Fernwärme: Was für Vermieter wichtig ist

Das neue Heizungsgesetz und die damit verbundenen Pflichten zum Heizungstausch stellen viele Eigentümer vor die Frage nach einer Alternative zu herkömmlichen Heizsystemen. Fernwärme kann dann eine attraktive Wahl sein, da keine Heizanlage im Haus verbaut werden muss. Was Fernwärme eigentlich ist, welche Vor- und Nachteile sie hat und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 14 Min. Lesezeit

Mehrere silberne Fernwaermerohrleitungen vor blauem Himmel mit wenigen Wolken.

Das Wichtigste in Kürze

Die Notwendigkeit einer eigenen Heizanlage entfällt, da die Wärme über Rohrleitungen in die Wohnung kommt.
Fernwärmenetze sind lokale Monopole, sodass ein Anbieterwechsel nicht möglich ist.
Die Bindung an Fernwärme ist eine langfristige Entscheidung, da Verträge mit einer Laufzeit von bis zu 10 Jahren abgeschlossen werden dürfen.

Was ist Fernwärme?

Fernwärme bezeichnet die zentrale Wärmeversorgung von Gebäuden durch Rohrleitungen, die direkt an die Gebäude angeschlossen sind. Auch die Warmwasserversorgung läuft in solchen Immobilien häufig über Fernwärme. Die Rohrleitungen sind entsprechend isoliert und meist erdverlegt. Durch diese Rohre fließt heißes Wasser, welches in den angeschlossenen Gebäuden für warme Räume sorgt.

So wird sie erzeugt

Das Herstellen der Fernwärme erfolgt in der Regel in Heizkraftwerken mit einer Kraft-Wärme-Kopplung. Dort wird neben der Wärme auch Strom erzeugt. Aber auch Müllverbrennungsanlagen und Blockheizkraftwerke werden zur Wärmeerzeugung genutzt. Zudem gibt es gesonderte Fernheizwerke.

Für die Erzeugung der Wärme kommen verschiedene Energieträger zum Einsatz:

Fossile Brennstoffe wie Öl, Gas und Kohle
Biomasse
Müll
Industrielle Abwärme
Solarthermie

Zwar haben fossile Energieträger mit rund 70 % zurzeit noch den größten Anteil, es wird jedoch immer häufiger auf erneuerbare Energien zurückgegriffen.

Die Versorgung mit Fernwärme erfolgt über einen geschlossenen Kreislauf. Das heiße Wasser kommt über Verteiler- und Übergabestationen durch die Leitungen in die Gebäude, sorgt dort für Wärme und wird dann abgekühlt wieder in das Netz geleitet, sodass es zum Versorger zurückfließen kann.

Bei Bezug von Fernwärme entfällt durch die zentrale Wärmeversorgung die Notwendigkeit eigener Heizanlagen.

Monopolstellung der Anbieter

Erfolgt der Umstieg auf Fernwärme oder soll ein Neubau ans Netz angeschlossen werden ist ein vorheriger Preisvergleich zwischen Fernwärme und anderen Heizmethoden besonders wichtig. Anders als beispielsweise Stromverträge sind Fernwärmeverträge zudem auf Langfristigkeit ausgelegt. Eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren ist hier möglich.

Für Fernwärme gilt eine Monopolstellung. Das bedeutet, dass ein Wechsel des Wärmelieferanten nicht möglich ist.

Von der Planung des Kraftwerks bis zum Bau der Netze ist nur ein Unternehmen verantwortlich. Aus wirtschaftlichen Gründen ist das Ansiedeln eines zweiten Unternehmens nicht möglich. Es besteht daher keine Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln. Das Unternehmen kann so auch die Preise festlegen, ohne eine Konkurrenz unterbieten zu müssen.

Aus diesem Grund gibt es von Verbraucherschützern die Forderung nach einer einheitlichen Preisaufsicht. So soll eine nachvollziehbare Preisgestaltung für Verbraucher auf Bundesebene gewährleistet werden.

Einige Kommunen haben außerdem einen Nutzungszwang vorgesehen. Fällt Ihr Grundstück darunter, müssen Sie mit Fernwärme heizen. Alternativ kann in vielen Fällen jedoch auf das Heizen mit erneuerbaren Energien zurückgegriffen werden.

Wann kommt Fernwärme infrage?

Nicht alle Gebäude sind für die Nutzung von Fernwärme auch geeignet. Vor allem in Ballungsgebieten wird auf Fernwärme gesetzt, da sie sich in der Regel nur bei vielen angeschlossenen Gebäuden lohnt.

Hintergrund ist, dass die initiale Verlegung der Rohre mit sehr hohen Kosten einhergeht. Damit sich der Ausbau auch für den Betreiber der Anlage rechnet, muss zudem eine Mindestabnahmemenge gesichert sein.

Da die angeschlossenen Gebäude auch das Kraftwerk sowie das Wärmenetz über den Grundpreis mitfinanzieren, sollte ein gewisser Energieverbrauch vorhanden sein. Daher kommen insbesondere Gebiete mit Mehrfamilienhäusern für Fernwärme infrage. 2023 sind rund 14 % der Wohnungen an ein Fernwärmenetz angeschlossen.

Neben bestehenden Siedlungen eigenen sich auch Neubaugebiete für den Anschluss ans Fernwärmenetz. Hier herrscht ebenfalls meist dichte Bebauung und der Anschluss kann von Beginn an geplant werden.

Um einen zu hohen Wärmeverlust durch sehr lange Rohrleitungen zu vermeiden, liegen die angeschlossenen Gebäude meist in einem Umkreis von ca. 20 bis 30 km um das Kraftwerk.

Antrag muss gestellt werden

Möchten Sie Ihre Immobilie an ein Fernwärmenetz anschließen, müssen Sie einen Antrag beim Versorgerunternehmen stellen. Dieses prüft die technischen Voraussetzungen und bereitet ein Angebot vor, welches Details zu Kosten und Aufwand enthält. Sind Sie damit einverstanden, kann ein Termin für den Fernwärmeanschluss vereinbart werden.

Ländliche Gebiete eignen sich lediglich, wenn eine günstige und lokale Herstellung der Wärme erfolgen kann, zum Beispiel über Biomasse von angesiedelten Bauern. Andernfalls ist der Anschluss aufgrund der häufig größeren Entfernung zwischen den Häusern nicht wirtschaftlich. Statt um Fernwärme handelt es sich in einem solchen Fall um Nahwärme.

Die rechtlichen Hintergründe sind in der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) festgelegt.

Kostenvergleich sollte aufgestellt werden

Ob sich der Umstieg auf Fernwärme langfristig lohnt, sollte unbedingt vorher berechnet werden. Dabei hilft ein Vollkostenvergleich der unterschiedlichen Heizsysteme. Ein reiner Preisvergleich von Fernwärmekosten und den Kosten des bisherigen Brennstoffs sind nicht ausreichend.

In diesen Vollkostenvergleich sind alle Kosten einzubeziehen. Dazu gehören sowohl Anschaffungskosten als auch Kosten für Wartung und Dienstleistungen wie Schornsteinfeger über die gesamte Nutzungsdauer der Heizung. Ebenso muss der Erzeugungsverlust berücksichtigt werden.

Bei Bezug von Fernwärme sind solche Verluste bereits im Preis enthalten.

Muss also beispielsweise der Kessel der bestehenden Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden und ein Fernwärmeanschluss ist geplant oder sogar bereits vorhanden, kann sich der Umstieg lohnen. Ob Fernwärme für Ihre Immobilie tatsächlich infrage kommt, kann ein Energieberater feststellen.

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Heizungsgesetz 2024 als Anreiz zur Fernwärmenutzung?

Das Gesetz zum Heizungstausch ab 2024 wurde im September beschlossen. Es sieht vor, dass neu eingebaute Heizungen ab 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Bis 2045 soll der Anteil auf 100 % ansteigen.

Allerdings gilt diese Regelung zunächst nur für Neubaugebiete. Für alle anderen gilt 2026 als frühestes Datum. Zudem greifen zahlreiche Ausnahmeregelungen und Übergangsfristen.

Die Kommunen müssen, je nach Einwohnerzahl, bis spätestens 2028 sogenannte Wärmepläne erstellen. Das Ziel ist, den Eigentümern aufzuzeigen, ob zum Beispiel die Versorgung über Fernwärme angedacht ist. So können Sie den Tausch der Heizung besser planen und zukünftig auf Fernwärme umsteigen.

Ist der Anschluss geplant, können Sie bis 2034 weiterhin Ihre bestehende Gas- oder Ölheizung nutzen.

Wurde bereits eine Wärmepumpe eingebaut, muss diese später nicht gegen den Bezug von Fernwärme getauscht werden.

Geplant ist, dass bis 2030 die Wärme zu 50 % durch erneuerbare Energien erzeugt oder aus Abwärme bestehen soll. Allerdings sollen bei der Erreichung des Ziels auch die Gegebenheiten vor Ort betrachtet werden, also beispielsweise das Alter der bestehenden Erzeugungsanlage.

Was kostet Fernwärme?

Bei der Entscheidung für eine Heizmethode spielt die Kostenfrage eine große Rolle. Immer weiter steigende Energiepreise sorgen für den Wunsch einer möglichst kostengünstigen Heizung.

Je nach Standort und Anbieter unterscheiden sich die Preise für Fernwärme deutlich. Beim Preisvergleich sollten Sie beachten, dass es auch innerhalb einer Stadt verschiedene Netzgebiete geben kann und die Preise daher unterschiedlich ausfallen können.

Der Preis für Fernwärme setzt sich meist aus zwei Elementen zusammen. Dem Verbrauch und dem Grundpreis. Der Verbrauch wird als Arbeitspreis in Cent pro kWh angegeben. Der Grundpreis wird häufig als Anschlusswert bezeichnet und enthält anteilige Kosten am Kraftwerk und dem Fernwärmenetzwerk.

Die Zusammensetzung liegt im Durchschnitt bei 25 % zu 75 %, wobei auf den Arbeitspreis 75 % entfallen.

Ca. 11 Cent pro kWh kostet Fernwärme durchschnittlich. Der tatsächliche Wert kann sich jedoch aufgrund der Monopolstellung je nach Immobilienstandort deutlich davon unterscheiden. 2022 lagen die Kosten im Durchschnitt pro m² und Jahr bei 14,50 €.

Effizienz des Wärmenetzes beachten

Wie klimafreundlich die Nutzung von Fernwärme ist, hängt unter anderem vom genutzten Energieträger ab. Aber auch die Effizienz der Wärmeerzeugung im Kraftwerk sowie die Höhe der Leistungsverluste spielen eine wichtige Rolle. Die Information darüber erfolgt durch den Anbieter.

Netzverluste sind ebenfalls Indikator für die Effizienz des Fernwärmenetzes. Je höher der Verlust ausfällt, desto ineffizienter ist das Netz und desto mehr Energie wird zur Wärmeerzeugung benötigt. Die Kosten dafür werden dann indirekt auf Sie als Kunden umgelegt. Damit Ihnen die Entscheidung leichter fällt, muss der Anbieter die Informationen darüber im Internet zugänglich machen.

Wärmepreisbremse greift auch bei Fernwärme

Aufgrund der deutlich angestiegenen Energiepreise wurde 2022 eine Energiepreisbremse ab März 2023 beschlossen. Diese gilt rückwirkend ab Januar 2023 bis mindestens Ende 2023. Zurzeit wird durch die Bundesregierung eine Verlängerung bis Ende April 2024 angestrebt. Noch fehlt dafür die Zustimmung der Europäischen Kommission.

Durch die Preisbremse kosten 80 % des bisherigen Verbrauchs maximal 9,5 Cent pro kWh. Die Berechnungsgrundlage dafür ist der Vorjahresverbrauch.

Deutliche Kostenunterschiede möglich

Da kein Wettbewerb an einem Standort vorhanden ist, können sich die Kosten für Fernwärme zum Teil stark unterscheiden.

Dies ist sogar innerhalb einer Stadt möglich, sofern diese auf verschiedene Netzgebiete aufgeteilt ist.

Heizkostenabrechnung bei Fernwärme

Als Vermieter dürfen Sie die Kosten für Fernwärme über die Betriebskosten auf den Mieter umlegen (§ 2 Punkt 4 Betriebskostenverordnung). Dazu zählen sowohl der Grundpreis als auch der Arbeitspreis. Gemäß § 6 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sind Sie verpflichtet, die Kosten auf die Mieter zu verteilen.

Mindestens 50, aber höchstens 70 % der Kosten dürfen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die übrigen Kosten sind verbrauchsunabhängig umlagefähig. Hier erfolgt die Abrechnung nach Quadratmetern oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Die Warmwasserkosten und die Heizkosten zur Raumerwärmung müssen getrennt aufgeführt sein.

Generell gilt, dass die Heizkostenabrechnung auch für Laien nachvollziehbar sein muss. Dies gibt die Heizkostenverordnung vor.

Sind bereits fernauslesbare Zähler vorhanden, muss dem Mieter jeden Monat eine Verbrauchsübersicht zur Verfügung gestellt werden.

Umstellung ist Modernisierungsmaßnahme

Möchten Sie in Ihrer Immobilie von der bisherigen dezentralen Heizart auf Fernwärme umstellen, gilt dies als Modernisierungsmaßnahme. Hintergrund ist, dass es sich um eine Maßnahme zur Energieeinsparung handelt, wenn die Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen bezogen wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2008 entschieden (BGH Karlsruhe, Urteil vom 24.09.2008, Az. VIII ZR 275/07).

Die Energieeffizienz wird in der Regel durch die Umstellung verbessert. Dabei muss nicht unbedingt eine Einsparung von Heizenergie beim Mieter vorliegen. Es ist ausreichend, wenn der Primärenergieverbrauch reduziert wird (§ 555b BGB).

Ihr Mieter muss diese Umstellung dulden. Allerdings sind Sie verpflichtet, die Maßnahme mindestens drei Monate im Voraus schriftlich anzukündigen.

Vorteile von Fernwärme

Als Eigentümer und Vermieter gibt es mehrere Vorteile, die für die Nutzung von Fernwärme sprechen.

Kein Heizsystem im Keller notwendig

Da Fernwärme über Rohrleitungen in die Gebäude kommt, entfällt die Notwendigkeit, eigene Heizsysteme wie Gaskessel im Keller zu haben. Auch Brennstoffe müssen nicht gelagert werden. Der Bezug von Fernwärme kann also für mehr Platz sorgen. Zudem kommen keine hohen Investitionskosten auf Sie zu.

Keine eigene Wartung mehr

Durch das Fehlen des eigenen Heizsystems entfällt auch die Notwendigkeit zur eigenen Wartung. Zudem muss kein Schornsteinfeger mehr regelmäßig vorbeikommen. Wartungsarbeiten müssen zwar weiterhin durchgeführt werden, allerdings sind die Kosten dafür bereits in den Grundgebühren enthalten.

Heizen wird klimafreundlicher

Im Hinblick auf die Klimakrise wird klimafreundliches Heizen immer wichtiger. Bei der Erzeugung von Fernwärme wird sowohl eine Kraft-Wärme-Kopplung als auch anfallende Wärme beispielsweise durch die Industrie genutzt. Neben fossilen Brennstoffen wird zudem zunehmend auf erneuerbare Energien gesetzt, was durch das Heizungsgesetz zukünftig weiter vorangetrieben wird.

Durch die Nutzung von Abgasen bei der Verbrennung wird der CO2-Ausstoß verringert, sodass eine bessere Bilanz entsteht. Wie viel CO2 genau entsteht, kann beim Versorger angefragt werden, sofern es nicht bereits ausgewiesen ist.

Kosten können gesenkt werden

Wie viel der Bezug von Fernwärme kostet, hängt vom Anbieter ab. In vielen Fällen gibt es jedoch sehr gute Angebote, durch die Heizkosten langfristig gesenkt werden. Ein Preisvergleich zwischen Fernwärme und Öl- oder Gasheizungen sollte jedoch immer stattfinden.

Anschluss wird gefördert

Je nach Standort gibt es lokale Förderungen für den Anschluss ans Fernwärmenetz. Die Höhe der Fördersummen liegt zwischen 500 und 3000 €, abgängig vom jeweiligen Wärmebedarf.

Beim Bundesamt für Wirtschaft und Abfuhrkontrolle (BAFA) können Fördermittel zum Anschluss an ein Wärmenetz beantragt werden. Dort finden Sie Infoblätter zu den förderfähigen Maßnahmen sowie zur Antragsstellung.

Über den Fördermittelcheck von co2online können Sie mit wenigen Angaben prüfen, welche Fördermittel Ihnen zur Verfügung stehen.

Wärmemenge kann angepasst werden

Auch während eines laufenden Vertrages können Sie die maximal bereitgestellte Wärmemenge reduzieren. Wichtig ist, dass auf jeden Fall eine Mindesttemperatur von 20 °C erreicht werden kann. Durch die Reduzierung wird der Grundpreis gesenkt. Möglich ist eine solche Anpassung einmal jährlich mit einer Frist von 4 Wochen.

Ob eine Anpassung notwendig ist, kann anhand einer Faustformel ermittelt werden. Dafür wird der Jahresverbrauch in kWh durch die Wärmeleistung in kW geteilt. Beträgt das Ergebnis 1.800 h, muss keine Anpassung erfolgen. Wird der Wert deutlich unterschritten, ist eine Anpassung auf eine geringere Wärmeleistung empfehlenswert. So kann langfristig viel Geld gespart werden.

Fernwärme: Die Nachteile

Neben den Vorteilen gibt es auch einige Nachteile, die Sie als Eigentümer kennen sollten.

Nicht alle Gebäude sind geeignet

Nicht jedem Eigentümer ist die Nutzung von Fernwärme möglich, da nicht alle Standorte vom Versorger auch berücksichtigt werden.

Umstellungskosten fallen an

Wird von einem bestehenden Heizsystem auf Fernwärme gewechselt, fallen einmalig Umstellungskosten an. Darin sind jedoch neben dem Anschluss an das Wärmenetz und dem Einbau der Fernwärmeübergabestation auch die Entsorgung der alten Anlage enthalten. Nach Anschluss muss zudem die Wärmeverteilung innerhalb des Gebäudes eingestellt werden. Bei kleineren Gebäuden betragen sämtliche Kosten dann ca. 8000 bis 15.000 €.

Aber: In manchen Fällen können zumindest die vorhandenen Heizungen an die Fernwärme angeschlossen werden.

Wettbewerb fehlt

Jedes Fernwärmenetz stellt ein lokales Monopol dar. Sie haben daher keine Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln, sollten die Kosten zu hoch sein. Hier gilt, sich vorher genau über die Preise zu informieren.

Klimafreundlichkeit nicht immer gegeben

Zwar kann die Fernwärmenutzung klimafreundlicher als andere Heizsysteme sein, sie muss es aber nicht. Wird ein großer Anteil fossiler Brennstoffe genutzt, sinkt die Klimafreundlichkeit. Aufgrund des Heizungsgesetzes wandelt sich dies jedoch bereits und spätestens 2045 sind Heizungen zu 100 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben.

Ein weiterer Aspekt ist der Wärmeverlust durch die oft sehr langen Transportwege vom Kraftwerk in die Wohnungen.

Entscheidung ist langfristig

Der Anschluss an ein Fernwärmenetz ist auf Langfristigkeit ausgelegt und ersetzt die bisherige lokale Heizanlage des Gebäudes. Verträge dürfen eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren haben (§ 32 AVBFernwärmeV). Wird der Vertrag dann nicht mit einer Frist von neun Monaten zum Ende der Erstlaufzeit gekündigt, verlängert er sich um höchstens fünf weitere Jahre. Ein genaues Abwiegen der Vor- und Nachteile ist daher besonders wichtig.

Zum Teil höhere Heizkosten

Je energieeffizienter ein Gebäude ist, desto weniger muss geheizt werden. Dies trifft vor allem auf Neubaugebiete zu. In einem solchen Fall kann das Heizen mit Fernwärme teurer sein als die Nutzung dezentraler Heizsysteme. Je geringer der Energiebedarf eines Gebäudes ist, desto ineffizienter ist Fernwärme. Einige Kommunen haben zudem eine Vorschrift zur Fernwärmenutzung. Prüfen Sie vor dem Immobilienkauf oder der Umstellung, ob sich Fernwärme für Sie lohnt.

Bei Warmwasserversorgung sind Netze ganzjährig in Betrieb

Wird nicht nur mit Fernwärme geheizt, sondern das Gebäude auch mit Warmwasser versorgt, muss das Fernwärmenetz nicht nur während der Heizperiode in Betrieb sein, sondern das ganze Jahr über aktiv bleiben. Das mindert letztlich die Klimafreundlichkeit.

Fazit

In Ballungs- und Neubaugebieten werden Gebäude immer häufiger ans Fernwärmenetz angeschlossen. Einige Kommunen schreiben die Nutzung sogar vor. In der Regel kommt sie nur in dicht besiedelten Gegenden infrage, da die Gebäude nicht mehr als 20 bis 30 Kilometer vom Kraftwerk entfernt stehen sollten, um einen zu hohen Wärmeverlust über die Rohrleitungen zu vermeiden.

Verschiedenste Energieträger, von fossilen Brennstoffen bis hin zu industrieller Abwärme können genutzt werden. Fällt die Wärme nur als Nebenprodukt an, ist sie besonders klimafreundlich.

Eigentümer und Vermieter sollten jedoch immer die Vor- und Nachteile betrachten. Zwar entfällt die Notwendigkeit einer eigenen Heizanlage, die Vertragsbindung ist jedoch lang und aufgrund der Monopolstellung der Anbieter ist kein Wechsel möglich.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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