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Eigenbedarfskündigung: 7 Dinge, die private Vermieter beachten sollten

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 8 Min. Lesezeit

Leicht seitliche Frontansicht einer alten Haeuserreihe aus der Froschperspektive. Die beigen und weißen Haeuser haben Stuckverzierungen und Balkone mit einer Bruestung aus Stahlelementen. Vor den Haeusern stehen gruene Baeume. Der Himmel ist strahlend blau.

Wer als Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis kündigen möchte, muss über nachvollziehbare Gründe verfügen, die eine Kündigung rechtfertigen. Einer dieser vom Gesetzgeber akzeptierten Gründe ist der Eigenbedarf. Wenn eine vermietete Wohnung vom Vermieter selbst benötigt wird, hat er unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der jeweiligen Fristen zu beenden. Wann eine Kündigung rechtens ist, was für Formalien eingehalten werden müssen und welche Rechte Ihr Mieter hat, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Für eine gültige Eigenbedarfskündigung muss ein berechtigtes Interesse vorliegen.

Die einziehende Person muss entweder der Eigentümer selbst oder jemand aus dem engeren Umfeld mit einer persönlichen Beziehung sein.

Das Vortäuschen von Eigenbedarf kann bei Nachweis durch den Mieter Schadenersatzforderungen von mehreren Tausend Euro nach sich ziehen.

Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich an der Länge des bestehenden Mietverhältnisses orientieren.

Das Kündigungsschreiben muss eine ausführliche Begründung sowie einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters beinhalten.

Voraussetzungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und der Wohnraum für Personen benötigt wird, die zu Ihrem engeren Umfeld gehören (§ 573 Absatz 2 Satz 2 BGB).

Erforderliche Verhältnisse

Zu den begünstigten Personen, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, zählen neben Ihnen selbst in erster Linie nähere Familienangehörige. Eltern und Kinder sowie Enkel zählen ebenso zu diesem Personenkreis wie Großeltern, Schwiegereltern und -kinder oder Geschwister. Auch wenn der eigene Ehepartner nach einer Trennung eine eigene Wohnung benötigt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich.

Zum erweiterten Kreis der begünstigten Personen zählen ebenso Vettern und Cousinen sowie verschwägerte Familienangehörige. Diese profitieren von der Regelung allerdings nur, sofern eine besondere persönliche Beziehung Ihrerseits zu den Begünstigten nachgewiesen werden kann.

Darüber hinaus ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann zulässig, wenn der Wohnraum für Personen benötigt wird, die zu Ihrem engeren Haushalt gehören, obwohl es keine verwandtschaftliche Beziehung gibt. Insbesondere, wenn eine Unterkunft für Pflegepersonal oder Hausangestellte benötigt wird, kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarf infrage.

Persönliche Beziehung ist notwendig

Für eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung ist es notwendig, dass Sie eine persönliche Beziehung zum neuen Bewohner haben. Ein Verwandtschaftsverhältnis muss dabei nicht zwingend vorhanden sein.

Zulässige Gründe für Kündigung wegen Eigenbedarf

Ohne ein berechtigtes Interesse ist es jedoch nicht möglich, unter dem Verweis auf Eigenbedarf ein Mietverhältnis zugunsten eines nahen Angehörigen zu kündigen. Es müssen nachvollziehbare Gründe vorliegen, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

Führt etwa ein Jobwechsel dazu, dass eine der begünstigten Personen eine Wohnung benötigt, die in der Nähe des neuen Arbeitsplatzes liegt, handelt es sich dabei um ein berechtigtes Interesse. Eine Eigenbedarfskündigung wäre in diesem Fall zulässig. Auch wenn der Nachwuchs das elterliche Haus verlässt, um ein Studium oder eine Ausbildung in einer anderen Stadt aufzunehmen und die fragliche Wohnung in der Nähe des Studienortes liegt, hat eine Kündigung wegen Eigenbedarf ihre Berechtigung.

Darüber hinaus gelten auch eine Trennung vom Ehepartner oder gesundheitliche Aspekte als mögliche Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Ist zum Beispiel wegen einer Behinderung oder zunehmenden Alters der Wechsel eines begünstigten Angehörigen in eine barrierefreie Wohnung erforderlich, kann das Mietverhältnis für eine diesen Kriterien entsprechende Wohnung aus Gründen des Eigenbedarfs gekündigt werden.

Unzulässige Gründe

Selbst bei Vorliegen von auf den ersten Blick nachvollziehbaren Gründen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht in jedem Fall zulässig.

Eigenbedarf war absehbar

War Ihnen bei Abschluss des Mietvertrages bereits bekannt, dass Sie in absehbarer Zeit die Wohnung selbst benötigen werden, können Sie sich bei einer Kündigung nicht mehr auf Eigenbedarf berufen. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, von Anfang an einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen.

Gleichwertige Wohnung ist vorhanden

Ebenfalls unzulässig ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn Sie noch eine weitere, nicht vermietete Wohnung besitzen, die vergleichbare Kriterien aufweist. In diesem Fall müssen Sie zunächst auf diese Alternativwohnung zurückgreifen.

Überhöhter Wohnbedarf

Um mit einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich zu sein, darf darüber hinaus auch kein überhöhter Wohnbedarf vorliegen. Als Beispiel dient hier regelmäßig der junge Student, der gerne allein in einer mehr als 100 m² großen Wohnung leben möchte. In diesem Fall handelt es sich um einen überhöhten Wohnbedarf, der keine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.

Kündigung auf Verdacht

Ebenso wenig zulässig ist eine Eigenbedarfskündigung auf Verdacht. Wenn Sie als Vermieter vorsorglich ein Mietverhältnis kündigen möchten, weil Sie unter eventuell in Zukunft eintretenden Umständen die Wohnung selbst benötigen könnten, können Sie sich dabei nicht auf Eigenbedarf als Kündigungsgrund berufen.

Vortäuschen kann teuer werden

Täuschen Sie den Eigenbedarf nur vor und Ihr Mieter kann dies nachweisen, können Schadenersatzforderungen in Höhe mehrerer Tausend Euro auf Sie zukommen.

Sonderfälle der Eigenbedarfskündigung

Wie bei vielen Rechtsvorschriften gibt es auch bei der Eigenbedarfskündigung Sonderfälle, für die besondere Bedingungen gelten, die von den generellen Regelungen abweichen.

Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnung

Dazu gehört zum Beispiel die Kündigung nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Wurde eine vermietete Wohnung verkauft und so in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gestaltet sich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs innerhalb eines bestimmen Zeitraums deutlich schwieriger.

Besteht ein Vertrag des Mieters mit dem Vorbesitzer, kann die Wohnung nach dem Verkauf während einer Sperrfrist von drei Jahren nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Diese Frist kann lokal massiv von den allgemeingültigen Regelungen abweichen. In einigen Bundesländern und Regionen gelten lokale Sperrfristen, die bis zu zehn Jahre betragen.

Wenn eine Wohnung in der Absicht erworben wird, diese in absehbarer Zeit selbst zu nutzen, sollten deshalb die regionalen Vorschriften vor dem Kauf genau geprüft werden.

Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus

Deutlich einfacher ist es für Besitzer eines Zweifamilienhauses, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Ist in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung vom Eigentümer bewohnt und die zweite vermietet, gilt hier ein erleichtertes Kündigungsrecht.

In diesem Fall müssen Sie keine Gründe für die Kündigung angeben. Allerdings verlängert sich die nach der Dauer des Mietvertrages gestaffelte gesetzliche Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Außerdem muss im Kündigungsschreiben explizit auf diese Sonderregelung verwiesen werden.

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Kündigungsfristen

Grundsätzlich gelten auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf die gesetzlichen Fristen nach § 573c BGB. Die Kündigungsfrist für Sie als Vermieter beträgt bei Verträgen, die vor weniger als fünf Jahren abgeschlossen wurden, drei Monate. Bei Mietverträgen, die zwischen fünf und acht Jahre alt sind, gilt eine Frist von sechs Monaten. Nach acht Jahren erhöht sich die Frist auf neun Monate. Für Mieter bleibt es unabhängig von der Dauer des Mietvertrages bei einer Frist von drei Monaten.

Damit die Kündigung zum nächstmöglichen Termin wirksam werden kann, muss sie dem Mieter spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats tatsächlich zugestellt werden. Ein Verweis auf den Poststempel auf dem Kündigungsbrief ist in diesem Zusammenhang nicht ausreichend. Wer also möchte, dass sein Mieter, der weniger als fünf Jahre in seiner Wohnung wohnt, Ende Mai auszieht, muss dafür sorgen, dass ihm spätestens am dritten Werktag im Monat März das Kündigungsschreiben vorliegt.

Formelle Bedingungen des Kündigungsschreibens

Neben den Fristen sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf auch formelle Vorschriften zu beachten. So muss das Kündigungsschreiben eine ausführliche Begründung enthalten, warum der Wohnraum von Ihnen für eigene Zwecke beansprucht wird.

Benötigen Sie die Wohnung nicht für sich selbst, sondern für jemanden aus dem begünstigten Personenkreis, ist es außerdem erforderlich, das Verwandtschaftsverhältnis oder die Beziehung zu dem oder der Begünstigten darzulegen.

Darüber hinaus entspricht das Kündigungsschreiben nur dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn es einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters enthält. Dieses ist in § 574 Abs. 1 BGB begründet.

Mieter hat Widerspruchsrecht

Nimmt der Mieter sein Widerspruchsrecht wahr und wehrt sich gegen die Kündigung, kann er sich dabei auf die Härtefallregelung berufen, die in § 574 BGB formuliert ist. Demnach kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn selbst oder ein Mitglied seines Haushaltes aufgrund des gesundheitlichen Zustands oder einer Behinderung eine unzumutbare Härte darstellt.

Auch das Alter eines Mieters kann einen Grund darstellen, sich auf die Härtefallregelung zu berufen. Auf angespannten Mietmärkten kann darüber hinaus auch dann eine besondere Härte vorliegen, wenn es nicht möglich ist, angemessenen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen.

Gütliche Einigung von Vorteil

Um in einem solchen Fall langwierige und teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie versuchen, eine gütliche Einigung mit Ihrem Mieter zu finden. Eine alternative Wohnmöglichkeit anzubieten ist hier ebenso denkbar wie eine deutliche Verlängerung der Kündigungsfrist oder die Zahlung einer Abfindung, die es dem Mieter erleichtert, die mit einem Umzug verbundenen Kosten zu tragen. In nicht wenigen Fällen gelingt es mit diesen Mitteln, den Mieter davon zu überzeugen, die Kündigung zu akzeptieren und auf den Rechtsweg zu verzichten.

Fazit

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf müssen berechtigte Gründe vorliegen, damit eine Rechtsgültigkeit entsteht. Sie sollten daher vor dem Aussprechen der Kündigung genau feststellen, ob eine entsprechende Begründung vorliegt.

Ihr Mieter hat das Recht, aufgrund eines Härtefalls der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Eine gütliche Einigung ist dann einem langwierigen Gerichtsprozess vorzuziehen.

In jedem Fall müssen bestimmte Formalien beachtet werden, damit das Schreiben juristisch korrekt ist. Auch müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden, welche sich deutlich verlängern können, je länger das Mietverhältnis besteht.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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