Energieeffizienz-Richtlinie EED: Das bedeutet sie für private Vermieter

Die neue Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002 der Europäischen Union stellt auch an private Vermieter und Immobilieneigentümer besondere Anforderungen. Wir informieren Sie darüber, was Sie als Vermieter im Zusammenhang mit der Energieeffizienz-Richtlinie und insbesondere der neuen Heizkostenverordnung beachten sollten.

Letztes Update: 14. März 2024 | 7 Min. Lesezeit

Haende einer Person halten ein Tablet in der Hand. Auf dem Tablet ist ein symbolisierter Querschnitt eines Hauses vor blauem Hintergrund. In dem Haus sind die verschiedenen Energieeffizienzklassen sowie eine Temperaturanzeige, ein Graph, ein Diagramm und eine Leiste mit verschiedenen Temperaturen von dunkelblau bis dunkelrot abgebildet. Die Person deutet mit dem Zeigefinger der rechten Hand auf den Graphen. Neben dem Haus sind vier weitere Symbole jeweils in einem quadratischen kleinen Kasten abgebildet. Eine Uhr, eine Gluehlampe, ein Schloss und das Symbol fuer Recycling. Im Hintergrund hinter dem Tablet ist ein Raum mit einem hellgrauen Sofa, einer weißen Stehlampe und einem Regal.

Das Wichtigste in Kürze

Die Vorgaben der Energieeffizienz-Richtlinie (EED) sollen zur Erreichung der EU-Klimaziele beitragen und den Energieverbrauch senken.

Umgesetzt wurde sie 2021 durch die Novellierung der Heizkostenverordnung.

Verbrauchswerte von Mietern müssen mithilfe fernablesbarer Messtechnik erfasst und die Informationen monatlich zur Verfügung gestellt werden. Ziel ist, ein größeres Bewusstsein für den Verbrauch zu schaffen und bei Bedarf Einsparmaßnahmen vornehmen zu können.

Energieeffizienz-Richtlinie: Definition

Die Abkürzung für die EU-Energieeffizienz-Richtlinie ist EED (engl. Energy Efficiency Directive). Ziel dieser Richtlinie ist ein nachhaltiger und langfristiger Klimaschutz durch die Reduzierung des Energieverbrauchs. Die Vorgaben sollen zur Erreichung der EU-Klimaziele 2030 beitragen.

Die Energieeffizienz-Richtlinie bezieht sich ausdrücklich auf das Ziel der Europäischen Union, den Energieverbrauch in der EU bis 2030 gegenüber dem 2007 prognostizierten Verbrauch um mindestens 32,5 % zu senken.

Zur Zielerreichung wird daher auf umfangreichere und häufigere Informationen über den Verbrauch gesetzt. Nutzer sollen so besser über ihren Verbrauch Bescheid wissen und zum Energiesparen angeregt werden.

Die Energieeffizienz-Richtlinie muss im europäischen Wirtschaftsraum umgesetzt werden. In Deutschland erfolgte dies durch die Novellierung der Heizkostenverordnung 2021.

Was sind die rechtlichen Grundlagen der EED?

Am 1. Dezember 2021 ist die neue Heizkostenverordnung (HKVO oder HeizkostenV) in Kraft getreten. Durch diese Änderung wurden Sie als privater Vermieter dazu verpflichtet, bei Neuinstallationen von Zählern und Heizkostenverteilern ausschließlich fernablesbare Geräte zu verwenden.

Mit der bereits am 24. Dezember 2018 in Kraft getretenen Richtlinie 2018/2002 der Europäischen Union zur Energieeffizienz wurde die Vorgänger-Richtlinie 2010/27/EU zur Energieeffizienz geändert.

Zweck der Energieeffizienz-Richtlinie

Die neue Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002/EU verfolgt das Ziel, die Energieeffizienz sowohl von neu errichteten Immobilien als auch von Bestandsgebäuden zu verbessern und Hindernisse auf dem Weg zu Energieeinsparungen im Gebäudesektor zu beseitigen.

Der EU-Richtlinie liegt die Überzeugung des europäischen Gesetzgebers zugrunde, dass das Verbrauchsverhalten von Bewohnern einen entscheidenden Faktor für die Energieeffizienz von Gebäuden darstellt.

Bewohner eines Gebäudes sollen die Auswirkungen ihres Verhaltens auf den Energieverbrauch künftig genauer nachvollziehen können. Eine regelmäßige unterjährige Information über ihren Energieverbrauch ermöglicht Bewohnern eine zeitnahe Optimierung ihres Verbrauchsverhaltens, um Energie und Kosten einzusparen.

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Umsetzung der EED: Novellierung der Heizkostenverordnung

Um die Vorgaben der Energieeffizienz-Richtlinie zu erfüllen, wurde 2021 die Heizkostenverordnung novelliert. Am 5. November 2021 hat der Bundesrat dieser Änderung zugestimmt, welche vor allem für Mieter mehr Transparenz beim Energieverbrauch bedeutet. Damit folge die Umsetzung in deutsches Recht. Geplant war dies ursprünglich bereits für den 25. Oktober 2020.

Nachdem das Bundeskabinett die Novellierung bereits im August beschlossen hatte, folgte die Abstimmung des Bundesrates – allerdings geknüpft an eine Bedingung.

Evaluierung als angeschlossene Bedingung

Die Zustimmung des Bundesrates erfolgte unter der Bedingung, dass die Auswirkungen der Novellierung bereits nach drei Jahren evaluiert werden. Grund hierfür ist eine Forderung des Wirtschaftsausschusses, der eine möglichst frühe Erkennung eventueller Zusatzkosten für Mieter erreichen möchte. Dadurch soll verhindert werden, dass eine finanzielle Mehrbelastung bei den Mietern erfolgt, beispielsweise durch den Einbau fernablesbarer Geräte.

Die Evaluierung soll daher zeigen, ob eine Deckelung der Kosten notwendig ist.

Welche Vorgaben gelten für Vermieter?

Die für private Vermieter wesentlichen Änderungen durch die EED 2018 beziehen sich auf die Fernablesung und auf zusätzliche unterjährige Information für die Mieter.

Mehr Informationsgehalt in der Heizkostenabrechnung

Im Zuge der Novellierung der HKVO gibt es neue Details und Vergleichswerte, welche die Heizkostenabrechnung enthalten muss. Durch diese soll die Abrechnung transparenter werden und zu weiteren Energieeinsparungen anregen.

Zusätzliche Angaben in der Abrechnung

gesamte Energiekosten
Daten zu CO2-Emissionen
Darstellung des Energie-/Brennstoffmix
tatsächlicher Energiepreis
Vergleich des eigenen Verbrauchs mit einem normierten Durchschnittsnutzer
Vergleich zum Vorjahresverbrauch (klima- bzw. witterungsbereinigt)
Anteil der eingesetzten Energieträger (bei Nutzern, die aus Fernwärmesystemen versorgt werden auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmegesetzes)
erhobene Steuern, Abgaben und Zölle
Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung sowie für Ablesung und Abrechnung
Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen
im Falle eines Verbrauchervertrags die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren

Umstieg auf fernablesbare Messtechnik

Die EU-Energieeffizienz-Richtlinie verpflichtet auch private Vermieter dazu, bei Neuinstallationen von Zählern und Heizkostenverteilern mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung ausschließlich fernablese Geräte zu verwenden.

Bereits vorhandene Zähler und Heizkostenverteiler, die noch nicht fernablesbar sind, müssen bis spätestens zum 31. Dezember 2026 mit einer Fernablese-Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden (Artikel 9c Absatz 2, 1. Halbsatz EED 2018). Ab Januar 2027 müssen also alle Zähler fernauslesbar sein.

Wenn in Gebäuden mit mehreren Wohnungen oder in Mehrzweckgebäuden aus technischen Gründen oder aufgrund von Kostenineffizienz eine Messung des Verbrauchs einzelner Einheiten nicht in Betracht kommt, müssen vorhandene Geräte nicht durch fernablesbare Varianten ersetzt werden.

Exkurs: Was bedeutet Fernablesbarkeit?

Laut EU genügen dem Kriterium der Fernablesbarkeit alle technischen Lösungen (wie beispielsweise Verfahren der Funkmesstechnik), bei denen das Betreten einer Wohnung zur Ablesung eines Verbrauchszählers nicht erforderlich ist. Dabei sind der Datenschutz und die Datensicherheit entsprechend dem Stand der Technik zu gewährleisten.

Sowohl durch die Walk-by- als auch durch die Drive-by-Technologien ist ein Betreten der Nutzeinheit nicht mehr erforderlich. Eine monatliche Ablesung und Übermittlung der Verbrauchsdaten erfolgt bei beiden Technologien per Funk durch einen Mitarbeiter an der Messstelle vor Ort.

Aus Nachhaltigkeitsgründen und einer stichtaggenauen Ablesung der Daten sollten Gebäude mit Lösungen zur automatisierten Fernablesung ausgestattet werden, die die Verbrauchsdaten zum Stichtag direkt an einen Server senden (Smart Meter Gateway).

Überblick der Fristen

seit Inkrafttreten der HKVO darf bei der Neuausstattung nur noch fernablesbare Messtechnik verbaut werden
in Wohnungen mit fernablesbarer Ausstattung muss eine monatliche Verbrauchsinformation bereitgestellt werden
für neue Abrechnungszeiträume seit Inkrafttreten muss die Abrechnung ergänzende Informationen beinhalten
ein Jahr nach Inkrafttreten (seit 01.12.2022) muss bei Neuausstattung fernablesbare, interoperable und SMGW (Smart Meter Gateway)-kompatible Messtechnik verbaut werden
bis 31.12.2026 muss nicht fernablesbare Ausstattung nachgerüstet werden (fernablesbar, interoperabel, SMGW-kompatibel)
bis 31.12.2031 muss vor dem Inkrafttreten und ein Jahr nach dem Inkrafttreten montierte fernablesbare Technik interoperabel und SMGW-kompatibel sein

Monatliche Verbrauchsinformationen für Mieter

Die EU-Mitgliedsstaaten sind verpflichtet, sicherzustellen, dass Verbrauchsinformationen über die bezogene Wärme-, Kälte- und Trinkwarmwasser-Energie präzise dem tatsächlichen Verbrauch oder den Ablesewerten von Heizkostenverteilern entsprechen.

Fernauslesbare Zähler, zu deren Installation Vermieter verpflichtet sind, ermöglichen die Erhebung der geforderten zusätzlichen Verbraucherinformationen. Die Verbrauchswerte von Mietern sind monatlich zu erfassen. Diese unterjährigen Verbrauchsinformationen (uVi) müssen den Mietern dann zudem monatlich zur Verfügung gestellt werden.

Verbraucher sollen durch die Information über ihren Wärme- und Wasserverbrauch stärker sensibilisiert werden. Dies führt zu einem höheren Verbrauchsbewusstsein sowie zu eventuellen Einsparungen beziehungsweise einem bewussteren Nutzen der Ressourcen.

Übermittlung der Daten

Sie können Ihren Mietern die geforderten Verbrauchsinformationen online oder postalisch zur Verfügung stellen. Dabei sind stets die in der Datenschutz-Grundverordnung der Europäischen Union niedergelegten Grundsätze des Datenschutzes zu beachten.

Gemeinsam mit Ihrem Energiedienstleister können Sie die Möglichkeiten der Fernablesbarkeit und smarten Datenübermittlung für Verbrauchszähler und Heizkostenverteiler besprechen.

Fazit

Durch die Energieeffizienz-Richtlinie soll eine Sensibilisierung für den Energieverbrauch geschaffen werden. Dies hat das Ziel, Energieeinsparungen vorzunehmen und so langfristig zum Klimaschutz beizutragen.

Durch die Installation fernauslesbarer Zähler können die geforderten Verbrauchsinformationen problemlos monatlich erhoben und den Mietern zur Verfügung gestellt werden.

Die Pflicht zur Neuausstattung mit fernauslesbarer Technik hat mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung begonnen. Die letzten Fristen laufen Ende 2030 aus.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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