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Einbauküche in Mietwohnung: Was Vermieter wissen sollten

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 12 Min. Lesezeit

Weiße etwas aeltere Kueche mit grauer Arbeitsplatte, weißer Dunstabzugshaube und silbernem Herd. Spuele und Armatur sind ebenfalls silberfarben Die Bodenfliesen sind weiß genau wie die Waende. Durch die großen Fenster ist ein weiteres Haus zu erkennen.

In vielen Fällen werden Wohnungen in Deutschland unmöbliert vermietet. Die neue Einrichtung ist für Mieter jedoch sehr kostspielig. Eine Einbauküche in der Mietwohnung kann daher für eine Aufwertung sorgen und mehr potenzielle Mieter anziehen. Welche Elemente zu einer Einbauküche gehören, was bei der steuerlichen Absetzung zu beachten ist und wie der Mietaufschlag berechnet wird, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Bei vorhandener Einbauküche wird in der Regel die Attraktivität des Mietobjekts gesteigert und die Kaltmiete kann höher angesetzt werden. Eine Einbauküchenpflicht besteht jedoch nicht.

Es gibt bestimmte Gegenstände, die im Allgemeinen zu einer Küche gezählt werden. Darunter fallen Spüle, Herd, Ofen, Kühlschrank und Küchenschränke. Bei der Vermietung ist es dann wichtig, dass alles funktionsfähig und sauber ist.

Im Mietvertrag sollte eine entsprechende Vereinbarung zur Einbauküche vorhanden sein.

Bei Vermietung der Küche müssen Vermieter für Reparaturkosten aufkommen, solange den Mieter keine Schuld am Defekt trifft. Mit einer Kleinreparaturklausel können Kosten unter bestimmten Umständen aber auf den Mieter umgelegt werden.

Gibt es eine Einbauküchenpflicht?

Es besteht keine Pflicht für eine vorhandene Einbauküche in Mietwohnungen. Allerdings müssen mindestens Anschlüsse für Strom, Wasser und – je nach Gebäude – Gas vorhanden sein. Der Mieter kann sich dann die Küche für die Wohnung selbst zusammenstellen und besitzt diese dann auch.

Ausnahme Berlin

In Berlin herrscht allerdings eine Ausnahmeregelung. Auf Basis des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes muss in Mietwohnungen mindestens eine Kochgelegenheit sowie ein Ausguss vorhanden sein. Um den Vorgaben zu entsprechen, sind jedoch zwei Herdplatten oder ein Campingkocher bereits ausreichend (§ 4 Abs. 2 Punkt 1 WoAufgBln).

Einen Anspruch auf eine vollausgestattete Küche haben Mieter nicht.

Vorteile einer Einbauküche für Vermieter

Stellen Sie eine Küche in Ihrer Wohnung zur Verfügung, steigert dies die Attraktivität des Angebots. Der Einbau einer Küche ist für den Mieter meist sehr teuer und für manche schwierig zu stemmen. Schließlich kommen noch Umzugskosten und die Kaution hinzu. Auch Kosten sowie Aufwand bei einem Auszug sind nicht zu unterschätzen.

Eine Einbauküche in der Mietwohnung ist daher für viele Mieter ein Grund, sich für oder gegen eine Wohnung zu entscheiden.

Auch kann oftmals eine schnellere Vermietung erfolgen. Muss der Mieter die Küche erst selbst ausmessen, planen und aufbauen, nimmt dies in der Regel mehrere Wochen, wenn nicht Monate in Anspruch. Auch aufgrund der Lieferzeiten. Eine Wohnung, die bereits mit einer Küche ausgestattet ist, kann daher oftmals schneller vermietet werden.

Zudem können Sie eine höhere Kaltmiete als bei einer vollständig unmöblierten Wohnung erzielen. Um einigen Aufwand zu sparen, sind Mietbewerber oft bereit, die höheren Kosten zu tragen. Auch wenn die Einbauküche für Sie zunächst mit hohen Kosten verbunden ist, erhalten Sie diese Mehrkosten über die Jahre durch den höheren Mietpreis zurück. Bei einer besonders langen Lebensdauer aufgrund sorgfältig ausgewählter Materialien und hochwertiger Elektrogeräte können Sie sogar Gewinn mit der Küche erzielen. Zudem ist eine Steuerabschreibung möglich.

Ein weiterer Vorteil der Einbauküche ist das Schonen der Bausubstanz. Wird immer wieder durch den Mieter eine Küche auf- und abgebaut entstehen zahlreiche Löcher, die verspachtelt werden müssen und später nicht mehr so gut tragen. Bohrungen in Fliesen lassen sich schlechter überdecken und müssen im Fall des Falles aufgrund von Splitterungen ausgetauscht werden.

Die Vorteile der Einbauküche für Vermieter sind also:

Gesteigerte Attraktivität für Mieter
Höhere Kaltmiete kann erzielt werden
Kosten werden ausgeglichen
Bausubstanz wird geschont

Nachteile der Einbauküche

Der größte zu nennende Nachteil besteht in den zunächst sehr hohen Anschaffungskosten. Diese werden zwar durch die Vermietung wieder zurückerwirtschaftet, müssen jedoch einkalkuliert werden.

Zu Anschaffungskosten der Einbauküche in der Mietwohnung kommen immer wieder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Dazu kommen in diesem Fall auch entsprechender Zeitaufwand sowie die Organisation der Handwerker für die fachgerechte Reparatur.

In einigen Fällen kann die Einbauküche auch abschreckend auf potenzielle Mieter wirken. Möchten diese ihre vorhandene Küche mitnehmen, entscheiden sie sich wahrscheinlich für eine andere Wohnung. Zudem planen Mieter, die ihre eigene Küche installieren, häufig eine längere Mietdauer. Ist also eine Einbauküche in der Mietwohnung vorhanden, kann dies eher Mietinteressenten anziehen, die nur eine kurze Mietdauer anstreben.

Die Nachteile für Vermieter sind:

Hohe Anschaffungskosten
Instandhaltungskosten
Zeitaufwand bei Reparaturen
Abschreckende Wirkung, wenn Mieter ihre Küche mitnehmen möchten

Einbauküche in Mietwohnung: Das muss vorhanden sein

Möchten Sie dennoch eine Wohnung mit Küche vermieten, sollte Folgendes beachtet werden:

Damit die eingesetzten Geräte eine funktionsfähige Einbauküche bilden, sollten bestimmte Elemente vorhanden sein. Eine genaue Vorgabe gibt es allerdings nicht. Im Allgemeinen werden zu einer Küche jedoch folgende Einrichtungsgegenstände gezählt:

Spüle
Kochplatten / Herd
Backofen
Kühlschrank
Küchenschränke

Voraussetzung ist, dass alles in einem funktionsfähigen Zustand und sauber ist. Es muss sich aber nicht um die neuesten Geräte handeln, solange sie funktionieren. Zudem hat das Landgericht München in einem Urteil entschieden, dass eine Geschirrspülmaschine nicht Teil der Ausstattung sein muss (LG München I, Urteil vom 18.12.2002, Az. 15 S 4308/02).

Worauf sollte bei der Auswahl geachtet werden?

Möglichst robuste Arbeitsplatten sowie Fronten sind bei der Auswahl der Einbauküche wichtig. So können Abnutzungsspuren durch Stöße vermindert werden. Je größer die Widerstandsfähigkeit, desto länger die Lebensdauer der Einrichtung. Beschichtete Arbeitsplatten eignen sich besonders gut, da sie sehr robust sind. Die Höhe der Platte sollte mindestens 90 cm betragen. Dadurch ist sie für die meisten Mieter gut nutzbar.

Für so viel Stauraum wie möglich sollten Sie auf Hängeschränke sowie Hochschränke setzen. Bei den Unterschränken kann durch den Einsatz von Einlegeböden anstelle von Schubladen und Auszügen Geld gespart werden.

Zwar ist die Spülmaschine für eine Einbauküche nicht verpflichtend, viele Mieter legen jedoch Wert darauf, dass diese vorhanden ist. Statten Sie die Küche mit einer solchen aus, können Sie die Attraktivität weiter steigern.

Sinnvoll ist es ebenfalls, auf neutrale und helle Farben der Küche zu achten. So werden mehr Mietinteressenten angesprochen als bei knalligen Farben, die zum Teil eher abschreckend wirken können.

Vereinbarung im Mietvertrag

Im Mietvertrag sollte angegeben werden, ob die Küche möbliert vermietet wird oder ob es sich um eine unmöblierte Wohnung handelt. Ist explizit angegeben, dass eine Teilmöblierung vorliegt, müssen Sie dafür sorgen, dass dem Mieter auch eine entsprechende Küche zur Verfügung steht.

Bestenfalls halten Sie sämtliche Vereinbarungen zur Einbauküche im Mietvertrag fest. Dazu gehören auch die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Zusammensetzung der Miete.

Ist eine Küche in der vermieteten Wohnung vorhanden, kann Ihr Mieter jedoch auch ohne gesondertes Aufführen im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll davon ausgehen, dass die Einbauküche mitgemietet wird.

Mietminderung bei fehlender Küche

Wurde im Mietvertrag Vorhandensein einer Küche vereinbart, muss diese auch eingebaut sein. Fehlt die Einbauküche in der Mietwohnung, hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung.

Die Minderung ist so lange gültig, wie dem Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß zur Verfügung steht. Dabei darf die Höhe den Zuschlag auf die Kaltmiete für die Einbauküche überschreiten. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Dresden hervor (Urteil vom 05.05.1998, Az. 15 S 0603/97). Eine Minderung von 20 % wurde dort als angemessen betrachtet, da der Vermieter anstelle der vertraglich vereinbarten Küche lediglich eine Herdplatte zur Verfügung gestellt hatte.

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Was ist die Nutzungsdauer einer Einbauküche in Mietwohnungen?

Bei Küchen wird von einer Nutzungsdauer von zehn bis 25 Jahren ausgegangen. Die Dauer ist abhängig von der Qualität der Küche. Nach Ablauf dieser Zeit ist es nicht mehr möglich, die Kosten der Küche auf den Mieter umzulegen. Gleiches gilt für Reparaturen. Diese müssen Sie als Vermieter dann übernehmen (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2001, Az. 62 S 13/01).

Für Beschädigungen der Küche durch den Mieter dürfen Sie nach Ablauf der Zeit ebenfalls keinen Schadenersatz mehr verlangen, da die Küche als verbraucht gilt.

Um wie viel darf die Miete steigen?

Als Vermieter dürfen Sie für das Anbieten einer (teil-)möblierten Wohnung eine höhere Kaltmiete verlangen. Allerdings gelten für den Aufschlag einer Einbauküche bestimmte Regelungen, an die Sie sich halten müssen. Generell gilt: Je teurer die Küche, desto höher darf die Kaltmiete ausfallen. Ihr Mieter ist dabei berechtigt, Einsicht in den Kaufbeleg zu erhalten.

Die Höhe kann sich je nach Vereinbarung im Mietvertrag unterscheiden. Wird die Küche nicht separat ausgewiesen, können Sie sich an dem geltenden Mietspiegel orientieren. Je nach Gemeinde werden dort konkrete Beträge pro Quadratmeter ausgewiesen oder die Küche wird als werterhöhendes Merkmal mit einer vorgegebenen Erhöhung eingeordnet.

Erfolgt eine separate Ausweisung im Vertrag, kann der Mietaufschlag durch eine entsprechende Formel berechnet werden:

Anschaffungswert der Küche : Nutzungsdauer + Kapitalzinsen = jährlicher Mietaufschlag

Beispiel:

8.500 €: 20 Jahre + 5 % Kapitalzinsen (425 €) = 850 €

Für den monatlichen Aufschlag müssen die 850 € noch durch 12 geteilt werden. Daraus ergibt sich eine Summe von 70,83 €, den Sie auf die Kaltmiete aufschlagen dürfen.

Einverständnis bei Veränderungen einholen

Viele Mieter freuen sich zwar über eine Einbauküche in der Mietwohnung, möchten diese jedoch verändern. Schließlich spielt der persönliche Geschmack eine große Rolle bei der Auswahl von Einrichtungsgegenständen.

Prinzipiell gilt, dass die Wohnung bei einem Auszug im selben Zustand übergeben werden muss, wie der Mieter sie beim Einzug vorgefunden hat. Eine Übernahme durch den Nachmieter oder der Kauf durch Sie kann jedoch ebenfalls vereinbart werden.

Miete auch bei Einlagerung zahlen

Soll ein Teil oder direkt die gesamte Küche ausgetauscht werden, können Sie verlangen, dass bei Auszug alles zurückgebaut wird. Ihr Mieter muss dann die vorhandene Küche zwischenlagern und bei seinem Auszug wieder aufbauen. Wichtig dabei ist, dass die Küchenelemente trocken und sicher gelagert werden. Auch wenn der Mieter die Küche während der Mietdauer nicht nutzt und sie durch seine eigene Einrichtung ersetzt hat, muss er weiterhin die volle Miethöhe zahlen.

Für Veränderungen an Ihrem Eigentum sollte der Mieter immer Ihr Einverständnis einholen. Erfolgt durch die Arbeiten des Mieters eine Aufwertung des Wohnraums, können Sie sich auch an den Kosten beteiligen. Soll die neu eingebaute Küche des Mieters nach Auszug in der Wohnung verbleiben, kann eine Ablösesumme gezahlt werden.

Individuelle Absprachen sind also immer möglich. Halten Sie jedoch alles schriftlich fest, um bei Unstimmigkeiten einen Nachweis über die getroffenen Vereinbarungen zu haben.

Mögliche Entsorgung muss abgesprochen werden

Möchte Ihr Mieter die Küche selbst gegen eine neue tauschen, sollte er mit Ihnen über eine mögliche Entsorgung anstelle der Einlagerung sprechen.

Tut er dies nicht und entsorgt die Küche ohne Absprache, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Die Höhe orientiert sich am Zeitwert der Einrichtung. Ist die Küche jedoch bereits sehr alt, kann es sein, dass kein Zeitwert mehr vorhanden ist. In einem solchen Fall muss der Mieter keinen Schadenersatz zahlen. Behalten Sie daher alle Rechnungen gut auf, um einen Nachweis über den ursprünglichen Wert sowie das Alter aller Elemente zu haben.

Wer muss für Reparaturen aufkommen?

Ist die Küche Teil der Vermietung, sind Sie zur Kostenübernahme von Reparaturen verpflichtet. Gehen also Kühlschrank, Backofen und andere Elektrogeräte kaputt, dürfen Sie die Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Dies liegt darin begründet, dass der Mieter für die Küche in der Regel bereits eine höhere Kaltmiete zahlt als für eine vollständig unmöblierte Wohnung.

Die Ausnahme bei der Kostenübernahme bildet die Kleinreparaturklausel. Ist diese Teil des Mietvertrags, muss der Mieter unter bestimmten Umständen für die Reparaturkosten aufkommen. Voraussetzung dafür ist eine gültige Klausel mit doppelt beschränkter Höchstgrenze. Im Vertrag muss exakt festgelegt sein, bis zu welcher Höhe Kosten umgelegt werden können. Üblich sind zwischen 6 -8 % der jährlichen Kaltmiete sowie ca. 100 € pro Reparatur. Liegt der Betrag auch nur minimal darüber, müssen Sie die gesamten Reparaturkosten tragen.

Normale Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Küche entstehen, müssen Sie hinnehmen. Der Mieter muss die Einbauküche in der Wohnung jedoch pfleglich behandeln.

Ausnahmeregelung bei Schuld durch Mieter

Durch die Verpflichtung des Mieters, mit Ihrem Eigentum pfleglich umzugehen, muss er dann für den Schaden aufkommen, wenn er ihn nachweislich selbst verursacht hat. Dies gilt aber nur in Fällen größerer Schäden. Gebrauchsspuren wie kleinere Kratzer oder Absplitterungen gehören nicht dazu (AG Homburg, Urteil vom 09.08.2018, Az. 9c 273/16). Der Mieter ist also nur dann zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er ihn selbst verschuldet hat.

Was gilt bei der steuerlichen Absetzung?

Über einen Zeitraum von 10 Jahren können Sie die Anschaffung der Einbauküche steuerlich abschreiben. Diese Regelung nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs gilt seit 2016. Während vorher eine Abschreibung als Werbungskosten möglich war, wird die Küche seitdem als einheitliches Wirtschaftsgut (GWG) betrachtet. Alle Elemente gelten demnach als Einheit. Eine Abschreibung ist daher nur noch komplett und über 10 Jahre linear möglich.

Die Ausnahme bilden einzelne Elektrogeräte, welche nicht mehr als 410 € kosten. Diese gelten als geringwertige Wirtschaftsgüter und können als Werbungskosten abgeschrieben werden.

Überlassung statt Vermietung der Einbauküche

Die Überlassung stellt einen Sonderfall bei der Einbauküche dar. Anstelle der Vermietung überlassen Sie dem Mieter die Küche unentgeltlich zur Nutzung. In einem solchen Fall ist der Mieter für sämtliche Reparaturen der Geräte verantwortlich. Allerdings darf er Elektrogeräte, die er ersetzt hat, beim Auszug mitnehmen.

Nehmen Sie in diesem Fall eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag auf. Nur so können Sie nachweisen, dass der Mieter nicht für die Küche zahlt und für die Instandhaltung sowie Instandsetzung selbst verantwortlich ist.

Fazit

Bei der Überlegung zur Verwendung einer Einbauküche in der Mietwohnung sollten immer die Vor- und Nachteile abgewogen werden.

Zwar ist die Vermietung einer unmöblierten Wohnung mit weniger Arbeit verbunden, allerdings können die Kosten einer Einbauküche durch eine höhere Miete auf den Mieter umgelegt werden. Zudem ist eine Steuerabschreibung über 10 Jahre möglich.

Die Einbauküche bietet sich insbesondere bei häufigem Mieterwechsel an, da langfristig die Bausubstanz geschont wird. Der Aufwand und die Kosten für die Instandhaltung sind jedoch ebenfalls zu beachten.

Ob sich die Küche also lohnt, ist immer einzelfallabhängig und sollte zuvor durchgerechnet werden. Bei alten Küchen bieten sich alternativ auch die Gebrauchsüberlassung und das Verschenken an.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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