hinzu kommen außerdem regelmäßige Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.
Fazit
Beim Erwerb einer Immobilie zur Vermietung sind einige wichtige Punkte zu beachten, um eine gute Mietrendite erzielen zu können.
Um verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen, eignet sich am besten die Nettomietrendite, da diese neben dem Kaufpreis ebenfalls die Kaufnebenkosten sowie Reparaturkosten mitberücksichtigt. Diese sollte für eine Rentabilität mindestens 4 % betragen.
Eine Erhöhung der Mietrendite ist beispielsweise mit einer Modernisierung und anschließender Mieterhöhung möglich. Auch der Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht zu vernachlässigen.
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