Baufinanzierung: Diese Dinge sollten Sie beachten

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist bei vielen Menschen vorhanden. Das Umsetzen dieses Wunsches bringt jedoch eine Vielzahl an Herausforderungen und Unsicherheiten mit sich. Wie Sie am sinnvollsten vorgehen, welche zusätzlichen Kosten entstehen und wie eine Baufinanzierung abläuft, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Letztes Update: 23. Februar 2024 | 12 Min. Lesezeit

Eine Hand die einen silbernen Stift haelt, tippt auf einem Taschenrechner, der auf einem Tisch liegt. Im Vordergrund liegen ein Notizblock und Muenzstapel.

Was ist eine Baufinanzierung?

Für Erwerb, Bau oder Sanierung einer Immobilie ist häufig ein Kredit notwendig, um die Kosten stemmen zu können. Mithilfe einer Baufinanzierung kann das Wunschprojekt angegangen und verwirklicht werden.

Die Baufinanzierung ist dabei ein zweckgebundenes Darlehen, welches beispielsweise durch Banken oder Bausparkassen zur Verfügung gestellt wird. In vielen Fällen wird die Finanzierung Sie über mehrere Jahrzehnte begleiten, sodass sie gut überlegt und recherchiert werden will.

Eigennutzer- oder Kapitalanlegerfinanzierung?

Unterschieden wird bei der Baufinanzierung zwischen einer Eigennutzer- und einer Kapitalanlegerfinanzierung. Dabei geht es hauptsächlich um differente Risikoprofile.

Eigennutzer meint damit, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten. Im Gegensatz dazu steht der Kapitalanleger, der die Immobile zu Vermietungszwecken erwerben möchte.

Kostenermittlung

Neben den eigenen Vorstellungen der Traumimmobilie nimmt auch immer der Kostenaspekt eine wichtige Rolle ein. Zunächst muss also festgestellt werden, wie teuer das Wunschobjekt sein darf.

Beim nächsten Besuch in der Stadt kann dann ein erster Blick auf die regionalen Aushänge der örtlichen Bank geworfen werden. Dort erhalten Sie eine Übersicht über die ortsüblichen Preise für verschiedene Immobilienarten.

Online werden zudem über diverse Portale die zu verkaufenden Objekte der Region vorgestellt. Dort erhalten Sie eine noch größere Übersicht.

Nebenkosten beachten

Zusätzlich zu den Kosten für die eigentliche Immobilie fallen weitere Nebenkosten an, die bei der Finanzierung berücksichtigt werden müssen. Notarkosten, Maklergebühren, aber auch die Grunderwerbssteuer sowie der Eintrag ins Grundbuch sind mit teils erheblichen Kosten verbunden. Beispielsweise muss für den Grundbucheintrag und die dazugehörigen Notarkosten mit etwa 1,5 bis 2 % der Kosten des Kaufpreises gerechnet werden.

Muss das Objekt zusätzlich renoviert werden, summiert sich die Höhe der anfallenden Kosten schnell. Holen Sie daher im Vorfeld Informationen darüber ein, was Renovierungsarbeiten für finanzielle Aufwände mit sich bringen.

Insgesamt entfallen in der Regel zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises auf die Nebenkosten.

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Suche nach der passenden Immobilie

Als Erstes muss die Entscheidung getroffen werden, ob eine Bestandsimmobilie gekauft oder ein Neubau errichtet werden soll. Die individuellen Bedürfnisse bestimmen die Kriterien, nach denen die Auswahl erfolgt.

Welche Art wird gesucht?

Wichtig ist dann die Unterscheidung, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder sie zu Vermietungszecken erwerben möchten. Die eigene Situation kann sich über die Jahre selbstverständlich verändern und mit ihr auch die Bedürfnisse. Daher sollten Sie sich im Voraus genau überlegen, welche Elemente einer Immobilie auch in Zukunft wichtig sein könnten und bei Bestandsimmobilien Pro & Contra-Listen anlegen.

Flexibilität bei An- oder Umbauten kann einen wichtigen Faktor für die Auswahl der Immobilie darstellen. Ist beispielsweise ein Dachboden vorhanden, der in den nächsten Jahren zu einem Kinderzimmer oder einer weiteren Wohneinheit ausgebaut werden könnte? Dann gewinnen Sie damit die Möglichkeit, das Bauwerk entsprechend anzupassen, müssen sich aber noch nicht sofort entscheiden, was umgebaut werden soll.

Wie finanzieren?

Ist ein passendes Objekt gefunden, sollten Sie eine Beratung zur Finanzierung nutzen. Bei der Baufinanzierung müssen vielerlei Dinge beachtet werden, sodass die Beratung Sie nicht nur mit wichtigen Informationen versorgt, sondern Ihnen zudem hilft, relevante Unterlagen zusammenzustellen.

Mithilfe der Beratung kann die Baufinanzierungsplanung anhand der persönlichen Lebens- und Kapitalumstände erstellt werden. Zudem stehen Berater für individuelle Fragen zur Verfügung.

Bei regionalimmobilien24.de können Sie schnell und einfach über 400 Banken und weitere Finanzierungsanbieter kostenlos vergleichen lassen und so die perfekte Baufinanzierung für Ihre individuellen Bedürfnisse finden. Mithilfe regionaler Berater vor Ort werden optimale Angebote zu Ihren Wunschkonditionen ermittelt.

Eigenkapital

Um eine Immobilie zu erwerben, ist es sinnvoll, ein gewisses Eigenkapital mit in das Baufinanzierungsvorhaben zu bringen, um so die letztliche Finanzierungssumme zu senken. Ein Anteil von 20 % wird dabei in der Regel empfohlen, besser sind 30 % oder mehr. Diese Summe wird nicht in bar benötigt, sondern kann sich aus verschiedenen Elementen zusammensetzen.

Neben Ihren Ersparnissen zählen auch Tagesgeldkonten, Bausparguthaben oder Lebensversicherungsauszahlungen zum Eigenkapital. Wichtig ist bei der Berechnung und dem Zusammentragen von Eigenkapital, dass Sie fest und auf Dauer mit den Einnahmen rechnen können.

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto bessere Baufinanzierungskonditionen erhalten Sie. Planen Sie für die Zukunft also den Kauf oder Bau einer Immobilie, sollten Sie frühzeitig mit dem Aufbau eines finanziellen Polsters beginnen.

Muskelhypothek nutzen

Wer selbst ein geschickter Handwerker ist oder kompetente Unterstützung aus dem Familien- und Freundeskreis erhält, kann die benötigte Summe der Baufinanzierung verringern. Durch die sogenannte Muskelhypothek können dann bis zu 15 % der Summe als Eigenleistung abgerechnet werden.

Wie viel diese Arbeitsleistung wert ist, ist in § 36 Absatz 3 II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) festgeschrieben. Die Kostenhöhe orientiert sich daran, wie viel die Leistung bei einem Bauunternehmen kosten würde.

Darlehen

Die Höhe des Darlehens richtet sich nach der Höhe Ihres Eigenkapitals. Im Internet gibt es verschiedene Angebote, mit denen Sie eine erste Einschätzung Ihrer Darlehenshöhe beziehungsweise Ihrer monatlichen Rate vornehmen können, bevor Sie sich an ein Kreditinstitut wenden.

Entscheiden Sie sich dazu, die Wohneinheiten der Immobilie für einen gewissen Zeitraum als Sozialwohnungen zur Verfügung zu stellen, können Sie eine günstige staatliche Förderung beantragen.

Ohne Eigenkapital finanzieren

20 % an Eigenkapital aufzubringen ist keine leichte Aufgabe. Unter bestimmten Voraussetzungen ist daher auch eine Baufinanzierung ohne oder mit geringerem Eigenanteil möglich. Eine häufige Auflage eines Kreditinstituts für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch, dass die anfallenden Nebenkosten gezahlt werden können.

Ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital für Sie infrage kommt, hängt vor allem von Ihrer Bonität sowie dem Verkehrswert der Immobilie ab. Ein hohes Einkommen und ein bisher stets positives Zahlungsverhalten erhöhen Ihre Chancen darauf, dass das Kreditinstitut dem Darlehen zustimmt.

Wichtig zu wissen ist zudem, dass die Zinsen deutlich höher ausfallen, als wenn Eigenkapital vorhanden ist.

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Ablauf der Finanzierung

Für einen zugigen und problemlosen Ablauf der Finanzierungsanfrage bei Ihrem ausgewählten Kreditinstitut sollten Sie einige Unterlagen zu Ihrem Termin mitbringen. Dazu zählen Einkommensnachweise, Nachweise über Ihr Eigenkapital sowie die entsprechenden Unterlagen zum Objekt, angefangen mit dem Grundbuchauszug über die Baubeschreibung und den Grundriss bis hin zur Berechnung der Baukosten.

Gut zu wissen

Damit eine Baufinanzierung überhaupt zustande kommen kann, bedarf es der Eintragung einer Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch. Der Kreditgeber erhält so die Sicherheit, dass er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit auf die Immobilie zurückgreifen kann und er so sein eigenes Risiko minimiert.

Darlehensvertrag

Mit Unterschrift des Darlehensvertrages von allen Seiten steht die Baufinanzierung. Die Auszahlung erfolgt anhand Ihrer Wünsche nach Zeitpunkt und Empfänger. Dabei unterscheidet sich die Auszahlung je nachdem, ob es sich um den Kauf oder den Bau einer Immobilie handelt.

Häufig zahlt die Finanzierungsgesellschaft beim Immobilienkauf die Summe direkt an den Verkäufer aus. Im Falle eines Bauprojektes bietet sich die Teilauszahlung des Baudarlehens an, die sich nach den einzelnen Bauabschnitten richtet. Sie können dann entscheiden, ob das Geld zunächst an Sie oder direkt an den Bauträger gezahlt wird.

Formen des Darlehens

Das Darlehen kann in verschiedenen Formen erfolgen, dessen Auswahl sich anhand der individuellen Situation und dem Angebot des Kreditgebers ergibt.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen bietet den Vorteil, dass die monatlich zu zahlenden Raten konstant bleiben. Die Summe setzt sich zusammen aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Die entsprechende Rate wird im Zuge des Vertragsabschlusses der Baufinanzierung festgelegt. Die Zahlung erfolgt dann innerhalb eines festgeschriebenen Zeitraumes. Besonders praktisch für Sie als Kreditnehmer ist, dass sich die Zinsen verringern, je mehr Tilgung erfolgt ist.

Ist das Darlehen schließlich fast gänzlich zurückgezahlt, werden fast keine Zinsen mehr fällig. Zudem bringt das Annuitätendarlehen ein relativ geringes Risiko mit sich, da Sie genau wissen, welche Kosten in welchem Zeitraum auf Sie zukommen.

Aber Achtung: Je länger die vereinbarte Laufzeit geht, desto höher fällt auch der Zinssatz aus. Mit einer Zinsbindung über viele Jahre können Sie in Zeiten niedriger Zinsen mit einer Sollzinsbindung jedoch sparen.

Sollzins und effektiver Jahreszins

Beim Abschluss einer Baufinanzierung tauchen die Begriffe Sollzins und effektiver Jahreszins bzw. Effektivzins auf. Der Unterschied liegt darin, dass der effektive Jahreszins zusätzlich zum Sollzins weitere Kosten beinhaltet, welche mit der Kreditbereitstellung anfallen. Eine gute Vergleichsmöglichkeit ist, dass der Sollzins die Kalt-, der Effektivzins die Warmmiete bei einer Wohnung darstellt. Die letztliche Orientierung sollte daher am Effektivzins erfolgen.

Anschlussfinanzierung

Es kann vorkommen, dass mit Ablauf der Laufzeit des Annuitätendarlehens noch nicht die gesamte Summe zurückgezahlt ist. Dann kommt eine Anschlussfinanzierung ins Spiel. Über Ihre verschiedenen Möglichkeiten, wie die weitere Finanzierung aussieht, können Sie sich bei Ihrem Kreditgeber informieren. Die Konditionen können bis zu 66 Monate im Voraus festgelegt und entsprechend vertraglich geregelt werden.

Die Forwardfinanzierung ist dabei eine der bekanntesten Formen. Das Darlehen kann frühzeitig und während der Darlehenslaufzeit abgeschlossen, jedoch erst nach dessen Auslaufen in Anspruch genommen werden. Dadurch können Sie sich heute geltende Konditionen bereits für die Zukunft sichern.

Achtung: Haben Sie einen Vertrag über eine Forwardfinanzierung abgeschlossen und die Zinsen sind zu einem späteren Zeitpunkt niedriger als bei Vertragsschluss, so kann der Vertrag nicht angepasst werden, da er rechtlich bindend ist.

Zinszahlungsdarlehen

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen müssen Sie bei einem Zinszahlungsdarlehen nur monatliche Sollzinsen zahlen. Während einer vereinbarten Laufzeit fallen keine Tilgungszahlungen an. Die Tilgungssumme muss dann zum Ende der Vertragslaufzeit in einer Rate beglichen werden. Dadurch haben Sie den Vorteil, dass Sie während der Laufzeit die vereinbarte Summe ansparen, zunächst aber die monatlichen Kosten geringhalten können.

Insbesondere für private Vermieter ist diese Art des Darlehens eine gute Möglichkeit, die ausstehende Summe durch die Vermietung der Immobilie einzunehmen. Ein weiterer wichtiger Vorteil ist, dass die aufkommenden Zinsen in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Volltilgerdarlehen

Das besondere Merkmal dieser Darlehensart ist, dass es identische Zeiträume für die Kreditlaufzeit und die Schuldentilgung gibt. Das bedeutet, dass mit Ablauf des Vertrages auch Ihre Schulden abbezahlt sind und eine Anschlussfinanzierung entfällt.

Es sollte in jedem Fall darauf geachtet werden, dass die monatlich zu zahlende Summe nicht zu hoch angesetzt ist. Zwar besteht meist der Wunsch, das Darlehen so schnell wie möglich zurückzuzahlen, jedoch muss die Rate mit Ihren monatlichen Einnahmen im Einklang stehen. Meist wird eine Laufzeit zwischen 10 und 20 Jahren vereinbart.

Durch die vereinbarte Laufzeit in Verbindung mit einem festen Zinssatz erhalten Sie wichtige Planungssicherheiten sowie Schuldenfreiheit zum Ende Ihres Vertrages. Gleichzeitig ergeben sich Nachteile wie beispielsweise eine geringe Flexibilität und es sind oftmals keine Sondertilgungen möglich.

Notar für den Kauf der Immobilie

Erst wenn ein Notar ins Spiel kommt, kann der Kaufvertrag wirklich zustande kommen. Er wird durch den Notar aufgesetzt. Zudem wird für den Eintrag ins Grundbuch notarielle Unterstützung benötigt. Insgesamt kümmert sich der Notar also um die anstehenden Formalitäten rund um den Kauf Ihrer Wunschimmobilie.

Tipp: Haben Sie bereits ein genaues Zeitfenster dafür, wann der Kauf abgeschlossen ist, sollte der Termin beim Notar frühzeitig ausgemacht werden. Es kann unter Umständen zu längeren Wartezeiten bezüglich der Formalitäten kommen, ohne die der Kauf noch keine Rechtsgültigkeit besitzt.

Rückzahlung des Darlehens

Nach der Finanzierung der Wunschimmobilie muss das Darlehen an den Kreditgeber zurückgezahlt werden. Dies erfolgt über mehrere Jahre in Form von monatlichen Raten plus Zinsen. Die Rate wird entsprechend Ihrer Möglichkeiten vereinbart.

Dabei gilt als Faustregel, dass die monatlich zu zahlende Rate nicht mehr als 40 % Ihres verfügbaren Netto-Einkommens betragen sollte. Im Voraus sollten Sie daher Ihr Einkommen Ihren Ausgaben gegenüberstellen.

Tipp: Je niedriger die Zinsrate, desto höher sollte der Tilgungsanteil ausfallen. So können Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen und sind früher schuldenfrei.

Sondertilgung

Eine gute Möglichkeit, das erhaltene Darlehen frühzeitiger zurückzuzahlen, ist eine Klausel zur Sondertilgung im Vertrag. Durch diese wird festgelegt, dass eine Teilrückzahlung auch außerplanmäßig stattfinden kann. Haben Sie beispielsweise ein Erbe erhalten, können Sie das zusätzliche Geld in die Abzahlung investieren und somit Ihre Zinslast verringern.

Tipps zur Fehlervermeidung

Behalten Sie ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Ausgaben. Dabei spielt es letztlich keine Rolle, ob diese mit dem Wohnprojekt oder mit anderen Lebensbereichen in Zusammenhang stehen. In jedem Fall ist es sinnvoll, nicht alles an vorhandenem Kapital in die Baufinanzierung zu stecken, schließlich ist das Leben häufig alles andere als berechenbar.
Vor dem Abschluss eines Darlehensvertrages sollten unbedingt verschiedene Anbieter verglichen werden. Nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot an, auch wenn es sich gut anhört. Mit den richtigen Vergleichen lässt sich im besten Fall eine Menge Geld sparen.
Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Szenarien in den nächsten Jahren aufkommen könnten. Egal, ob Kinderplanung oder Verlust des Arbeitsplatzes – Planen Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital um solche Szenarien herum, damit Sie abgesichert sind und nicht in Zahlungsverzug geraten.
Übersehen Sie nicht die Möglichkeit zur Förderung. Es gibt verschiedene Förderprogramme, die beispielsweise Baukindergeld oder Geld für besonders energiesparende Baumaßnahmen bereitstellen. Informieren Sie sich daher im Voraus über Ihre Möglichkeiten der finanziellen Unterstützung.
Unterschätzen Sie nicht die Wichtigkeit von Versicherungen. Egal, ob Risikolebens-, Verdienstausfall- oder Wohngebäudeversicherung, eine Versicherung kann Sie vor finanziellen Schäden während der Baufinanzierung bewahren und so Ihr Traumhaus absichern.

Fazit

Bei der Baufinanzierung Ihrer Traumimmobilie gibt es eine Vielzahl an Dingen zu beachten. Angefangen mit der Überlegung, wie viel Geld zur Verfügung steht über die Suche nach dem passenden Objekt bis hin zum Finden der idealen Finanzierung.

Insbesondere dem letzten Punkt sollte große Aufmerksamkeit geschenkt werden, schließlich binden Sie sich durch den Darlehensvertrag über viele Jahre an den Kreditgeber.

Im Anschluss an die vielen Vorbereitungen können Sie sich jedoch über eine gesicherte Baufinanzierung freuen und haben den wichtigsten Schritt für den Erwerb Ihrer zukünftigen Immobilie getan.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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