Gebäudeenergiegesetz (GEG): Einführung für private Vermieter

Wer in Deutschland Immobilien verwaltet oder Häuser bauen möchte kommt an dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2020 nicht mehr vorbei. Zu dieser Zeit wurde auf EU-Ebene die Einführung eines Niedrigstenergiegebäudes als Referenzhaus verlangt. Diese Chance nutze die damals frische Regierung für die Zusammenführung und damit einhergehenden Vereinfachung der geltenden Gesetze bezüglich der Energieeffizienz in Gebäuden. Aus dem EnEG, dem EEWärmeG und der EnEV entstand das GEG und setzt seitdem den Standard bei Neubau und der Sanierung von Bestandsimmobilien. Welche Pflichten sowie Förderungen das Gesetz beinhaltet und was die aktuellen Neuerungen für Sie als Vermieter bedeutet, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Letztes Update: 16. September 2022 | 16 Min. Lesezeit

GEG: Warmes Sonnenlicht scheint auf ein Einfamilienhaus. Auf dem Dach befindet sich eine Solaranlage und im rechten Bildrand ist ein hochgewachsener Baum.

Inhalt

  1. GEG als Gesetzeszusammenführung
  2. Referenzgebäude für Vergleichbarkeit
  3. Neubauregelungen
  4. GEG bei Bestandsimmobilien
  5. Förderungsmöglichkeiten

GEG als Gesetzeszusammenführung

Beim Gebäudeenergiegesetz (GEG) handelt sich um ein relativ neues Gesetz, zumindest wenn man vom Namen ausgeht. Der tatsächliche Inhalt war bei der Einführung 2020 jedoch in Teilen weniger  fortschrittlich als beispielsweise die Energieeinsparverordnung (EnEV), aus der das GEG unter anderem hervorgeht. Die EnEV hatte noch leicht höhere Ansprüche und Standards in ihren Referenzmodellen.

Ziel ist, dass Energie in Gebäuden so sparsam wie möglich eingesetzt wird. Zudem sollen erneuerbaren Energien stärker zum Einsatz kommen und sowohl Wärme und Kälte als auch Strom für den Betrieb des Gebäudes erzeugen.

Unter Bezug auf § 5 GEG, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, forderten Immobilienverbände einen Anstieg des Standards zunächst nur mäßig vonstattengehen zu lassen. Doch mit andauernder Klimakrise und spätestens seit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine und den damit einhergehenden gestiegenen Energie- insb. Gaspreisen gab es 2022 starke Änderungen im GEG. Durch § 9 GEG ist auch bereits für das Jahr 2023 eine Überprüfung und darauffolgend 2024 eine Änderung des GEG vorgeschrieben.

Die Vorgänger

Das GEG hat nicht nur EU-Standards eingeführt, sondern auch drei ältere nationale Gesetze zusammengeführt und somit für mehr Transparenz gesorgt. 

Energieeinspargesetz (EnEG)

Mit diesem Gesetz aus den 70ern startet die Reise für ein energieeffizientes Wohnen in Deutschland. Motiviert durch die Auswirkungen der ersten Ölkrise schaffte der Staat sich somit überhaupt erst die Möglichkeit, Einfluss auf das Bauen und Sanieren im energietechnischen Sinne zu nehmen.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Fast 40 Jahre später, 2009, sorgte das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz dafür, dass kein Neubau mehr gebaut werden konnte, der komplett ohne erneuerbare Energien heizt. Das GEG führt dies bis heute fort.

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die Energieeinsparverordnung bildet das größte der drei Regelwerke. Somit stammen die meisten Konzepte des heutigen GEG vom zuletzt 2016 aktualisierten EnEv oder wurden zumindest von diesem abgeleitet. So wurden in der Energieeinsparverordnung bereits der Energieausweis, Referenzgebäude und Mindestanforderungen für Neubauten sowie Sanierungen definiert.

Referenzgebäude für Vergleichbarkeit

Referenzgebäude sind Modelle, die genutzt werden, um in die vielfältige Welt der Häuserkonstruktionen ein wenig Vergleichbarkeit zu bringen. Auf Basis der Daten des geplanten Neubaus wird eine virtuelle Kopie des Gebäudes erstellt, welche bestimmte Anforderungen erfüllt,  die zum Beispiel vom GEG oder der KfW für einen Niedrigstenergiebau verlangt werden. Die Ansprüche an das Referenzgebäude sind bei der KfW etwas höher als beim GEG.

Als Niedrigstenergiegebäude werden Modelle nach GEG-Standard bezeichnet. Daneben gibt es Niedrigenergiegebäude, welche jedoch eine unabhängige Kategorie darstellen und deren Ansprüche deutlich unter denen des GEG liegen. 

Neubauregelungen

Im GEG wurde das Referenzgebäude zunächst als Mindestanforderung gewertet, welche hauptsächlich für das Planen eines Neubaus gelten sollte (§ 10 GEG). Mittlerweile muss der Primärenergiebedarf eines geplanten Neubaus 50 % unter dem des Referenzgebäudes liegen, nachdem bereits 2021 auf 75 % gedrosselt wurde. Auch die bekannte Regelung der anteiligen Nutzung erneuerbaren Energien in jedem Neubau aus dem EEWärmeG gilt noch für Neubauten. 

Primärenergiebedarf

Es gibt mittlerweile zwei unterschiedliche Methoden, um die Energiebilanz eines Gebäudes zu messen. Die ältere und gängigere Version ist das Berechnen des Primärenergiebedarfs. Der Bedarf wird mit einem Primärenergiefaktor multipliziert, welcher abhängig von dem verwendeten Energieträger ist. Pellets haben beispielsweise einen deutlich niedrigeren Faktor als Gas- oder Ölheizungen.

Abzug von Primärenergiebedarf durch regenerative Technik

Energie, die am Gebäude selbst durch regenerative Techniken produziert wird, darf großzügig vom Primärenergiebedarf abgezogen werden.

Treibhausgasbedarf

Alternativ zur üblichen Berechnung des Primärenergieverbrauchs können Sie auch das Treibhausgasbudget als Vergleichseinheit wählen. Vorteil dieser Vergleichsmethode ist, dass die Dämmwerte nicht so streng berechnet werden und Sie keine erneuerbaren Energien zur Stromproduktion für das Gebäude benötigen. Dafür ist der bürokratische Aufwand allerdings deutlich und der Emissionsfaktor etwas höher als bei der Primärenergiebedarfsmethode.

Steigender Standard

Aufgrund fortschreitender Klima- und Gaskrise ist mit einem ständig wachsenden Standard der Energieeffizienz in Wohn- und Nicht-Wohngebäuden zu rechnen. Wer sich lediglich am legalen Rahmen orientiert, riskiert also, dass das eigene Haus recht zügig als veraltet gilt. Wenn möglich, sollte der geltende Standard beim Umbau daher überboten werden. 

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GEG bei Bestandsimmobilien

Auch vor Sanierungen in Bestandsgebäuden könnte eine Gesamtbilanzierung des Primärenergiebedarfs nötig werden. Bei umfassenden Sanierungen wird ebenfalls der Vergleich mit einem Referenzhaus Pflicht, auch wenn der Primärenergiebedarf bei einem Bestandshaus deutlich höher ausfallen darf (85 % höher als bei einem vergleichbaren Neubau).

U-Wert

Für kleinere Arbeiten, zum Beispiel der Austausch eines einzelnen Bestandteils, wird dieser Aufwand nicht gefordert. Sofern Sie die Bagatellgrenze nicht überschreiten und nicht mehr als 10 % des Bestandteils verändern, orientieren Sie sich anstatt an der Gesamtbilanz des Hauses am U-Wert des Bauteils. Dabei handelt es sich um den Wärmedurchgangskoeffizienten, auch Wärmedämmwert, welcher die Wärme misst, die durch diesen Bestandteil nach außen entweichen kann. Je schlechter die Dämmung eines Bauteils, desto höher der U-Wert.

Förderungsmöglichkeiten

Sanierungen, die sich an den Regelungen und Anforderungen des GEG orientieren, sind zwar klimafreundlich, jedoch auch sehr teuer. Um die Energietransformation trotzdem möglichst vielen Menschen möglich zu machen, werden einige Sanierungen und Bauten von zwei großen Institutionen gefördert, alles verankert im GEG. Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert mit Zuschüssen aus der Bundesebene und die KfW über bezuschusste private Kredite. 

Fazit

Das Gebäudeenergiegesetz vereint drei Gesetze in sich und soll durch die Einführung von EU-Standards für mehr Transparenz in Bezug auf Gebäudeenergievorgaben sorgen. 

Das große Ziel des GEG ist ein möglichst sparsames Einsetzen von Energie sowie die Erhöhung des Einsatzes erneuerbarer Energien.

Dafür gibt es sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten strenge Vorgaben. Das GEG fordert aber nicht nur viel von Bauherren und privaten Vermietern ein, es fördert auch mit teilweise sehr hohen Summen. Steigende Ansprüche und gezielte Förderung, besonders bei Energie- und kosteneffizienter Wärme- und Stromnutzung, sollen gemeinsam den Weg zu klimafreundlichem und günstigem Wohnen in Deutschland zum neuen Standard machen.

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Autor

Evelyn Löwenstein

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