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Betretungsrecht bei Sanierungsbedarf: Vermieter darf in Wohnung des Mieters

Letztes Update: 24. Februar 2025 | 3 Min. Lesezeit

Betretungsrecht bei Sanierungsbedarf: Nahaufnahme eines Klemmbretts, das von einer Person in der linken Hand gehalten wird. Die rechte Hand umfasst einen Stift. Zwei Finger ruhen auf dem Dokument, welches im Klemmbrett eingespannt ist. Im Hintergrund sind ein hellbrauner Boden, ein weisses Sofa und ein grosses Fenster zu sehen.

Vermieter haben das Recht, die Wohnung des Mieters zur Feststellung eines Sanierungsbedarfs zu betreten. Ob der Mieter die Sanierung für notwendig hält oder nicht, ist unerheblich. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken hervor.

Vorliegender Sachverhalt: Hintergrund zur Entscheidung

Die Vermieterin einer Wohnung reichte 2024 Klage gegen ihre Mieterin beim Amtsgericht Saarbrücken ein. Ziel war, Zutritt zur Wohnung zu erhalten, um einen Überblick über den Zustand zu erlangen und Sanierungsbedarf festzustellen.

Die Mieterin hatte bis dahin den Zutritt verweigert, da sie die Arbeiten für nicht notwendig hielt.

Vermieterin hat Anspruch auf Zutritt

Die Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken fiel zugunsten der klagenden Vermieterin. Gemäß § 555a und 555d BGB habe die Vermieterin Anspruch auf Zutritt zur Wohnung der Mieterin.

Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung während der laufenden Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Um dies zu erreichen, könne es notwendig sein, dass die Vermieter selbst oder entsprechend beauftragte Fachbetriebe die Wohnung betreten müssen.

Ansicht der Mieterin zur Sanierungsnotwendigkeit ist unerheblich

Nach Auffassung des Amtsgerichts sei es unerheblich, ob die Arbeiten aus Sicht der Mieterin notwendig sind oder nicht. Die Vermieterin habe das Recht, die Notwendigkeit und einen sich daraus ergebenden Umfang der Sanierungsarbeiten selbst festzustellen bzw. von einem Handwerker feststellen zu lassen. Dafür sei das Betreten der Wohnung notwendig.

Amtsgericht Saarbrücken, Urteil vom 02.07.2024, Az. 122 C 98/24 (14)

Was Vermieter zum Thema Instandhaltung wissen sollten, haben wir in einem Blogbeitrag zusammengefasst.

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Gegensätzliches Urteil aus Stuttgart

Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt hat in einem Urteil 2014 entschieden, dass kein Recht auf Besichtigung der Mietwohnung bestehe, falls kein konkreter Mangel vorliege ((Urteil vom 27.10.2014, Az. 6 C 1267/14).

Der Bundesgerichtshof hat bereits am 04.06.2014 in einem anderen Fall entschieden, dass Vermieter kein Recht zur Wohnungsbesichtigung ohne konkreten Anlass haben (Az. VIII ZR 289/13). Routinemäßige Inspektionen sind somit nicht rechtens.

Wann dürfen Vermieter die Wohnung besichtigen?

Für die Wohnungsbesichtigung bzw. das Betreten der Wohnung durch den Vermieter bedarf es konkreter Gründe. Zu diesen Gründen gehören ein beabsichtigter Verkauf, eine anstehende Neuvermietung, Mängelbeseitigung, das Ablesen von Messgeräten und der begründete Verdacht von vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache.

Auch wenn in diesen Fällen prinzipiell ein Recht auf Besichtigung besteht, müssen gewisse Ankündigungsfristen und Obergrenzen eingehalten werden.

Ankündigungsfristen und Obergrenzen

Besteht keine Notsituation, müssen Besichtigungen durch den Vermieter angekündigt werden. Neben dem Zeitpunkt ist dabei auch der konkrete Grund mitzuteilen.

Je nach Art der Besichtigung sind mindestens 48 Stunden Vorlauf angemessen. Eine Woche hat sich als Durchschnitt etabliert. Kurze Fristen sollten lediglich bei z. B. dringenden Reparaturen vorkommen.

Erfolgen sollte die Besichtigung werktags zwischen 10 und 18 Uhr, wobei die Berufstätigkeit des Mieters zu beachten ist. Bis zu eine Stunde pro Besichtigungstag gelten gemäß verschiedenen Gerichtsurteilen als angemessen.

Im Falle eines geplanten Eigentümerwechsels oder einer Neuvermietung sind ein bis zwei Besichtigungstermine pro Woche üblich.

Kein Zutritt ohne Ankündigung

Mieter müssen ihre Vermieter nicht unangekündigt in die Wohnung lassen. Laut Artikel 13 des Grundgesetzes gilt „Die Wohnung ist unverletzlich“. Das Hausrecht über die Mieteinheit unterliegt den Mietern.

Ohne angemessene Gründe und mit entsprechender Ankündigung muss daher kein Zugang zur Wohnung gewährt werden.

Was tun, wenn Mieter die Besichtigung verwehren?

Auch wenn die Ankündigung mit entsprechender Begründung und angemessener Frist erfolgte, kann es sein, dass die Besichtigung durch den Mieter abgelehnt wird.

Mieter haben das Recht zur Ablehnung der vorgeschlagenen Termine, allerdings muss gleichzeitig ein Ersatztermin benannt werden. Kann er selbst den Termin nicht wahrnehmen, ist es notwendig, eine Vertretung mit der Aufgabe zu betrauen.

Eine eigenmächtige Durchsetzung der Besichtigung ist nicht möglich, da dies rechtlich als Hausfriedensbruch gilt. Stattdessen besteht die Möglichkeit, rechtlich gegen den Mieter vorzugehen und Duldungsklage einzureichen.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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