1. Laufende öffentliche Lasten
Unter den öffentlichen Lasten versteht der Gesetzgeber neben
Grundsteuern auch Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden sowie eventuell anfallende Deichabgaben.
2. Kaltwasserversorgung
Außer den generellen Grundgebühren zählen hierzu auch die Kosten für den Wasserzähler, dessen Eichung und die Kosten für den tatsächlichen Wasserverbrauch.
3. Entwässerungskosten
Abhängig von der Entwässerungsart werden hierunter Gebühren für die öffentliche
Grundstücksentwässerung oder die Kosten für die private Entsorgung in einer Sickergrube verstanden.
4. Straßenreinigung und Müllabfuhr
Gebühren, die dem Vermieter zur Straßenreinigung und für die Müllabfuhr berechnet werden, gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten.
5. Gartenpflege
Die
Kosten für die Erhaltung und Pflege eines bereits vorhandenen Gartens dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Eine komplette Neugestaltung der Grünflächen geht dagegen in voller Höhe zu Lasten des Vermieters.
6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Sowohl
Lohnkosten als auch die
Kosten für Reinigungsmittel und andere notwendige Materialien, die für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Flächen anfallen, dürfen auf die Mieter verteilt werden. Dazu zählen auch Kosten, die in Verbindung mit präventiven Maßnahmen zur Vermeidung von Schädlingsbefall dienen. Eine einmalige Ungezieferbeseitigung ist jedoch in voller Höhe vom Vermieter zu tragen.
7. Hausmeisterkosten
Hausmeisterkosten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie nicht mit der Instandhaltung oder der Erledigung von Schönheitsreparaturen in Verbindung stehen. In der Regel ist die Umlage der Lohn- und Sachkosten für einen Hausmeister nur dann wirtschaftlich zu vertreten, wenn die Immobilie eine entsprechende Größe aufweist.
8. Schornsteinreinigung
Alle Kosten, die im Rahmen des
Bundesimmissionsschutzgesetzes für Messungen und die Reinigung des Schornsteins anfallen, können auf die Mieter umgelegt werden.
9. Beleuchtungskosten
Stromkosten, die im Zusammenhang mit der Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen wie Treppenhäusern, Waschküchen, Fahrradkellern und anderen Räumlichkeiten sowie für die Außenbeleuchtung entstehen, sind umlagefähig.
10. Aufzugskosten
Ist in einer Immobilie ein Aufzug verbaut, dürfen neben den Kosten für den Betriebsstrom auch alle weiteren damit verbundenen Kosten
im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden. Mieter, die im Erdgeschoss wohnen und den Aufzug in der Regel nicht nutzen, sind von dieser Zahlungspflicht nicht ausgeschlossen. Auch sie müssen sich an den Aufzugskosten beteiligen.
11. Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelverteileranlage
Fallen für den
Betrieb von Gemeinschaftsantennen und Kabelverteileranlagen Gebühren, Stromkosten und andere Kosten an, zählen auch diese zu den umlagefähigen Betriebskosten.
12. Einrichtung zur Wäschepflege
Stellt der Vermieter gemeinschaftlich genutzte
Einrichtungen zur Wäschepflege zur Verfügung, können alle Betriebs- und sonstigen Kosten für Waschmaschinen, Trockner und ähnliche Geräte auf die Mieter verteilt werden.
13. Versicherungskosten
Alle
Kosten für Versicherungen, die der Eigentümer im Rahmen seiner
Verkehrssicherungspflicht oder zum Erhalt der Immobilie abschließt, sind im Sinne der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Dazu zählen in erster Linie die Gebäudehaftpflicht und eine Versicherung gegen elementare Schadensereignisse.
14. Sonstige Kosten
Unter den sonstigen Kosten werden alle Aufwendungen verstanden, die nicht explizit in der 17 Punkte-Liste der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Die Frage, welche zusätzlichen Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sorgt regelmäßig für
Streit zwischen den Vertragsparteien. In den meisten Fällen handelt es sich bei den strittigen Punkten um regelmäßig anfallende Wartungskosten. So ist zum Beispiel die Umlage der Kosten für die Wartung von Alarmanlagen oder Feuerlöschern durchaus erlaubt. Bei den Aufwendungen für andere technische Anlagen ist die Rechtslage dagegen nicht so eindeutig.
Unabhängig vom Einzelfall dürfen grundsätzlich aber nur sonstige Kosten in die zu erstellende Nebenkostenabrechnung einfließen, die ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. Sie unter dem Oberbegriff „Sonstige Kosten“ ohne eine weitere Spezifizierung zusammenzufassen, ist nicht zulässig. Alle Forderungen müssen einzeln aufgelistet und belegt werden.
Kosten für Heizung, Warmwasser und damit verbundene Aufwendungen
Eine besondere Stellung nehmen die
Kosten zur Heizungs- und Warmwasserversorgung sowie damit verbundene generelle Aufwendungen ein. Dieser Komplex ist in der Betriebskostenverordnung in drei Unterpunkte aufgeteilt.
Bei den Kosten für die Heizungsversorgung unterscheidet die Betriebskostenverordnung zwischen den verschiedenen Versorgungssystemen. Bei einer Zentralheizung sind andere Kosten umlagefähig als bei einer Fernwärmeheizung oder individuellen Lösungen wie Etagenheizungen. Einzelheiten hierzu sind in einem weiteren Regelwerk, der Heizkostenverordnung, definiert. Hierin heißt es, dass mindestens 50 % der Kosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung nach dem individuellen Verbrauch des Mieters abgerechnet werden müssen. Für alle darüber hinaus gehenden gemeinschaftlich anfallenden Kosten kann ein eigener Verteilerschlüssel vereinbart werden.