Gewerblich vermieten: Das müssen Vermieter wissen

Die Vermietung von Eigentum zählt meist als private Vermögensverwaltung und dient der Bereitstellung von Wohnraum an Ihre Mieter. Jedoch sind die Grenzen zur gewerblichen Vermietung nicht eindeutig zu ziehen und werfen häufig Fragen auf. Wie sich die gewerbliche Vermietung von der privaten unterscheidet, wann Ihre Vermietung als gewerblich gilt und was es rechtlich und steuerlich zu beachten gibt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Letztes Update: 16. November 2022 | 8 Min. Lesezeit

Inhalt

  1. Vermietung als Vermögensverwaltung
  2. Gewerbliche Vermietung
  3. Rechtliche Unterschiede
  4. Umlage der Betriebskosten
  5. Ferienwohnung vermieten
  6. Gewerbesteuer

Vermietung als Vermögensverwaltung

In der Regel gilt das Vermieten von Immobilien als Vermögensverwaltung. Als privater Vermieter vermieten Sie Wohnobjekte, um damit beispielsweise im Rahmen der Altersvorsorge zusätzliches Einkommen zu generieren und listen die Einkünfte, die so entstehen, in der Steuererklärung auf. Die Vermietung zählt so lange als Vermögensverwaltung, wie Sie die Immobilie zu reinen Wohnzwecken anbieten und ausschließlich die Vermietungsleistung erbringen.

Steuerliche Unterschiede bei gewerblicher Vermietung

Bei der gewerblichen Vermietung geht es nicht um das Privat-, sondern um das Betriebsvermögen, das verwaltet wird. Daher fallen einige steuerliche Vorteile weg. In der Privatvermietung können Verluste, die durch das Vermieten zustande gekommen sind, in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen und abgesetzt werden. Auch die Steuerfreiheit der Grundstücksveräußerung nach 10 Jahren gilt nur für die private Vermietung, nicht aber für die Gewerbliche. 

Gewerbliche Vermietung

Aufgrund dieser unterschiedlichen finanziellen und steuerlichen Konditionen ist die genaue Einordnung Ihrer Art der Vermietung äußerst wichtig. Sie stellt jedoch auch häufig eine Quelle für Konflikte und Unklarheiten dar, denn es gibt keine allgemeingültigen Kriterien oder Regeln, die pauschal auf jeden Fall angewendet werden können, sondern es handelt sich meist um individuell zu prüfende Fälle der Gegebenheiten rund um die Vermietung des Objektes.

Gewerbliche Nutzung bedarf Ihrer Erlaubnis

Gewerbliche Vermietung definiert sich über die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr und eine Gewinnerzielungsabsicht. Vermieten Sie die Mietsache privat und Ihr Mieter beabsichtigt eine gewerbliche Nutzung, so muss er dafür Ihre Erlaubnis einholen. Wenn Sie der Nutzung zustimmen, können Sie einen Gewerbezuschlag verlangen und diesen im Mietvertrag schriftlich festhalten. Nutzt Ihr Mieter die Wohnung entgegen Ihrer Absprache und ohne Ihre Zustimmung gewerblich, können Sie ihm die Wohnung fristlos kündigen.

Genehmigt: Nutzung ohne Außenwirkung

In der Regel darf der Mieter, solange Sie diesem die Wohnung privat vermieten, diese auch nur zu Wohnzwecken nutzen. Das Arbeiten von zu Hause ist jedoch nicht in allen Fällen verboten oder gilt als gewerblich: Stört der Mieter seine Nachbarn nicht und haben seine Tätigkeiten keine Außenwirkung, so sind sie ihm gestattet und Sie sind zur Duldung verpflichtet.

Neben der klassischen Büroarbeit im Home Office, die nicht erst seit der Corona-Pandemie üblich und unproblematisch ist, sind auch Tätigkeiten von freiberuflichen Künstlern, Journalisten, Maklern, Lektoren oder Lehrern, die von zu Hause aus verrichtet werden können, zulässig.

Problematisch: Nutzung mit Außenwirkung

Es gibt selbstverständlich auch Gründe, aus denen Sie eine gewerbliche Nutzung nicht erlauben müssen. So ist die Gefahr eines höheren Verschleißes der Mietsache oder Störung der Nachbarschaft gegeben. Kundenverkehr sowie Warenanlieferungen und die Beschäftigung von Ansprechpartnern und Personal zeichnen eine gewerbliche Nutzung mit Außenwirkung aus.

Individuelle Entscheidung

Weist das Mietverhältnis bestimmte Charakteristika einer gewerblichen Nutzung auf Vermieter- oder Mieterseite auf, interpretiert das Finanzamt es nicht zwingend sofort als gewerblich, denn die Grenzen sind unscharf. Ein hoher Verwaltungsaufwand oder eine große Fluktuation an Mietern deuten auf ein Gewerbe hin, müssen jedoch individuell geprüft werden. Als Vermieter können Sie sich beim Finanzamt oder bei der Steuerberatung Hilfe holen und festlegen, ob Ihre Vermietung in den privaten oder gewerblichen Bereich fällt.

Rechtliche Unterschiede

Vermieten Sie typische Gewerbeimmobilien wie Büroräume, Arztpraxen und Ladenlokale oder haben Sie Ihrem Mieter im Nachhinein die gewerbliche Nutzung gestattet, müssen Sie einige rechtliche Unterschiede zur privaten Vermietung beachten.

Vertragsparteien sind gleichgestellt

In einem gewerblichen Mietverhältnis sind, anders als bei der privaten Vermietung, beide Parteien gleichgestellt. Es geht nun nicht mehr darum, den Mieter als „Schwächeren“ rechtlich bestmöglich zu schützen, sondern die Vertragsgestaltung kann weitaus flexibler ausfallen.

Kautionsvereinbarungen

Bei der privaten Vermietung gilt die Regel, dass eine Kaution in der Höhe von maximal drei Monatskaltmieten erhoben werden darf. Vermieten Sie gewerblich, sind Ihnen solche Grenzen nicht gesetzt. Sie können sich mit Ihrem Vertragspartner auf eine unabhängig hohe Summe einigen.

Auch Mietpreisdeckelungen gelten im Gewerbemietrecht nicht.

Konkurrenzschutz

Als gewerblicher Vermieter haben Sie den Konkurrenzschutz zu beachten. Dieser legt fest, dass Sie Ihre Räumlichkeiten nicht an zwei oder mehr verschiedene Mieter vermieten dürfen, die ein ähnliches oder gleiches Gewerbe betreiben.

Vertragsdauer

In einem gewerblichen Mietverhältnis sollen beiden Vertragsparteien dadurch geschützt werden, dass der Mietvertrag in der Regel eine feste Laufzeit hat.

Das Gewerbemietrecht sieht vor, dass Kündigungen individuell festgelegt werden können. Auch hier gibt es ordentliche und außerordentliche Kündigungen. Diese sind jedoch nicht an die im Wohnraummietrecht üblichen drei Monate gebunden. Die Frist einer ordentlichen Kündigung liegt bei unbefristeten Mietverträgen in der Regel bei sechs Monaten, kann jedoch ebenfalls individuell vereinbart werden.

Befristete Mietverhältnisse können nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden, wenn im Mietvertrag keine anderweitige Regelung zur ordentlichen Kündigung mit einer bestimmten Frist festgelegt wurde.

Wurde eine feste Laufzeit vereinbart, so endet das Vertragsverhältnis automatisch nach Ablauf dieser, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

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Umlage der Betriebskosten

Das Gewerbemietrecht sieht vor, dass alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung mit diesem getroffen wurde. Zu den umlegbaren Kosten gehören neben den üblichen, die in der Betriebskostenverordnung verzeichnet sind, in diesem Fall also auch Kosten für die Verwaltung oder Abrechnungsfirmen. Diese werden nicht in der BetrKV aufgezählt, sondern sind als sonstige Nebenkosten abzurechnen.

Kostenumlage obliegt gesetzlich dem Vermieter

Wichtig ist, dass über die Kostenumlage von Betriebs- und sonstigen Nebenkosten eine Einigung mit dem Mieter stattgefunden hat, da die Übernahme dieser Kosten rein durch das Gesetz Ihnen als Vermieter obliegt. Deshalb sollten Sie eine Kostenumlage und die jeweiligen Kostenarten in jedem Fall im Mietvertrag fixieren.

Ferienwohnung vermieten

Dient die Vermietung nicht mehr allein der Vermögensverwaltung, kann es sich um eine gewerbliche Vermietung handeln. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern ist es daher wichtig, eine Grenze zu ziehen, denn diese zählt erst als gewerblich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt werden.

Gewinnerzielungsabsicht als Kriterium

Die gewerbliche Vermietung einer Ferienwohnung zeichnet sich durch ein langfristiges Vorhaben und die Absicht, damit Gewinne zu erzielen, aus. Es finden häufige Mieterwechsel und hotelähnliche Sonderleistungen, die über die reine Beherbergung hinausgehen, statt und externes Personal wird beschäftigt. Diese Faktoren sind bei einer gelegentlichen Vermietung oder Abgabe an Freunde und Familie nicht gegeben.

Das Finanzamt entscheidet

Die Entscheidung über die Einordnung der Vermietung eines Feriendomizils in den privaten oder gewerblichen Bereich trifft das Finanzamt. In der Praxis hat sich gezeigt, dass das Finanzamt die Vermietung häufiger als privat einstuft. Die Anerkennung einer gewerblichen Nutzung bedarf aufgrund der unklaren Grenzen einer genauen Prüfung der Gegebenheiten, es gibt bei den Kriterien großen Spielraum und eine Gewinnerzielungsabsicht wird seltener unterstellt.

Gewerbesteuer

Übersteigen die jährlichen Einkünfte aus der gewerblichen Vermietung den persönlichen Freibetrag von 24.500 €, fällt neben der Einkommenssteuer zusätzlich die Gewerbesteuer an. Dafür füllen Sie die Anlage G Ihrer Einkommensteuererklärung aus.

Eine Abgabepflicht der Steuererklärung besteht auch dann, wenn die Einnahmen den Freibetrag unterschreiten.

Fazit

Bei der Einordnung einer Vermietung in den privaten oder gewerblichen Bereich gibt es keine klar gesteckten Grenzen. Ob eine Vermietung gewerblich oder privat ist, zeichnet sich in der Regel durch die Gewinnerzielungsabsicht sowie eine deutlich erkennbare Regelmäßigkeit und Langfristigkeit der Vermietungsangebote aus.

Es empfehlen sich grundsätzlich vertragliche Vereinbarungen, da sowohl die Miethöhe als auch Kündigungsbedingungen, Kautionsbeträge und Vertragslaufzeiten im Gewerbemietrecht individuell und frei vereinbart werden können.

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Autor

Miriam Zaunbrecher

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