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Einbruchschutz in Mietwohnung: Regelungen für Vermieter und Mieter

Letztes Update: 24. Oktober 2024 | 13 Min. Lesezeit

Einbruchschutz in Mietwohnung: Weisse Haustuer mit silbernem Schloss und Griff. Eine linke Hand mit schwarzem Handschuh haelt ein rotes Brecheisen und drueckt es zwischen Tuer und Rahmen.

Mieter möchten sich in ihren Wohnungen sicher fühlen, Vermieter das Eigentum geschützt wissen. Der Einbruchschutz in der Mietwohnung ist jedoch an gesetzliche Grenzen gekoppelt, die beide Seiten einhalten müssen. Informationen darüber, welche Maßnahmen gestattet sind, welche Pflichten Vermieter haben und wer nach einem Einbruch zahlt, hält dieser Beitrag bereit.

Das Wichtigste in Kürze

Vermieter unterliegen keinen gesetzlichen Vorgaben zum Einbruchschutz.

Mieter dürfen zum Schutz selbst tätig werden und beispielsweise Sicherheitsschlösser oder abschließbare Fenstergriffe installieren.

Versicherungen bewahren Mieter und Vermieter vor hohen Kosten im Schadensfall.

Nachrüstungen durch den Vermieter gelten in der Regel als Modernisierungsmaßnahme.

Die KfW fördert den Einbruchschutz mit bis zu 50.000 €.

Einbruchschutz in Mietwohnung: Welche Pflichten haben Vermieter?

Für den Einbruchsschutz in Mietwohnungen gibt es keine gesetzlichen Vorgaben oder Mindeststandards. Er gehört nicht zu den Vermieterpflichten rund um die Immobilie.

Für Mieter gilt daher, dass kein Anspruch auf den Einbau bestimmter Elemente wie beispielsweise Türspione oder Fensterschlösser. Wichtig ist lediglich, dass Haus- und Wohnungstür abschließbar sind. Vorgaben für das Material bestehen ebenfalls nicht.

Ist die Gegend um den Standort der Immobilie jedoch für häufige Einbrüche bekannt, sind zumindest Gefahrenquellen zu beseitigen bzw. wegzuschließen. Dazu gehören insbesondere Einstiegshilfen wie Leitern und Mülltonnen.

Was gilt für Mieter beim Einbruchschutz?

Bereits bei der Besichtigung können Mieter die vorhandenen Sicherheitsmaßnahmen sehen. Sobald der Mietvertrag dann unterschrieben ist, haben sie keinen Anspruch auf weitere Vorkehrungen zum Einbruchschutz in der Mietwohnung. Es gilt das Prinzip „Gemietet wie gesehen“.

Mieter dürfen jedoch einige Elemente zum Einbruchschutz selbst installieren. Eine Zustimmung darf in der Regel nicht verwehrt werden, wenn die gewünschten Maßnahmen eindeutig dem Einbruchschutz zugeordnet werden können (§ 554 BGB).

Greifen die Änderungen in die Substanz der Mietsache ein, ist eine Verweigerung der Zustimmung je nach Art des Eingriffs gerechtfertigt.

Auch ohne Eingriff in die Bausubstanz sollte der Vermieter über die Maßnahmen informiert werden.

Maßnahmen ohne Genehmigung:

Austausch des Türschlosses
Anbringen von abschließbaren Fenstergriffen
Alarmanlage für die Wohnung
Kamera, die nur innerhalb der Wohnung aufnimmt

Maßnahmen mit Genehmigung:

Anbringen von Türketten
Installation von Querriegeln
Austausch von Fenster und Türen

Rückbau bei Auszug ist Pflicht

Prinzipiell stehen Mieter in der Pflicht, den selbst eingebauten Einbruchschutz bei Auszug zurückzubauen und die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Es können jedoch individuelle Absprachen getroffen werden, sodass der Schutz in der Mieteinheit verbleibt und den Mietern abgekauft wird. Dies bietet sich dann an, wenn die Maßnahmen zu einer Verbesserung geführt haben.

Vor Durchführung der Maßnahmen sollte schriftlich festgehalten werden, was beim Auszug zurückgebaut werden muss.

Wer zahlt im Schadensfall?

Gemäß § 535 BGB sind Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Mieter haben ein Recht darauf, dass die Wohnung sich in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.

Daher gilt, dass Schäden nach einem Einbruch vom Vermieter beseitigt werden müssen und diese auch die entstehenden Kosten tragen. Wir der Täter gefasst, können ihm gegenüber Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden.

Für Schäden z. B. an seinem eigenen Mobiliar ist der Mieter verantwortlich. Er muss entweder selbst dafür aufkommen oder kann den Schaden seiner Versicherung melden, welche die Kosten übernimmt.

Versicherungen zum Schutz

Werden durch einen Einbruch Schäden am Eigentum des Mieters verursacht, kommt dafür die Hausratversicherung auf. Diese abzuschließen ist freiwillig.

Für Vermieter kommt die Gebäudeversicherung infrage. Vor Abschluss sollte darauf geachtet werden, dass Einbruchsschäden abgedeckt sind. Ist die Versicherung bereits abgeschlossen, kann in vielen Fällen der bestehende Schutz erweitert werden.

Versicherungen zahlen in der Regel nicht, wenn der Schaden durch grobe Fahrlässigkeit entstanden ist. Wurden beispielsweise bei Abwesenheit die Fenster nicht verschlossen oder ein Schlüssel außerhalb des Wohnraums versteckt, fällt dies unter fahrlässiges Verhalten.

Bauliche Mängel im Vorfeld beseitigen

Noch bevor es überhaupt zu einem Einbruch kommt, sind Vermieter verpflichtet, bauliche Mängel zu beseitigen. Dazu gehören beispielweise nicht richtig schließende Außentüren oder Fenster.

Bei solchen Defekten ist das Einbruchsrisiko deutlich erhöht, sodass die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen sind. Die Kosten dafür liegen auf Vermieterseite.

Nachrüsten von Einbruchschutz ist Modernisierung

Nehmen Vermieter Maßnahmen zum Einbruchschutz in der Mietwohnung vor, handelt es sich gemäß § 555b um eine Modernisierung. Diese berechtigt zur Mieterhöhung um 8 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten (§ 559 BGB).

Hintergrund ist, dass die Mietsache durch den höheren Schutz verbessert wird.

Mieter müssen diese Arbeiten in der Regel dulden. Eine frühzeitige Ankündigung ist dennoch verpflichtend. Eine Vorlage für die Ankündigung haben wir von objego erstellt.

Zuschuss für den Einbruchschutz

Eigentümer und Mieter müssen nicht alle Kosten zum Einbruchschutz in Mietwohnungen allein tragen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet dafür einen entsprechenden Zuschuss.

Mit dem Kredit 159 für altersgerechtes Umbauen werden unter anderem Maßnahmen zum Einbruchschutz gefördert.

Dazu zählen:

Einbruchhemmende Türen und Garagentore
Nachrüstsysteme für Türen und Fenster
Einbruchhemmende Gitter-, Klapp- und Rollläden u. Lichtschachtabdeckungen
Einbruch- und Überfallmeldeanlagen
Gefahrenwarnanlagen und Smarthome-Anwendungen mit Einbruchmeldefunktion

Bis zu 50.000 € Kredit sind möglich.

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Einbruchschutz Mietwohnung: Was gilt für die Haustür?

Die meisten Einbrecher versuchen zunächst, Zugang zur Wohnung über die Haustür zu erlangen. Aus diesem Grund ist die Sicherung der Haustür besonders wichtig.

Massive Türen sorgen für eine hohe Stabilität und tragen dadurch zum Einbruchschutz bei. Vermieter sollten hier also nicht am falschen Ende sparen.

Je stabiler die Haustür, desto schwieriger wird es für Einbrecher, sich Zutritt zu verschaffen. Auch mit Sicherheitsschlössern kann das Risiko gesenkt werden.

Abschließen der Haustür

Dass Mieter ihre Wohnungstür abschließen dürfen, steht außer Frage. Unstimmigkeiten gibt es daher in der Regel nur bei der Haustür. Einige Mieter fordern ein Abschließen der Eingangstür ab 22 Uhr. Dies soll die Sicherheit erhöhen und es Einbrechern schwerer machen.

Dem gegenüber steht die Möglichkeit zur Flucht im Notfall. Eine abgeschlossene Haustür verhindert eine schnelle Flucht, wodurch wertvolle Zeit verloren geht. Gleichermaßen wird Rettungskräften der Gebäudezugang erschwert.

Regelungen im Mietvertrag zum Abschließen der Haustür sind daher in den meisten Fällen unwirksam.

Einbruchschutz für die Wohnungstür

Bei Einzug des Mieters ist bereits ein Schloss installiert. Viele fühlen sich damit aber nicht wohl. Schließlich kann nicht nachvollzogen werden, wer alles einen Schlüssel und damit Zugang zur Wohnung hat.

Mieter haben daher das Recht, den Zylinder und damit den Schlüssel zu tauschen. Wichtig ist, dass das ausgebaute Schloss Eigentum des Vermieters bleibt und bei Auszug entweder wieder eingebaut oder zumindest vorgelegt werden muss.

Zudem sind alle Schlüssel zu übergeben, sofern das selbst installierte Schloss in der Wohnung verbleibt.

Bei gewünschter Installation eines Riegels muss im Vorfeld die Vermieterzustimmung eingeholt werden, da diese in der Tür und der Wand verankert werden. Gleiches gilt für Türketten.

Der Austausch der Tür ist ebenfalls möglich, falls Mieter sich mit der vorhandenen Tür nicht sicher fühlen. Die Kosten für eine einbruchhemmende Tür müssen in der Regel vom Mieter übernommen werden. Ist es bereits zu Einbruchsversuchen gekommen, kann der Einbau einer solchen Tür vom Vermieter verlangt werden, um das Risiko langfristig zu senken.

Protokoll über Schlüssel führen

Vermieter sollten genau festhalten, wie viele Schlüssel dem Mieter übergeben wurden. Möchte der Mieter den Schlüssel für die Haustür nachmachen, muss er den Vermieter darüber informieren.

Fenster vor Einbruch schützen

Insbesondere im Erdgeschoss dienen auch Fenster Einbrechern als Einstiegsmöglichkeit. Bei Verlassen der Wohnung sollten Mieter die Fenster schließen.

Zudem gibt es abschließbare Fenstergriffe, welche ein Aufbrechen von außen erschweren. Die Installation der Griffe ist relativ einfach. Eine Vermieter-Genehmigung ist nicht erforderlich, die Information über den Austausch kann aber dennoch erfolgen. Zudem müssen die abmontierten Griffe aufbewahrt und bei Bedarf bei Auszug wieder montiert werden.

Zusätzliche Sicherheit bieten Fenstergriffe mit Alarmfunktion.

Einbruchschutz in Mietwohnung: Videoüberwachung zur Sicherheit?

Vermietern ist es gemäß § 4 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) untersagt, eine Videokamera im Eingangsbereich der Immobilie zu installieren. Hintergrund ist, dass die schutzwürdigen Interessen der Mieter dem Zweck überwiegen.

Ausnahmen bestehen unter anderem dann, wenn die Videoüberwachung zur Wahrnehmung berechtigter Interessen durchgeführt wird. Es müssen dafür aber konkrete Zwecke festgelegt werden. Beispiele dafür wären wiederkehrender Vandalismus oder eine hohe Kriminalitätsrate.

Vermieter dürfen also in der Regel keine Videoüberwachung installieren. Besteht der Wunsch aufgrund einer unsicheren Wohngegend dennoch, ist eine juristische Abklärung zur Absicherung sinnvoll.

Mietern ist es ebenfalls nicht gestattet, eigene Kamerasysteme anzubringen. Auch hier würden Persönlichkeitsrechte verletzt werden. In der Wohnung selbst ist die Videoüberwachung möglich. Die Linse darf aber nicht z. B. auf andere Balkone oder den Hausflur gerichtet werden und niemanden außer die Mieter der jeweiligen Einheit filmen.

Dürfen digitale Türspione installiert werden?

Für den Einbruchschutz in Mietwohnungen möchten Mieter zum Teil auf digitale Türspione zurückgreifen. Eine Kamera ersetzt dabei den normalen Spion und überträgt Bewegungen aus dem Flur auf einen Monitor innerhalb der Wohnung.

Mieter sehen so leichter, was außerhalb der Wohnung vor sich geht.

Allerdings spielt auch hier eine mögliche Verletzung der Persönlichkeitsrechte eine wichtige Rolle. Sobald die Kamera andere Bewohner aufzeichnet, verstößt dies gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil 2011 entschieden, dass digitale Türspione nur dann zulässig sind, wenn sie erst beim Klingeln Bilder übertragen. Zudem darf die Anlage nur eine Nachlaufzeit von einer Minute haben. Und nicht dauerhaft aufzeichnen (BGH, Urteil vom 08.042011; Az. V ZR 210/10).

Bewegungsmelder für Einbruchschutz in Mietwohnung

Besonders in der dunklen Jahreszeit werden Einbrüche häufiger verübt. Die länger anhaltende Dunkelheit bietet Einbrechern mehr Möglichkeiten, unbemerkt ins Haus einzudringen. Abhilfe dagegen können Bewegungsmelder schaffen.

An Haustüren sind sie in vielen Mietshäusern keine Seltenheit. Sie sorgen durch ihr Licht einerseits für mehr Sicherheit, dienen aber andererseits auch zur Orientierung für die Mieter. Mit LED-Leuchten kann dabei Strom gespart werden.

In der Wohnung zeigen sie auch in der Nacht an, dass jemand zu Hause ist.

Es gibt jedoch auch Bewegungsmelder sowohl für den Innen- als auch für den Außenbereich, die einen Alarm auslösen. Solche Melder sind beispielsweise für Mieter im Erdgeschoss interessant, um einen Einbruchschutz an der Balkontür zu erhalten.

Tipps bei Abwesenheit zum Einbruchschutz in der Mietwohnung

Gerade in der Urlaubszeit wird es Einbrechern oft leicht gemacht. In den sozialen Medien wird z. B. bekannt gegeben, wohin der Urlaub geht und wie lange die Personen nicht zu Hause sind. Auch volle Briefkästen oder Zeitungen vor der Haustür sind ein Zeichen für Abwesenheit.

Dem kann durch ein verzögertes Onlinestellen von Bildern und Daten entgegengewirkt werden. Nachbarn oder Freunde können gebeten werden, den Briefkasten regelmäßig zu leeren und in der Wohnung nach dem rechten zu sehen.

Eine Erinnerung darüber zu Beginn der Urlaubszeit durch den Vermieter kann helfen, das Einbruchsrisiko zu senken.

Fazit

Für Vermieter gelten nur wenige Vorgaben für den Einbruchschutz in der Mietwohnung. Solange Fenster und Türen verschlossen werden können, sind die Vermieterpflichten erfüllt. Auch Materialvorgaben existieren nicht.

Mieter haben keinen Anspruch auf Nachrüstungen, können allerdings selbst tätig werden, sofern sie die Kosten tragen. Für einige Maßnahmen sind Förderungen durch die KfW möglich.

Generell gilt, dass beide Seiten durch verschiedene Maßnahmen für einen gewissen Einbruchschutz sorgen müssen. Dieser wird durch Vorkehrungen wie Außenbeleuchtung, Sicherheitsschlösser und geschlossene Fenster bei Abwesenheit erreicht.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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