Letztes Update: 11. Oktober 2021

Als Vermieter Zweitschlüssel behalten: Wann erlaubt?

Als Vermieter einen Zweitschlüssel zu behalten, kann verlockend sein. Insbesondere in Notfällen scheint es sinnvoll, dass Vermieter schnell und problemlos die Mieteinheit betreten können. Das deutsche Mietrecht sieht das allerdings anders. In welchen Fällen Sie dennoch einen Zweitschlüssel behalten dürfen, was eine entsprechende Vereinbarung beinhalten sollte und welche Rechte Ihr Mieter hat, wenn Sie einen Zweitschlüssel rechtswidrig behalten, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Keinen Anspruch auf Zweitschlüssel

Dass Sie als Vermieter einen Zweitschlüssel behalten dürfen, ist ein weitverbreiteter Irrtum. Ihr Mieter möchte sich in seinen vier Wänden wohl und vor allem ungestört fühlen. Das Wissen, dass Sie einen Zweitschlüssel behalten haben, kann dieses Gefühl beeinträchtigen.

Spätestens mit Beginn des Mietverhältnisses müssen Sie daher Ihrem Mieter sämtliche Schlüssel, die Zugang zur Mietsache gewähren, übergeben. Er muss damit problemlos Zugang zu allen Räumlichkeiten und weiteren, zur gemieteten Einheit gehörenden Elementen erhalten. Dazu zählen beispielsweise ein Waschkeller, Garagen und der Briefkasten.

Mietverhältnis beginnt bei Wohnungsübergabe

Das Mietverhältnis beginnt dabei nicht erst mit dem Einzug, sondern meist mit Unterschrift des Mietvertrages beziehungsweise mit der Wohnungsübergabe.

Sie verpflichten sich mit Unterschreiben des Vertrages dazu, dem Mieter während der Vertragslaufzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren (§ 535 BGB). Dazu gehört auch die Übergabe sämtlicher Schlüssel. Selbst, wenn dann noch einige Wochen zwischen der Übergabe und dem Einzug liegen, haben Sie kein Recht mehr, die Wohneinheit zu betreten, da mit der Übergabe die Gebrauchsüberlassung begonnen hat.

Gleiches gilt für den Auszug. Erst bei Beendigung des Mietverhältnisses dürfen Sie die Schlüssel zurückfordern. Zieht Ihr Mieter früher aus, kann er die Schlüssel bis zum Zeitpunkt der offiziellen Beendigung behalten.

Herausgabeklauseln im Mietvertrag sind rechtswidrig

Ist Ihr Mieter bereits ausgezogen, obwohl das Mietverhältnis noch läuft, haben Sie kein Recht, die Schlüssel bereits einzufordern. Klauseln, die mietvertraglich festlegen, dass der Mieter Ihnen die Schlüssel mit dem Auszug aushändigen muss, sind rechtswidrig, da die Gebrauchsüberlassung erst mit der offiziellen Beendigung der Vertragslaufzeit endet.

Schlüsselanzahl ist personenabhängig 

Ein Schlüssel pro Bewohner ist dabei die Regel. Das bedeutet, dass für zwei Personen alle Schlüssel in doppelter Ausführung vorhanden sein müssen (LG Berlin 1985 61T 32/85). Aber auch bei einer alleinlebenden Person sind zwei Schlüsselsätze die Norm, da Ihr Mieter die Möglichkeit haben muss, die Schlüssel bei einer Person seines Vertrauens zu hinterlegen. Kinder egal welchen Alters zählen zu den in der Wohnung lebenden Personen, sodass auch für sie Schlüssel vorhanden sein müssen.

Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden ist es sinnvoll, sowohl bei der Schlüsselübergabe durch Sie als auch bei Herausgabe nach der Schlüssel nach dem Ende des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll anzufertigen, um sicherzugehen, dass alle Schlüssel entsprechend übergeben und zurückgegeben werden.

Weitere Schlüssel muss Mieter zahlen

Möchte Ihr Mieter über die Mindestanzahl hinaus Schlüssel haben, um sie beispielsweise Familienmitgliedern, Babysittern oder Putzkräften zu überlassen, so muss er das Nachmachen dieser selbst zahlen und Sie als Vermieter zudem über die Anzahl der weiteren Schlüssel informieren.

Notfälle sind kein legitimer Grund 

Das Argument, dass Sie als Vermieter einen Schlüssel für Notfälle einbehalten sollten, ist nicht statthaft. Bei Gefahr im Verzug oder in Notsituationen wie beispielsweise bei einer Überschwemmung können Feuerwehr oder Polizei sich ohne Schlüssel Zugang zur Wohnung verschaffen.

Prinzipiell gilt, dass der Mieter mit Beginn des Mietverhältnisses auch die Sorgfaltspflicht für das Mietobjekt übernimmt und dafür sorgen muss, dass die Einheit in einem guten Zustand bleibt, er also seiner Sorgfaltspflicht nachkommt.

Dazu kann gehören, dass er bei längerer Abwesenheit einen Zweitschlüssel bei einem Nachbarn hinterlegt und Ihnen entsprechend Bescheid gibt. So kann verhindert werden, dass in einem Notfall die Tür durch Einsatzkräfte aufgebrochen werden muss. Hat der Mieter keine Vorsorgen durch das Deponieren eines Zweitschlüssels getroffen, können Sie ihm unter Umständen die entstandenen Kosten für die Reparatur der Tür in Rechnung stellen.

Dennoch sollten Sie versuchen, vor dem Betreten der Wohnung, soweit dies zeitlich möglich ist, den Mieter zu kontaktieren und ihm mitzuteilen, dass ein Betreten der Wohnung notwendig ist.

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Zweitschlüssel nur mit Einverständnis des Mieters 

Die einzige Ausnahme, in der Sie als Vermieter einen Zweitschlüssel behalten dürfen, ist, wenn Ihr Mieter Ihnen ausdrücklich sein Einverständnis gibt. Das geht aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts Celle aus dem Jahr 2006 hervor (OLG Celle, Az: 13 U 182/06).

Dies sollte schriftlich erfolgen, um rechtlich abgesichert zu sein. Im Zweifelsfall könnte der Mieter sonst vor Gericht abstreiten, Ihnen die Erlaubnis erteilt zu haben. Zudem müssen bei mehreren Mietern alle Vertragspartner einverstanden sein, dass Sie einen Zweitschlüssel behalten dürfen.

Eine Klausel, die Ihnen bereits im Mietvertrag das Recht gibt, einen Zweitschlüssel zu behalten, ist gemäß § 307 BGB unzulässig, da sie als unangemessener Nachteil für den Mieter beispielsweise durch eine potenzielle Verletzung der Privatsphäre gewertet werden kann.

Aber: Handeln Sie den Mietvertrag individuell mit Ihrem Mieter aus und fügen eine solche Klausel bei, erlangt sie mit beidseitiger Unterschrift Gültigkeit. Allerdings muss der entsprechende Zweitschlüssel-Zusatz gut erkennbar und nachvollziehbar formuliert sein.

Schriftliche Einverständniserklärung ist sinnvoll

Die Erklärung sollte neben den vollständigen Namen die Angaben zur Mietsache beinhalten. Zudem sollte erklärt werden, dass Sie die Mietsache lediglich im Notfall beziehungsweise nach Absprache mit dem Mieter betreten. Die Unterschriften aller Vertragsparteien bzw. Mieter sind ebenfalls notwendig, damit das Dokument rechtskräftig wird.

Kein Betretungsrecht bei Einbehaltungserlaubnis

Hat Ihr Mieter Ihnen sein Einverständnis gegeben, einen Zweitschlüssel zu behalten, so dürfen Sie nicht unangekündigt die Wohnung betreten. Dies fällt gemäß § 123 StGB unter den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs. Ein heimliches Betreten der Wohnung rechtfertigt zudem die fristlose Kündigung der Wohneinheit durch den Mieter (§ 569 BGB).

Benötigen Sie Zugang zur Wohnung, so müssen Sie dies dem Mieter frühzeitig ankündigen, damit dieser die Möglichkeit hat, Ihnen den Zutritt zu verwehren. Ein Grund für Sie als Vermieter die Wohnung betreten zu wollen tritt zum Beispiel ein, wenn Ihr Mieter gekündigt hat und Sie eine Wohnungsbesichtigung mit potenziellen Nachmietern durchführen möchten, Reparaturen ausgeführt werden müssen oder Sie das Ablesen der Zählerstände übernehmen.

In jedem Fall muss dies dem aktuellen Mieter jedoch angekündigt und er muss Ihnen eine entsprechende Genehmigung erteilen. Eine Besichtigung ohne konkreten Grund ist nicht zulässig.

Notfallschlüssel in versiegeltem Umschlag

Sie können statt eines generellen Zweitschlüssels auch mit dem Mieter das Deponieren eines Notfallschlüssels während längerer Abwesenheit vereinbaren. Dafür wird der Schlüssel in einen Briefumschlag gelegt und sowohl Sie als auch Ihr Mieter unterschreiben über die Verschlusslasche hinweg. So kann der Mieter bei der Forderung der Herausgabe sehen, ob der Umschlag geöffnet wurde.

Auch den Zweitschlüssel bei einer dem Mieter und Ihnen bekannten Person zu hinterlegen ist eine gute Möglichkeit, um im Notfall schnell die Wohnung betreten zu können.

Rechte Ihres Mieters

Behalten Sie widerrechtlich einen Zweitschlüssel ein, so hat Ihr Mieter das Recht, eine unmittelbare Herausgabe des Schlüssels zu fordern. Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter nach Setzung einer Frist Schadenersatzansprüche geltend machen (§ 280f. BGB).

Neues Türschloss als Alternative

Bei der Weigerung der Schlüsselherausgabe ist es dem Mieter erlaubt, die Türschlösser, welche er allein nutzt, auszutauschen. Dazu gehört beispielsweise das Schloss an der Wohnungstür. Der Mieter kann dies für die Zeit der Mietdauer auf Ihre Kosten austauschen lassen, um sicherzustellen, dass nur er und entsprechende Vertrauenspersonen Zugang zur Mieteinheit haben.

Auch eine Klage auf Herausgabe der Schlüssel ist möglich.

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Vorgehensweise bei verlorenen Schlüsseln

Dass Schlüssel verloren gehen kann schnell passieren. Eine Unachtsamkeit und der Schlüssel ist weg. In jedem Fall muss der Mieter Ihnen den Verlust melden. Ob er für die entstandenen Kosten zum Beispiel beim Austausch der Schlösser aufkommen muss, ist jedoch von der Art des Verlustes abhängig.

Entscheidung über Kostenübernahme 

Ist er selbst für den Verlust des Schlüssels verantwortlich, so muss er die Kosten übernehmen. Ist ein Schlüssel ohne Gewalteinwirkung aufgrund von Materialermüdung im Schloss abgebrochen oder wurde ihm der Schlüssel ohne eigenes Verschulden entwendet, so trägt der Mieter keine Verantwortung und muss nicht für die Kosten aufkommen.

Gleiches gilt, wenn es ausgeschlossen ist, dass jemand den Schlüssel findet und damit die Mietsache betritt, beispielsweise wenn er von einem Boot ins Wasser gefallen ist. Das Schloss kann, muss jedoch nicht ausgetauscht werden und der Mieter kann in diesem Fall nicht zur Kasse gebeten werden.

Bei einer zentralen Schließanlage sollten Sie bereits im Mietvertrag darauf verweisen, dass der Mieter bei einem selbstverschuldeten Schlüsselverlust die Kosten für den Austausch der gesamten Anlage übernehmen muss. Fehlt dieser Zusatz, können Gerichte bei einer Weigerung durch den Mieter zu seinen Gunsten entscheiden, da er auf die hohen Kosten nicht vertraglich hingewiesen wurde.

Fazit

Auf die Frage, ob Sie als Vermieter einen Zweitschlüssel behalten dürfen, kann ganz klar mit Nein geantwortet werden. Die einzige Ausnahme bildet das Einverständnis Ihres Mieters. Nur wenn er dieses erteilt hat, ist das Behalten des Zweitschlüssels rechtens.

Allerdings heißt das noch nicht, dass Sie die Wohnung ohne Wissen des Mieters betreten dürfen. Dies fällt unter den Tatbestand des Hausfriedensbruchs und kann eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen.

Eine Vereinbarung über den Verwahrort eines Zweitschlüssels sollte vor längerer Abwesenheit Ihres Mieters geklärt werden, damit Sie im Notfall Zugang zur Wohnung haben. Dies liegt in der Sorgfaltspflicht des Mieters. Wie diese Vereinbarung aussieht, können Sie individuell mit Ihrem Mieter ausmachen.

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