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GEG: Pflichten & Normen für Vermieter

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 5 Min. Lesezeit

Ungedecktes Dach mit Holzbalken im Sonnenuntergang. Im Hintergrund sind Baeume.

Das Gebäudeenergiegesetz führte 2020 drei Gesetze in sich zusammen und stellt seit diesem Zeitpunkt den Anforderungsstandard sowohl für Neubauten als auch für die Sanierung bestehender Immobilien. Daher ergeben sich aus dem GEG konkrete Vorgaben, Pflichten, aber auch Förderungen für Vermieter. Wer sich nicht an die Vorgaben hält, kann mit hohen Bußgeldern belangt werden. Welche Mindeststandards sowie Pflichten gelten und wann eine Förderung möglich ist, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Mindeststandard nach GEG

Bei geplanten Neubauten wird eine virtuelle Kopie als Referenzgebäude erstellt, um den Energiebedarf zu berechnen. Die Kopie basiert auf den Planungsdaten, erfüllt dabei aber die bestimmten Anforderungen des GEG, die für den Niedrigstenergiebau gelten. Der Bedarf des Neubaus muss dann 50 % unter dem des virtuellen Referenzgebäudes liegen.

Mehr zu Primärenergiebedarf und Treibhausgasbudget erfahren Sie in unserer Einführung in das GEG für Vermieter.

Referenzhäuser

Auch was Referenzgebäude sind und wie die Berechnungen einer Gesamtbilanzierung funktionieren, können Sie in unserer Einführung genau nachlesen. Wichtig ist, dass sich der Standard beständig erhöhen wird. Bis zum Jahr 2025 gibt es zwei Stufen. Ab 2023 gilt das EH-55 Haus als Referenz und wird dann drei Jahre später durch den Standard der E40 Norm bereits wieder ersetzt werden.

Dämmung gegen Wärmeverlust

Durch Wärmebrücken (§12 GEG) und undichte Gebäudehüllen (§13 GEG) kann viel Wärme entweichen. Das GEG sieht hierfür vor, dass diese, wenn möglich, nach aktuellem technischem Stand verhindert werden, soweit es der Wirtschaftlichkeitssatz (§5 GEG) zulässt.

Bei Außenwänden zu beheizten Räumen (§16 GEG) darf der Wärmedurchgangskoeffizient unter keinen Umständen über dem des Referenzgebäudes liegen.

Was ist der Wärmedurchgangskoeffizient?

Der Wärmedurchgangskoeffizient misst, wie viel Wärme ein Gebäudebestandteil nach Außen abgibt, also verliert. Er wird auch U-Wert genannt. Weiteres zum U-Wert haben wir im Artikel zur GEG-Einführung zusammengestellt.

Austausch- und Nachrüstpflichten

Auch für Bestandsgebäude gilt ein bestimmter Standard, der durch Modernisierung oder Austausch erreicht werden soll. Dazu gehört zum Beispiel das Austauschen von Öl- und Gasheizkesseln in geläufiger Größe (4-400 kW Heizleistung), die älter als 30 Jahre sind (§ 72).

Ausnahme von der Austauschpflicht

Für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel gilt die Austauschpflicht nicht. Welcher Art ihr Heizkessel ist, erfahren Sie von Ihrem zuständigen Schornsteinfeger. In regelmäßigen Abständen soll dieser die sogenannte Feuerstättenschau durchführen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die Sie als Eigentümer schon vor dem Februar 2002 bewohnt haben, entfallen sogar sämtliche Austauschpflichten.

Unbeheizte Dachräume

Wenn neue Rohre durch einen unbeheizten Dachraum verlegt werden, müssen diese gesondert gedämmt werden. Die oberste Geschossdecke muss bereits seit 2015 einen bestimmten Mindestwärmeschutz aufweisen (4 cm Dämmung), andernfalls muss auch hier nachträglich aufgerüstet werden (§ 47).

Öl-Heizungen

Verfügt das Gebäude über Gas- oder Fernwärmeanschluss, dürfen Ölheizungen nicht mehr als eigenständige Wärmequelle verbaut werden. Sie muss mindestens mit erneuerbaren Energien erweitert oder durch klimafreundlichere Alternativen ersetzt werden.

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Fördermöglichkeiten

Sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien gibt es Möglichkeiten der Förderungen., die jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden sind.

Förderungen Neubau

Um die Transformation von den traditionellen Heizmethoden hin zu klimafreundlicheren und energieeffizienteren Methoden attraktiv zu machen, werden letztere durch die KfW gefördert. Für den Neubau gibt es Förderungen ab Gebäudeklasse E40. Da diese ab 2025 ohnehin zum Pflichtstandard wird, kann es sich daher lohnen, bis dahin noch Fördermittel zu beantragen.

Förderung Bestandsgebäude

Auch für Modernisierungen an Bestandsgebäuden gibt es einige Förderungen durch die KfW, dabei müssen aber die Effizienzhaus-Standards 115, 100, 85, 70, 55 und 40 erreicht werden, um gefördert werden zu können.

Aber auch für kleinere Arbeiten an Einzelbauteilen können teilweise durch die KfW gefördert werden. Dabei ist aber zu beachten, dass für diese Einzelmaßnahmen ein deutlich höherer Anspruch in der Wärme- und Energieeffizienz erwartet wird, um förderungsfähig zu sein.

Verpflichtende Beratung und Kontrolle

Die Hürden für Förderungen sind bei Großsanierungen zwar geringer als bei Einzelmaßnahmen, fordern aber dafür eine neue Bilanzierung und in diesem Zusammenhang ein Beratungsgespräch zum Thema Energieausweis mit einer Fachperson.

Bei Sanierungen muss generell der ausreichende Wärmeschutz von einer Fachperson überprüft und bestätigt werden.

Nicht nur Austausch und Nachrüstpflichten sind für Bestandsgebäude durch das GEG geregelt, sondern auch Kontrollen und Fachberatungen, um zum Beispiel den Wärmeschutz zu kontrollieren.

Dazu gehören die bereits erwähnte Feuerstättenschau, durchgeführt durch den Schornsteinfeger und auch die verpflichtenden Beratungsgespräche zum Thema Energieausweis. Auch Klima- und Lüftungsanlagen sollen regelmäßig durch Fachpersonal überprüft werden.

Klima- und Lüftungsanlagen

Bestimmte Anlagen, die neu für den sommerlichen Hitzeschutz angebracht werden, müssen mit Wärmerückgewinnung ausgestattet sein. Eine Fachperson kann Sie dabei beraten, ob dies für Ihr Gebäude und Einrichtung nötig ist.

Vorschreiben von Fernwärmenutzung

Neben den Standards und Beratungsgeboten kann auch die Methode der Heizung erzwungen werden. Eine Kommune, welche Fernwärme anbietet, darf die Nutzung dieser auch für private Haushalte vorschreiben. Vor einem Umzug, Bau oder Erwerb eines Objekts in einer neuen Stadt sollten sich über solche Pflichten informieren.

Fazit

Im Kampf gegen den Klimawandel spielen der Bau und die Beheizung bzw. Kühlung von Gebäuden eine immense Rolle. 40 Prozent der Emissionen müssen in diesem Bereich eingespart werden, um die Klimaschutzziele 2030 zu erreichen.

Das GEG soll dabei unterstützen, indem es bestimmte Standards im Neubau, die Sanierung und Kontrolle dieser in Bestandsgebäuden regelt, aber auch die Förderung von nachhaltigen Alternativen vorgibt.

Das Missachten der GEG zählt als Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeld von bis zu 15.000 € belegt werden kann.

Da es aber nicht immer einfach ist, den Überblick über alle Regelungen und Ausnahmen zu behalten, empfiehlt sich eine ausführliche Beratung bei einer Fachperson genauso wie das Anlegen einer Liste mit allen Fristen für Austausch und Kontrolltermine, um auf der sicheren Seite zu stehen.

Eine Einführung in das Thema GEG haben wir für Sie zum Nachlesen zusammengestellt.