Letztes Update: 11. Oktober 2021

Beliebte Mietirrtümer: Diese 20 sollten Sie als Vermieter kennen

Irrtümer halten sich hartnäckig und oft über viele Jahre hinweg. Das gilt im Grunde für alle Lebensbereiche. Auch beim Thema Mieten und Vermieten gibt es einige Gerüchte, die noch immer weit verbreitet sind. Im folgenden Artikel räumen wir daher mit den häufigsten Mietirrtümern auf und erklären, wie die Rechtslage wirklich aussieht.

Irrtümer auf Vermieterseite

Als Vermieter stehen Sie einer komplexen Rechtsmaterie gegenüber. Wenn dann noch Mythen und Legenden dazukommen, kann es schnell passieren, dass man den Überblick verliert. Damit Sie sich im juristischen Dschungel nicht verirren und Konflikten aus dem Wege gehen, haben wir für Sie die 20 größten Mietirrtümer zusammengefasst.

1. Wohnungsschlüssel darf behalten werden

Mit Übergabe der Wohnung müssen dem Mieter sämtliche zur Einheit gehörenden Schlüssel übergeben werden. Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Mieters dürfen Sie als Vermieter einen Wohnungsschlüssel behalten. Dem Mieter ist es zudem gestattet, die ihm übergebenen Schlüssel an andere Personen auszuhändigen, die er selbst bestimmen kann.

Das Argument, dass ein Zweitschlüssel für Notfälle einbehalten wird, ist nicht statthaft, schließlich können in solchen Fällen Polizei und Feuerwehr die Tür öffnen.

2. Betreten der Wohneinheit ist jederzeit gestattet

Vermieter haben kein Recht, die Wohnung des Mieters zu betreten, selbst wenn der Mieter damit einverstanden war, dass ein Schlüssel einbehalten wird. Verschaffen Sie sich ohne Erlaubnis Zugang zur Wohnung, erfüllt das den Tatbestand des Hausfriedensbruchs. Der Mieter kann Sie dafür strafrechtlich belangen. Das Betreten der Wohnung, das Erstellen von Fotos und alles Weitere ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters gestattet.

Ein Grund für das Betreten der Wohnung mit Zustimmung kann beispielsweise ein anstehender Mieterwechsel sein.

3. Mietverträge sind nur in Schriftform gültig

Auch der Abschluss eines mündlichen Mietvertrages ist legal und rechtlich bindend. Mit einem schriftlichen Vertrag sind beide Parteien jedoch auf der sicheren Seite und können sich im Zweifelsfall auf die darin vorhandenen Klauseln und Inhalte berufen. Zudem können mündlich geschlossene Verträge nicht zeitlich begrenzt werden, Mieter und Vermieter gehen also ein unbefristetes Mietverhältnis ein.

4. Miete darf jederzeit erhöht werden

Nur weil die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen, dürfen Sie nicht nach Belieben die Miete erhöhen. Es gibt bestimmte Gesetzgebungen, die beachtet werden müssen. Mit der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber zwei Richtlinien eingeführt, die die Mietpreiserhöhung begrenzen.

Die Kappungsgrenze besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 % steigen darf. Mit der Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass die Preise in Städten, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht, zu stark steigen. Bei Neuvermietungen dürfen daher die Mietkosten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie hat allerdings keine Auswirkungen auf bereits bestehende Mietverträge.

Als Vermieter haben Sie also die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, solange Sie sich an den geltenden Gesetzen orientieren, frühestens jedoch alle 15 Monate. Zudem gilt, dass Sie für verschiedene Mieter auch die Miete unterschiedlich anheben dürfen. Es besteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung, solange keine Diskriminierung vorliegt.

5. Nebenkostenabrechnung muss bei Auszug vorliegen

Auch wenn der Mieter sich wünscht, mit dem Auszug die alte Wohnung vollständig hinter sich zu lassen, sind Sie nicht verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung zum Tag des Auszuges zur Verfügung zu stellen. Allerdings muss mit dem Mieterwechsel eine Zwischenablesung stattfinden, da sowohl der alte als auch der neue Mieter das Recht auf eine separate Abrechnung haben. Erfolgt dies nicht, kann auch die juristisch festgelegte Abrechnungsperiode von 12 Monaten nicht eingehalten werden.

Als Vermieter können Sie die Nebenkostenabrechnung also auch nach dem Auszug des Mieters und der Beendigung des Mietverhältnisses erstellen sowie eventuelle Nachforderungen geltend machen.

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6. Neben einer Kaution darf immer eine Bürgschaft verlangt werden

Es ist möglich, die Kaution in mehreren Varianten zu hinterlegen, sofern Sie als Vermieter einverstanden sind. Auch können Sie von vornherein mehr als eine Art der Kautionshinterlegung verlangen. Beträgt aber die Zahlung der Barkaution bereits die Höhe von maximal drei Monatskaltmieten, so ist es Ihnen nicht gestattet, eine Bürgschaft zu fordern. Der Mieter kann jedoch freiwillig einen Bürgen zusätzlich stellen.

Es gilt also, dass mehr als eine Art der Kautionshinterlegung möglich ist, sofern die Gesamthöhe nicht mehr als drei Kaltmieten beträgt.

7. Barkaution muss dem Mieter bei Auszug übergeben werden

Wurde ein vom Mieter und Ihnen unterschriebenes Übergabeprotokoll angefertigt, in welchem keine Schäden festgestellt wurden und alle Kosten beglichen sind, müssen Sie die Kaution aushändigen. Dies ist jedoch eher der Einzelfall. Als Vermieter haben Sie nach dem Auszug des Mieters eine angemessene Frist, um dem Mieter das Geld zurückzuzahlen. Die Frist beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten, kann sich bei einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung jedoch auf bis zu 12 Monate verlängern.

8. Haustiere dürfen generell verboten werden

Selbst wenn es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag gibt: Die Haltung von Kleintieren wie beispielsweise Wellensittichen, Nagetieren oder Fischen ist dem Mieter grundsätzlich gestattet.

Gleichermaßen würde ein Verbot von Hunde- und Katzenhaltung nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes den Mieter unangemessen benachteiligen. Dennoch ist die Entscheidung vom Einzelfall abhängig und muss unter gegenseitiger Interessenabwägung stattfinden. Das Halten exotischer und gefährlicher Tiere bedarf immer Ihrer Zustimmung.

9. Eigenbedarfskündigung ist immer möglich

Soll dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden, muss eine entsprechende Begründung vorliegen. Lediglich wenn Sie selbst, Teile Ihrer Familie oder Angehörige Ihres Haushaltes die Wohnung nutzen möchten und es keine andere leer stehende Wohnung in Ihrem Besitz gibt, die den Anforderungen genügt, darf nach § 573 Abs. 2 Punkt 2 wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.

Zudem muss die Einzugsabsicht in naher Zukunft liegen. Wird die Kündigung lediglich pro forma ausgesprochen, weil Sie die Wohneinheit gerne irgendwann für sich selbst nutzen möchten, stellt dies keine ausreichende Begründung dar. Mehr noch: Kann der Mieter eine entsprechende Täuschung nachweisen, hat er das Recht, Schadenersatzforderungen an Sie zu stellen.

10. Erfolgt keine Mietzahlung, dürfen Strom, Heizung & Wasser abgestellt werden

Sie dürfen auf keinen Fall Strom, Wasser oder die Heizung abstellen, auch wenn der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand ist. Sollte das Abstellen trotzdem erfolgen, kann der Mieter verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird.

Auch können Mieter nicht einfach auf die Straße gesetzt werden. Es bedarf einer Kündigung und eventuell einer Räumungsklage, damit der Mieter die Wohnung verlassen muss. Bei einer Klage setzt das zuständige Gericht dem Mieter eine Frist, bis wann er das Objekt zu räumen hat.

Als Vermieter können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn die Höhe der Mietschulden zwei Monatsmieten oder mehr beträgt. Zusätzlich zur fristlosen Kündigung kann auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Zahlt der Mieter dann die ausstehende Summe innerhalb einer Frist von zwei Monaten, wird zwar die außerordentliche Kündigung unwirksam, er muss die Wohnung jedoch mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist verlassen.

Irrtümer auf Mieterseite

Nicht nur Vermieter sind oftmals alten Irrtümern aufgesessen. Auch Mieter sind sich nicht immer im Klaren darüber, welche Dinge rechtskonform sind und wann etwas beispielsweise nur durch die Kulanz des Vermieters möglich ist.

1. Vom Mietvertrag darf spontan zurückgetreten werden

Das 14-tägige Widerrufsrecht bezieht sich lediglich auf Verbraucherverträge und findet im Mietrecht keine Anwendung. Möchte der Mieter also von einem geschlossenen Mietvertrag zurücktreten, bedarf es der Kulanz des Vermieters. Andernfalls muss er sich an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten und in dieser Zeit auch die Miete zahlen. Im Mietvertrag kann jedoch eine Klausel bezüglich des Rücktrittsrechts vereinbart werden.

2. Untervermietung ist immer möglich

Das Recht, die Wohnung unterzuvermieten, haben Mieter nur, wenn es bereits im Mietvertrag eine entsprechende Klausel gibt. Ist dies nicht der Fall, bedarf es für die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Wird ohne Zustimmung untervermietet, kann das für den Mieter rechtliche Konsequenzen haben.

Allerdings kann er laut § 553 BGB die Zustimmung zur Untervermietung verlangen, sofern berechtigte Gründe seitens des Mieters vorliegen, beispielsweise wenn er aufgrund seines Jobs zwischenzeitlich in eine andere Stadt ziehen muss, seine Wohnung jedoch nicht aufgeben möchte. Nur wenn für den Vermieter die Untervermietung nicht zumutbar ist, darf diese abgelehnt werden. Ein solcher Umstand wäre beispielsweise eine Überbelegung, wenn also die Wohnung nur auf eine bestimmte Personenanzahl ausgerichtet ist und diese überschritten wird.

3. Vorzeitiges Beenden des Mietverhältnisses durch Nennung von Nachmietern

Hartnäckig hält sich das Gerücht, dass Mieter lediglich drei potenzielle Nachmieter nennen müssen und schon können sie vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen. Richtig ist, dass Vermieter dieses Angebot akzeptieren können, aber definitiv nicht müssen. Im Normalfall muss der Mieter sich an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten.

Anders sieht es aus, wenn es im Mietvertrag eine entsprechende Nachmietklausel gibt. Diese muss sinngemäß beinhalten, dass der Mieter berechtigt ist, einen geeigneten und liquiden Nachmieter zu benennen.

Unterschieden wird zwischen einer echten und einer unechten Klausel. Bei einer echten Klausel muss der Vorschlag des Mieters vorbehaltlos akzeptiert werden, die unechte Klausel beinhaltet das Recht, den potenziellen Nachmieter abzulehnen.

4. Wände dürfen nicht gestrichen werden

Vermieter können nicht vorschreiben, dass der Mieter keine Berechtigung hat, die Wände zu streichen oder dass lediglich bestimmte Farbnuancen erlaubt sind. Enthält der Mietvertrag eine solche Klausel, so ist diese unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil festgelegt, dass eine solche Vorschrift den Mieter in der Ausgestaltung seines Lebensbereiches unangemessen benachteiligen würde (BHG AZ: VIII ZR 166/08).

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5. Grillen auf dem Balkon ist erlaubt

Im Mietvertrag kann das Grillen auf dem Balkon bereits untersagt werden. Ist dies nicht der Fall, darf auf dem Balkon zwar gegrillt werden, in die Wohnungen der Nachbarn sollte jedoch kein Rauch ziehen.

Allerdings ist die Rechtsprechung sich beim Grillen vor allem in den Sommermonaten uneinig. Während das eine Gericht das Grillen untersagt, wenn Rauch in die Nachbarwohnungen zieht, sehen andere Gerichte es als zulässig an, sofern die Nachbarn zwei Tage im Voraus informiert werden. Eine Klausel im Mietvertrag kann daher Nachbarschaftsstreit vorbeugen.

6. Gartennutzung in jedem Fall gestattet

Die Nutzung eines Gartens kann dem Mieter vertraglich untersagt werden. Ist dies der Fall, muss er jedoch auch nicht für etwaige Betriebskosten, die durch die Pflege des Gartens anfallen, aufkommen.

Generell sollte die Berechtigung zur Gartennutzung bereits im Mietvertrag festgehalten werden, insbesondere wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt.

7. Laute Partys dürfen regelmäßig gefeiert werden

Lautstarke Partys sind oft über mehrere Straßen hinweg noch zu vernehmen. Während einige Nachbarn dies hin und wieder dulden, sind andere schnell dabei, aufgrund der Ruhestörung die Polizei zu rufen. Und das durchaus zurecht. Nach 22h herrscht Nachtruhe und auch wenn die Feier noch nicht zu Ende ist, darf sie zumindest für die Nachbarn nicht mehr zu hören sein.

8. Mieter müssen sämtliche Reparaturkosten tragen

Vermieter sind verpflichtet, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dass während eines Mietverhältnisses Dinge kaputt gehen, ist vollkommen normal. Dennoch ist es nicht gestattet, alle anfallenden Reparaturkosten auf den Mieter abzuwälzen. Zunächst muss für die Beseitigung des Schadens gesorgt werden, indem ein Handwerker beauftragt wird.

Befindet sich im Mietvertrag jedoch eine sogenannte Kleinreparaturklausel, dürfen die Kosten für kleinere Schäden an den Mieter weitergegeben werden. Eine genaue Grenze sieht die Rechtsprechung nicht vor, im Allgemeinen hat sich pro Jahr aber eine Höhe zwischen 6 und 8 % der jährlichen Kaltmiete durchgesetzt. Aufgrund einer doppelt beschränkten Höchstgrenze sind zudem pro Reparatur die Kosten, die der Mieter übernehmen muss, auf rund 100 € begrenzt. Wird diese Summe überschritten, muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen.

9. Miete darf bei Mängeln komplett einbehalten werden

Liegt ein Mangel vor, muss zunächst die Erheblichkeit festgestellt werden. Daraus resultiert letztlich die Höhe der Mietminderung. Der Gesetzgeber schreibt in § 536 BGB vor, dass die Miete erst ab dem Zeitpunkt vollständig einbehalten werden darf, ab dem das Mietobjekt nicht mehr bewohnbar ist, der vertragsgemäße Gebrauch also als aufgehoben gilt.

Ist die Tauglichkeit weiterhin gegeben, jedoch mit erheblichen Einschränkungen verbunden, so darf die Miete lediglich gemindert werden. In beiden Fällen gilt, dass die Zahlung wieder in voller Höhe zu entrichten ist, sobald der Schaden behoben wurde.

Damit einhergehend sind viele Vermieter und Mieter noch immer in dem Glauben, dass die Mietminderung vom Vermieter genehmigt werden muss. Richtig ist jedoch, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist, den Mangel zeitnah anzuzeigen. Ist dies geschehen, kann er die Miete entsprechend der Erheblichkeit des Mangels mindern oder aber die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt weiterzahlen. Nach der Mängelanzeige sollte zeitnah die Beseitigung des Schadens in Auftrag gegeben werden.

10. Kaution darf abgewohnt werden

Die Zahlung der Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schäden an der Mietsache. Es ist dem Mieter daher nicht gestattet, die letzten Monatsmieten mit der gezahlten Kaution zu verrechnen. Vermietern muss das Geld bis zum endgültigen Auszug und einer Schadensüberprüfung zur Verfügung stehen, um Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen zu können.

Fazit

Ganz nach dem Motto „Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr“ ist es wichtig, einen Überblick über die häufigsten Mietirrtümer zu haben, um Stolperfallen zu umgehen. Obwohl keine juristische Grundlage besteht, haben sich viele Irrtümer fest in den Auffassungen von Recht und Unrecht verankert.

Mithilfe der Übersicht wissen Sie nun Bescheid, können Auseinandersetzungen mit den Mietern vermeiden und den Vermieter-Alltag ganz entspannt angehen. In ganz spezifischen Fällen sollte im Zweifel aber definitiv immer ein Anwalt konsultiert werden.

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