Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche: Was Vermieter zu den Grundkosten wissen müssen

In der Heizkostenabrechnung wird nach verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Grundkosten für Heizung- und Warmwasser unterschieden. Welche Regelungen für die Verteilung durch die Heizkostenverordnung gegeben sind, was bei der Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche zu beachten ist und welche Sonderfälle es gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 14. März 2024 | 8 Min. Lesezeit

Blick auf einen Tischausschnitt, auf dem ein Grundriss liegt. Rechts steht ein schwarzes Tablet, auf dem ebenfalls ein Grundriss abgebildet ist. Auf der linken Bildseite liegen drei Euroscheine in unterschiedlicher Hoehe und Euromuenzen. Auf dem Geld liegt ein manuelles Heizkoerperthermostat, das auf drei eingestellt ist.

Das Wichtigste in Kürze

Gemäß der Heizkostenverordnung sind höchstens 30 bis 50 % der Kosten verbrauchsunabhängig abzurechnen.

Vermieter dürfen den Verteilerschlüssel dafür selbst wählen. In der Regel wird die Wohn- oder Nutzfläche in m² dafür genutzt.

Die Grundkosten decken unter anderem die Bereitstellung und Wartung der Anlage sowie entstehende Wärmeverluste.

Bei Unwirtschaftlichkeit, einem unverhältnismäßig hohem Aufwand zum Einbau von Messtechnik und weiteren Fällen ist eine Heizkostenabrechnung zu 100 % nach der Wohnfläche möglich.

Heizkostenverordnung bildet rechtliche Grundlage

Die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten ist rechtlich durch die Heizkostenverordnung (HeizkostenV, HKVO) geregelt. Diese ist 1981 in Kraft getreten. Die heute gültige Fassung gilt nach umfangreichen Änderungen seit dem 01.12.2021.

Mit der Heizkostenverordnung wird die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Wohneinheiten vorgeschrieben.

Hintergrund zur Novellierung 2021

Die Pflicht zur Vorgabenumsetzung der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) war Anlass zur Anpassung der Heizkostenverordnung 2021. Hintergrund ist die Erreichung der Klimaziele 2030.

Unter anderem enthält die EED die Pflicht zur Weitergabe einer monatlichen Verbrauchsinformation an den Mieter, was auf technischer Ebene durch die Installation fernablesbarer Messtechnik erreicht wird.

Bisher haben Mieter lediglich nach Ende des Abrechnungsjahres durch die Heizkostenabrechnung ihren Verbrauch erfahren. Die unterjährigen Verbrauchsinformationen (uVi) dienen dazu, noch stärker auf den Verbrauch zu achten und bei Bedarf Energieeinsparmaßnahmen vorzunehmen.

Wie werden Heizkosten und Warmwasserkosten abgerechnet?

Bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten wird zwischen Grundkosten und Verbrauchskosten unterschieden. Mindestens 50, höchstens aber 70 % der Kosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die übrigen 30 bis 50 % zählen zu den verbrauchsunabhängigen Grundkosten (§ 7 & 8 HeizkostenV).

Die Festlegung der Verteilung sollte bereits im Mietvertrag stattfinden.

Zur Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Mieter an Wärme und Wasser müssen Sie als Eigentümer gemäß § 4 HeizkostenV entsprechende Messgeräte installieren. Ihr Mieter hat das Recht auf die Installation der Geräte und ist verpflichtet, deren Einbau zu dulden. Durch die Erfassung der verbrauchsabhängigen Kosten wird sichergestellt, dass Mieter zumindest zu einem gewissen Anteil nur das zahlen müssen, was sie auch verbrauchen.

Die verbleibenden 30 bis 50 % der verbrauchsunabhängigen Kosten werden nach Nutz- oder Wohnfläche abgerechnet.

Für die Abrechnung werden die gesamten entstandenen Kosten in Heizungskosten und Kosten für die Warmwasseraufbereitung aufgeteilt. Diese beiden Kostenanteile müssen dann in anteilig in Verbrauchs- und Grundkosten gesplittet werden.

Heizkostenverordnung hat Vorrang

Die Vorgaben der Heizkostenverordnung zur Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten haben gemäß § 2 HeizkostenV Vorrang vor anderen vertraglichen Regelungen. Dazu gehören die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale, einer Bruttowarmmiete oder einer ausschließlichen Abrechnung über die Wohn- bzw. Nutzfläche.

Haben Sie solche Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen, sind diese unwirksam.

Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche

Im Mietvertrag wird der Prozentsatz zur Abrechnung der Grundkosten von Heizung und Warmwasser von Ihnen festgelegt. Zwischen 30 und 50 % sind hier durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben.

Dafür können Sie einen passenden Verteilerschlüssel auswählen (§ 6 HeizkostenV). Bei den Heizkosten kommt neben der Wohn- oder Nutzfläche in m² dafür der umbaute Raum in m³ oder die Heizfläche in Betracht. Die Heizfläche bezeichnet dabei lediglich die Fläche, welche beheizt werden kann. Ausgenommen sind also beispielsweise Balkone oder Abstellkammern außerhalb des Wohnraums, wenn sie über keinen Heizkörper verfügen.

Bei der Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche werden diese Flächen in die Berechnung einbezogen. Sind die Wohnungen in Ihrer Immobilie und damit auch die unbeheizten Flächen gleich, spielt es keine Rolle, ob nach Heiz- oder Wohnfläche abgerechnet wird.

Für die Warmwasserkosten kommt nur die Verteilung nach der Wohn- oder Nutzfläche infrage.

Berechnungsbeispiel: In der Regel erfolgt die Berechnung der Kosten für einzelne Wohneinheiten nach dem Flächenanteil. Bei einer Immobilie mit einer Gesamtfläche von 450 m² und einer Wohneinheit mit der 63 m² werden die Grundkosten durch 450 geteilt und mit 63 multipliziert.

5.300 € : 450 m² x 63 m² = 742 €

Vorschrift zur Verteilung 30 % / 70 %

Als Vermieter steht Ihnen frei, welchen Verteilmaßstab Sie für die Grund- und Verbrauchskosten nutzen, solange die Vorgaben der Heizkostenverordnung berücksichtigt werden.

Es gibt jedoch drei Fälle, in denen die Verteilung von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten vorgeschrieben ist:

das Gebäude wird mit Öl oder Gas beheizt
das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 08/1994
die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt

Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Während lange die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit einer Abweichung von bis zu 10 % für die Heizkostenabrechnung genutzt wurde, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17) entschieden, dass es bei der Kostenverteilung auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt.

Kommt bei einer Überprüfung bspw. im Zuge eines Eigentümerwechsels heraus, dass die Wohnfläche abweicht, müssen auch die Heizkosten nach oben oder unten angepasst werden.

Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche

Handelt es sich bei der Immobilie um ein frei finanziertes und zur Vermietung bestimmtes Gebäude, können zur Berechnung von Wohn- und Nutzfläche sowohl die DIN 277 als auch die seit 2004 gültige Wohnflächenverordnung (WoFlV) herangezogen werden.

Bei der DIN 277 wird nicht zwischen Wohn- und Nutzfläche unterschieden. Sämtliche Flächen werden vollständig eingerechnet. Dazu gehören auch Keller oder Balkone. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen ist diese Berechnungsmethode jedoch nachteilig, da die schrägen Wände nicht berücksichtigt werden.

In der Regel wird heute die Wohnflächenverordnung genutzt. Darin wird nur jene Fläche, die auch tatsächlich als Wohnraum genutzt werden kann, angerechnet. Bei Dachschrägen erfolgt eine teilweise Anrechnung. Gleiches gilt für Balkone, Abstellräume und ähnliche Flächen, die nicht innerhalb der Wohnung liegen, aber an sie angeschlossen sind.

Im Gegensatz zur DIN 277 zählen Kellerräume nicht zur Wohnfläche. Bei der Nutzung der WoFlV fällt die berechnete Fläche teils deutlich geringer aus.

Die Wohnfläche bezeichnet also Grundflächen, welche nur einer bestimmten Wohnung angerechnet werden. Nutzflächen beinhalten auch Flächen, die außerhalb der Wohneinheit liegen.

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Woraus ergeben sich die Grundkosten?

Die verbrauchsunabhängigen Grundkosten bei der Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche ergeben sich aus verschiedenen Elementen. Durch sie werden insbesondere die Kosten zur Bereitstellung von Wärme und Warmwasser gedeckt. Zusätzlich fallen folgende Faktoren unter die Grundkosten:

Kosten für den Betrieb der Heizanlage

Dazu zählen Wartungs- sowie Reinigungskosten, Grundpreise für Erdgas und Fernwärme, Kosten für die Eichung der Messtechnik und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Deckungskosten für Wärmeverluste

Bei Heizanlagen, die mit Öl- oder Gas betrieben werden, entstehen Wärmeverluste von bis zu 40 %, abhängig von Alter, Ausstattung und Größe der Anlage. Bei Fernwärme entstehen Verluste über die Verteilleitungen bis hin zum Gebäude.

Wärmeverluste entstehen auch durch unterschiedliches Heizverhalten von Mietern im selben Haus. Durch den physikalischen Effekt des Wärmeaustauschs strömt Wärme von stärker beheizten in kältere Wohnungen und sorgt so dafür, dass Mietern, die mehr heizen als ihre Nachbarn höhere Kosten entstehen. Dies ist auch bei Leerstand der Fall. Für leerstehende Wohnungen tragen Sie als Vermieter die Grundkosten.

Ausgleich für benachteiligte Wohnlagen

In einigen Wohnlagen wie dem Dachgeschoss oder Wohnungen in Randlage des Gebäudes entsteht in der Regel ein erhöhter Heizbedarf. Innenliegende Wohnungen dagegen haben einen niedrigeren Bedarf, da sie einen Kälteschutz durch die umliegenden Einheiten haben. Je höher der Grundkostenanteil, desto besser wird der erhöhte Heizbedarf ausgeglichen.

Sonderfälle: Heizkostenabrechnung vollständig über die Wohnfläche

Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ist nur in wenigen Ausnahmefällen außer Kraft gesetzt (§ 11 HeizkostenV). Dazu zählen:

ein unverhältnismäßig hoher Aufwand zum Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung
Unwirtschaftlichkeit
Gebäude, in denen Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können (z. B Pflegeheime und Studentenwohnheime)
Gebäude, die überwiegend aus regenerativen Energien mit Wärme versorgt werden
Immobilien mit höchstens zwei Wohneinheiten, bei denen eine durch Sie als Vermieter bewohnt wird

Trifft einer der Fälle zu, dürfen Sie die Heizkosten zu 100 % über die Wohnfläche abrechnen. Alternativ ist es möglich, die Heizkosten bereits in die Mietzahlung zu inkludieren.

Schätzung bei Geräteausfall

§ 9a der Heizkostenverordnung sieht Schätzungen und eine Heizkostenabrechnung nach der Wohnfläche vor, wenn keine ordnungsgemäße anteilige Erfassung von Wärme- und Warmwasserverbrauch möglich ist. Für die Schätzung können unter anderem Verbräuche aus vergleichbaren Zeiträumen genutzt werden.

Eine Schätzung bis zu 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche ist dabei möglich. Wird die Grenze überschritten, müssen die Kosten gemäß §§ 7 und 8 Abs. 1 über die Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden. Hier gilt also die gleiche Verteilung wie bei den Grundkosten.

Fazit

Die Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche ist zu einem Prozentsatz von 30 bis höchstens 50 % durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Neben der Wohnfläche kann jedoch auch nach Nutzfläche oder umbautem Raum abgerechnet werden.

Wichtig ist, dass die tatsächliche Wohnfläche als Berechnungsgrundlage dient. Bei Abweichungen von der Angabe im Mietvertrag ist auch der Anteil der Grundkosten entsprechend nach oben oder unten zu korrigieren.

Nur in Sonderfällen darf eine vollständige Abrechnung über die Wohnfläche stattfinden. Gibt es eine Vereinbarung im Mietvertrag, ohne dass ein Sonderfall vorliegt, ist diese unwirksam. Die Heizkostenverordnung hat dann Vorrang.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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