Fernablesbare Zähler ab 2027 Pflicht: Wichtige Frist der Heizkostenverordnung für Vermieter

2021 wurde die Heizkostenverordnung geändert. Seitdem sind fernablesbare Zähler für die verbrauchsabhängige Messung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Neuinstallation verpflichtend. Für bereits vorhandene Messtechnik gibt es eine Übergangsfrist, die 2026 endet. Fernablesbare Zähler sind dann ab 2027 Pflicht. Welche Vorgaben für die Zähler gelten und was Vermieter zusätzlich beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 14. März 2024 | 6 Min. Lesezeit

Fernablesbare Zaehler ab 2027 Pflicht: Blick auf einen Heizkoerper, an dem ein Zaehler angebracht ist. Ein weiterer Zaehler liegt auf dem Heizkoerper. Am vorderen Bildrand sind Ausschnitte von einem paar Haende, die ein Smartphone halten. Der Bildschirm ist unscharf. Vom montierten Zaehler wird ein ausgehendes Signal durch zwei verschieden grosse hellblaue Kreise symbolisiert.

Das Wichtigste in Kürze

Die Frist zum Austausch oder Nachrüsten bereits installierter Zähler auf Fernablesbarkeit endet am 31.12.2026. Danach müssen alle Zähler fernablesbar sein.

Ausnahmen bestehen nur in wenigen Fällen aufgrund unbilliger Härte, unter anderem bei unangemessen hohem Aufwand.

Mit der Fernablesbarkeit gehen weitere Vorgaben wie das Übermitteln unterjähriger Verbrauchsinformationen an die Mieter einher.

Installationspflicht für fernablesbare Zähler ab 2027

Am 31.12.2026 endet die Übergangsfrist zum Austausch beziehungsweise zur Umrüstung von bereits installierten Zählern auf fernablesbare Messtechnik. Gemäß § 5 Heizkostenverordnung bezieht sich dies auf Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser, also Wärmezähler oder Heizkostenverteiler sowie Warmwasserzähler.

Fernablesbare Zähler werden also ab 2027 Pflicht. Wichtig ist, dass die installierten Zähler zusätzlich interoperabel und Smart-Meter-Gateway-kompatibel (SMGW-kompatibel) sind.

Die Regelung betrifft alle Immobilien mit zentraler Heiz- und Warmwasseranlage und mindestens zwei Wohneinheiten. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Lebensdauer der Zähler bereits erreicht ist oder nicht.

Ein großer Vorteil fernablesbarer Messtechnik besteht darin, dass zum Ablesen kein Betreten der Wohneinheiten mehr notwendig ist. Die Datenübertragung erfolgt dabei per Funk an einen Mitarbeiter des gewählten Messdienstleisters.

Fernablesbarkeit bei Neuinstallation bereits Pflicht

Werden in Ihrer Immobilie neue Messgeräte installiert, müssen diese bereits seit Dezember 2021 fernablesbar sein. Vorhandene Zähler dürfen bis zum Fristablauf Ende 2026 weiterhin genutzt werden.

Allerdings führt der Austausch eines einzelnen Messgeräts nicht zu einer Pflicht zur Komplett-Umstellung auf fernablesbare Zähler.

Definition: Fernablesbarkeit, Smart-Meter-Gateway und Interoperabilität

Fernablesbar sind Zähler, wenn kein Betreten der Wohneinheit zur Ablesung erforderlich ist. Dabei sind Walk-by- und Drive-by-Verfahren möglich.

Bei der Nutzung von Walk-by kann das Ablesen beispielsweise aus dem Treppenhaus der Immobilie erfolgen. Für die Drive-by-Variante ist es nicht mehr erforderlich, das Gebäude zu betreten. Die Zähler senden die Stände an den Messstellen-Mitarbeiter, der im Auto an den Gebäuden vorbeifährt.

Ein Smart-Meter-Gateway ermöglicht die stichtaggenaue Ablesung der Verbrauchsdaten. Das Gateway selbst fungiert als Kommunikationseinheit zwischen Zählern und berechtigten Empfängern wie dem Messstellenbetreiber.

Die Zählerdaten können so von außen verschlüsselt abgerufen werden. Der Dienstleister entschlüsselt die Daten und stellt Sie Ihnen dann zur Übermittlung an die Mieter zur Verfügung.

Die Verpflichtung zur Installation fernablesbarer Zähler ab 2027 beinhaltet nur die Möglichkeit einer Smart-Meter-Gateway-Anbindung. Die tatsächliche Nutzung ist nicht vorgeschrieben.

Interoperable Geräte sind mit Geräten anderer Hersteller kompatibel. Dies ermöglicht den Wechsel des Messdienstleisters ohne die Notwendigkeit des Geräteaustauschs. Die Informationen können weiterhin übermittelt werden. Dies soll einen Dienstleisterwechsel deutlich erleichtern und kann zudem für Einsparungen sorgen.

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Welche Ausnahmen zur Pflicht ab 2027 gelten?

Die Heizkostenverordnung sieht nur wenige Ausnahmen von der Verpflichtung zu fernablesbaren Zählern vor. Gemäß § 5 Abs. 3 Heizkostenverordnung ist dies der Fall, wenn die Installation durch folgende Gründe zu einer unbilligen Härte führen würde:

aufgrund technischer Umstände
durch einen unangemessenen Aufwand
in sonstiger Weise

Gesetzlich sind die Ausnahmen nicht weiter definiert.

Gibt es weitere Fristen zur Fernablesbarkeit?

In der 2021 in Kraft getretenen Novellierung der Heizkostenverordnung wurden neben der Pflicht zur Umrüstung auf fernablesbare Zähler drei weitere Fristen festgesetzt.

Seit 01.12.2021

Bereits seit Anfang Dezember 2021 ist bei Neuinstallationen ausschließlich fernablesbare Messtechnik zu verbauen.

Zudem muss die Heizkostenabrechnung seitdem zusätzliche Informationen unter anderem über die CO2-Emissionen sowie einen Vergleich des Mieterverbrauchs zu einem normierten Durchschnittsnutzer enthalten.

Seit 01.12.2022

Ein Jahr später, zum 01.12.2022, sind weitere Vorgaben in Kraft getreten. Bei vorhandenen fernablesbaren Zählern ist den Mietern eine monatliche Verbrauchsübersicht zur Verfügung zu stellen.

Im Zuge einer Neuausstattung müssen Zähler fernablesbar, interoperabel und Smart-Meter-Gateway-kompatibel sein.

Bis 31.12.2031

Die letzte Frist für Bestandsgeräte endet erst am 31.12.2031. Haben Sie in Ihrer Immobilie bis zum 01.12.2022 fernablesbare Messtechnik verbaut, muss diese mit Fristende interoperabel und SMGW-kompatibel sein.

Entweder wird hier also eine Nachrüstung oder ein Austausch der Geräte erforderlich.

Anschaffungskosten auf Mieter umlegen?

Eine Umlage der Kosten für die Anschaffung fernablesbarer Zähler zur Pflichterfüllung ab 2027 ist nicht möglich. Es handelt sich bei Anschaffungskosten um einmalige Kostenpositionen, die Sie als Vermieter tragen müssen.

Daher kann es sinnvoll sein, die fernablesbaren Zähler lediglich zu mieten. Die Zählermiete ist gemäß § 2 Punkt 2 Betriebskostenverordnung Teil der Kosten für die Wasserversorgung und damit umlagefähig.

Haben Sie im Mietvertrag also sämtliche anfallenden Betriebskosten aufgeführt und eine monatliche Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbart, ist eine Kostenumlage der Zählermiete möglich.

Fernablesbare Zähler ab 2027 Pflicht: Unterjährige Verbrauchsinformation

Mit der Installation fernablesbarer Zähler wird auch die unterjährige Verbrauchsinformation (uVi) verpflichtend. Ihre Mieter sind dann monatlich über ihren Energieverbrauch zu informieren.

Die Übermittlung der Werte kann per App, E-Mail oder postalisch erfolgen. Dabei muss der Mieter jedoch aktiv über eine neue Verbrauchsinformation in Kenntnis gesetzt werden. Werden die Werte in einer App zur Verfügung gestellt, müssen Sie also zusätzlich eine E-Mail-Benachrichtigung versenden.

Die uVi muss folgende Informationen enthalten:

Darstellung des Verbrauchs in Kilowattstunden (kWh)
Vergleich zum Vormonat
Vergleich zum Vorjahresmonat
Vergleich zum durchschnittlichem Verbrauch ähnlicher Haushalte

Mieter sollen durch die Informationen einen besseren Überblick über ihren Energieverbrauch erhalten und sind somit in der Lage, bei Bedarf auch kurzfristig Energieeinsparungen vorzunehmen. Bis zur Einführung der Pflicht war die jährliche Heizkostenabrechnung einziger Anhaltspunkt über den Verbrauch.

Kürzungsrecht bei Nichtbeachtung der Vorgaben

Für Vermieter ist es wichtig, den rechtlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung zu folgen. Geschieht dies nicht, hat der Mieter das Recht auf Kürzung der Heizkostenabrechnung.

Installieren Sie spätestens mit Ablauf der jeweiligen Fristen keine fernablesbare Messtechnik, darf der Mieter die Abrechnung um 3 % kürzen.

Hinzu kommt ein Kürzungsrecht bei fehlender oder nicht vollständiger monatlicher Verbrauchsinformation. Auch hier ist eine Kürzung von 3 % gemäß § 12 HeizkostenV möglich.

Erfolgt keine vorschriftsmäßige verbrauchsabhängige Kostenabrechnung, beträgt das Recht auf Kürzung sogar 15 % auf den verbrauchsunabhängigen Anteil.

Werden mehrere der Vorgaben nicht beachtet, darf der Mieter die Kürzungen addieren, sodass bis zu 21 % möglich sind.

Was ist der rechtliche Hintergrund?

2021 gab es eine Änderung der Heizkostenverordnung. Mit ihr wurden die Vorgaben der Europäischen Energieeffizienz-Richtlinie (EED) umgesetzt. Deren Hintergrund ist insbesondere ein Beitrag zur Erreichung der Klimaziele 2030.

Die Energieeffizienz von Gebäuden wird gemäß der Richtlinie entscheidend durch das Verbrauchsverhalten der Bewohner beeinflusst. Aus diesem Grund wurden häufigere Verbrauchsinformationen beschlossen. Die dadurch erhoffte Verbrauchsoptimierung soll also langfristig den Energieverbrauch senken.

Fazit

Mit Ende des Jahres 2026 läuft die Frist zum Austausch nicht funkender Zähler auf fernablesbare Messtechnik aus. Fernablesbare Zähler sind daher spätestens ab 2027 Pflicht. Diese müssen dann zudem interoperabel und Smart-Meter-Gateway-kompatibel sein.

Als Vermieter sind Sie mit dem Geräteaustausch verpflichtet, den Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen. Geschieht dies nicht, haben Mieter ein Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung. Dies erstreckt sich auch auf das Fehlen der fernablesbaren Messtechnik und das gänzliche Fehlen verbrauchsabhängiger Abrechnungen.

Achten Sie auf alle geltenden Vorgaben und halten sich an die Heizkostenverordnung, steht einer korrekten Heizkostenabrechnung und zufriedenen Mietern nichts im Wege.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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