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17 wichtige Änderungen und Fristen für Vermieter und Eigentümer 2024

Letztes Update: 2. September 2024 | 7 Min. Lesezeit

Mann mit blauem Pullover sitzt an einem weissen Schreibtisch. In der rechten Hand haelt er ein Dokument und liest es, die rechte Hand schwebt ueber einem Laptop. Auf dem Tisch liegen eine Mappe mit weiteren Dokumenten, ein Tablet und ein Stift. Im Hintergrund steht eine Tasse und eine kleine Gruenpflanze in gelbem Topf.

2024 müssen Vermieter und Eigentümer sich auf einige Änderungen und neue Regelungen einstellen. Dazu kommen wichtige Fristen, an die Immobilienbesitzer in jedem Fall denken sollten. Welche 17 Änderungen für Vermieter und Eigentümer 2024 wichtig sind, was auf rechtlicher Ebene angepasst wurde und wann welche Fristen enden, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Heizungsbetrieb mit erneuerbaren Energien

Das Gesetz zum Heizungstausch ab 2024 hatte zunächst vorgesehen, dass alle ab 2024 neu eingebauten Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Nach einer Entschärfung gilt diese Regelung zunächst nur für Neubaugebiete ab dem 01. Januar 2024. Für Bestands- und Neubauten außerhalb solcher Gebiete gelten Übergangsfristen bis höchstens Ende Juni 2028. Hintergrund ist, dass die Städte zunächst kommunale Wärmepläne erstellen müssen.

Inspektion von Wärmepumpen

Wird ab 2024 eine Wärmepumpe installiert, muss gemäß § 60a GEG eine regelmäßige Kontrolle durch eine entsprechende Fachperson stattfinden. Geplant ist, dass diese Überprüfungen nach Abschluss einer vollständigen Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach der Inbetriebnahme stattfinden.

Haben Sie bereits eine Wärmepumpe installiert ist geplant, dass bis zum 01. Januar 2029 eine Betriebskontrolle stattfindet, sofern sie keiner Fernkontrolle unterliegen.

Kontrolle bei Nutzung von Wasser als Wärmeträger

Ist in Ihrer Immobilie eine Heizung verbaut, welche Wasser als Wärmeträger nutzt, wird eine Kontrolle 15 Jahre nach der Installation fällig. Dies gilt für Anlagen, welche nach Oktober 2009 eingebaut wurden (§ 60b GEG).

Zu Heizungen, die Wasser als Wärmeträger nutzen, gehören auch Öl- und Gasheizungen.

Verpflichtung zu hydraulischem Abgleich

Für Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten ist seit Januar 2024 ein hydraulischer Abgleich Pflicht. Hintergrund ist insbesondere, dass die Vorlauftemperatur sowohl geprüft als auch optimiert werden soll, damit die Wärme gleichmäßig in alle Räume transportiert wird (§ 3 EnSimiMaV). Die Regelung gilt nur für mit Gas betriebene Zentralheizungen.

Mindestens findet bei einem hydraulischen Abgleich Folgendes statt:

Heizlastberechnung pro Raum
Prüfung und gegebenenfalls Optimierung der Heizflächen, um eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur zu erreichen
Anpassung der Vorlauftemperaturregelung

Die Frist zur Durchführung des Abgleichs endet am 15. September 2024.

Austauschpflicht von Konstanttemperaturkesseln

Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das liegt darin begründet, dass diese Art der Heizkessel konstant mit hohen Temperaturen betrieben wird und dadurch besonders ineffizient ist.

Bewohnen Sie seit Anfang Februar 2022 jedoch eine Immobilie selbst, in der mit einem Konstanttemperaturkessel geheizt wird, muss ein Heizungstausch erst dann stattfinden, wenn der Kessel defekt ist. Hier greift der sogenannte Bestandsschutz.

Isolierpflicht für Rohrleitungen wird verschärft

Mit der Anpassung des GEG wurden die Anforderung an die Wärmedämmung von Rohrleitungen verschärft. Der Geltungsbereich betrifft neben Neubauten auch Sanierungen.

Die Oberflächentemperatur der Leitung darf durchschnittlich nur noch 40 °C betragen. Dies bedeutet, dass freiliegende Rohre nicht mehr erlaubt sind. Es muss entweder eine Dämmung vorhanden sein oder ein Material mit niedriger Leitfähigkeit genutzt werden.

Bei Leitungen von Klimakältesystemen und Raumlufttechniksystemen wie Lüftungsanlagen muss eine Oberflächentemperatur von höchstens 10 °C bestehen. Zudem muss eine Dämmschicht angebracht werden.

Hohe Bußgelder bei Verstößen gegen das Heizungsgesetz

Mit Inkrafttreten des geänderten Gebäudeenergiegesetzes 2024 gelten zahlreiche neue Vorgaben. Verstöße dagegen können hohe Bußgelder nach sich ziehen. Zwischen 5.000 € und 50.000 € werden je nach Art und Schwere des Verstoßes fällig.

Erfolgt trotz Verpflichtung kein Heizungsaustausch, beträgt die Bußgeldhöhe zwischen 5.000 € und 50.000 €.
Findet die Wärmepumpeninspektion nicht oder verspätet statt, liegt das Bußgeld bei bis zu 5.000 €.
Bei zu später oder nicht stattfindender Heizungsinspektion beträgt die Strafe bis zu 10.000 €.
Bis zu 50.000 € Bußgeld erwartet Eigentümer, die schwere Verstöße begehen. Dazu gehört beispielsweise die fehlende Dämmung der Geschossdecke in Neubauten oder die Nutzung umweltschädlicher Heizsysteme trotz geltenden Verbots.

Festgestellt werden kann ein Verstoß gegen das GEG unter anderem durch den Schornsteinfeger bei Heizungswartungen oder durch entsprechende Fachpersonen bei einer Reparatur.

Heizungsförderung wird angepasst

Beim Einbau eines klimafreundlichen Heizsystems ab 2024 können Eigentümer entsprechende Förderungen erhalten. Es gibt drei Förderpakete, die miteinander kombiniert werden können. Allerdings darf die Förderung 70 % der Kosten nicht übersteigen.

Die drei Förderungen sind

Grundförderung: 30 %
Geschwindigkeitsbonus: 25 % (bis einschließlich 2024)
Einkommensbonus: 30 % (für Haushalte mit einem zu versteuerndem Einkommen von bis zu 40.000 €)

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Steigender Freibetrag der Einkommensteuer

Bisher galt für die Einkommensteuer ein Grundfreibetrag von 10.908 €. Dieser ist zum 01.01.2024 auf 11.604 € gestiegen. Für Verheiratete liegt der Betrag dann bei 23.408 €. Ihre Mieteinnahmen zählen zu den Steuerfreibeträgen.

Solarpflicht wird ausgeweitet

Eine bundesweite Solarpflicht gibt es in Deutschland zwar nicht, aber die einzelnen Bundesländer haben jeweils eigene Vorgaben. In einigen Ländern gilt sie bereits und 2024 kommen weitere Regelungen hinzu.

Für Nordrhein-Westfalen gilt ab 2024 die Solarpflicht für gewerbliche Neubauten. 2025 wird die Pflicht auf private Neubauten ausgeweitet.

Eigentümer in Bremen sind ab dem 01. Juli 2024 verpflichtet, Solaranlagen im Zuge von Dachsanierungen zu installieren. Auf mindestens 50 % der Dachfläche ist die Anlage dann zu betreiben. Von der Pflicht ausgenommen sind lediglich ungeeignete Dachflächen.

In Niedersachsen gilt die Pflicht ab 2024 für öffentliche Neubauten. Hessen führt ab November 2024 die Solarpflicht für landeseigene Bestandsimmobilien ein.

Umlage von Kabelgebühren entfällt

Mit dem Inkrafttreten der Neuerung des Telekommunikationsgesetzes im Dezember 2021 wurde das sogenannte Nebenkostenprivileg für die Kabelgebühren gestrichen.

Ab dem 01. Juli 2024 ist keine Umlage der Kabelgebühren auf die Mieter mehr möglich. Bis Ende Juni 2024 dürfen Sie die Gebühren jedoch weiterhin umlegen.

Denken Sie daran, Sammelverträge bei Ihrem Anbieter rechtzeitig zu kündigen, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Glasfaser als Alternative

Gemäß § 72 TKG können Sie von Ihren Mietern ein Bereitstellungsentgelt für die Schaffung eines Glasfaseranschlusses verlangen. Es ist Ihnen dann möglich, 60 € pro Wohnung und Jahr für einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren über die Nebenkosten abzurechnen. Nur wenn die Investitionskosten nach dieser Zeit noch nicht ausgeglichen sind, ist eine Verlängerung auf höchstens 9 Jahre möglich.

Zusätzlich gilt der erstmalige Anschluss an ein Glasfasernetz als Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Abs. 4a BGB).

Rauchmelder werden in Sachsen Pflicht

In allen Bundesländern besteht bereits die Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern mindestens in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren. Weitere Räume sind in den einzelnen Landesbauordnungen festgelegt.

Seit 2016 gilt die Pflicht auch in Sachsen, allerdings lediglich für Neu- und Umbauten. Seit Beginn 2024 sind Rauchmelder jedoch in allen Bestandsbauten Pflicht. Eigentümer hatten also bis zum 31. Dezember 2023 Zeit, entsprechende Geräte zu besorgen und zu installieren.

CO2-Steuer wird erhöht

Mit der Einführung der CO2-Steuer war ursprünglich eine jährliche Preiserhöhung geplant. Aufgrund der Energiekrise wurde die Erhöhung für 2023 jedoch auf 2024 verschoben. Die Preise sind mit Jahresbeginn von 30 € auf 45 € pro Tonne CO2 angestiegen.

Energiepreisbremsen sind ausgelaufen

Seit Januar 2024 müssen wieder die vom Anbieter festgelegten Preise gezahlt werden.

Eine zuvor angedachte Verlängerung der Gas- und Strompreisbremsen wurde nicht umgesetzt.

Hintergrund ist, dass die angebotenen Preise für Strom und Gas häufig unter dem Preisniveau liegen, welches durch die Preisbremsen garantiert wurde.

Auch die ermäßigte Umsatzsteuer auf Gas- und Fernwärme lief zum Jahresende 2023 aus. Mit Beginn 2024 stieg die Umsatzsteuer von den gesenkten 7 % auf die ursprünglichen 19 % an.

Qualifizierte Mietspiegel müssen vorliegen

Das 2022 in Kraft getretene Mietspiegelrecht sieht eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln bei Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern vor. Für qualifizierte Mietspiegel endet die Frist am 01.01.2024. Einfache Mietspiegel müssen bereits seit Anfang 2023 vorliegen.

Mietspiegel dienen Ihnen als Vermieter dazu, die passende Miethöhe zu ermitteln und spätere Mieterhöhungen zu begründen. Sie sollen zu mehr Transparenz bei der Gestaltung der Miethöhe beitragen und bei Erhöhungen für Rechtssicherheit sorgen.

Neuvermietung für private Vermieter

In unserem kostenlosen E-Book für private Vermieter haben wir umfangreiche Informationen rund um die Neuvermietung Ihrer Immobilie zusammengefasst. Hier geben wir auch wertvolle Tipps, wie Sie Ihren Wunschmieter finden können.

Wohn-Riester für energetische Sanierungen nutzen

Wohn-Riester-Guthaben kann von Eigentümern mit Beginn des Jahres 2024 für energetische Sanierungen eingesetzt werden. Zu solchen Maßnahmen zählen unter anderem der Einbau von Wärmepumpen, Wärmedämmungen oder auch ein Fensteraustausch.

Für die Nutzung des Guthabens gelten jedoch mehrere Voraussetzungen, welche erfüllt werden müssen:

Sie müssen die Immobilie selbst nutzen.
Die Maßnahmen müssen den gleichen Anforderungen genügen, die auch für steuerliche Förderungen gelten.
Der ausführende Fachbetrieb muss dies entsprechend bescheinigen.

Steuerfrist wird verlängert

Generell gilt der 31. Juli des Folgejahres als Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung. Aufgrund der Corona-Pandemie wurden die Fristen in den letzten Jahren zum Teil deutlich verlängert. Auch für die Steuererklärung 2023 wurde die Abgabefrist auf den 31. August 2024 verschoben. Da der 31. aber auf einen Samstag fällt, endet die Frist erst am 2. September 2024.

Bei Erstellung der Steuererklärung durch einen Steuerberater wurde die Abgabefrist auf den 31. Mai 2025 verschoben. Üblich wäre Ende Februar 2025. Da auch hier die Frist auf einen Samstag fällt, muss die Steuererklärung erst bis zum 2. Juni 2025 abgegeben werden.

Fazit

Das Jahr 2024 bringt insbesondere aufgrund der Neuerung des GEG viele Änderungen und Fristen sowohl für Vermieter als auch für Eigentümer von Immobilien mit sich.

Kontrollen und Vorgaben sollten dabei unbedingt eingehalten werden, um hohe Bußgelder von bis zu 50.000 € zu vermeiden.

Neue Pflichten kommen durch die Ausweitung der Solarpflicht und der Rauchmelderpflicht hinzu.

Die vielen Änderungen und das in Kraft tretende GEG bedeuten zum Teil erheblichen Mehraufwand und steigende Kosten. Vorteile ergeben sich durch verschiedene Förderungen, die verlängerte Abgabefrist der Einkommensteuererklärung und durch den höheren Freibetrag.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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