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Feuchtigkeit im Keller von Altbauwohnung: Fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt

Letztes Update: 30. Januar 2025 | 3 Min. Lesezeit

Feuchtigkeit im Keller von Altbauwohnung: Leicht seitlicher Blick auf einen Kellerraum mit Tueren aus Holzbalken. Dazwischen befinden sich Backsteinmauern, der Boden besteht aus Beton.

Gibt es Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus stellt dies keinen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 BGB dar. Vielmehr müssen Mieter von Altbauwohnungen mit Feuchtigkeit im Keller rechnen. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel hervor.

Vorliegender Sachverhalt: Hintergrund zur Entscheidung

Im Juli 2022 wurde eine 98,57 m² große Altbauwohnung in einem 1896 errichteten Haus angemietet. Nach einigen Monaten kündigten die Mieter den Mietvertrag fristlos mit der Begründung, dass der Keller aufgrund von Feuchtigkeit nicht zur Lagerung von Hausrat und Möbeln geeignet sei. Daraus würde sich ein Mietmangel ergeben, der eine fristlose Kündigung rechtfertige.

Dagegen klagte der Vermieter und forderte die ausstehenden Mietzahlungen für Januar und Februar 2023. Nach Sicht des Klägers läge kein Mietmangel vor, sodass die fristlose Kündigung unbegründet sei.

Fristlose Kündigung ist unwirksam

Das Urteil des Amtsgericht Brandenburg a. d. H. fiel zugunsten des Vermieters aus. Die fristlose Kündigung durch den Mieter sei gemäß § 543 Abs. 2 BGB unwirksam. Es könne nicht erwartet werden, dass Keller in alten Häusern trocken und somit zur Lagerung von feuchtigkeitsempfindlichen Gegenständen geeignet seien.

Nach Feststellung des Amtsgerichts entspreche das Fehlen einer Horizontalsperre und der Außenabdichtung der Kellerwände den damals geltenden Baustandards, sodass kein baulicher Mangel vorliege.

Mieter wussten über Kellerzustand Bescheid

Zudem haben die Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags über die Feuchtigkeit im Keller Bescheid gewusst. Im Mietvertrag sei daher ausdrücklich vereinbart worden, dass die Mieter selbst dafür Sorge tragen müssen, dass im Keller gelagerte Gegenstände keine Feuchtigkeitsschäden davontragen.

Ein Nachweis über eine Gesundheitsgefährdung durch den feuchten Keller war den Mietern nicht möglich. Die Rechtsprechung besagt, dass mindestens eine Luftfeuchtigkeit von 70 % oder eine erhöhte Schimmelsporenkonzentration vorliegen muss, damit eine Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Wohnungsnutzung durch Kellerfeuchtigkeit nicht beeinträchtigt

Eine fristlose Kündigung komme nach Auffassung des Gerichts nur dann in Betracht, wenn die Wohnungsnutzung durch die Feuchtigkeit beeinträchtigt wäre. Da der Kellerraum nicht als Wohn- oder Aufenthaltsraum klassifiziert sei, ist die fristlose Kündigung nicht rechtens, sodass die Mieter die ausstehenden Mietzahlungen leisten mussten.

Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 04.11.2024, Az. 30 C 90/23

Was Vermieter zum Thema Kündigung wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.

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Wann ist eine fristlose Kündigung aufgrund von Mängeln möglich?

§ 543 Abs. 2 Nr. 1 sieht vor, dass eine fristlose Kündigung möglich ist, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt oder entzogen wird.

Liegt ein erheblicher Mangel vor, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet. Die fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn eine weitere Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung einhergeht, beispielsweise durch Schimmelbefall aufgrund von Feuchtigkeit.

Vor Aussprechen der Kündigung müssen die Mieter eine Mängelanzeige beim Vermieter einreichen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Nach erfolglosem verstreichen der Frist ist die fristlose Kündigung der nächste Schritt.

Ist die Mängelbeseitigung nicht möglich, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar oder verweigert der Vermieter die Mängelbeseitigung, ist die Kündigung auch ohne vorherige Fristsetzung möglich.

Welche Mietminderung ist bei Feuchtigkeit im Keller gerechtfertigt?

Die Höhe der Mietminderung orientiert sich an der Beeinträchtigung durch den Mangel. Bei Feuchtigkeit im Keller sind in der Regel zwischen 5 und 10 % Minderung möglich, da Keller nicht zum Wohnraum zählen.

In älteren Gebäuden ist insbesondere in Kellern ein gewisser Grad an Feuchtigkeit hinzunehmen, da die früheren Baustandards andere Vorschriften beispielsweise zu Außenwandabdichtungen enthielten.

Wie hoch die Mietminderung tatsächlich ausfallen darf, muss im Zweifelsfall juristisch geklärt werden, falls keine gütliche Einigung möglich ist.