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Bohrschäden: Was private Vermieter wissen sollten

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 6 Min. Lesezeit

Nahaufnahme einer gelb-schwarzen Bohrmaschine, deren Ende von zwei Haenden umfasst wird. Es wird ein Loch in eine weiße Wand gebohrt und der Bohrer steckt bereits in der Wand.

Dass Mieter sich in der Wohnung nach ihren Wünschen einrichten möchten, ist nicht nur verständlich, sondern auch ihr Recht. Schließlich gehört das Anbringen von Bildern, Regalen und Möbeln an den Wänden zu einem normalen Gebrauch der Mietsache und bedarf keiner Zustimmung. Kommt es jedoch zu Schäden, bleibt oftmals die Frage, wer zahlen muss. Was Mietsachschäden sind, welche Versicherung für Ihren Mieter sinnvoll ist und was bei Bohrschäden zu beachten ist, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Definition von Mietsachschäden

Neben den eigenen Gegenständen, die der Mieter in die Wohnung mitbringt, gibt es auch fest verbaute Elemente, die Ihnen als Vermieter gehören und lediglich Teil der Gebrauchsüberlassung sind. Beschädigt der Mieter Ihr Eigentum, handelt es sich um einen Mietsachschaden. Er muss dann für die Kosten der Reparatur bzw. des Austauschs aufkommen.

Wer zahlt für Mietsachschäden?

In der Regel kommt die vom Mieter selbst abgeschlossene Privathaftpflichtversicherung für Mietsachschäden auf, da es sich bei Ihrem Recht auf Kostenübernahme um eine Forderung von Dritten handelt. Wichtig ist, dass die Versicherung nur zahlt, wenn der Mieter den Schaden nicht mutwillig verursacht hat.

Hat der Mieter keine solche Versicherung abgeschlossen, muss er den entstandenen Schaden selbst begleichen.

Wofür kommt die Privathaftpflicht auf?

Die Kostenübernahme gilt allerdings nur für fest verbaute Gegenstände. Bewegliche Elemente sowie Glasschäden werden nicht von der Privathaftpflichtversicherung übernommen. Zu den fest verbauten Gegenständen zählen unter anderem

Wände
Türen und Fensterrahmen
Sanitäre Anlagen wie WC, Badewanne oder Waschbecken
Böden

Rechte des Mieters

Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört die Freiheit des Mieters, die Wohnung seinen Wünschen entsprechend zu dekorieren und handwerklich tätig zu werden. Werden für die Anbringung von Dekoartikeln, Regalen oder Möbeln Bohrlöcher benötigt, so kann dem Mieter dies nicht verwehrt werden.

Er benötigt zudem keine Erlaubnis, um Löcher in die Wände zu bohren.

Mieter auf Besonderheiten hinweisen

Hat Ihre Mietwohnung Besonderheiten wie Innendämmungen, sollten Sie dies dem Mieter mitteilen, damit an den betroffenen Wänden nicht gebohrt wird. Dies verhindert hohe Folgekosten, welche bei Beschädigungen auftreten können.

Prüfen von Leitungen

Bevor Löcher gebohrt werden, sollte in jedem Fall eine Überprüfung der Leitungen stattfinden. So kann sichergestellt werden, dass es nicht zu Bohrschäden durch getroffene Wasser- oder Stromleitungen kommt.

Prüft der Mieter dies nicht und trifft beim Bohren eine Leitung, hat er nicht nur seine Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache verletzt, sondern ist Ihnen gegenüber auch schadenersatzpflichtig (§ 280 BGB).

Keine festlegte Bohrlochanzahl

Wie viele Bohrlöcher in einer Mietwohnung zulässig sind, ist nicht juristisch festgelegt. Jedoch sollten nur notwendige Löcher gebohrt werden. Bei einer unverhältnismäßig großen Anzahl können Sie unter Umständen Schadenersatz vom Mieter verlangen. Dafür bedarf es der Feststellung durch einen Gutachter.

Sonderfall Fliesen

Möchte Ihr Mieter z. B. in der Küche ein Regal anbringen und muss dafür Fliesen durchbohren, sollte er Sie zunächst über sein Vorhaben informieren und dies mit Ihnen absprechen. Bohrlöcher in Fliesen sind nicht so leicht zu überdecken wie ein Loch in der Wand. Zudem ist das Risiko von Bohrschäden höher, da es schnell zu einem Splittern der Fliese kommen kann.

Im besten Fall bohrt der Mieter zudem in die Fuge und nicht direkt in die Fliese. Dies senkt das Risiko einer zersplitterten Fliese und das Bohrloch lässt sich später besser verstecken bzw. verschließen.

Hat der Mieter ohne Absprache und Berücksichtigung anderer Befestigungsmöglichkeiten in die Fliese gebohrt, können Sie oftmals Schadenersatzansprüche geltend machen. Das liegt darin begründet, dass verspachtelte Löcher in Fliesen in der Regel sichtbar bleiben und es häufig nicht möglich ist, eine einzelne Fliese zu tauschen. Daher bleibt lediglich die Neuverfliesung von Küche oder Bad, was mit erheblichen Kosten verbunden ist.

Neu für Alt-Abzug

Ist ein Schadenersatzanspruch gegeben, geht es nun um die Höhe der Forderung. Bei Bohrschäden ist der Abzug „Neu für Alt“ anzuwenden. Das bedeutet, dass der Mieter lediglich für den Zeitwert beschädigter Fliesen aufkommen muss.

Im Zuge der Wertermittlung ist die durchschnittliche wirtschaftliche Lebensdauer ein wichtiger Faktor. Für Fliesen liegt dieser bei 20-40 Jahren. Der Abzug wird deshalb vorgenommen, weil für Sie als Vermieter ein wirtschaftlicher Vorteil durch den Austausch entsteht.

Individuelle Regelungen zwischen Mieter und Vermieter sind auch erlaubt, sofern beide Parteien einverstanden sind.

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Pflichten des Mieters

Bereits im Mietvertrag sollte geregelt werden, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Generelle Klauseln, die den Mieter für solche Arbeiten verantwortlich machen, sind unwirksam. In diesem Fall muss er bei Auszug weder Streichen noch entstandene Bohrlöcher verschließen.

Haben Sie die Wohnung jedoch renoviert übergeben, so können Sie im Vertrag festhalten, dass der Mieter sie in einem renovierten Zustand wieder an Sie zurückgeben muss.

Wurden gemeinsam mit dem Mieter individuelle Vereinbarungen getroffen, ist der Mieter ebenfalls verpflichtet, diesen nachzukommen und eventuelle Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Schäden durch vertragsgemäßen Gebrauch

Entstehen im Laufe des Mietverhältnisses Schäden und Abnutzungen, welche auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sind, ist der Mieter gemäß § 538 BGB nicht verpflichtet, für diese aufzukommen.

Verschließen von Bohrlöchern

Beinhaltet der Mietvertrag eine wirksame Reparaturklausel, so sind Bohrlöcher vom Mieter ordnungsgemäß zu verschließen. Dazu gehört das Entfernen von Dübeln und Schrauben sowie das Abdecken der Löcher mit geeigneter Spachtelmasse, wodurch diese bei einem Überstreichen oder Übertapezieren nicht mehr sichtbar sind.

Vorgehen im Schadensfall

Trotz ergriffener Vorsichtsmaßnahmen des Mieters kann es zu Bohrschäden kommen. In diesem Fall sollte er Ihnen schnellstmöglich Bescheid geben. Es gelten sowohl eine Melde- als auch eine Schadensminderungspflicht. Das bedeutet, der Schadensverursacher ist gemäß § 536c BGB verpflichtet, einen Bohrschaden unverzüglich zu melden und entsprechende Maßnahmen zur Eindämmung des Schadens vorzunehmen, um Folgeschäden zu verhindern.

Schäden durch Untermieter

Hat der Untermieter einen Bohrschaden verursacht, bleibt Ihr Hauptmieter dennoch haftbar. Bei einer bestehenden Privathaftpflichtversicherung des Untermieters zahlt im besten Fall diese die Kosten. Fehlt eine solche oder übernimmt sie die Kosten nicht, steht Ihr Hauptmieter in der Zahlungspflicht.

Rechte des Vermieters

Auch nach dem Auszug eines Mieters haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, innerhalb von 6 Monaten einen Bohr- oder anderen Schaden an der Mietsache geltend zu machen. Um Streitigkeiten zu verhindern, sollte jedoch bei Ein- und Auszug immer ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe angefertigt und von beiden Parteien unterschrieben werden.

Sind Sie der Ansicht, dass der Mieter beispielsweise im Badezimmer unverhältnismäßig viele Löcher in den Fliesenspiegel gebohrt hat, so muss im Zweifelsfall das zuständige Gericht darüber entscheiden, ob Ihr Mieter Ihnen Schadenersatz zahlen muss.

Eine allgemeingültige Rechtsprechung gibt es dabei nicht, da die Anzahl der zulässigen Bohrlöcher insbesondere von der vorhandenen Ausstattung, also dem Vorhandensein von Spiegelschränken, Handtuch- und WC-Rollen-Haltern oder Spiegeln abhängig ist. Wer als Vermieter auf Nummer sicher gehen möchte, sollte die entsprechenden Elemente zur Verfügung stellen und somit die Anzahl an Bohrlöchern und möglichen Bohrschäden minimieren.

Fazit

Die vertragsgemäße Nutzung einer Mietwohnung beinhaltet auch die Möglichkeit des Mieters, Dekorationen oder Möbel mit Schrauben und Dübeln an den Wänden zu befestigen. Normale Abnutzungen und kleine Schäden, die daraus resultieren, müssen vom Vermieter geduldet werden.

Ob eine gewisse Anzahl an Bohrlöchern unverhältnismäßig ist, muss bei Unstimmigkeiten juristisch geklärt werden, da es keine allgemeingültigen Urteile gibt. Insbesondere bei Fliesen in Küche und Bad sollte jedoch versucht werden, in die Fugen statt direkt in die Fliese zu bohren, da hier das Verschließen von Bohrlöchern einfacher ist.

Bei Bohrschäden an fest verbauten Elementen haftet in der Regel die Privathaftpflichtversicherung des Mieters, unter Umständen muss er die Kosten jedoch selbst tragen, wenn es sich um mutwillig verursachte Schäden handelt.

Sie können Ihrem Mieter bereits bei Vertragsabschluss zu einer solchen Versicherung raten, sodass niemand auf den Kosten sitzen bleibt und trotz eventueller Schäden ein harmonisches Mieter-Vermieter-Verhältnis bestehen kann.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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