Hausgeld: Das müssen Eigentümer wissen

Der Kauf einer Eigentumswohnung geht mit weiteren Kosten einher. Neben dem Kaufpreis muss noch monatlich das Hausgeld an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) gezahlt werden. Am Jahresende erstellt dieser eine Abrechnung. Was genau es mit dem Hausgeld auf sich hat, welche Kosten dazugehören und ob diese auf die Mieter umlegbar sind, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 22. Februar 2024 | 8 Min. Lesezeit

Leicht seitliche Ansicht auf mehrere freistehende Mehrfamilienhaeuser mit dunklen Fensterrahmen und vorgesetzten Balkonen. Die Balkone sind zum Teil bepflanzt. Die Haeuser haben flache Daecher und sind umzaeunt. Vor den Zaeunen befindet sich eine Rasenflaeche mit wild wachsenden Pflanzen. Der Himmel im Hintergrund ist blau mit vereinzelten Wolken.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist Hausgeld?
  2. Welche Kosten zählen dazu?
  3. Was zählt nicht zum Hausgeld?
  4. Wie hoch sollte das Hausgeld sein?
  5. Sonderumlage
  6. Aufteilung auf die Eigentümer
  7. Inhalt der Hausgeldabrechnung
  8. Kostenumlage auf die Mieter?
  9. Steuerliche Absetzbarkeit
  10. Hausgeldzahlung bei Wohnungsverkauf
  11. Achtung beim Wohnungskauf

Was ist Hausgeld?

Beim Hausgeld handelt es sich um eine monatliche Vorauszahlung. Gezahlt wird es an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergesellschaft (WEG). Am Ende des Jahres rechnet dieser ab. Es spielt keine Rolle, ob Sie selbst in der Immobilie leben, Leerstand herrscht oder die Wohnung vermietet ist, das Hausgeld muss in jedem Fall gezahlt werden.

Ein zu niedrig angesetztes Hausgeld kann zu Nachzahlungen führen. Erstattungen ergeben sich bei einer zu hoch angesetzten Zahlung. Das Prinzip ähnelt dem der Nebenkostenvorauszahlung bzw. Nebenkostenabrechnung.

Welche Kosten zählen zum Hausgeld?

Im Wohnungseigentumsgesetz wird das Hausgeld als Lasten und Kosten bezeichnet. Dazu zählen die laufenden Betriebskosten wie Entwässerung, Müllbeseitigung, Beleuchtung und die Gebäudeversicherung gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ausgenommen davon ist die Grundsteuer. Dazu kommen noch Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungsrücklage.

Es gilt, dass das Hausgeld ca. 20 bis 30 % höher ausfällt als die Betriebskosten, die der Mieter tragen muss.

Verwaltungskosten & Instandhaltungsrücklage

Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Unter Verwaltungskosten fallen beispielsweise Kostenpunkte für Büromaterial, Kontoführung, Mietersuche und die Hausverwaltung.

Zur Instandhaltungsrücklage sind Wohnungseigentümergemeinschaften verpflichtet. Sie wird für Reparaturen und die Erhaltung der Immobilie verwendet. Die Kosten, die in diese Erhaltungsrücklage fließen, sind ausschließlich von den Eigentümern bzw. Vermietern zu tragen.

Was zählt nicht zum Hausgeld?

Während einige Beträge Bestandteile des Hausgelds sind, gehören andere wiederum nicht dazu. Ein wichtiger Punkt dabei ist die Grundsteuer. Als Eigentümer müssen Sie diese direkt an die jeweilige Gemeinde entrichten. Bei einer Vermietung dürfen Sie die Kosten jedoch auf den Mieter umlegen.

Auch ein Teil der anfallenden Versicherungen sind von Eigentümern gesondert zu entrichten. Dazu zählt beispielsweise die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Neben diesen Kosten fallen Beträge für den Strom der Wohnung, Internet-, Telefon- und Fernsehanschlusskosten sowie der Rundfunkbeitrag nicht unter das Hausgeld.

Hausgeld nicht mit Wohngeld gleichsetzen

Häufig werden die Begriffe Hausgeld und Wohngeld synonym verwendet. Dies ist allerdings nicht korrekt, da es sich beim Wohngeld um einen Mietzuschuss aus staatlichen Geldern handelt.

Wie hoch sollte das Hausgeld sein?

Die Höhe des Hausgelds ergibt sich aus den zu erwartenden Einnahmen sowie den Ausgaben. Auf Basis dieser Summen wird dann die Höhe des Hausgelds abgeleitet. Die Zuständigkeit dafür liegt beim Hausverwalter. Dieser stellt einen Wirtschaftsplan für das jeweilige Kalenderjahr auf, der dann auf der Eigentümerversammlung vorgestellt wird (§ 28 WEG).

Eigentümer können Änderungen beschließen

Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) ist kein Abstimmen der Eigentümergemeinschaft über den Wirtschaftsplan mehr vorgesehen. Stattdessen können die Eigentümer über die Vorschüsse und gebildeten Rücklagen beschließen. Es findet eine Abstimmung zur Höhe des Hausgelds statt, welches durch den Wirtschaftsplan errechnet wurde.

Festlegung der passenden Höhe

Je nach Immobilie unterscheidet sich auch die Höhe des Hausgelds. Eine pauschale Antwort zur angemessenen Höhe gibt es daher nicht. Durchschnittlich sind es aber ca. 3 € pro m² Wohnfläche. Wichtig ist, die verschiedenen Eigenschaften der Immobilie zu berücksichtigen.

Je nach Ausstattung fallen die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten zum Teil deutlich unterschiedlich aus. Auch Annehmlichkeiten wie ein Fahrstuhl oder ein großer Garten sind Kostenfaktoren, die einbezogen werden müssen. Häufig ist es zudem der Fall, dass das Hausgeld bei neueren Gebäuden aufgrund des geringeren Alters und einer besseren Energieeffizienz geringer ausfällt als bei Altbauten.

Faktoren, die in die Höhe einfließen sind:

  • das Immobilienalter
  • der aktuelle Zustand der Immobilie
  • die Haltbarkeit des genutzten Baumaterials
  • die Ausstattung wie Fahrstuhl, Garten oder Schwimmbad

Kommt es zu einer großen Abweichung der Voraussage und der tatsächlich zu zahlenden Summe, kann der Wirtschaftsplan für das Folgejahr entsprechend angepasst werden.

Haende einer Person, die an einem Schreibtisch sitzt. Die Haende liegen beide auf einem Laptop. Neben dem Laptop liegt ein Handy und eine weiße Tasse steht dort. Im Hintergrund ist eine Gruenpflanze zu erkennen.

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Sonderumlage

Manchmal ist die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend für umfassende Arbeiten. In solchen Fällen wird durch die Eigentümer eine Sonderumlage beschlossen. Hintergrund ist, dass nicht die gesamte Instandhaltungsrücklage aufgebraucht werden soll und weiterhin Geld für kleinere Maßnahmen vorhanden ist.

Wird eine Sonderumlage beschlossen, sind alle Eigentümer zahlungspflichtig.

Aufteilung des Hausgelds auf Eigentümer

Die Aufteilung des Hausgelds erfolgt gemäß § 16 Abs. 2 WEG über den Miteigentumsanteil. Dieser legt fest, wie groß Ihr Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist. Festgeschrieben ist er in der Teilungserklärung.  

Allerdings ist es auch möglich, eigene Kostenverteilungen für die Kostenpositionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu beschließen. Die einzige Ausnahme bildet eine gemeinsame Heizungsanlage. Ist eine solche vorhanden, muss die Abrechnung gemäß der Heizkostenverordnung erfolgen.

Steht Ihre Wohnung leer, müssen Sie dennoch das Hausgeld zahlen. Allerdings kann es nach der Jahresabrechnung eine Rückzahlung aufgrund der nach Verbrauch berechneten Betriebskosten geben.

Inhalt der Hausgeldabrechnung

Ist der Abrechnungszeitraum abgelaufen, liegt die Aufgabe der Prüfung des Wirtschaftsplans beim Hausverwalter (§ 28 WEG). Im Anschluss daran muss die Hausgeldabrechnung erstellt und den Eigentümern zugeschickt werden.

Die Hausgeldabrechnung selbst muss nachvollziehbar sein und folgende Angaben beinhalten:

  • Übersicht, wie viel Hausgeld gezahlt wurde
  • Information, ob sich eine Nach- oder Rückzahlung ergibt
  • Mitteilung, welcher Anteil in die Instandhaltung geflossen ist
  • Verständlicher Überblick über die Betriebskostenverteilung mit Umlageschlüsseln

Kostenumlage auf die Mieter?

Von der Gesamtsumme des Hausgelds können nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergegeben werden. Dafür muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Mietvertrag erfolgen. Nur wenn diese Voraussetzung gegeben ist, dürfen Kostenpositionen gemäß § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

Kosten, die gemäß § 1 BetrKV anfallen, sind nicht umlagefähig. Dazu gehören sowohl Verwaltungskosten als auch Kosten für die Instandhaltungsrücklage.

Hausgeldabrechnung nicht einfach weiterleiten

Eine Weiterleitung der Hausgeldabrechnung an den Mieter ist daher nicht zulässig. Damit es sich um eine rechtsgültige Nebenkostenabrechnung handelt, müssen die nicht umlagefähigen Posten rausgerechnet werden. Zudem ist zu prüfen, ob im Mietvertrag andere Verteilerschlüssel vereinbart wurden als in der Hausgeldabrechnung verwendet werden. In diesem Fall ist der im Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel anzuwenden.

Um den zusätzlichen Aufwand zu verhindern, ist es sinnvoll, die in der Eigentümergemeinschaft bestimmten Schlüssel auch im Mietvertrag festzulegen. Eine Klausel, mit der sich eine Änderung des Verteilerschlüssels durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch auf den Mietvertrag auswirkt, beugt zudem späterem Mehraufwand vor.

Ihre Nebenkostenabrechnung können Sie ganz einfach mit objego online erstellen und an die Mieter versenden. 

Hausgeld ungleich Nebenkosten

Generell gilt der Grundsatz: Nebenkosten sind Teil des Hausgelds, aber das Hausgeld ist kein Teil der Nebenkosten.

Steuerliche Absetzbarkeit des Hausgelds

Ein Teil des Hausgelds kann steuerlich abgesetzt werden. Welcher das ist, hängt davon ab, ob Sie Ihr Eigentum selbst nutzen oder es vermieten.

Selbstnutzung

Jeweils 20 % der Arbeitskosten können für haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Gartenpflege) und Handwerkerleistungen (z. B. Wartungs- oder Reparaturarbeiten) abgesetzt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass eine separate Aufführung in der Rechnung erfolgt und die Zahlung per Überweisung getätigt wurde. Zudem sind keine Materialkosten absetzbar.

Für die haushaltsnahen Dienstleistungen sind höchstens 4.000 € pro Jahr abzugsfähig. Bei Handwerkerleistungen liegt die Maximalsumme bei 1.200 €.

Vermietung 

Die Einkünfte aus der Vermietung müssen in der Anlage V angegeben werden. Auf den Mieter umgelegte Nebenkosten zählen zu den Einkünften. Nicht umlagefähige Betriebskosten können jedoch abgesetzt werden. Die Instandhaltungsrücklage ist nur dann steuerlich absetzbar, wenn sie auch tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wurde.

Steuertipps für private Vermieter

In unserem kostenlosen E-Book für private Vermieter haben wir umfangreiche Informationen rund um das Thema Steuern übersichtlich zusammengefasst. Hier finden Sie hilfreiche Tipps, rechtliche Grundlagen und wichtige Fristen für die Erstellung der jährlichen Steuererklärung. 

Hausgeldzahlung beim Wohnungsverkauf

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ist der Zeitpunkt des Verkaufs bei der Frage nach der Hausgeldzahlung entscheidend. Liegt der Beschluss über die Jahresabrechnung beim Verkauf bereits vor, müssen Sie die Kosten tragen. Findet der Verkauf vor dem Jahresrechnungsbeschluss statt, ist der neue Eigentümer für die Zahlung der Hausgeldrechnung verantwortlich.

In den Kaufvertrag sollte für diese Fälle eine Klausel aufgenommen werden, um Unstimmigkeiten zu verhindern.

Achtung beim Wohnungskauf

Möchten Sie eine Wohnung erwerben, sollten Sie um Einsicht in den Wirtschaftsplan bitten. Protokolle der Eigentümerversammlungen können ebenfalls aufschlussreich sein – vor allem in Bezug auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage und einen möglichen Reparaturbedarf der Immobilie.

Zusätzlich ist es hilfreich, dass Sie sich Informationen zu Beschlüssen über Instandhaltungsmaßnahmen und Ähnliches einholen. Auch ein genauer Blick auf die Fassade der Immobilie ist wichtig, um sich über den Zustand zu informieren.

Hat der Voreigentümer noch offene Hausgeldzahlungen, müssen Sie diese nicht begleichen. Die Ausnahme bildet eine entsprechende Klausel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsverordnung. Holen Sie daher im Voraus Informationen über ausstehende Zahlungen und Festlegungen in der Erklärung ein, bevor es zu bösen Überraschungen kommt.

Fazit

Das Hausgeld bezeichnet im Prinzip die Nebenkosten für Eigentümer. Zusätzlich zu laufenden Betriebskosten gehören jedoch auch Kostenpositionen für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie dazu.

In Wohnungseigentumsgemeinschaften ist die Zahlung des Hausgelds Pflicht. Es können bei Verteilerschlüsseln jedoch individuelle Regelungen getroffen werden.

Die Höhe richtet sich nach Zustand und Ausstattung der Immobilie und kann nicht pauschal festgelegt werden. Der Hausverwalter legt die Höhe in einem Wirtschaftsplan fest und orientiert sich dabei an den zu erwarteten Einnahmen und Ausgaben.

Am Ende des Abrechnungszeitraums erhalten Eigentümer eine Hausgeldabrechnung, aus der sich bei vermieteten Wohnungen die Nebenkostenabrechnung für die Mieter ergibt.

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie das Hausgeld in die monatlichen Kosten einkalkulieren.

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Autor

Miriam Zaunbrecher

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