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Unwirksame Eigenbedarfskündigung: Nutzungsinteresse muss dargelegt werden

Letztes Update: 19. Februar 2025 | 3 Min. Lesezeit

Unwirksame Eigenbedarfskuendigung: Nahaufnahme einer Person mit dunklem Shirt: Die rechte Hand ruht auf einem weissen Schreibtisch. Beide Haende halten einen gelben Briefumschag in der Hand. Mit der linken Hand werden gefaltete Dokumente aus dem Umschlag geholt. Auf dem Schreibtisch liegt noch eine weisse Tastatur.

Eine Eigenbedarfskündigung erlangt keine formelle Wirksamkeit, wenn die Bedarfsperson bereits über eine Wohnung verfügt und nicht dargelegt wird, warum sie die für den Eigenbedarf gekündigte Wohnung benötigt. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Kreuzberg hervor.

Hintergrund zur Entscheidung: Vorliegender Sachverhalt

Eine Mieterin bewohnte seit 2007 eine Wohnung in Berlin. Im Oktober 2023 erhielt sie die Eigenbedarfskündigung durch ihre Vermieter. Diese gaben an, dass ihr Neffe in die Wohnung der Mieterin einziehen solle. Dieser absolviere zum Zeitpunkt der Kündigung ein duales Studium in Berlin. Im August desselben Jahres war der Neffe in ein modernes, 19,25 m² großes Studentenappartement gezogen. Das Appartement lag nicht weit von der Arbeitsadresse entfernt.

Die Mieterin weigerte sich, die Eigenbedarfskündigung zu akzeptieren. Die Vermieter reichten daraufhin Räumungsklage ein.

Vermieter haben keinen Anspruch auf Herausgabe

Das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Kreuzberg fiel zugunsten der Mieterin aus. Den Vermietern stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung für den Neffen zu.

Die Eigenbedarfskündigung sei formell unwirksam, da sie nicht den Begründungsanforderungen gemäß § 573 Abs. 3 BGB genüge.

Nutzungsinteresse wurde nicht dargelegt

Das Kündigungsschreiben enthalte zwar Informationen zur Bedarfsperson und dessen derzeitige Anschrift, jedoch keine nachvollziehbare oder plausible Mitteilung darüber, woraus sich das Nutzungsinteresse ergeben solle. Der Neffe verfüge bereits über eine angemessene Wohnung. Es werde aus dem Schreiben daher nicht ersichtlich, wofür der Neffe die Wohnung der Mieterin benötigt.

Das Nutzungsinteresse bedürfe einer entsprechenden Erklärung darüber, dass und aus welchem Grund der Neffe in die streitgegenständliche Wohnung will.

Begründung muss konkret und nachvollziehbar sein

Zudem betonte das Amtsgericht die besondere Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt der langjährigen Mieterin. Das Mindestmaß an Anforderungen für die Darlegung des Eigenbedarfs müsse gegenüber den Nutzungsrechten jahrzehntelanger Mieter eingehalten werden. Die Begründung müsse so konkret sein, dass sie verständlich und nachvollziehbar erscheint.

Die Mieterin darf in der Wohnung bleiben und die Vermieter tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Amtsgericht Berlin Kreuzberg, Urteil vom 22.10.2024, Az. 6 C 246/24

Was Vermieter zum Thema Eigenbedarfskündigung wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.

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Welche Voraussetzungen gelten für eine wirksame Eigenbedarfskündigung?

Gemäß § 573 Abs. 2 muss für eine Eigenbedarfskündigung ein berechtigtes Interesse vorliegen und die Bedarfsperson entweder der Vermieter selbst oder eine Person aus dem engeren Umfeld sein. Wichtig ist, dass eine persönliche Beziehung zu der Person besteht. Ein Verwandtschaftsverhältnis ist dabei nicht entscheidend.

Zu den zulässigen Gründen für die Kündigung zählen ein Jobwechsel, der Auszug des Kindes, dessen Ausbildungsstätte nah an der Wohnung liegt, eine Trennung vom Ehepartner oder gesundheitliche Aspekte.

Was muss die Kündigung wegen Eigenbedarf beinhalten?

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und für eine rechtliche Wirksamkeit bestimmte Inhalte haben:

Sie muss an alle Mieter der Wohnung gerichtet sein
Konkrete Angaben zur Bedarfsperson (Name, Beziehung zum Vermieter, Erläuterung der persönlichen Verbindung, wenn kein Verwandtschaftsverhältnis besteht)
Kündigungsfrist und Kündigungstermin
Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 Abs. 1 BGB)
Bei Vorhandensein von Alternativwohnungen Angaben zu diesen inkl. Begründung, warum sie nicht für den Eigenbedarf infrage kommen
Konkrete und nachvollziehbare Beschreibung des zeitnahen Nutzungswunschs

Welche Kündigungsfristen gelten?

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB. Die Frist richtet sich dabei nach der Länge des bestehenden Mietverhältnisses. Es gilt: