Garagen und Stellplätze: Was Sie zur Vermietung wissen müssen

Auf eine Garage oder einen eigenen Stellplatz für das Auto legen viele Mieter besonders in Großstädten mit einem Mangel an Parkmöglichkeiten großen Wert. Lästige Suchen nach einem Parkplatz entfallen und das Fahrzeug ist vor Diebstahl und Witterung geschützt. Bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen muss jedoch einiges beachtet werden. Welche vertraglichen Bestimmungen gelten, worin sich die Vermietung als Nebenleistung von der separaten Vermietung unterscheidet und was steuerlich beachtet werden muss, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Letztes Update: 5. Oktober 2023 | 4 Min. Lesezeit

Frontalansicht eines Garagenhofs mit drei sichtbaren Garagen. Die Garagen sind beige mit hellblauen Toren. Vor den Garagen befindet sich Kopfsteinpflaster. Im Hintergrund sind dichte gruene Baeume.

Einzelvermietung oder Nebenleistung

Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, Garagen und Stellplätze als Zusatz zu einem Wohnraummietvertrag im Rahmen einer Nebenleistung zu vermieten oder unabhängig von einem Wohnobjekt einzeln mit einem separaten Mietvertrag. Für beide Fälle gelten unterschiedliche rechtliche Bestimmungen.

Einheitliches Mietverhältnis

Werden Garagen oder Stellplätze mitvermietet, sind sie auch vertraglich an die Wohnung oder das Haus gebunden und es besteht ein einheitliches Mietverhältnis.

Teilkündigung ist nicht möglich

Im Falle einer Vermietung als Nebenleistung ist es Ihren Mietern nicht möglich, die Parkfläche einzeln zu kündigen. Ebenso können Sie als Vermieter ohne eine abweichende Regelung im Mietvertrag den Stellplatz oder die Garage nicht unabhängig vom Wohnobjekt kündigen oder die Miete dafür einzeln erhöhen.

Vermietung unabhängig vom Wohnobjekt

Gehört zu dem Stellplatz oder der Garage ein selbstständiger Stellplatzmietvertrag, der neben dem Wohnraummietvertrag besteht, so sind beide Einheiten vertraglich nicht abhängig voneinander.

Vertragsfreiheit gilt

Vermieten Sie einen Stellplatz unabhängig von einer Wohnung oder einem Haus, sind Ihnen für die vertragliche Gestaltung durch das Bürgerliche Gesetzbuch keine genauen Vorgaben gesetzt.

Bezüglich der Mietpreishöhe gilt es, sich an ortsüblichen Preisen zu orientieren. Letztendlich kann der Mietpreis jedoch mit dem Mieter individuell abgestimmt und nach Ihrem Belieben festgelegt werden. Die Preise können sich je nach Bundesland und Stadtteil beispielsweise zwischen 50 und 100 € bewegen.

Kündigungsfristen und Kautionsbeträge

Auch Kündigungsfristen müssen nicht die üblichen 3 Monate betragen, sondern können frei gestaltet werden. Der Stellplatz ist unabhängig vom Wohnobjekt kündbar. Dem Mieter stehen diese Kündigungsfreiheiten ebenso zu.

Ähnlich wie im Gewerbemietrecht können auch Kautionen für Stellplätze und Garagen beliebig hoch ausfallen und sind nicht an die übliche Grenze von maximal drei Monatskaltmieten gebunden.

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Erlaubte Nutzungsweise der Garage

Durch eine Garagenordnung kann die ordnungsgemäße Nutzung des Stellplatzes oder der Garage von Ihnen bestimmt werden. Diese muss jedoch unbedingt Bestandteil des Mietvertrages für das jeweilige Objekt sein und kann zur Sicherheit auch einen Vermerk dazu enthalten.

Der Inhalt der Garagenordnung ist Ländersache und kann sich daher von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Generelles Ziel von Garagen ist eine Entlastung des öffentlichen Straßenraums. Dieses Ziel impliziert bereits, dass hauptsächlich angemeldete PKW und Motorräder in einer Garage untergebracht werden sollen.

Keine Zweckentfremdung als zusätzliche Lagerfläche

In der Garagenverordnung ist daher festgelegt, dass Garagen und Stellplätze in der Regel nur für die Unterbringung von Fahrzeugen und Zubehör wie zum Beispiel Reifen genutzt werden dürfen. Auch Fahrräder oder Kindersitze darf Ihr Mieter in der Garage verstauen, wenn die Garagenverordnung bzw. Landesbauordnung dies zulässt. Auch eine zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag, die sich an den rechtlichen Vorgaben orientiert, kann hilfreich sein.

Die Lagerung von anderen Gegenständen und eine kellerähnliche Nutzung ist nicht zulässig und es handelt sich in einem solchen Fall um Zweckentfremdung. Diese Art der Nutzung sollte bestenfalls durch den Mietvertrag verboten werden. Die Nutzungsbestimmungen dienen dabei vor allem dem Brandschutz.

In einigen Ländern ist auch das Abstellen von Fahrrädern auf dem eigenen Stellplatz gestattet.

Instandhaltung

Werden Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen notwendig, so sind Sie als Vermieter in der Regel dafür verantwortlich. Die Möglichkeit einer Übertragung dieser Aufgaben an den Mieter ist rechtlich bisher nicht klar bestimmt worden. Für separat vermietete Stellplätze oder Garagen hat der BGH entschieden, dass derartige Maßnahmen vertraglich auch dem Mieter übertragen werden können.

Untervermietung

Die Untervermietung einer Garage oder eines Stellplatzes bedarf in beiden Fällen Ihrer Erlaubnis. Haben Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilt, kann dieser die Höhe des Mietpreises für seinen Untermieter selbst festlegen und im besten Fall ebenso in einem Vertrag schriftlich fixieren.

Steuerliche Vorgaben

Einnahmen, die durch die Vermietung von Garagen oder Stellplätzen generiert werden, zählen zu den Mieteinnahmen, die über die Anlage V versteuert werden müssen.

Umsatzsteuer

Umsatzsteuer muss bei einem einheitlichen Mietverhältnis, in dem beide Einheiten in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, nicht gezahlt werden.

Anders ist dies jedoch, wenn Garagen und Stellplätze unabhängig vom Wohnobjekt vermietet werden und somit in den Bereich der Geschäftsraumvermietung fallen. Dann müssen 19 % Umsatzsteuer gezahlt werden. Werden diese nicht durch eine entsprechende Vertragsklausel auf den Mieter umgelegt, sind sie in der Regel schon im Mietzins enthalten.

Eine Ausnahme gilt für Kleinunternehmer. Lag Ihr Umsatz des vergangenen Jahres unter 22.000 € und übersteigt der Umsatz des laufenden Jahres nicht den Wert von 50.000 €, sind Sie nach § 19 des Umsatzsteuergesetztes von der Umsatzsteuer befreit.

Fazit

Die Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage stellt für Sie als privaten Vermieter eine unaufwändige und einfache Nebeneinnahme dar, da seltener Instandhaltungs-, Wartungs-, oder Sanierungsmaßnahmen anfallen und Parkmöglichkeiten allgemein ein begehrtes Gut für Mieter sind.

Bei der Vermietung kommt es darauf an, ob Garagen oder Stellplätze Teil eines einheitlichen Mietverhältnisses sind oder einzeln vermietet werden. Beide Fälle unterscheiden sich hinsichtlich der Vertragsgestaltung, Kündigungsfristen und steuerlichen Pflichten. Trotz der geltenden Vertragsfreiheit empfiehlt es sich, über all diese Aspekte klare Vereinbarungen im Mietvertrag zu treffen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit rund zwei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.