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Sanierungspflicht: Das müssen Eigentümer jetzt wissen

Letztes Update: 13. August 2024 | 10 Min. Lesezeit

Sanierungspflicht: Leicht seitlicher Blick auf eine rote Hausfassade eines kleineren Mehrfamilienhauses. Davor ist ein Geruest aufgebaut und ein Grossteil der Fassade ist bereits mit grauen Daemmplatten verdeckt.

Immobilieneigentümer sind durch das Gebäudeenergiegesetz zu verschiedenen Sanierungsmaßnahmen insbesondere nach einem Eigentümerwechsel verpflichtet. Ziel sind eine verbesserte Energieeffizienz und eine nachhaltigere Heizmethode. Welche Gebäude von der Sanierungspflicht betroffen sind, bis wann Eigentümer die Vorgaben umsetzen müssen und was für Fördermöglichkeiten bestehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Gebäude müssen die Vorgaben des GEG erfüllen.

Die Sanierungspflicht gilt bei Kauf, Erbe oder Schenkung von Bestandsgebäuden nach dem 01. Februar 2002 sowie bei Maßnahmen, welche mehr als 10 % der Gebäudefläche betreffen.

Es bestehen Ausnahmeregelungen beispielsweise beim Denkmalschutz oder bei Unwirtschaftlichkeit.

Unter die energetische Sanierungspflicht fallen der Austausch von Heizkesseln, die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke und die Dämmung von Rohrleitungen.

Eigentümer können verschiedene Förderungen und Finanzierungen von BAFA und KfW beantragen.

Was ist die Sanierungspflicht?

Für Immobilieneigentümer gelten verschiedene Rechte, aber auch Pflichten. Dazu zählt auch, die eigene Immobilie so weit zu modernisieren bzw. zu sanieren, dass sie allen gesetzlichen Vorgaben entspricht. Ziel ist vor allem die Reduzierung des Energieverbrauchs. Dadurch wird ein Beitrag zur Erreichung der Klimaziele geleistet.

Die daraus entstehende energetische Sanierungspflicht basiert insbesondere auf dem 2020 in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetz (GEG). Innerhalb des GEG werden Anforderungen an Eigentümer gestellt, die diese erfüllen müssen, um den Energieverbrauch ihrer Immobilie zu reduzieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt wurde.

Je nach Gebäudeart und aktuellem Zustand unterscheiden sich die Vorgaben.

Die letzte Aktualisierung des GEG ist 2024 in Kraft getreten und beinhaltet Vorgaben zum Heizungstausch.

Einigung des Europäischen Parlaments 2024

Im März 2024 wurde durch das Europäische Parlament eine Neufassung der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie beschlossen. Statt im Vorfeld diskutierter individueller Sanierungspflichten für Wohngebäude sind darin nur noch allgemeine Vorgaben zur Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs im Gebäudesektor enthalten.

Die Ziele zur Verringerung des Primärenergieverbrauchs in kWh pro m² und Jahr für Wohngebäude sind dabei auf zwei Zeiträume aufgeteilt:

Bis 2030: Senkung um mindestens 16 % gegenüber 2020
Bis 2035: Senkung um mindestens 20 bis 22 % gegenüber 2020

Zudem muss sichergestellt werden, dass der Energieverbrauch bis 2040 sowie alle fünf Jahre danach dem national festgelegten Wert entspricht oder diesen unterschreitet. Der Wert ergibt sich aus der schrittweisen Verbrauchssenkung zwischen 2030 und 2050.

Für Nicht-Wohngebäude gelten leicht abgewandelte Vorgaben:

Bis 2030: Senkung um mindestens 16 % gegenüber 2020
Bis 2033: Senkung um mindestens 26 % gegenüber 2020

In Kraft getreten ist der Beschluss am 28.05.2024. Bis Ende Mai 2026 haben die einzelnen Mitgliedsstaaten jetzt Zeit, um die Regelungen in nationales Recht zu überführen. In Deutschland liegen die Vorgaben zur Sanierungspflicht im GEG verankert.

Warum gibt es die GEG-Sanierungspflicht?

Der Gebäudesektor hat einen wesentlichen Anteil an den jährlichen CO2-Emissionen und dem Endenergieverbrauch in Deutschland. Rund 30 % des CO2-Ausstoßes entstammt dem Betrieb von Gebäuden. Zudem entfällt ca. 35 % des Endenergieverbrauchs auf diesen Sektor.

Aus diesen Gründen liegt ein Schwerpunkt der Klimapolitik auf der Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Langfristig sollen so CO2-Emissionen verringert und der Endenergiebedarf gesenkt werden.

GEG-Sanierungspflicht oder energetische Sanierungspflicht?

Energetische Sanierungen sind im GEG vorgeschrieben. Sie beinhalten Maßnahmen, um langfristig Energie zu sparen. Die Begriffe GEG-Sanierungspflicht und energetische Sanierungspflicht können synonym verwendet werden.

Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen?

Prinzipiell sind alle Immobilieneigentümer von der Pflicht zur energetischen Sanierung betroffen.

Insbesondere für den Altbau gibt es Vorgaben zur energetischen Sanierung durch das GEG. Wer einen unsanierten Altbau kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss diesen innerhalb von zwei Jahren nach den GEG-Vorschriften energetisch sanieren.

Zudem greift die Pflicht, wenn umfangreiche Arbeiten vorgenommen werden, welche mehr als 10 % des Gebäudes betreffen.

Mieter haben Duldungspflicht

Mieter sind verpflichtet, gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen zu dulden. Handelt es sich um Arbeiten, welche den Energieverbrauch des Gebäudes reduzieren, gelten diese als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB. Vermieter müssen die Maßnahmen trotz Duldungspflicht rechtzeitig ankündigen.

Ausnahmen von der GEG-Sanierungspflicht

Nicht für alle Immobilien besteht gemäß des GEG eine Sanierungspflicht. In einigen Fällen gelten Ausnahmeregelungen.

Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien können gemäß § 105 GEG von der Sanierungspflicht ausgenommen sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben zu einer Beeinträchtigung der Bausubstanz oder des Erscheinungsbilds führen würde.

Auch wenn die Maßnahmen einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten, sind denkmalgeschützte Gebäude von der Sanierungspflicht ausgenommen.

In solchen Fällen können alternative Regelungen getroffen werden. Hier ist in der Regel eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Im Vorfeld sollten Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien Kontakt zur zuständigen Denkmalschutzbehörde aufnehmen, um Informationen zu passenden Materialien und Unterstützung bei Förderanträgen zu erhalten.

Unzumutbarkeit

Kann der Sanierungspflicht aus wirtschaftlichen Gründen nicht nachgegangen werden, gilt gemäß § 102 GEG eine Härtefallregelung. Eigentümer sind verpflichtet, entsprechende Nachweise für den Härtefall vorzulegen.

Beispiele für unbillige Härte sind:

wenn die notwendigen Investitionen in keinem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen
wenn die notwendigen Investitionen in keinem angemessenen Verhältnis zum Gebäudewert stehen
wenn die Erfüllung der Gesetzesanforderungen aufgrund persönlicher Umstände nicht zumutbar ist

Zu berücksichtigen sind dabei die Preisentwicklungen für Energie und CO2.

Bewohnte Immobilien seit Februar 2002

Sind Ein- oder Zweifamilienhäuser bereits seit dem 1. Februar 2002 bewohnt, entfallen die Sanierungspflichten des GEG.

Hat nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattgefunden oder wurden Gebäude erst danach errichtet, gilt die Ausnahme nicht.

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Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen sind Pflicht?

Für Altbauten sind verschiedene Maßnahmen durch das GEG vorgeschrieben. Zu den Vorgaben gehören:

Austausch von Heizkesseln
Dämmung von Dächern und/oder Dachgeschossen
Dämmung von wasserführenden Rohren
Energetische Sanierung, wenn mehr als 10 % des Gebäudes erneuert werden (z. B. bei Fassadenerneuerung)

Austausch von Heizungen

Ist die bestehende Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre, muss sie bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Allerdings gibt es mehrere Ausnahmen von der Pflicht.

Ausgenommen sind:

Niedertemperatur-Heizkessel
Brennwertkessel
Anlagen mit einer Nennleistung von unter 4 kW und über 400 kW
Heizanlagen mit Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung, wenn sie Bestandteil einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung sind.

Die Pflicht greift also nur bei Konstanttemperaturkesseln.

Für Heizkessel gilt generell, dass sie nur noch bis Ende Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen. Ab 2045 muss der Betrieb mit erneuerbaren Energien erfolgen.

Neu eingebaute Heizungen müssen durch die Novelle des GEG 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies gilt jedoch zunächst nur für Neubaugebiete. Für alle anderen gibt es Übergangsfristen, die an die verpflichtenden kommunalen Wärmepläne gekoppelt sind.

Dämmung von Dächern und/oder Dachgeschossen

Ist das Dachgeschoss nicht beheizt, muss die oberste Geschossdecke gedämmt werden, um die Heizwärme im Wohnbereich darunter zu halten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Dachboden ungenutzt ist oder als Lagerraum dient.

Die Geschossdecke muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Dafür wird der Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert, genutzt. Dieser ist im GEG definiert und darf nicht über 0,24 W/m²K liegen (§ 47 GEG).

Soll das Dachgeschoss zukünftig als Wohnraum genutzt werden, kann alternativ das Dach gedämmt werden.

Dämmung von wasserführenden Rohren

Warme Heizungskeller sind in der Regel ein Zeichen für ungedämmte Rohre. Um den Energieverlust zu verringern, gibt § 69 GEG die Begrenzung der Wärmeabgabe durch Rohrleitungen vor.

In Anlage 8 GEG werden konkrete Vorgaben zur Dämmung von wasserführenden Rohren in Bezug auf Dämmdicke und Dämmwirkung abhängig vom Rohrdurchmesser gemacht. Diese unterscheiden sich je nach Einsatzbereich.

Energetische Sanierungen mit mehr als 10 % Gebäudeerneuerung

Finden Baumaßnahmen statt, welche mehr als 10 % der Gebäudefläche betreffen, müssen die GEG-Vorgaben erfüllt werden. Diese Regelung gilt unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder der Stichtagsregel vom 1. Februar 2002.

Kleinere Schäden am Putz der Fassade oder der Austausch einzelner Dachziegel betreffen in der Regel weniger als die 10 %-Grenze. Müssen aber das Dach neu gedeckt oder große Teile der Fassade ausgebessert werden, gilt die Sanierungspflicht.

Beratungspflicht für Eigentümer und Käufer

Für den Verkauf einer Immobilie ist das Vorlegen des Energieausweises Pflicht. Liegt noch kein Ausweis vor, muss er neu ausgestellt werden.

Käufer von Ein- oder Zweifamilienhäusern müssen gemäß § 80 GEG nach Übergabe des Energieausweises ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energieberater führen. Dabei kann nach durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen gefragt werden.

Werden mehr als 10 % der Gesamtfläche saniert, sind Immobilieneigentümer zu einer Energieberatung verpflichtet. Diese Beratung muss vor Beauftragung von Dienstleistern stattfinden (§ 48 GEG).

Teilweise ist es auch für die Beantragung von Förderungen Pflicht, im Vorfeld ein Gespräch mit einem Energieberater zu führen.

Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?

Wird die Sanierungspflicht nicht erfüllt, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €.

Allerdings besteht bisher keine deutschlandweite Instanz zur Überprüfung der Vorgabeneinhaltung. Daher obliegt es den einzelnen Bundesländern, stichprobenartige Kontrollen durchzuführen. Die Häufigkeit unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

Im Zuge der regelmäßigen Kontrollen durch Schornsteinfeger wird unter anderem die Effizienz von Heizungsanlagen bewertet. Sie können auch Empfehlungen zu energetischen Sanierungen machen.

Bei Ausstellung eines verpflichtenden Energieausweises wird zudem durch eine entsprechende Fachperson beurteilt, ob die Immobilie die Vorgaben erfüllt. Eine Meldepflicht bei Verstößen besteht jedoch nicht.

Werden Förderkredite bei der KfW beantragt, sind diese an bestimmte Bedingungen geknüpft. Die Bedingungen orientieren sich an den GEG-Vorgaben, wodurch eine Kontrollfunktion gegeben ist.

Eine flächendeckende Kontrolle ist derzeit trotz der verschiedenen Maßnahmen noch nicht gegeben. Eigentümer sollten aber dennoch darauf achten, alle Vorgaben zu erfüllen.

Mit welchen Kosten müssen Eigentümer rechnen?

Die Höhe der Kosten hängt von der Art der Maßnahme ab und kann stark variieren. Auch die Größe der Immobilie und der generelle Zustand spielen eine Rolle bei der Kostenhöhe. Insbesondere der Heizungstausch oder die Fassadendämmung gehören zu den eher teuren Maßnahmen.

Überblick über durchschnittliche Materialkosten

Fassadendämmung: 30 bis 350 € pro m² (abhängig vom Dämmverfahren)
Heizungstausch: 10.000 bis 30.000 € (abhängig von der Technologie)
Dachgeschoss/Dachdämmung: 30 bis 250 € pro m² (abhängig vom Material und ob Dach oder Geschoss)
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren: 3 bis 10 € pro m (abhängig vom Material)

Sanierungspflicht: Welche Förderungen gibt es?

Aufgrund der hohen Kosten gibt es verschiedene Förderungen und zinsgünstige Kredite für Eigentümer. Sowohl das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) als auch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bieten diese Förderprogramme an.

BAFA-Förderung

Das BAFA stellt Förderungen für Einzelmaßnahmen an der Gebäudeaußenhülle, Heizungstechnik und Heizungsoptimierung bereit. Zu den förderfähigen Maßnahmen an der Außenhülle der Immobilie gehören:

Dämmung der Gebäudehülle (Außenwände, Dachflächen, Geschossdecken, Bodenflächen)
Erneuerung von Vorhangfassaden
Erneuerung, Ersatz oder erstmaliger Einbau von Fenstern, Außentüren und Außentoren
Sommerlicher Wärmeschutz

Der Grundfördersatz beträgt 15 % der förderfähigen Ausgaben, sofern das förderfähige Mindestinvestitionsvolumen von 300 € brutto erreicht wird. Insgesamt liegt die Höchstgrenze für energetische Maßnahmen bei 30.000 € pro Wohneinheit.

Wurde der iSFP-Bonus (individueller Sanierungsfahrplan) gewährt, erhöht sich die Grenze auf 60.000 €.

KfW-Förderung

Die KfW bietet Immobilieneigentümern zinsgünstige Darlehen sowie Zuschüsse für die energetische Sanierung. Gefördert werden die Sanierung zum Effizienzhaus und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien mit den Programmen 261 und 270.

Bis zu 150.000 € sind als Kredit je Wohneinheit für die Sanierung zum Effizienzhaus möglich. Für Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien stehen Kredite ab 5,21 % effektivem Jahreszins zur Verfügung.

Förderung zum Heizungstausch

Seit 2024 gibt es Förderungen für den Heizungstausch nur noch über die KfW mit dem Programm 458.

Bis zu 70 % Förderung ist maximal möglich. Die förderfähigen Kosten sind jedoch auf 30.000 € bei Einfamilienhäusern begrenzt. Für Mehrfamilienhäuser gilt eine Staffelung: 30.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste Wohneinheit und je 8.000 € ab der siebten Einheit.

Wer auf ein modernes Heizsystem umsteigt, erhält eine Grundförderung von 30 %. Zusätzlich gibt es einen einkommensabhängigen Bonus bei einem Brutto-Jahreseinkommen von bis zu 40.000 €.

Erfolgt der Austausch der Heizung bis Ende 2028, können Eigentümer einen Geschwindigkeitsbonus von 20 % erhalten. Voraussetzung ist, dass die Heizung mindestens 20 Jahre alt ist.

Fazit

Die Sanierungspflicht bezeichnet eine gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung energetischer Sanierungen an Immobilien, um den rechtlichen Vorgaben zu entsprechen. Betroffen sind fast alle Eigentümer.

Ziele der Pflicht sind die langfristige Energieeinsparung und die Reduzierung des CO2-Ausstoßes, da ein großer Teil des Endenergieverbrauchs auf den Gebäudesektor entfällt.

Die Sanierungspflicht in Deutschland ist im GEG verankert. Welche Maßnahmen erforderlich sind, hängt vom Alter und der Art der Immobilie ab. Es gibt dabei nur wenige Ausnahmen von der Pflicht.

Um die teils sehr hohen Kosten stemmen zu können, gibt es verschiedene Förderprogramme von BAFA und KfW.