Nebenkosten

Betriebskostenverordnung: Warum diese für private Vermieter so wichtig ist

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 5 Min. Lesezeit

Leicht seitliche Ansicht eines langen weißen Heizkoerpers unter einer großen Fensterfront. Der Boden ist braun und hat ein Zickzackmuster.

Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Dabei ist in der Betriebskostenverordnung genau geregelt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und wo dieses Recht seine Grenzen findet. Wie bei vielen Gesetzen und Verordnungen ist jedoch auch hier ein gewisser Interpretationsspielraum vorhanden.

Um zu verstehen, was eigentlich genau zu den Betriebskosten zählt, ist es wichtig, zunächst einmal den Begriff klar zu definieren. Im Alltag werden die Betriebskosten häufig mit den Nebenkosten gleich gesetzt. Bei näherer Betrachtung ist dies jedoch nicht ganz richtig: Die Betriebskosten sind lediglich ein Bestandteil der Nebenkosten.

Was Betriebskosten sind und in welcher Höhe sie dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen, ist in der 2019 überarbeiteten Betriebskostenverordnung detailliert aufgeführt.

Gesetzlich verankert ist die Umlage der Betriebskosten in § 556 BGB. Dieser Paragraph enthält die grundsätzlichen Regelungen zu den Betriebskosten. In § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) werden die 17 Positionen aufgeführt, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

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Die Betriebskostenverordnung – ein Buch mit vielen Siegeln

Grundsätzlich werden unter Betriebskosten alle fortlaufenden Aufwendungen verstanden, die regelmäßig anfallen, um einen bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes zu gewährleisten. In klarer Abgrenzung hierzu stehen Reparatur- und Verwaltungskosten, die allein vom Vermieter zu tragen sind. Auch alle Kosten, die entstehen, um eine Immobilie dauerhaft instand zu halten, dürfen nicht zulasten der Mieter gehen.

Doch wie sehen nun die einzelnen Punkte aus, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verzeichnet sind?

1. Laufende öffentliche Lasten

Unter den öffentlichen Lasten versteht der Gesetzgeber neben Grundsteuern auch Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden sowie eventuell anfallende Deichabgaben.

2. Kaltwasserversorgung

Außer den generellen Grundgebühren zählen hierzu auch die Kosten für den Wasserzähler, dessen Eichung und die Kosten für den tatsächlichen Wasserverbrauch.

3. Entwässerungskosten

Abhängig von der Entwässerungsart werden hierunter Gebühren für die öffentliche Grundstücksentwässerung oder die Kosten für die private Entsorgung in einer Sickergrube verstanden.

4. Straßenreinigung und Müllabfuhr

Gebühren, die dem Vermieter zur Straßenreinigung und für die Müllabfuhr berechnet werden, gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten.

5. Gartenpflege

Die Kosten für die Erhaltung und Pflege eines bereits vorhandenen Gartens dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Eine komplette Neugestaltung der Grünflächen geht dagegen in voller Höhe zu Lasten des Vermieters.

6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Sowohl Lohnkosten als auch die Kosten für Reinigungsmittel und andere notwendige Materialien, die für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Flächen anfallen, dürfen auf die Mieter verteilt werden. Dazu zählen auch Kosten, die in Verbindung mit präventiven Maßnahmen zur Vermeidung von Schädlingsbefall dienen. Eine einmalige Ungezieferbeseitigung ist jedoch in voller Höhe vom Vermieter zu tragen.

7. Hausmeisterkosten

Hausmeisterkosten können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie nicht mit der Instandhaltung oder der Erledigung von Schönheitsreparaturen in Verbindung stehen. In der Regel ist die Umlage der Lohn- und Sachkosten für einen Hausmeister nur dann wirtschaftlich zu vertreten, wenn die Immobilie eine entsprechende Größe aufweist.

8. Schornsteinreinigung

Alle Kosten, die im Rahmen des Bundesimmissionsschutzgesetzes für Messungen und die Reinigung des Schornsteins anfallen, können auf die Mieter umgelegt werden.

9. Beleuchtungskosten

Stromkosten, die im Zusammenhang mit der Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen wie Treppenhäusern, Waschküchen, Fahrradkellern und anderen Räumlichkeiten sowie für die Außenbeleuchtung entstehen, sind umlagefähig.

10. Aufzugskosten

Ist in einer Immobilie ein Aufzug verbaut, dürfen neben den Kosten für den Betriebsstrom auch alle weiteren damit verbundenen Kosten im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden. Mieter, die im Erdgeschoss wohnen und den Aufzug in der Regel nicht nutzen, sind von dieser Zahlungspflicht nicht ausgeschlossen. Auch sie müssen sich an den Aufzugskosten beteiligen.

11. Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelverteileranlage

Fallen für den Betrieb von Gemeinschaftsantennen und Kabelverteileranlagen Gebühren, Stromkosten und andere Kosten an, zählen auch diese zu den umlagefähigen Betriebskosten.

12. Einrichtung zur Wäschepflege

Stellt der Vermieter gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen zur Wäschepflege zur Verfügung, können alle Betriebs- und sonstigen Kosten für Waschmaschinen, Trockner und ähnliche Geräte auf die Mieter verteilt werden.

13. Versicherungskosten

Alle Kosten für Versicherungen, die der Eigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht oder zum Erhalt der Immobilie abschließt, sind im Sinne der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Dazu zählen in erster Linie die Gebäudehaftpflicht und eine Versicherung gegen elementare Schadensereignisse.

14. Sonstige Kosten

Unter den sonstigen Kosten werden alle Aufwendungen verstanden, die nicht explizit in der 17 Punkte-Liste der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Die Frage, welche zusätzlichen Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sorgt regelmäßig für Streit zwischen den Vertragsparteien. In den meisten Fällen handelt es sich bei den strittigen Punkten um regelmäßig anfallende Wartungskosten. So ist zum Beispiel die Umlage der Kosten für die Wartung von Alarmanlagen oder Feuerlöschern durchaus erlaubt. Bei den Aufwendungen für andere technische Anlagen ist die Rechtslage dagegen nicht so eindeutig.

Unabhängig vom Einzelfall dürfen grundsätzlich aber nur sonstige Kosten in die zu erstellende Nebenkostenabrechnung einfließen, die ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. Sie unter dem Oberbegriff „Sonstige Kosten“ ohne eine weitere Spezifizierung zusammenzufassen, ist nicht zulässig. Alle Forderungen müssen einzeln aufgelistet und belegt werden.

Kosten für Heizung, Warmwasser und damit verbundene Aufwendungen

Eine besondere Stellung nehmen die Kosten zur Heizungs- und Warmwasserversorgung sowie damit verbundene generelle Aufwendungen ein. Dieser Komplex ist in der Betriebskostenverordnung in drei Unterpunkte aufgeteilt.

Bei den Kosten für die Heizungsversorgung unterscheidet die Betriebskostenverordnung zwischen den verschiedenen Versorgungssystemen. Bei einer Zentralheizung sind andere Kosten umlagefähig als bei einer Fernwärmeheizung oder individuellen Lösungen wie Etagenheizungen. Einzelheiten hierzu sind in einem weiteren Regelwerk, der Heizkostenverordnung, definiert. Hierin heißt es, dass mindestens 50 % der Kosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung nach dem individuellen Verbrauch des Mieters abgerechnet werden müssen. Für alle darüber hinaus gehenden gemeinschaftlich anfallenden Kosten kann ein eigener Verteilerschlüssel vereinbart werden.

Fazit

Wie bereits angemerkt, ist die Abrechnung der Betriebskosten häufig ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Sollten Sie sich als Vermieter bezüglich Ihrer Rechte und Pflichten nicht sicher sein, hilft es, sich an diesen drei Fragen zu orientieren:

Gehört der zugrundeliegende Aufwand zu den Betriebskosten (siehe vorangestellte Liste) und kann somit auf alle Nutzer umgelegt werden?

Ist der jeweilige Abrechnungsschlüssel richtig gewählt?

Stimmt der Abrechnungszeitraum?

Mithilfe der Betriebskostenverordnung in §556 BGB können Sie diese Fragen individuell für sich beantworten.