Allgemein

GEG: Einführung ins Gebäudeenergiegesetz für Vermieter

Letztes Update: 14. Juni 2024 | 10 Min. Lesezeit

Warmes Sonnenlicht scheint auf ein Einfamilienhaus. Auf dem braunen Dach befindet sich eine Solaranlage und auf beiden Seiten befinden sich gruene Baeume.

Eigentümer und zukünftige Bauherren kommen nicht mehr am GEG vorbei. Die Einführung des Gebäudeenergiegesetzes stellte den Beginn des Umstiegs auf erneuerbare Energien fürs Heizen dar. 2024 ist die letzte Änderung in Kraft getreten. Welche Änderungen sich durch das GEG ergeben, was für Pflichten Eigentümer haben und wie es um Förderungen steht, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Das 2020 eingeführte GEG ist eine Zusammenführung aus dem Energieeinspargesetz, dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und der Energieeinsparverordnung.

2024 ist die Novellierung zum Heizungstausch in Kraft getreten

Durch EU-Standards soll für mehr Transparenz bei Gebäudeenergievorgaben gesorgt werden.

Ziele des GEG sind vor allem sparsamer Einsatz von Energie und die Erhöhung der Nutzung erneuerbarer Energien.

Für Bestands- und Neubauten gelten durch das GEG strenge Vorgaben, es gibt allerdings auch gezielte Förderungen.

Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist im November 2020 in Kraft getreten. Es hat drei bestehende Gesetze abgelöst und in einem neuen Gesetz vereint. 2023 wurde das GEG novelliert und ist seitdem vielen unter dem Begriff Heizungsgesetz bekannt.

Der vollständige Name des GEG lautet „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“.

Im GEG sind die energetischen Vorgaben für Neubau oder Sanierung von Immobilien enthalten.

Ziel des Gesetzes ist vor allem der sparsame Einsatz von Energie in Gebäuden sowie seit Inkrafttreten der Novellierung 2024 der Betrieb neu eingebauter Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien.

Für Immobilieneigentümer wurde durch die Gesetzeszusammenführung die Übersicht vereinfacht. Inhaltlich gab es bei Einführung des Gesetzes jedoch nur wenige Änderungen.

Vorgängergesetze

Das GEG hat nicht nur EU-Standards eingeführt, sondern auch drei ältere nationale Gesetze zusammengeführt und somit für mehr Transparenz gesorgt.

Energieeinspargesetz (EnEG)

Mit diesem Gesetz aus den 70ern startet die Reise für ein energieeffizientes Wohnen in Deutschland. Motiviert durch die Auswirkungen der ersten Ölkrise schaffte der Staat sich somit überhaupt erst die Möglichkeit, Einfluss auf das Bauen und Sanieren im energietechnischen Sinne zu nehmen.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Fast 40 Jahre später, 2009, sorgte das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz dafür, dass kein Neubau mehr gebaut werden konnte, der komplett ohne erneuerbare Energien heizt. Das GEG führt dies bis heute fort.

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die Energieeinsparverordnung bildet das größte der drei Regelwerke. Somit stammen die meisten Konzepte des heutigen GEG vom zuletzt 2016 aktualisierten EnEv oder wurden zumindest von diesem abgeleitet.

So wurden in der Energieeinsparverordnung bereits der Energieausweis, Referenzgebäude und Mindestanforderungen für Neubauten sowie Sanierungen definiert.

GEG: Novellierung 2023

Im September 2023 hat der Bundestag eine Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen, welche Anfang 2024 in Kraft getreten ist. Neu eingebaute Heizungen müssen seitdem zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Vielen ist diese Novellierung als Heizungsgesetz bekannt.

Das Ziel der Gesetzesanpassung ist die Reduzierung der Abhängigkeit von fossilen Rohstoffen. Der Umfang betrifft sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude. Bis 2045 sollen alle Heizungen, egal ob neu eingebaut oder bestehend, zu 100 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Bei Missachtung der gesetzlichen Vorgaben droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 €.

Vorgaben durch die Gesetzesanpassung

Nach einer Entschärfung gilt die Regelung zum Betrieb mit erneuerbaren Energien zunächst nur für Neubaugebiete. Für alle anderen soll die Pflicht frühestens 2026 umgesetzt werden. Bei vor 2024 eingebauten Heizungen besteht die Austauschpflicht nicht. Sie können bis Ende 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.

Auch für Öl- und Gasheizungen besteht eine Sonderregelung. Sie dürfen weiterhin neu eingebaut werden, der Anteil erneuerbarer Energien zum Betrieb ist jedoch prozentual gestaffelt. Ab 2029 sind beispielsweise mindestens 15 % Biogas oder Wasserstoff vorgeschrieben, ab 2045 dann 100 %.

Die Kommunen sind verpflichtet, Wärmepläne zu entwickeln, um Eigentümern zu zeigen, ob z. B. der Anschluss an ein Fernwärmenetz geplant ist.

Referenzgebäude für Vergleichbarkeit

Referenzgebäude sind Modelle, die genutzt werden, um in die vielfältige Welt der Häuserkonstruktionen ein wenig Vergleichbarkeit zu bringen. Auf Basis der Daten des geplanten Neubaus wird eine virtuelle Kopie des Gebäudes erstellt, welche bestimmte Anforderungen erfüllt, die zum Beispiel vom GEG oder der KfW für einen Niedrigstenergiebau verlangt werden. Die Ansprüche an das Referenzgebäude sind bei der KfW etwas höher als beim GEG.

Als Niedrigstenergiegebäude oder auch Referenzgebäude werden Modelle nach GEG-Standard bezeichnet. Neue Gebäude müssen gemäß § 10 GEG diesen Standard erfüllen. Darin sind in Absatz 2 die Anforderungen an das Gebäude in Bezug auf den Gesamtenergiebedarf und auf Energieverluste definiert. Beispielsweise darf der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasseraufbereitung, Lüftung und Kühlung festgelegte Höchstwerte nicht überschreiten.

Daneben gibt es Niedrigenergiegebäude, welche jedoch eine unabhängige Kategorie darstellen und deren Ansprüche deutlich unter denen des GEG liegen.

Beratung sorgt für Sicherheit

Fachpersonen können Eigentümer sowohl bei Neubau als auch Modernisierungen und Sanierungen unterstützen. Sie kennen die gesetzlichen Regelungen genau und können bei Unsicherheiten helfen. So wird sichergestellt, dass alle Anforderungen erfüllt werden.

Neubauregelungen

Im GEG wurde das Referenzgebäude zunächst als Mindestanforderung gewertet, welche hauptsächlich für das Planen eines Neubaus gelten sollte (§ 10 GEG). Mittlerweile muss der Primärenergiebedarf eines geplanten Neubaus 55 % unter dem des Referenzgebäudes liegen, nachdem bereits 2021 auf 75 % gedrosselt wurde (§ 15 GEG).

Der Verbrauch bei einem Niedrigstenergiegebäude liegt bei 40 kWh pro m² und Jahr. Geplant ist die Anpassung der Anforderung von 55 % auf 40 % zum Jahresbeginn 2025.

Auch die bekannte Regelung der anteiligen Nutzung erneuerbaren Energien in jedem Neubau aus dem EEWärmeG gilt noch für Neubauten.

Primärenergiebedarf

Es gibt mittlerweile zwei unterschiedliche Methoden, um die Energiebilanz eines Gebäudes zu messen. Die ältere und gängigere Version ist das Berechnen des Primärenergiebedarfs.

Der Bedarf wird mit einem Primärenergiefaktor multipliziert, welcher abhängig von dem verwendeten Energieträger ist. Pellets haben beispielsweise einen deutlich niedrigeren Faktor als Gas- oder Ölheizungen.

Abzug von Primärenergiebedarf durch regenerative Technik

Energie, die am Gebäude selbst durch regenerative Techniken produziert wird, darf großzügig vom Primärenergiebedarf abgezogen werden.

Treibhausgasbedarf

Alternativ zur üblichen Berechnung des Primärenergieverbrauchs können Sie auch das Treibhausgasbudget als Vergleichseinheit wählen.

Vorteil dieser Vergleichsmethode ist, dass die Dämmwerte nicht so streng berechnet werden und Sie keine erneuerbaren Energien zur Stromproduktion für das Gebäude benötigen.

Dafür ist der bürokratische Aufwand allerdings deutlich und der Emissionsfaktor etwas höher als bei der Primärenergiebedarfsmethode.

Steigender Standard

Aufgrund fortschreitender Klima- und Gaskrise ist mit einem ständig wachsenden Standard der Energieeffizienz in Wohn- und Nicht-Wohngebäuden zu rechnen.

Wer sich lediglich am legalen Rahmen orientiert, riskiert also, dass das eigene Haus recht zügig als veraltet gilt. Wenn möglich, sollte der geltende Standard beim Umbau daher überboten werden.

Weitere Anforderungen an Neubauten

Neben Niedrigstenergiehaus-Anforderungen gibt es noch weitere Vorgaben für neu gebaute Immobilien, die Bauherren beachten sollten.

Wärmebrücken

12 GEG schreibt vor, dass der Wärmeverlust eines Gebäudes so niedrig wie möglich gehalten werden muss. Er hat dabei aber wirtschaftlich vertretbar zu sein.

Dichtheit

Die Gebäudehülle muss so konstruiert werden, dass sie nach anerkannten Regeln der Technik dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet ist. Ein Mindestluftwechsel muss jedoch möglich sein, um eine Gesundheitsgefährdung auszuschließen (§ 13 GEG).

Sommerlicher Wärmeschutz

Das Gebäude ist so zu errichten, dass die Sonneneinstrahlung durch ausreichenden baulichen sommerlichen Wärmeschutz begrenzt wird. Dies Begrenzung erfolgt nach den anerkannten Regeln der Technik (§ 14 GEG).

Baulicher Wärmeschutz

Nach § 16 GEG darf der Wärmeverlust des Gebäudes höchstens das 1,0-fache des Wertes des entsprechenden Referenzhauses überschreiten. Die Regelung ist unverändert gegenüber der EnEV von 2016.

Vermieter-Themen direkt ins Postfach

GEG bei Bestandsimmobilien

Prinzipiell hat sich für Bestandsimmobilien durch die Einführung des GEG nichts geändert. Es wurden die bestehenden Vorschriften der EnEV 2016 übernommen.

Auch vor Sanierungen in Bestandsgebäuden könnte allerdings eine Gesamtbilanzierung des Primärenergiebedarfs nötig werden. Bei umfassenden Sanierungen wird ebenfalls der Vergleich mit einem Referenzhaus Pflicht, auch wenn der Primärenergiebedarf bei einem Bestandshaus deutlich höher ausfallen darf (85 % höher als bei einem vergleichbaren Neubau).

U-Wert

Für kleinere Arbeiten, zum Beispiel der Austausch eines einzelnen Bestandteils, wird dieser Aufwand nicht gefordert. Sofern Sie die Bagatellgrenze nicht überschreiten und nicht mehr als 10 % des Bestandteils verändern, orientieren Sie sich anstatt an der Gesamtbilanz des Hauses am U-Wert des Bauteils.

Dabei handelt es sich um den Wärmedurchgangskoeffizienten, auch Wärmedämmwert, welcher die Wärme misst, die durch diesen Bestandteil nach außen entweichen kann. Je schlechter die Dämmung eines Bauteils, desto höher der U-Wert.

Neue Anforderungen durch die Novellierung

Durch das Heizungsgesetz haben sich zusätzliche Anforderungen an Bestandsimmobilien ergeben. Dazu gehören Austausch- und Nachrüstpflichten, denen Eigentümer und Vermieter nachkommen müssen. Andernfalls drohen hohe Bußgelder.

Austauschpflicht alter Heizungen

Bestehende Heizkessel, welche mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden, müssen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG).

Ausnahmen gelten für Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwertkessel, Heizanlagen mit einer Nennleistung von höchstens 4 oder mehr als 400 Kilowatt und Heizanlagen mit Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung, wenn sie Bestandteil einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung sind.

Eine weitere Ausnahme gilt für Eigentümer, wenn sie seit Februar 2002 selbst ihre Immobilie bewohnen. Der Heizungstausch muss dann erst durchgeführt werden, wenn die Anlage defekt ist und nicht nach 30 Jahren, da hier der Bestandsschutz greift.

Sobald die vorgeschriebenen kommunalen Wärmepläne veröffentlicht sind, ist der Einbau einer mit rein fossiler Energie betriebenen Heizungsanlage nicht mehr gestattet. Bis dahin dürfen jedoch weiterhin entsprechende Anlagen verbaut werden. Hier ist zu beachten, dass ab 2029 der Betrieb in steigenden Anteilen mit Biomethan oder Wasserstoff erfolgen muss.

Für die kommunalen Wärmepläne gelten unterschiedliche Fristen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern endet die Frist Mitte 2026. Kleinere Städte mit weniger Einwohnern haben bis 2028 Zeit für die Planerstellung.

Dämmvorschrift für Rohre

Bei Sanierungen neu eingebaute Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen sind entsprechend den GEG-Vorgaben zu dämmen (Anlage 8 GEG). Auch hier greift der Bestandsschutz für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, sofern diese seit Februar 2002 die Immobilie selbst bewohnen.

Verpflichtende Energieberatung

Möchten Sie Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus so umfangreich energetisch sanieren, dass für das gesamte Gebäude Berechnungen stattfinden müssen, besteht die Verpflichtung zum Gespräch mit einem qualifizierten Energieberater (§ 48 GEG).

Diese Beratung ist kostenlos.

Nachträgliche Dachdämmung

Handelt es sich um ein nicht bewohntes und beheiztes Dachgeschoss, muss die oberste Geschossdecke gemäß § 47 GEG gedämmt werden, sodass sie die Mindestanforderungen nach DIN 4108-2: 2013-03 erfüllt.

Fördermöglichkeiten

Sanierungen, die sich an den Regelungen und Anforderungen des GEG orientieren, sind zwar klimafreundlich, jedoch auch sehr teuer.

Um die Energietransformation trotzdem möglichst vielen Menschen möglich zu machen, werden einige Sanierungen und Bauten von zwei großen Institutionen gefördert, alles verankert im GEG.

Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert mit Zuschüssen aus der Bundesebene und die KfW über bezuschusste private Kredite.

Gefördert werden laut Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz:

die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen sowie von Geschossdecken
die Erneuerung von Fenstern und Außentüren sowie die Verbesserung des Wärmeschutzes im Sommer
die Erneuerung oder der Einbau von Lüftungsanlagen
die Optimierung bestehender Heizungsanlagen (älter als zwei Jahre)
der Einbau von digitalen Systemen für die energetische Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

Sämtliche Maßnahmen zum Einbau eines neuen Heizsystems werden durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) entweder mit einem Zuschuss oder einem zinsgünstigen Kredit unterstützt.

Zudem gibt es für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum im Rahmen der BEG eine Förderung in Höhe von 30 % für den Heizungstausch. Diese Grundförderung ist unabhängig vom Einkommen.

Zusätzlich bestehen einkommensabhängige Förderungen und zinsgünstige Kredite für Eigentümer.

Fazit

Das Gebäudeenergiegesetz vereint drei Gesetze in sich und soll durch die Einführung von EU-Standards für mehr Transparenz in Bezug auf Gebäudeenergievorgaben sorgen.

Das große Ziel des GEG ist ein möglichst sparsames Einsetzen von Energie sowie die Erhöhung des Einsatzes erneuerbarer Energien.

Dafür gibt es sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten strenge Vorgaben. Das GEG fordert aber nicht nur viel von Bauherren und privaten Vermietern ein, es fördert auch mit teilweise sehr hohen Summen. Steigende Ansprüche und gezielte Förderung, besonders bei Energie- und kosteneffizienter Wärme- und Stromnutzung, sollen gemeinsam den Weg zu klimafreundlichem und günstigem Wohnen in Deutschland zum neuen Standard machen.

Weiterführende Informationen zu den Vorgaben des GEG haben wir für Sie in unserem Artikel zum Thema Normen und Pflichten zusammengefasst.