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Grundriss: Warum er für private Vermieter wichtig ist

Letztes Update: 23. Februar 2024 | 4 Min. Lesezeit

Person haelt ein Tablet mit einem Grundriss in der linken Hand. Mit der anderen Hand zeigt sie auf den Grundriss. Eine weitere Person rechts daneben deutet mit einem Stift in der Hand auf eine Stelle des Grundrisses. Im Hintergrund liegen ein Taschenrechner, mehrere Dokumente, ein Stiftehalter mit Stiften, ein Bleistift und das Modell eines kleinen Hauses mit rotem Dach auf einem Holztisch.

Der Grundriss eines Wohnobjekts gehört häufig zu den Dokumenten, die schnell verloren gehen oder veraltet sind. Wird er benötigt, ist er oftmals nicht aufzufinden. Dabei zählt ein korrekt dargestellter Grundriss einer Mietsache zu den wichtigsten Dokumenten eines Vermieters und bildet die Grundlage für viele weitere Schritte im Vermietungsprozess. Wieso Sie als privater Vermieter also einen Grundriss erstellen sollten und welche Vorteile er Ihnen bringt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Grundriss im Immobilieninserat

Grundsätzlich empfiehlt es sich immer, den Grundriss eines zu vermietenden Wohnobjekts parat zu haben. Ein Grundriss gibt Mietern Aufschluss darüber, wie die Wohnung oder das Haus geschnitten ist, wie die Räume aufgeteilt sind und wo welches Zimmer liegt.

Erleichterter Vermietungsprozess

Veröffentlichen Sie eine Wohnungsanzeige für die Vermietung Ihres Objekts, gehört ein Grundriss stets dazu. Er ist für den Erfolg Ihrer Vermietung und die Suche des richtigen Mieters von immenser Bedeutung, da Mieter so schon vor der Besichtigung abwägen können, ob die Wohnung oder das Haus zu ihren Bedürfnissen passt.

Außerdem haben die Mieter so eine bessere Vorstellung, wie ihre Einrichtungs- und Gestaltungswünsche mit den Gegebenheiten der Wohnung oder des Hauses vereinbar sind.

Erstellung des Grundrisses

Der Grundriss ist also bei der Vermietung für Vermieter und Mieter eines Wohnobjekts vor dem Zustandekommen des Mietverhältnisses relevant.

Grundsätzlich stellt er jedoch zuvor in der Bau- und Konstruktionsplanung einen wichtigen Schritt dar, um mithilfe der Skizze die Raumaufteilung, Raumschnitte, Anordnungen und verschiedenen Maße zu planen. Aber auch für die Finanzierung und den Kreditantrag spielt er eine wichtige Rolle.

Was muss abgebildet sein?

Besonders wichtig ist bei der Erstellung des Grundrisses, dass die Immobilienfläche maßstabgetreu und präzise von oben abgebildet wird. Anzahl, Abmessungen und Aufteilung von Räumen sowie Seitenverhältnisse und Wandöffnungen wie Türen und Fenster sollen darauf zu sehen sein. Ein Grundriss liegt als zweidimensionale Zeichnung vor und bildet auch weitere Elemente wie Steckdosen, Schalter, Heizkörper und Einbaumöbel ab.

Skizze selbst erstellen

Für die Erstellung des Grundrisses können Sie ganz einfach zu Papier und Stift greifen und die Skizze selbst zeichnen. Zunächst wird das Maß der längsten Wand ermittelt, um diese dann auf das Papier zu übertragen und sicherzustellen, dass alle weiteren Elemente auf das Papier passen. Anschließend messen Sie alle weiteren Zimmer aus und notieren die Maße, bevor Sie Elemente wie Fenster, Türen, Einbaumöbel sowie Steckdosen und deren Abstände vermessen. Sie benötigen im nächsten Schritt einen Maßstab, mit dem Sie die ausgemessenen Daten abbilden. Hierfür bietet es sich beispielsweise an, 1 m als 1 cm einzuzeichnen. Von Handwerkern und Innenausstattern wird häufig der Maßstab 1:50 verwendet.

Skizze mithilfe eines Zeichenprogramms

Als Alternative können Sie den Grundriss mittels einer Zeichensoftware digital erstellen. Diese bietet eine geringere Fehleranfälligkeit und das Programm rechnet eigenständig den Maßstab um, bevor es die Zeichnung erstellt, die Sie dann beliebig verändern können.

Grundriss durch einen externen Dienstleister

Sie haben auch die Möglichkeit, den Grundriss von einem Experten anfertigen zu lassen, der die Räume professionell mit einem 3D Laserscanner vermisst. Eine zuvor eigens von Ihnen angefertigte Skizze kann den Arbeitsprozess und die Genauigkeit des Dienstleisters zusätzlich unterstützen.

Vorbereitung der Wohnflächenberechnung

Ein präzise ausgemessener und korrekt dargestellter Grundriss stellt ebenso die Grundlage für die Wohnflächenberechnung dar. Für diese gilt es im nächsten Schritt, eine Berechnungsmethode zu wählen und diese im Mietvertrag festzuhalten. Üblicherweise werden Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung oder nach der DIN 277-Norm berechnet.

Fehlerhafter Grundriss

Eine ungenaue oder fehlerhafte Grundrissskizze kann schnell zu Problemen führen und sollte unbedingt vermieden werden. Zum einen kann dadurch die Berechnung der Wohnfläche ebenso fehlerhaft ausfallen, zum anderen werden Renovierungs- oder Einrichtungsprozesse Ihrer Mieter erschwert.

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Änderungen im Grundriss

Möchten Sie, etwa im Zuge einer Modernisierung der Mietsache, den Grundriss während eines bestehenden Mietverhältnisses verändern, gibt es dabei einiges zu beachten.

Umbau als Modernisierungsmaßnahme

In der Regel müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, denn durch sie wird nach § 555b BGB der Gebrauchswert der Mietsache erhöht, Energie gespart und es werden die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert.

Drastische Veränderung der Mietsache

Eine Veränderung des Grundrisses durch einen Totalumbau zählt jedoch gemäß einem Urteil des BGH von 2017 nicht mehr als eine solche Modernisierungsmaßnahme, sondern geht darüber hinaus und verändert den Charakter der Mietsache. Derartige Umbaumaßnahmen umfassen beispielsweise die Grundrissänderung durch das Hinzufügen neuer Räume, das Verändern des Raumschnittes oder den Abriss einer Veranda.

Möchten Sie solche Veränderungen vornehmen, die rechtlich nicht als Modernisierung gelten, ist es ratsam, auf den Mieter zuzugehen und abzusprechen, ob er die Änderungen auch für sich als positiv empfinden würde und mit ihnen einverstanden ist.

Fazit

Ein korrekt und präzise erstellter Grundriss erleichtert Ihnen als Vermieter nicht nur die Mietersuche und beschleunigt den Vermietungsprozess, sondern beugt auch Missverständnissen vor und sorgt für klare Vorstellungen beider Seiten, die ein Mietverhältnis eingehen wollen.

Bezüglich Umbaumaßnahmen, die aus der Mietsache etwas Neues machen, sollten Sie grundsätzlich Absprachen mit Ihrem Mieter treffen, um Ärger oder Rechtswidrigkeiten zu vermeiden und nur Änderungen vorzunehmen, die für alle Beteiligten angenehm und lohnenswert sind.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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