Corona im Mietverhältnis: Das sollten Wohnungsvermieter jetzt wissen

Lesen Sie den 1. Teil des Interviews mit Rechtsanwalt Groß, Experte für Vermieterrecht, von der Kanzlei Groß Rechtsanwälte. Die nachfolgenden Ausführungen sollen Ihnen einen groben Überblick über die aktuelle, rechtliche Situation privater Vermieter und Corona im Mietverhältnis geben.

Bitte beachten Sie, dass jeder Fall und jedes Mietverhältnis einzeln betrachtet werden muss und dass die im Interview gegebenen Antworten keine generellen Handlungsempfehlungen darstellen.

objego: Herr Groß, wie schätzen Sie die allgemeine Situation in der Corona-Krise für Vermieter ein?

Groß: Die wirtschaftlichen Einschränkungen durch die Corona-Pandemie sind umfangreich. Die verordnete Schließung beispielsweise von Restaurants, Ladengeschäften und Hotels haben insbesondere erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Situation der einzelnen Gewerbemieter. Aber auch Wohnungsmieter sind beispielsweise durch Kurzarbeit finanziell betroffen. Das ist eine vollkommen neue Situation für alle Beteiligten. Für Vermieter stellt sich die Frage, welche Rechte die Mieter in dieser Situation haben.

objego: Kann der Wohnungsmieter die Miete mindern?

Groß: Auch beim Wohnungsmieter gilt, dass die Miete nur gemindert werden kann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit negativ abweicht. Allein durch Corona und die behördlichen Anordnungen ist keine negative Abweichung für den Wohnungsmieter gegeben. Ein Minderungsanspruch scheidet aus.

objego: Welche Rechte haben Wohnungsmieter in Bezug auf Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss?

Groß: Durch Corona sind die Menschen beruflich (eventuell Home-Office) und auch privat stärker an ihre Wohnung gebunden, so dass Telefon, Fernseher und Internet mehr genutzt werden. Hat der Vermieter baulich einen Telefon-, Fernseh- oder Internetanschluss installiert, ist er auch in Zeiten von Corona verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen. Ob der Mieter einen Anspruch auf technische Erweiterung/Gestattung der Erweiterung beispielsweise der Internetverbindung hat, hängt vom Einzelfall ab. Bisher sind Mietminderungsansprüche bei Ausfall/Einschränkung dieser Medien eher untergeordnet gewesen. Bei der derzeitigen Ausgangssperre könnten sich die Gerichte hier zukünftig anders orientieren.

objego: Wann kann der Vermieter dem Wohnungsmieter gegenüber kündigen und welche Rechte hat der Vermieter an dieser Stelle?

Groß: Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträge innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein (vgl. §§ 543, 569 BGB). Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.

Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der Covid-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen Zahlungsverzug und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versicherung an Eides statt erfolgen.

Wird die Kündigung mit Zahlungsrückständen aus der Zeit vor dem 01.04.2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.

Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der Covid-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.

objego: Welche Vorgehensweise würden Sie privaten Vermietern zusammenfassend empfehlen?

Groß: Weder Vermieter noch Mieter sind für Corona und deren Auswirkungen verantwortlich. Da das Verwendungsrisiko beim Mieter liegt, ist der Mieter grundsätzlich weiter zur Zahlung verpflichtet. Kann der Mieter nicht zahlen und helfen dem Mieter auch die staatlichen Fördermaßnahmen nicht weiter, verlagert sich das finanzielle Problem zeitlich verzögert auf den Vermieter. Insoweit gilt auch hier der Grundsatz „Vertrag kommt von Vertragen“. Keine Partei steht für sich allein, so dass eine einvernehmliche Vereinbarung über eine Stundung der Miete bzw. eines Teils der Miete eine langfristige Lösung für beide Seiten sein kann.

Groß Rechtsanwälte www.gross.team

Lesen Sie im 2. Teil des Interviews mit der Kanzlei Groß Rechtsanwälte, was Gewerbevermieter in Zeiten der Corona-Krise wissen sollten.

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