Letztes Update: 28. Juli 2022

Barrierefrei wohnen: Das sollten private Vermieter wissen

Menschen mit körperlichen Behinderungen oder altersbedingten Beeinträchtigungen haben besondere Bedürfnisse, die auch die Gestaltung ihrer Wohnung betreffen. Um eine Immobilie barrierefrei zu gestalten, sind in vielen Fällen bauliche Veränderungen erforderlich. Doch was genau ist eigentlich Barrierefreiheit und welche Umbaumaßnahmen muss ein Vermieter dulden? Kann die Zustimmung zur barrierefreien Umgestaltung auch verweigert werden? Was für Vermieter in diesem Zusammenhang wichtig ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Übersicht

Barrierefreiheit im Gesetz klar definiert
Mieter haben Recht auf Umbau
Denkmalschutz kann barrierefreien Umbau verhindern
Vermieter hat Mitspracherecht bei der Umsetzung
Regelungen für den Fall des Auszugs treffen
Vereinbarungen vermeiden späteren Ärger

Barrierefreiheit im Gesetz klar definiert

Nicht selten werden Wohnungen in Immobilienanzeigen als seniorengerecht, behindertenfreundlich oder barrierefrei beworben. Während die beiden ersten Begriffe nicht genau definiert sind und keinen verbindlichen Rückschluss auf die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung erlauben, unterliegt die Bezeichnung barrierefrei einer gesetzlich klar formulierten Definition (§ 4 BGG). Dies gilt ebenso für den Begriff rollstuhlgerecht.

Barrierefreiheit betrifft Wohnung und Umgebung

Zu beachten ist jedoch, dass eine barrierefreie Wohnung nicht zwangsläufig auch gleichzeitig rollstuhlgerecht sein muss. Welche Kriterien eine Wohnung erfüllen muss, um als barrierefrei zu gelten und als solche angeboten werden darf, ist in der DIN 18040 festgelegt.

Die Barrierefreiheit betrifft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Umgebung. Insbesondere der Zugang muss entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zur Barrierefreiheit gestaltet sein.

In der Wohnung geht es in erster Linie darum, dass in allen Zimmern ausreichend Bewegungsfläche vorhanden ist und die Türen eine Mindestbreite von 80 cm innerhalb der Wohnung aufweisen. Auch ein rutschfester Bodenbelag sowie leicht bedienbare Fenster zählen neben zahlreichen weiteren Anforderungen zu den Grundvoraussetzungen für eine barrierefreie Wohnung.

Für einzelne Räume wie die Küche oder das Bad gelten darüber hinaus weitere spezielle Regelungen. Diese betreffen unter anderem die Höhe von Einbauten und deren Bedienbarkeit.

Rollstuhlgerechte Ausweisung bedarf weiterer Kriterien

Um eine Wohnung als rollstuhlgerecht ausweisen zu dürfen, muss diese nicht nur die grundlegenden Bedingungen der Barrierefreiheit, sondern darüber hinaus noch weitere spezielle Kriterien zu Türbreiten und allgemeinem Platzbedarf in der Wohnung erfüllen. Auch diese sind im Gesetz bzw. in DIN 18040-2 klar geregelt.

Mieter haben Recht auf Umbau

Wer als Mieter trotz altersbedingter Beeinträchtigungen oder aufgrund einer erworbenen Behinderung in seiner gewohnten Umgebung verbleiben möchte, hat grundsätzlich das Recht, seine Mietwohnung entsprechend seiner Bedürfnisse umzugestalten.

Verweigerung nur in Ausnahmefällen

Für die erforderlichen Umbauten muss er jedoch die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser darf die Genehmigung allerdings nur in Ausnahmefällen und lediglich für bestimmte Maßnahmen verweigern.

Grundsätzlich haben Sie als Vermieter die notwendigen Umbauten zu dulden. Die entsprechende gesetzliche Regelung ist in § 554 BGB festgehalten. Das Recht zur barrierefreien Umgestaltung gilt nicht nur für den Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat, sondern für alle Personen, die in seinem Haushalt leben. Das Recht auf ein barrierefreies Umfeld gilt jedoch in erster Linie für den eng begrenzten Raum der eigenen Wohnung.

Keine Interessensbeeinträchtigung anderer Mieter

Werden die Interessen anderer Hausbewohner durch die Umbauten beeinträchtigt, dürfen Sie als Vermieter Ihre Zustimmung zu baulichen Veränderungen verweigern. Dies gilt insbesondere für massive Modifikationen an gemeinschaftlich genutzten Bereichen, wie etwa dem Treppenhaus.

So kann etwa der Einbau eines Treppenliftes erhebliche Einschränkungen für andere Mietparteien bedeuten, da durch eine derartige Installation die Treppenbreite erheblich reduziert wird. Eine Zustimmung kann auch dann verweigert werden, wenn durch die baulichen Modifikationen die Sicherheit im Gebäude beeinträchtigt würde.

Besteht die Gefahr, dass durch den Umbau Fluchtwege versperrt werden, dürfen und sollten Sie Ihre Zustimmung verweigern. Auch wenn durch die beabsichtigten Maßnahmen der Zugang zu anderen Bereichen des Gebäudes unmöglich gemacht wird, haben Sie als Vermieter das Recht, Ihre Zustimmung zu verweigern.

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Denkmalschutz kann barrierefreien Umbau verhindern

Neben der Einschränkung von Interessen Dritter kann unter Umständen auch der Denkmalschutz ein Grund sein, die Zustimmung zur barrierefreien Umgestaltung zu verweigern. Steht zum Beispiel der Hausflur aufgrund seiner aufwendigen Gestaltung unter Denkmalschutz, ist dieser höher zu bewerten als das Interesse am Einbau von Rampen oder Liften.

Verweigerung bei Wertverlust

Grundsätzlich können Sie als Vermieter Ihre Zustimmung auch dann verweigern, wenn Ihre Immobilie durch die baulichen Veränderungen an Wert verliert. Dies dürfte jedoch nur in wenigen Fällen zutreffen. In der Regel steigt der Immobilienwert durch eine barrierefreie Gestaltung.

Vermieter hat Mitspracherecht bei der Umsetzung

Geben Sie Ihre Zustimmung zum barrierefreien Umbau, haben Sie als Vermieter ein umfangreiches Mitspracherecht bei der Umsetzung der Maßnahmen. Dieses betrifft unter anderem Fragen der Materialauswahl, der Bautechnik und insbesondere der Sicherheit. Insgesamt sollten die baulichen Veränderungen dem Standard und dem Stil der Wohnung entsprechen.

Rückbauverpflichtung des Mieters

Im Allgemeinen ist der Mieter verpflichtet, bei seinem Auszug die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Die Kosten für den Rückbau sind vom Mieter zu tragen. Um dieses Kostenrisiko abzusichern, nutzen viele Vermieter die Möglichkeit, die ursprünglich vereinbarte Mietkaution zu erhöhen.

Regelung für den Fall des Auszugs treffen

Im Idealfall einigen sich Mieter und Vermieter schon gleich zu Beginn der Maßnahme auf eine Regelung, wie mit den Umbauten beim Auszug zu verfahren ist. Wenn Sie als Vermieter beim Auszug auf einen Rückbau verzichten, bringt Ihnen dies unter Umständen einige Vorteile.

Beibehalten der Maßnahmen kann Vorteile haben

Durch die Barrierefreiheit erhöhen sich in der Regel der Wert und die Attraktivität einer Immobilie. Entscheiden Sie sich deshalb dazu, auf einen Rückbau zu verzichten und die getätigten Veränderungen zu übernehmen, wird der Mieter eine Entschädigung für die von ihm getätigten Investitionen fordern.

Diese ist jedoch nur in Höhe des Zeitwertes der zusätzlichen Einbauten gerechtfertigt. Daher kann sich eine solche Regelung für Sie durchaus bezahlt machen.

Vereinbarungen vermeiden späteren Ärger

Da Sie als Vermieter Ihre Zustimmung zur barrierefreien Umgestaltung einer Wohnung durch Ihren Mieter nur aus einem eng definierten berechtigten Interesse verweigern können, sollten Sie die Chancen und Möglichkeiten nutzen, die Ihnen eine solche Maßnahme bietet. Dies geschieht am besten auf der Grundlage klarer Vereinbarungen, die in jedem Fall schriftlich festgehalten werden sollten.

Mieterantrag sollte schriftlich erfolgen

Schon der Antrag des Mieters auf Erteilung der Zustimmung zum Umbau seiner Mietwohnung zu einer barrierefreien Immobilie sollte schriftlich individuell begründet sein und durch entsprechende Baupläne unterstützt werden, die alle beabsichtigten Maßnahmen ausweisen.

Billigen Sie diesen Antrag, halten Sie ebenfalls schriftlich fest, welche dieser Um- und Einbauten Sie als Vermieter genehmigen und auf welche Weise die Veränderungen umgesetzt werden sollen.

Besondere Regelungen zu Übernahme und Rückbau festlegen

Stellen Sie vertraglich sicher, dass lediglich Materialien verwendet werden, die dem Standard der Wohnung angemessen sind. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn Sie sich mit Ihrem Mieter darauf verständigen, die Einbauten nach seinem Auszug zu übernehmen.

Halten Sie vor Erteilung Ihrer Zustimmung genau fest, was beim Auszug in der Wohnung verbleiben darf und welche Maßnahmen rückgängig gemacht werden müssen. Je nach Umfang der rückzubauenden Komponenten sollten Sie die bereits erwähnte Erhöhung der Mietkaution in Betracht ziehen und diese ebenfalls schriftlich dokumentieren.

Darüber hinaus kann auch eine Regelung zur jährlichen Reduzierung des Wertes der Einbauten getroffen werden. Auf diese Weise ist es möglich, bereits im Vorhinein festzulegen, wie hoch eine mögliche Entschädigung für die vom Mieter getätigten Investitionen bei seinem Auszug ausfallen kann. Grundlage hierfür ist die jeweilige Miet- und Steuergesetzgebung.

Fazit

Der Umbau eines Mietobjektes in eine barrierefreie Wohnung durch Ihren Mieter kann Ihnen als Vermieter bei richtiger Umsetzung des Projektes erhebliche Vorteile bringen. Dazu zählen unter anderem

die Erhöhung des Wohnungswertes
die langfristige Bindung an zuverlässige Mieter
die leichtere Vermietbarkeit bei steigendem Bedarf an barrierefreien Wohnungen

Es lohnt sich also in den meisten Fällen, einem Mieter, der seine Wohnung barrierefrei gestalten möchte oder muss, Ihre Zustimmung zu erteilen. Und das nicht nur, weil Sie diese Zustimmung nur in begründeten Ausfällen verweigern dürfen, sondern auch aus einem eigenen Interesse heraus.

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