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Energieausweis Haus: Warum er für private Vermieter wichtig ist

Letztes Update: 9. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit

Frau mit langen braunen Haaren und weißem Oberteil sitzt an einem weißen Schreibtisch aus Glas. Vor ihr steht ein Computerbildschirm. Die ist verschwommen, da sich im Vordergrund ein kleines Modellhaus in weiß mit gruenem Dach befindet. Auf dem Haus sind sieben verschiedene Energieeffizienzklassen von A bis G mit der entsprechend zugeordneten Farbe von hellgruen bis dunkelrot abgebildet.

Effizienzklasse, Bedarfsausweis, Verbrauchsausweis sind Begriffe, die viele Vermieter bereits gehört haben. Dennoch wissen Haus- oder Wohnungsbesitzer oftmals nicht genau, was all dies konkret zu bedeuten hat. Gerade bei privaten Vermietern herrscht nicht selten Unsicherheit darüber, welche Rolle ein Energieausweis bei der Vermietung spielt. Wie die Energieeffizienzklasse für Häuser berechnet wird, wann ein Energieausweis nötig ist und wie die Energieeffizienzklasse des Mietobjekts verbessert werden kann, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Welche Informationen liefert ein Energieausweis?

Beim Kauf einer Waschmaschine, eines Kühlschranks oder auch eines Fernsehers fallen sie gleich ins Auge. Bunte, grün-gelb-rote Aufkleber auf den Geräten geben Aufschluss darüber, wie hoch der Stromverbrauch ist oder wie viel Wasser für einen Waschgang benötigt wird.

Je nach Höhe des Verbrauchs werden die Geräte in eine der Energieeffizienzklassen eingestuft, die seit 2021 von Klasse A für besonders sparsamen bis G für Geräte mit besonders hohem Verbrauch gelten.

Berechneter Energiebedarf wird ausgewiesen

Auf dem gleichen Prinzip basieren auch die Effizienzklassen für Gebäude. In einem Energieausweis wird der berechnete Energiebedarf für ein Gebäude ausgewiesen. Hier reichen die Klassen von A+ für neuere Gebäude mit einem sehr geringen Heizbedarf bis hin zur Klasse H, die in erster Linie energetisch unsanierte Altbauten umfasst.

Angaben unterscheiden sich nach Art des Energieausweises

Angegeben wird, je nach Art des Energieausweises, entweder der Verbrauch oder der Energiebedarf in kWh pro m² Wohnfläche, der benötigt wird, um das Haus zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen. Anhand dieser Werte ist es möglich, Rückschlüsse auf die ungefähren jährlichen Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche zu ziehen.

Grundsätzlich enthält ein Energieausweis folgende Angaben:

das Baujahr des Gebäudes
die Art der Heizung
den Energiebedarf oder Verbrauch
die Energieeffizienzklasse der Immobilie
die Art des Ausweises

Wie wird die Energieeffizienz eines Gebäudes berechnet?

Die Berechnung der Energieeffizienz eines Gebäudes erfolgt auf zwei verschiedene Arten. Unterschieden wird hierbei zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis

Eine Berechnung des Bedarfs erfolgt in erster Linie bei Neubauten, für die noch keine validen Zahlen aus vorherigen Heizperioden vorliegen. Die Berechnung des theoretischen Energiebedarfs erfolgt hier unter Berücksichtigung einzelner baulicher Komponenten wie der Heizungsanlage, der Fassadendämmung und der Wandstärke sowie der Art der Fenster und anderer Aspekte.

Die auf diesen Faktoren beruhende Berechnung liefert Hinweise darauf, wie hoch der zu erwartende jährliche Energiebedarf zur Beheizung und Belüftung sowie zur Warmwasseraufbereitung ist.

Der Bedarfsausweis enthält darüber hinaus Angaben zum Primärenergiebedarf. Diese Angabe liefert Informationen darüber, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um einen konkreten Wärmebedarf zu befriedigen.

Der Verbrauchsausweis

Anders als der Bedarfsausweis basiert der Verbrauchsausweis auf realen Werten aus mindestens drei Abrechnungsperioden. Der tatsächliche Verbrauch aus den vergangenen Jahren lässt konkrete Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes und damit auch auf die zu erwartenden Heizkosten zu.

Deutliche Unterschiede bei älteren Gebäuden

Zu beachten ist dabei jedoch, dass ein Verbrauchsausweis stets für das gesamte Gebäude, nicht aber für einzelne Wohnungen erstellt wird. Innerhalb eines älteren Gebäudes können sich die Werte für einzelne Wohnungen jedoch stark unterscheiden.

Der Energiebedarf einer Wohnung in der obersten Etage unter einem schlecht gedämmten Dach kann deutlich höher ausfallen als der für eine Wohnung auf einem mittleren Stockwerk, die von der Beheizung der darüber und darunter liegenden Wohnungen profitiert.

Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises für Gebäude, die vor dem Jahr 1977 errichtet wurden, müssen deshalb mindestens fünf Wohnungen vorhanden sein. Wie der Bedarfsausweis enthält auch der Verbrauchsausweis Angaben zum Primärverbrauch.

Reale Werte vs. berechnete Werte

Während für den Verbrauchsausweis auf reale Werte aus drei oder mehr Abrechnungsperioden zurückgegriffen werden kann, muss für Neubauten ein Bedarfsausweis angefertigt werden. Aufgrund fehlender Daten wird hier der Energieverbrauch mithilfe verschiedener Faktoren berechnet.

Welche Aussagekraft hat ein Energieausweis?

Ein Energieausweis soll es möglich machen, verschiedene Objekte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz und der zu erwartenden Heizkosten zu vergleichen. Interessenten, Mieter oder Käufer sollen einen Eindruck davon bekommen, wie hoch die jährlichen Energiekosten in etwa ausfallen.

Realer Verbrauch von vielen Faktoren abhängig

Diese Aufgabe erfüllt der Energieausweis nur bedingt, da der reale Verbrauch einer einzelnen Wohnung von zahlreichen Faktoren abhängig ist. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass ein modernes Gebäude der obersten Energieeffizienzklasse A+ circa zwei Euro Energiekosten pro Quadratmeter und Jahr verursacht. Bei einem ungedämmten Altbau der Klasse H betragen die Kosten dagegen etwa 25 Euro pro Quadratmeter.

Äußere und innere Umstände berücksichtigen

Um jedoch zwei Immobilien miteinander vergleichen zu können, müssen die äußeren Umstände wie die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, die Art der Heizung oder der Standort der Immobilie berücksichtigt werden.

So ist der Heizbedarf eines Objektes in einer Gegend mit strengen Wintern und tiefen Temperaturen naturgemäß höher als bei einem Haus, das in einer klimatisch günstigeren Umgebung liegt.

Von wem kann ich einen Energieausweis erstellen lassen?

Einen Energieausweis können unterschiedliche Institutionen und Anbieter ausstellen. Neben Architekten und Ingenieuren sind auch Heizungsbauer und Energieberater mit einer Zusatzausbildung zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt.

Ein Verbrauchsausweis kann auch von Ihrem Energieversorger ausgestellt werden. Im Internet finden sich zahlreiche Anbieter, die einen Energieausweis nach Ihren Angaben online ausstellen.

Neuer Ausweis nach energetischen Maßnahmen

Ein Energieausweis, ganz gleich, ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Sollten Sie jedoch zwischenzeitlich energetische Sanierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz durchgeführt haben, empfiehlt es sich, einen neuen Ausweis ausstellen zu lassen.

Kosten für die Ausstellung

Einfache Online-Ausweise sind schon für weniger als 50 € zu bekommen. Aufwendigere Zertifikate, bei denen eine Vor-Ort-Besichtigung notwendig ist, können auch schon mal mehrere Hundert Euro kosten.

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Wann benötigen Vermieter einen Energieausweis?

Nach dem Gebäudeenergiegesetz ist ein Energieausweis immer dann erforderlich, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll. Für das selbst genutzte Eigenheim oder eine bereits vermietete Wohnung muss kein Energieausweis erstellt werden. Auch für Gebäude, die weniger als 50 m² Nutzfläche bieten oder Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, wird selbst dann kein Energieausweis benötigt, wenn sie verkauft oder vermietet werden sollen.

Ausweis oft schon bei Wohnungsanzeige nötig

In allen anderen Fällen muss jedoch schon bei der Veröffentlichung einer Miet- oder Verkaufsanzeige ein Energieausweis präsentiert werden. Geschieht dies nicht, können sogar Bußgelder von bis zu 15.000 € verhängt werden. Miet- oder Kaufinteressenten müssen in jedem Fall vor ihrer Entscheidung über die spezifischen Informationen zur Energieeffizienz verfügen.

Geltende Ausnahmen

Selbstgenutzte Eigenheime, bereits vermietete Immobilien, Häuser unter Denkmalschutz und Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche sind von der Pflicht eines Energieausweises befreit.

Wie kann die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessert werden?

Viele Mieter legen nicht nur aus finanziellen, sondern auch aus Gründen des Klimaschutzes Wert auf eine Wohnung mit einem niedrigen Energieverbrauch und geringen CO2-Emissionen. Immobilien mit einer hohen Energieeffizienz haben einen klaren Wettbewerbsvorteil.

Energetische Sanierung und Modernisierung als Maßnahmen

Für Sie als Vermieter lohnt es sich also, Ihr Mietobjekt energetisch zu optimieren. Eine Fassaden- und Dachdämmung oder der Austausch von alten Fenstern tragen ebenso zur Energieeinsparung bei wie der Wechsel von einer alten Ölheizung zu modernen Systemen, die auf der Nutzung von erneuerbaren Energien, auf Wärmepumpen und anderen Innovationen basieren.

Viele dieser Maßnahmen werden von unterschiedlichen Stellen umfassend gefördert. Darüber hinaus steigern Sie mit einer energetischen Sanierung auch den Wert Ihrer Immobilie.

Fazit

Wenn Sie als Vermieter Ihre Immobilie neu vermieten oder auch verkaufen möchten, benötigen Sie dafür einen Energieausweis. Wenn Sie ein Mietangebot veröffentlichen, müssen alle notwendigen Informationen zur Energieeffizienz vorliegen.

Dabei haben Sie die Wahl zwischen einem Bedarfsausweis, der in erster Linie für neuere Gebäude ausgestellt wird, und einem Verbrauchsausweis, der auf den Daten von mindestens drei Heizperioden basiert.

Beantragt werden kann ein Energieausweis im Internet sowie bei Ingenieurbüros, Architekten und anderen Experten, die über eine entsprechende Ausbildung verfügen. Mietwohnungen, die einen hohen energetischen Standard aufweisen, haben auf dem freien Markt einen großen Wettbewerbsvorteil.

Für Sie als Vermieter lohnt es sich deshalb, mithilfe der vielfältigen zur Verfügung stehenden Fördermöglichkeiten Ihr Objekt energetisch auf den neuesten Stand zu bringen und so den Wert Ihrer Immobilie sowie die Mieteinnahmen zu erhöhen.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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