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Denkmalschutz bei Mietobjekten: Herausforderung und Chance für Vermieter

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 7 Min. Lesezeit

Denkmalschutz bei Frontansicht einer bunten Haeuserreihe in geld, rot und gruen mit unterschiedlichen Daechern, vielen Fenstern und Stuckverzierungen. Der Himmel ist blau mit wenigen weissen Wolken.

Der spezielle Charme von alten Häusern macht sie zu außergewöhnlichen Objekten, in denen individuelle Wohnträume wahr werden. Wenn jedoch der Denkmalschutz bei Renovierungen und Umbauten das letzte Wort hat, kann es schnell teuer oder kompliziert werden. Damit schützenswerte Gebäude trotzdem erhalten bleiben, wird der private Einsatz für das architektonische Kulturgut auf vielfältige Weise gefördert. Was Sie beim Kauf, der Modernisierung und der Vermietung von denkmalgeschützten Objekten beachten sollten, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Was macht ein Gebäude zum Baudenkmal?

Welche Bauwerke schützenswert sind und in die Liste historischer Baudenkmäler aufgenommen werden, wird von den Denkmalschutzbehörden der Länder entschieden. Dabei geht es längst nicht nur um Burgen, Schlösser und idyllische Fachwerkhäuser, sondern auch um zahlreiche andere Bauten, die sich durch ihre besondere Architektur oder ihre geschichtliche Bedeutung auszeichnen.

Historische Bedeutung ist wichtig

Auch ein auf den ersten Blick unscheinbarer und wenig attraktiver Industriebau, ein Gefängnis oder ein typischer Plattenbau kann ein Baudenkmal sein, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind. Neben dem Alter und der Originalität der Architektur spielt insbesondere der geschichtliche Wert eines Gebäudes bei der Beurteilung eine wichtige Rolle.

Antrag auf Denkmalschutz stellen

Wer nun denkt, dass sein Haus ein architektonisches Juwel aus längst vergangenen Zeiten darstellt oder aus einem anderen Grund schutzwürdig ist, der kann bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Aufnahme in die Liste der Baudenkmäler stellen. Dieser Antrag kann nicht nur vom Eigentümer selbst, sondern auch von Dritten gestellt werden.

Wichtige Kriterien

Feste Vorgaben, ab welchem Baujahr oder bei welchen Eigenschaften ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, gibt es nicht. Jede Bewertung erfolgt individuell, orientiert sich jedoch an den Rahmenbedingungen.

Neben dem geschichtlichen Wert und einer regional-kulturellen Nähe wird für die Beurteilung des Denkmalschutzes auch die Bedeutung des Gebäudes bewertet. Dabei kann es sich beispielsweise um die technische, städtebauliche oder auch künstlerische Bedeutung handeln.

Was bedeutet Denkmalschutz für Eigentümer?

Wird einem Gebäude das Prädikat Baudenkmal verliehen, hat dies für den Eigentümer oder die Eigentümerin erhebliche Folgen auf unterschiedlichen Gebieten. Die Konsequenzen aus einer solchen Entscheidung sind nicht ausschließlich positiv. Denn mit der Anerkennung als Baudenkmal sind vielfältige Auflagen verbunden.

Maßnahmen müssen genehmigt werden

Bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude hat die zuständige Behörde ein erhebliches Mitspracherecht bei nahezu allen baulichen Maßnahmen. Eine Modernisierung, ein Umbau oder auch eine grundlegende Renovierung bedarf der Zustimmung der Denkmalschutzbehörde. Sie hat ein umfangreiches Mitspracherecht bei der Gestaltung, bei der Auswahl der Materialien und in zahlreichen anderen Fragen.

Vorteile für Vermieter

Diese Einschränkung der Entscheidungsfreiheit des Eigentümers wird jedoch durch Steuervorteile und Förderprogramme ausgeglichen. Darüber hinaus können bei der Vermietung von Wohnungen in renovierten denkmalgeschützten Gebäuden oftmals höhere Mieten erzielt werden.

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Kann der Denkmalschutz aufgehoben werden?

Die Sanierung und Erhaltung von als Baudenkmal klassifizierten Immobilien bedeutet einen hohen persönlichen und finanziellen Einsatz. Nicht zuletzt aus diesem Grund wünschen sich viele Eigentümer, dass der einmal erteilte Status ihres Hauses als schützenswertes historisches Gebäude wieder aufgehoben wird. Dies ist unter bestimmten Umständen durchaus möglich.

Antrag muss begründet werden

Um den Denkmalschutz aufzuheben, muss ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde gestellt werden. Dieser Antrag muss nachvollziehbar begründet werden.

Kann belegt werden, dass die ursprünglichen Denkmalschutzgründe nicht mehr gelten, kann der Status aufhoben werden. Auch wenn nachweisbar ist, dass für den Erhalt der Bausubstanz ein nicht zumutbarer Aufwand betrieben werden muss, ist die Aufhebung der Schutzwürdigkeit möglich.

In vielen Fällen stellen sich die Behörden aber gegen eine Änderung des Status quo. Dann hilft nur die Klage vor Gericht, das dann in dem konkreten Einzelfall entscheiden muss.

Wie können Vermieter profitieren?

Die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie wird im Rahmen der Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich begünstigt. Über zwölf Jahre hinweg können die Sanierungskosten bei vermieteten Immobilien in voller Höhe abgeschrieben werden.

Die ersten acht Jahre lang sind jährlich 9 % Prozent möglich, danach können pro Jahr jeweils 7 % der Kosten geltend gemacht werden.

Bei selbst genutzten Objekten beträgt der Satz 9 % pro Jahr. Maximal zehn Jahre lang können in diesem Fall 90 % der Sanierungskosten beim Finanzamt in Anrechnung gebracht werden.

Einschränkung der Denkmalschutz-AfA

Die Denkmal-AfA kann jedoch nur dann in Anspruch genommen werden, wenn mit der Sanierung erst nach dem Kauf begonnen und die Modernisierung zuvor von der Denkmalbehörde genehmigt wurde.

Über die Denkmal-AfA hinaus kommt auch die lineare AfA des Kaufpreises der Immobilie abzüglich des Bodenwertes zur Anwendung. Für vor dem Jahr 1925 errichtete Gebäude beträgt die AfA 2,5 %, für jüngere Bauten 2 %.

Förderung für energetische Sanierung

Neben den genannten Steuererleichterungen wird der Erhalt von historischen Gebäuden durch diverse Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen unterstützt. Für die energetische Sanierung stehen außerdem spezielle Förderprogramme der KfW zur Verfügung. Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten häufig vereinfachte Förderbedigungen.

Kein Energieausweis bei Denkmalschutz notwendig

Bereits seit 2015 besteht die Pflicht, bei Verkauf oder Neuvermietung von Immobilien einen Energieausweis vorzulegen. Unterschieden wird dabei zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweisen. Durch den Energieausweis lassen sich Gebäude verschiedenen Energieeffizienzklassen von A+ bis H zuordnen. So erhalten Käufer und Mieter einen Eindruck darüber, wie hoch die jährlichen Energiekosten ausfallen.

Es bestehen jedoch einige Ausnahmen, bei denen die Energieausweis-Pflicht entfällt. Dazu gehören unter anderem denkmalgeschützte Immobilien.

Hintergrund ist, dass Maßnahmen zur energetischen Sanierung oft im Widerspruch zu den Auflagen für den Erhalt des Denkmalschutzes stehen. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz können daher nicht oder nur unter zahlreichen Auflagen durchgeführt werden.

Nachweis kann hilfreich sein

Als Verkäufer oder Vermieter eines denkmalgeschützten Objekts sind Sie daher nicht verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Bei aufkommenden Fragen nach dem Ausweis kann es jedoch hilfreich sein, eine Bescheinigung vorzulegen. So können Sie nachweisen, dass es sich um eine Immobilie mit Denkmalschutz handelt und kein Anspruch auf den Energieausweis besteht.

Einen solchen Nachweis kann die entsprechende Behörde ausstellen.

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Welche Maßnahmen benötigen die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde?

Die steuerlichen Vorteile beim Kauf eines Baudenkmals und die Zuwendungen aus den verschiedenen Fördertöpfen dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass eine denkmalrechtlich geschützte Immobilie auch eine enorme Verpflichtung und vielfältige Auflagen bedeutet.

Baumerkmale müssen erhalten bleiben

Neben der Renovierung und Instandhaltung des Gebäudes müssen auch die historisch relevanten Baumerkmale erhalten bleiben. Deshalb hat die Denkmalschutzbehörde bei allen Baumaßnahmen ein umfangreiches Mitspracherecht.

Sind Veränderungen am Baukörper geplant, die den spezifischen historischen Charakter einer Immobilie verändern, wird die Behörde den Bauplänen nicht zustimmen. Wird ohne die entsprechende Genehmigung mit den Arbeiten begonnen, droht nicht nur die Anweisung zum Rückbau, sondern auch ein empfindliches Bußgeld. Im Extremfall sieht das Denkmalschutzgesetz in einigen Bundesländern sogar eine Enteignung vor.

Grundsätzlich müssen unter anderem folgende Maßnahmen von der Behörde genehmigt werden:

Erneuerung des Daches
Ausbau von Dachgeschoss und Kellerräumen
Streichen von Fassade und Innenräumen
Austausch und Vergrößerung von Türen und Fenstern
Austausch von Bodenbelägen
Modernisierung von Bädern und Sanitäranlagen

Auch wenn eine Nutzungsänderung von Räumen geplant ist, muss der Denkmalschutz diesem Vorhaben zustimmen.

Möchte Ihr Mieter heimwerken, muss er im Vorfeld die entsprechende Zustimmung einholen.

Beschränkungen nur für geschützte Bereiche

In vielen Fällen steht aber nicht das gesamte Gebäude, sondern nur ein Teil des Hauses unter Denkmalschutz. Ist etwa lediglich die historische Fassade oder ein kunstvoller Bodenbelag schützenswert, so gelten die Beschränkungen und Vorgaben des Denkmalschutzes auch nur für diese speziellen Bereiche.

Denkmalgeschütztes Haus als Kapitalanlage?

Wer aus einer denkmalgeschützten Immobilie ein Spekulationsobjekt machen möchte, wird damit in der Regel keinen Erfolg haben. Der enorme Aufwand und die erhöhten Kosten bei der Sanierung sowie die auf zwölf Jahre angelegten Steuererleichterungen machen Investoren, die auf das schnelle Geld hoffen, recht zuverlässig einen Strich durch die Rechnung.

Sollten Sie eine solche Immobilie jedoch als langfristiges Investment betrachten, das Ihnen über viele Jahre hinweg hohe Mieterträge beschert, kann sich der Kauf, die Sanierung und die Vermietung eines historischen Gebäudes durchaus lohnen.

Höhere Mieten können erzielt werden

Als Vermieter eines Hauses mit einer bewegten Geschichte profitieren Sie von attraktiven Mieten. Individuelle Wohnungen in einem umfassend sanierten alten Haus sind äußerst begehrt. Deshalb können Sie mit ihnen in der Regel auch höhere Mieten erzielen als mit vergleichbaren Neubauwohnungen.

Die langfristigen Steuererleichterungen, insbesondere bei höheren Einkommen, tragen ebenfalls dazu bei, dass denkmalgeschützte Immobilien auch für Vermieter durchaus reizvoll sein können.

Fazit

Wer sich für den Erhalt alter Bausubstanz einsetzen möchte, Freude an historischen Gebäuden hat und den Aufwand nicht scheut, der kann bei einer entsprechenden Haltedauer einer solchen Immobilie auch wirtschaftlich erfolgreich sein.

Als Vermieter profitieren Sie bei der Sanierung eines Baudenkmals von den attraktiven Steuervorteilen der Denkmal-AfA und verschiedenen Förderprogrammen. Außerdem werden mit stilvoll renovierten Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern meist höhere Mieteinnahmen erzielt als mit vergleichbaren Objekten in nicht geschützten Gebäuden.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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