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Grundsteuerreform: Wichtiges zur Gesetzesänderung für Vermieter

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 11 Min. Lesezeit

Haende einer Person mit hellem Oberteil, die hinter einem weißen Tisch sitzt. Vor ihr stehen ein kleines weißes Dekohaus, mehrere kleine Muenzstapel und ein Taschenrechner. Die eine Hand haelt einen Bleistift fest und hat drei Finger auf dem Dach des Hauses abgelegt. Die andere Hand bedient mit dem Zeigefinger den Taschenrechner.

Wer Grundstücke besitzt, muss jährlich die Grundsteuer entrichten. Die Höhe der Abgabe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird den Eigentümern durch das Finanzamt mitgeteilt. Der bisher für die Berechnung genutzte Einheitswert wurde jedoch aufgrund großer regionaler Unterschiede 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die beschlossene Grundsteuerreform tritt daher 2025 in Kraft. Welche Änderungen dies bedeutet, wie die Umsetzung geplant ist und was es mit der Grundsteuererklärung auf sich hat, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Notwendigkeit einer Grundsteuerreform

Die für die Berechnung der Grundsteuer bisher genutzten Vergleichswerte der Jahre 1964 und 1935 werden der stetigen Veränderung beziehungsweise Weiterentwicklung nicht mehr gerecht, sodass eine einheitliche Bewertung nicht mehr möglich ist.

Aus diesem Grund hat die Bundesregierung einer Neuregelung zugestimmt, nachdem das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt hatte.

Ziel der Neuregelung ist, die Steuerlast gerechter zu verteilen. Zudem soll die Bewertung von Grundstücken vereinfacht werden, indem eine Reduzierung der Bewertungskriterien stattfindet.

Die Grundsteuerreform tritt zum 01. Januar 2025 in Form des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) in Kraft.

Plan zur Grundsteuerreform

Geplant ist die Umsetzung der Reform in drei Stufen.

Stufe 1

Zunächst ist eine Neubewertung der Grundstücke erforderlich. Dies erfolgt bereits zum 01. Januar 2022. Zu diesem Zweck ist es notwendig, dass viele Grundstücke besichtigt werden, um Mittelwerte festlegen zu können.

Stufe 2

Im Anschluss daran findet die Ermittlung der Steuermesszahl statt. Geplant ist eine starke Absenkung der aktuellen Zahl von 0,35 auf voraussichtlich 0,0034 Prozent, um so dem Anstieg der Grundsteuer entgegenzuwirken.

Stufe 3

Schritt drei beinhaltet die Festlegung des Hebesatzes, was den Gemeinden unterliegt. Durch den Hebesatz wird letztlich der zu zahlende regionale Grundsteuerbetrag stark beeinflusst. Durch eine eventuelle Absenkung soll auch hier ein Anstieg der Grundsteuer verhindert werden.

Noch vor in Kraft treten der Reform ist für 2024 eine Neuberechnung der Grundstückswerte geplant. Um auch zukünftig eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu gewährleisten, findet im Abstand von sieben Jahren regelmäßig eine Neubewertung statt (§ 221 Bewertungsgesetz).

Entscheidungen der Bundesländer

Während 11 der 16 Bundesländer dem neuen Modell zugestimmt haben, nutzen die übrigen die Option, eigene Gesetze zu verabschieden.

Grundsteuer C als Neuerung

Während es bisher nur die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaftsgrundstücke) sowie B (alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke) gab, wird mit der Reform die neue Grundsteuer C eingeführt. Diese gilt für unbebaute Grundstücke, die jedoch baureif sind.

Wird diese Art nur zu Spekulationszwecken gekauft, soll das durch einen höheren Hebesatz verhindert und zugleich ein Anreiz zur Bebauung geschaffen werden.

Grundsteuer berechnen: neue Maßstäbe

Die bisher genutzte Formel Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz bleibt auch nach der Grundsteuerreform erhalten, wobei der Einheitswert durch den Immobilienwert bzw. das Grundvermögen ersetzt wird. Die wesentliche Änderung liegt jedoch in der Ermittlung des Einheitswertes.

Für bebaute Grundstücke entfällt die Berechnung durch das Sachwertverfahren, sodass lediglich die Bewertung durch das Ertragswertverfahren bleibt. Das Sachwertverfahren findet zukünftig nur noch bei unbebauten Grundstücken Anwendung.

Die neue Formel lautet ab 2025 also:

Immobilienwert o. Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Reduzierung der Kriterien

Um die Wertermittlung zu vereinfachen, erfolgt die Berechnung ab 2025 für Wohngrundstücke nur noch auf Grundlage folgender Kriterien:

Bodenrichtwert
Grundstücksfläche
Immobilienart
Baujahr
Mietniveaustufe

Je nach Entscheidung der Bundesländer, nach welchem Modell sie berechnen, können sich die herangezogenen Kriterien unterscheiden.

Für Gewerbegrundstücke sinkt die Zahl von aktuell 30 Angaben auf höchstens acht.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt den Wert des Bodens an. Dieser wird in Euro bemessen und kann sich deutlich unterscheiden, da sich der Wert nur auf bestimmte Gebiete bezieht. Die Informationen sind über das System BORIS frei zugänglich. Für detaillierte Informationen ist ein Gutachten nötig.

Achtung: Für die Grundsteuererklärung werden unter BORIS länderspezifische Portale aufgelistet, die Grundsteuerlösungen anbieten. Das allgemeine Portal ist hierzu nicht geeignet.

Grundstücksfläche

Ermittelt werden kann die Grundstücksfläche gegen eine Gebühr durch das Katasteramt. Sie gibt Auskunft über die Größe des Grundstücks und ist vor allem bei geplanten Baumaßnahmen oder beim Verkauf wichtig. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Information über die Wohnfläche in der Teilungserklärung enthalten.

Immobilienart

Neben unbebauten Grundstücken wird hier zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern unterschieden.

Baujahr

Unter diesem Punkt ist das Alter der Immobilie anzugeben.

Mietniveaustufe

Die Mietniveaustufe wird durch das Finanzamt ermittelt, sodass Eigentümer darüber keine Angabe machen müssen.

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Modellunterschiede zur Grundsteuererklärung

Das Grundsteuer-Reformgesetz hat es den Bundesländern ermöglicht, durch Landesgesetze von dem Bundesmodell abzuweichen. Dies gilt jedoch nur für den Bereich des Grundvermögens. Für die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke findet das Bundesmodell Anwendung.

Nutzung des Bundesmodells

11 Bundesländer haben sich dazu entschieden, das Bundesmodell zu nutzen:

Berlin
Brandenburg
Bremen
Mecklenburg-Vorpommern
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland (mit abweichender Steuermesszahl)
Sachsen (mit abweichender Steuermesszahl)
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen

Abweichende Regelungen

Die verbleibenden fünf Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht, um abweichende Regelungen festzulegen.

Baden-Württemberg

Für die Bewertung werden lediglich die Kriterien „Grundstücksfläche“ und „Bodenrichtwert“ herangezogen, welche miteinander multipliziert werden (modifiziertes Bodenwertmodell).

Bayern

Bayern nutzt ein Modell, bei dem die Größe der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Gebäudenutzung entscheidend sind (wertunabhängiges Flächenmodell).

Hamburg

Die Bewertung erfolgt in Hamburg anhand der Grundstücks- sowie Wohn- bzw. Nutzfläche. Diese Flächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert (Wohnlagemodell).

Hessen

Zusätzlich zur Fläche des Grundbesitzes wird in Hessen die Lage als Kriterium berücksichtigt (Flächen-Faktor-Verfahren).

Niedersachsen

Neben der Fläche des Eigentums spielt in Niedersachsen die Nutzung des Grundstücks eine Rolle (Flächen-Lage-Modell).

Mögliche Veränderungen durch die Reform

Zwar ist es das Ziel der Reform, dass keine erhöhte Steuerlast auf die Eigentümer zukommt, insbesondere in Ballungsgebieten kann dies jedoch trotzdem der Fall sein. Nur wenn die Hebesätze entsprechend gesenkt werden, ist ein starker Anstieg der Grundsteuer zu umgehen.

Ebenfalls kann es für Eigentümer von Einfamilienhäusern und unbebauten, baureifen Grundstücken zu einem Anstieg der Grundsteuer kommen.

Anders sieht es aus für Besitzer von Mehrfamilienhäusern oder Immobilieneigentümern mit Wohnraum in strukturschwachen Gebieten. Für sie könnte sich die Steuerlast durch die Reform senken.

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Grundsteuererklärung für Eigentümer

Im Zuge der Neubewertung von Grundstücken werden Grundbesitzer durch das Finanzamt zur Abgabe einer Grundsteuererklärung aufgefordert. Die Abgabefrist (bisher 31.10.2022) wurde einmalig bis zum 31.01.2023 verlängert.

Je nach Gemeinde kann die Aufforderung auch durch eine öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Gemäß § 228 Absatz 1 Bewertungsgesetz haben Sie mindestens einen Monat nach Erhalt Zeit, die Erklärung abzugeben.

Der 01.01.2022 legt den Hauptfeststellungszeitpunkt fest. Seit diesem Datum wurden die ersten Aufforderungen verschickt.

Zweck der Erklärung

Aufgrund fehlender Daten, welche für die Neubewertung des Grundbesitzes erforderlich sind, ist die Abgabe einer Grundsteuererklärung für Eigentümer erforderlich. Die Digitalisierung der erhobenen Daten soll zukünftig dafür sorgen, dass Mehrfacherklärungen vermieden werden und so der steuerbürokratische Aufwand gesenkt wird.

Erforderlicher Inhalt

Die Erklärung für Wohnimmobilien muss für Länder, die das Bundesmodell nutzen, dabei neben der Steuernummer bzw. dem Aktenzeichen die folgenden Angaben beinhalten:

Allgemeine Grundbuchdaten
Bodenrichtwert
Grundstücksfläche
Immobilienart
Baujahr
Wohnfläche
Nettokaltmiete
Garagen / Stellplätze

Die Übermittlung hat elektronisch zu erfolgen. Eine Freischaltung über das Steuerportal ELSTER steht Ihnen ab dem 01.07.2022 zur Verfügung. Für die Nutzung von ELSTER ist ein Authentifizierungs-Zertifikat notwendig. Dieses erhalten Sie nach der Registrierung, welche bis zu zwei Wochen dauern kann.

Für die Übermittlung der Grundsteuererklärung können Sie sich jedoch an Angehörige wenden, welche bereits einen entsprechenden Zugang besitzen.

Die Abgabe der Steuererklärung für einfache Sachverhalte wie unbebaute Grundstücke sowie Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser kann auch über ein Portal des Finanzministeriums erfolgen. Dieses Angebot ist jedoch nur für die Länder gültig, die das Bundesmodell für die Grundsteuererklärung nutzen.

Nach der ersten Abgabe muss diese alle sieben Jahre erfolgen. Zudem ist eine Grundsteuererklärung dann einzureichen, wenn sich grundlegende Veränderungen an Ihrem Besitz ergeben haben.

Fristverlängerung in Bayern

Trotz etlicher Forderungen und einer Vielzahl noch fehlender Grundsteuererklärung hat Bayern als einziges Bundesland die Frist am Tag der ursprünglichen Abgabe verlängert. Das neue Abgabedatum ist der 30.04.2023.

Strafen bei nicht abgegebener Grundsteuererklärung

Bis zum Ende der verlängerten Abgabefrist sind laut Bundesfinanzministerium nur rund 70 % der Grundsteuererklärungen abgegeben worden.

Wurde die gesetzte Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpasst, erhalten Sie zunächst ein Erinnerungsschreiben mit der Aufforderung zur Abgabe und einer neuen Frist. Da es sich um ein neues Gesetz und eine neue Pflicht für Eigentümer handelt, schlagen die Finanzämter zunächst diesen kulanten Weg ein.

Reichen Sie auch nach Erhalt des Schreibens die Erklärung nicht ein, legt das zuständige Finanzamt einen Verspätungszuschlag fest. Dieser Säumniszuschlag liegt bei 0.25 % der festgesetzten Steuer, mindestens aber bei 25 € pro angefangenem Monat. Eine verspätete Abgabe kann also bereits bei diesem Zuschlag teuer werden.

Der Verspätungszuschlag ist keine Pflicht, sodass die Finanzämter selbst entscheiden dürfen, ob sie ihn verhängen. Je länger die Abgabefrist überschritten würde, desto höher ist in der Regel auch die Höhe des Zuschlags.

Werden sämtliche Mahnungen und Erinnerungen nicht beachtet, kann auch ein Zwangsgeld mit einer Höhe von bis zu 25.000 € verhängt werden.

Schätzung durch das Finanzamt möglich

Wenn trotz der verhängten Strafen weiterhin keine Grundsteuererklärung abgegeben wird, nimmt das Finanzamt eine Schätzung des Grundsteuerwerts vor. Dies sollten Immobilienbesitzer vermeiden, da die Schätzung mit hoher Wahrscheinlichkeit zu ihren Ungunsten ausfallen würde.

Im schlimmsten Fall zahlen Sie jährlich deutlich mehr an Gebühren für die Grundsteuer, als eigentlich nötig wäre.

Bisherige Berechnung

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt bisher unter Berücksichtigung der Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz.

Einheitswert

Für die Bestimmung des Einheitswertes ist entscheidend, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Daran orientiert sich die Höhe des Wertes. Grundlage für die Berechnung bilden Vergleichswerte aus dem Jahr 1964 für Westdeutschland und dem Jahr 1935 für den Osten Deutschlands.

Ermittlung bei unbebauten Grundstücken

Für unbebaute Grundstücke erfolgt die Berechnung schnell und unkompliziert, da lediglich die Quadratmeterzahl mit dem jeweiligen Vergleichswert aus 1964 oder 1935 multipliziert wird.

Ermittlung bei bebauten Grundstücken

Die Ermittlung des Einheitswertes bei bebauten Grundstücken gestaltet sich dagegen etwas schwieriger. Hier kann auf zwei verschiedene Verfahren zurückgegriffen werden.

Ertragswertverfahren

Mithilfe des Ertragswertverfahrens werden sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser als auch gemischt genutzte Immobilien und Eigentumswohnungen bewertet. Für die Ermittlung muss zunächst der Wertfaktor berechnet werden. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete.

Dieser errechnete Wert wird dann mit der Jahresrohmiete für 1964 bzw. 1935 multipliziert.

Sachwertverfahren

Tritt der Fall ein, dass sich die Jahresrohmiete nicht ermitteln lässt, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei dieser Variante werden die Werte des Bodens, der Außenanlage sowie des Gebäudes zusammengerechnet. Der Gebäudewert ergibt sich hier aus den am 01.01.1964 bzw. am 01.01.1935 geltenden durchschnittlichen Herstellungs- bzw. Baukosten.

Sonderregelung für Ostdeutschland

Lässt sich der Wert für das Jahr 1935 nicht ermitteln, kommt eine Ersatzbemessungsgrundlage zum Einsatz. Diese setzt sich zusammen aus der Wohn- und der Nutzfläche der Immobilie.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl bezeichnet den steuerpflichtigen Part des Einheitswertes. Sie ist abhängig von der Art des Grundstücks bzw. der Immobilie. Die Messzahlen sind in den Paragrafen 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgelegt.

Eigentümer können die genaue Zahl bei der jeweils zuständigen Gemeinde erfahren.

Hebesatz

Der Hebesatz stellt den dritten Berechnungsfaktor des Grundsteuerbetrages dar. Er wird durch die einzelnen Gemeinden festgelegt und besitzt Gültigkeit für ein Kalenderjahr. Es herrschen deutliche regionale Unterschiede durch diese Art der Festlegung, vor allem zwischen ländlichen und städtischen Regionen, aber auch zwischen finanzstarken und -schwachen Gemeinden, da die Steuereinnahmen durch den Hebesatz beeinflusst werden können.

Formel zur Berechnung

Für die Errechnung des jährlich anfallenden Grundsteuerbetrages werden die drei Werte miteinander multipliziert.

Es gilt also:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Unterscheidung zwischen Grundsteuervarianten

Bei der Berechnung findet eine Unterscheidung zwischen den Varianten A und B statt. A beinhaltet land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, während unter B alle anderen Grundstücke gezählt werden, egal, ob diese bebaut oder unbebaut sind.

Umlage auf Mieter

Über die Nebenkosten können Sie als Vermieter die Grundsteuer auf Ihre Mieter vollständig umlegen. Dafür ist eine entsprechende Vereinbarung über die Nebenkosten im Mietvertrag nötig. Ausreichend ist, auf § 2 der Betriebskostenverordnung zu verweisen, Sie können jedoch auch alle Positionen einzeln aufführen.

Lediglich wenn Sie sonstige Kosten, die nicht unter den 16 definierten Punkten der Verordnung aufgeführt werden, umlegen möchten, bedarf es einer genauen Auflistung. Zu den sonstigen Betriebskosten gehören beispielsweise die Wartung von Rauchmeldern und das Reinigen der Dachrinnen.

Fazit

Nachdem die Berechnung der Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, tritt am 01.01.2025 eine Grundsteuerreform in Kraft. Bis dahin muss eine umfassende Wertermittlung verschiedener Grundstücke vorgenommen werden.

Ziel ist, steuerlichen Ungleichbehandlungen durch die bisher genutzten Vergleichswerte von 1964 und 1935 entgegenzuwirken, ohne die Steuerlast zu erhöhen. Dies soll neben einer Neuberechnung mit weniger Kriterien durch eine drastische Senkung der Steuermesszahl sowie einer eventuellen Minderung des von den Gemeinden festgelegten Hebewertes erreicht werden. Wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt, wird erst in einigen Jahren feststehen.

Im Zuge der neuen Berechnung des Grundbesitzwertes werden Sie als Eigentümer zur Abgabe einer Grundsteuererklärung bis zum 31.01.2023 durch das Finanzamt aufgefordert.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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