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Heizkostenverordnung: Das sollten Vermieter zu den Änderungen wissen

Letztes Update: 10. Oktober 2024 | 9 Min. Lesezeit

Heizkostenverordnung: Nahaufnahme eines Heizkoerpers, auf dem ein digitaler Heizkostenverteiler angebracht ist. Der Verteiler ist weiss mit schwarzen Elementen und zeigt eine Zahl an.

In der Heizkostenverordnung wird die Abrechnung von Heizkosten und Warmwasserkosten gesetzlich geregelt. Seit dem Inkrafttreten 1981 gab es mehrere Anpassungen und Erweiterungen. Was die Heizkostenverordnung beinhaltet, welche Änderungen 2021 beschlossen wurden und wie durch die Regelungen ein Energiesparen der Nutzer gefördert werden soll, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Die Heizkostenverordnung ist bereits seit 1981 in Kraft und wurde immer wieder angepasst.

Sie legt die Regelungen zur Erfassung und Verteilung von Heizkosten fest und bildet die Grundlage für die Heizkostenabrechnung.

Der Geltungsbereich betrifft alle Immobilien, die eine zentrale Heiz- und Warmwasseranlage und mindestens zwei Wohneinheiten haben.

Die Novellierung der Heizkostenverordnung 2021 verpflichtet zu fernablesbarer, interoperabler und Smart-Meter-Gateway-kompatibler Messtechnik sowie monatlichen Verbrauchsinformationen. Einige Fristen zur Umsetzung liegen noch in der Zukunft.

Was ist die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung ist eine gesetzliche Regelung zur korrekten Ermittlung von Heizkosten, unabhängig von der Energieform. Abgekürzt wird sie mit HeizkostenV oder HKVO. Der volle Name laut Gesetz ist Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Sie bildet durch ihre Vorschriften die Grundlage für die Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnung.

Die dabei wichtigsten Elemente der Verordnung sind die §§ 7 bis 9, welche die Kostenverteilung beinhalten.

Für wen gilt die Heizkostenverordnung?

Haben Sie in Ihrer Immobilie mit mindestens zwei Wohneinheiten zentrale bzw. gemeinschaftliche Heiz- und Warmwasseranlagen installiert, gilt die Heizkostenverordnung.

Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind nicht zulässig (§ 2 HeizkostenV).

Geltende Ausnahmen

Bei fast allen Gebäuden wird die Heizkostenverordnung also angewendet. Allerdings gibt es gemäß § 11 HeizkostenV einige wenige Ausnahmeregelungen.

Hat Ihre Immobilie höchstens zwei Wohneinheiten und wird eine davon von Ihnen selbst bewohnt, gilt die Verordnung nicht. Auch Einfamilienhäuser sind von der Regelung ausgenommen.

Die dritte Ausnahme bilden Gebäude, welche über eine Etagenheizung verfügen bzw. Wohnungen, die ein eigenes Heizsystem haben.

Zudem fallen Passivhäuser und Wohnungen, in denen der Mieter keine Möglichkeit hat, den Wärmeverbrauch selbst zu steuern, unter die Ausnahmeregelung. Gleiches gilt für Pflege- und Studentenwohnheime.

Eine letzte Ausnahme kommt bei Unwirtschaftlichkeit zum Tragen. Für den Vermieter kann es beispielsweise unverhältnismäßig teuer sein, Verbrauchsmessgeräte zu installieren.

Sind Sie von der Ausnahmeregelung betroffen, können Sie die Heizkosten entweder über die Wohnfläche verteilen oder sie in die Mietzahlung inkludieren.

§ 7 HeizkostenV: Umlagefähige Kosten der Wärmeversorgung

In § 7 Abs. 2 HeizkostenV ist geregelt, welche Kosten Sie als Eigentümer auf Ihre Mieter umlegen können:

Lieferung von Brennstoffen und ihr Verbrauch
Betriebsstrom
Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage
Regelmäßige Prüfungen der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit (einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft)
Reinigung von Anlage und Betriebsraum
Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung der Messtechnik
Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung (einschließlich Eichungs- und Berechnungskosten)
Abrechnung- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a HeizkostenV

§ 8: Kostenverteilung von Warmwasser

Wie auch bei den Heizkosten gibt es bei der Warmwasserversorgung umlagefähige Kosten. Dazu zählen:

Wasserverbrauch
Grundgebühren
Zählermiete
Zwischenzähler
Wassererwärmung
Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage (einschließlich Aufbereitungsstoffe)
Warmwasserlieferung und Betrieb der zugehörigen Hausanlagen

Zudem wird in § 8 HeizkostenV geregelt, dass mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 % der Kosten nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen sind. Die übrigen Kosten sind über den Verteilerschlüssel Wohnfläche abzurechnen.

§ 9 der Verordnung: Kostenverteilung bei Verbundanlagen

In einigen Gebäuden wird eine Verbundanlage zur Heizung und Erzeugung von Warmwasser genutzt.

Die einheitlich für den Betrieb der Anlage entstandenen Kosten sind aufzuteilen. Im Falle von Heizkesseln sind die einheitlich entstandenen Kosten nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch zu bestimmen. Bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung sind die Kosten nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen.

Nicht einheitlich entstandene Kosten müssen dem Anteil an einheitlich entstandenen Kosten hinzugerechnet werden.

Wie hoch der Anteil der zentralen Wärmeversorgungsanlage ist, ergibt sich aus dem Gesamtverbrauch abzüglich des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.

Ausnahme: Gebäude, die nicht ausschließlich durch einen Heizkessel oder durch eigenständige gewerbliche Wärmelieferung versorgt werden, können gemäß § 9 Abs. 1 HeizkostenV anerkannte Regeln der Technik zur Kostenaufteilung verwenden.

Die Wärmemenge für Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen. Lediglich wenn dies einen unzumutbar hohen Aufwand bedeutet, kann der Verbrauch über die Wohnfläche mithilfe einer Formel bestimmt werden.

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Novellierung der Heizkostenverordnung

Aufgrund von sowohl wirtschaftlichen als auch politischen Änderungen werden immer wieder Anpassungen der Heizkostenverordnung notwendig. Die letzte größere Änderung erfolgte Ende 2021.

Heizkostenverordnung 2021

Hintergrund der Anpassung zur Heizkostenverordnung 2021 war die Umsetzung der Vorgaben der Energieeffizienz-Richtlinie 2012/27/EU (EED = Energy Efficiency Directive).

Die Richtlinie enthält die Verpflichtung der monatlichen Verbrauchsinformation für den Nutzer. Ziel ist, dass mehr auf den Verbrauch geachtet wird und damit den Verbraucher zu Energieeinsparungen anzuregen. Die technische Umsetzung erfolgt durch fernablesbare Zähler.

Mit der Anpassung wurden die technischen Voraussetzungen und entsprechende Zeiträume festgelegt, bis wann die Umsetzung erfolgen muss.

Zwar sind die Änderungen bereits 2021 in Kraft getreten, dennoch wird oftmals von der Heizkostenverordnung 2022 gesprochen.

Was heißt Novellierung der Heizkostenverordnung?

Unter der Novellierung der Heizkostenverordnung wird die Änderung oder Ergänzung des bestehenden Gesetzes verstanden. Dies kann aus verschiedenen Gründen notwendig sein. Es ist möglich, ein Gesetz auch mehrfach anzupassen.

3 wichtige Änderungen

Die Novellierung der Heizkostenabrechnung durch die EED hat im Wesentlichen drei wichtige Änderungen mit sich gebracht, die Vermieter umsetzen müssen.

Pflicht zur Umrüstung auf fernablesbare Geräte

Seit dem Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung sind Eigentümer verpflichtet, ausschließlich fernablesbare Messtechnik zu verbauen (§ 5 HeizkostenV). Fernablesbar bedeutet dabei, dass zur Ablesung kein Zugang zu den Wohnungen mehr notwendig ist.

Ein Jahr nach Inkrafttreten, also seit Ende Dezember 2022, darf bei einer Neuausstattung nur noch fernablesbare sowie interoperable und Smart-Meter-Gateway-kompatible (SMGW) Messtechnik verbaut werden.

Bis Ende 2026 müssen bereits installierte Geräte durch fernablesbare Technik ersetzt werden.

Zum Ende des Jahres 2031 ist es verpflichtend, dass fernablesbare Messtechnik interoperabel und SMGW-kompatibel ist, wenn sie vor dem Inkrafttreten der Änderung und bis zu ein Jahr danach montiert wurde.

Unterjährige Verbrauchsinformationen

In Wohneinheiten mit bereits installierter fernablesbarer Technik ist es seit dem 01.01.2022 Pflicht, unterjährige Verbrauchsinformationen (uVi) zur Verfügung zu stellen. Dies kann per E-Mail, App oder postalisch geschehen.

Bis dahin war es ausreichend, lediglich beim Jahresabschluss Informationen über die Heizkosten bereitzustellen.

Die monatlichen Verbrauchsinformationen sollen den Mietern dazu dienen, ihren Verbrauch besser im Blick zu behalten und bei Bedarf Anpassungen zur Energieeinsparung vorzunehmen.

Zusätzliche Informationen in der Heizkostenabrechnung

Ergänzend zur unterjährigen Verbrauchsinformation enthält auch die jährliche Heizkostenabrechnung zusätzliche Informationen. Dies soll weiter zu einer besseren Übersichtlichkeit und der Erkennung von Einsparpotenzialen beitragen.

Die Heizkostenabrechnung enthält gemäß § 6a HeizkostenV seit der Änderung folgende neue Informationen:

Überblick über die gesamten Energiekosten
witterungsbereinigter Vergleich des eigenen Verbrauchs zum Vorjahresverbrauch
Vergleich zu einem normierten Durchschnittsnutzer
eingesetzter Energiemix
Anteil der eingesetzten Energieträger
CO2-Emissionsdaten
tatsächlicher Energiepreis
Steuern, Abgaben und Zölle, die erhoben wurden
Angabe über Entgelte zur Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Messtechnik
Kontaktinformationen inklusive Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen und Ähnlichem
bei Verbraucherverträgen die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren

Fristen zur Umsetzung

Seit 01.12.2021: Bei Neuinstallationen darf nur noch fernablesbare Messtechnik verbaut werden.

Seit 01.12.2021: Zusätzliche Informationen müssen in der Heizkostenabrechnung enthalten sein.

Seit 01.12.2022: Wenn fernablesbare Technik vorhanden ist, muss monatliche eine Verbrauchsinformation bereitgestellt werden.

Seit 01.12.2022: Bei Neuausstattung muss fernablesbare, interoperable und Smart-Meter-Gateway-kompatible (SMGW) Messtechnik verbaut werden.

Bis 31.12.2026: Vorhandene Messtechnik muss auf Fernablesbarkeit nachgerüstet bzw. ersetzt werden. Die Technik muss zudem interoperabel und SMGW-kompatibel sein.

Bis 31.12.2031: Fernablesbare Messtechnik, die bis zum 01.12.2022 verbaut wurde, muss interoperabel und SMGW-kompatibel sein.

Novellierung der Heizkostenverordnung 2024

Im Oktober 2024 ist eine weitere Novellierung der Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Diese Änderung betrifft ausschließlich Wärmepumpen. Bisher sah § 11 HeizkostenV eine Ausnahmeregelung für diese Art der Wärmeerzeugung vor. Vermieter waren nicht verpflichtet, Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn eine Wärmepumpe zur Beheizung von Mieträumen genutzt wird.

Am 01.10.2024 ist die Regelung in Kraft getreten, dass für Gebäude, die überwiegend mit Wärme oder Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, § 7 der Heizkostenverordnung gilt.

Erfolgt bis zu diesem Datum noch keine Erfassung des anteiligen Verbrauchs an Wärme oder Warmwasser, müssen Sie als Eigentümer bis Ende September 2025 eine entsprechende Möglichkeit zur Verbrauchserfassung installieren.

Die Heizkostenabrechnung

Mithilfe der Heizkostenabrechnung erhalten Mieter einen Überblick über die entstandenen Kosten fürs Heizen und für Warmwasser. Die Abrechnungsperiode umfasst einen Zeitraum von einem Jahr.

Gibt es im Mietobjekt eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, haben Vermieter die Pflicht, den Mietern jährlich eine Heizkostenabrechnung zukommen zu lassen.

Anforderungen an den Inhalt der Abrechnung

Eine gültige Heizkostenabrechnung muss gewisse Mindestangaben enthalten.

Zu den formellen Anforderungen gehören:

Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammensetzung
einfache Lesbarkeit für juristische Laien

Zu den inhaltlichen Anforderungen gehören:

genaue Bezeichnung der abzurechnenden Einheit
Angabe des Abrechnungszeitraums
Auflistung der Gesamtkosten des Hauses
Verteilung der Kosten nach Verbrauch und Festkosten
Benennung des Verteilerschlüssels
Daten zu CO2-Emissionen
Vergleich zum Vorjahresverbrauch und zu einem Durchschnittsverbraucher
tatsächlicher Energiepreis

Neue Anforderungen an die Heizkostenabrechnung 2023

Durch das Inkrafttreten des Kohlendioxidaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) werden die entstehenden CO2-Kosten auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt auf Basis eines Stufenmodells unter Berücksichtigung des energetischen Zustands des Gebäudes. Zuvor mussten ausschließlich Mieter diese Kosten tragen.

Dies führt auch zu einer neuen Anforderung an den Inhalt der Heizkostenabrechnung 2023.

Die Aufteilung der CO2-Kosten gilt für alle Abrechnungszeiträume seit dem 01.01.2023 und muss in der Heizkostenabrechnung entsprechend ausgewiesen werden.

Einige Dienstleister, welche die Heizkostenabrechnung erstellen, übernehmen dabei die CO2-Kostenaufteilung. Welche Daten dafür benötigt werden, erfahren Sie von Ihrem Anbieter.

Kürzungsrecht des Mieters

Rechnen Sie die Heiz- und Warmwasserkosten nicht wie vorgeschrieben verbrauchsabhängig ab, haben Mieter das Recht, die Abrechnung um 15 % zu kürzen. Durch die Novellierung der Heizkostenabrechnung sind weitere Kürzungsrechte hinzugekommen (§ 12 HeizkostenV).

Installieren Sie keine fernablesbaren Zähler, darf die Abrechnung um 3 % gekürzt werden. Die gleiche Höhe gilt, wenn Sie Ihren Mietern keine monatlichen Verbrauchsinformationen zur Verfügung stellen oder wenn die Informationen nicht vollständig übermittelt werden.

Zudem dürfen die Kürzungen addiert werden. Im schlimmsten Fall findet also eine Kürzung um bis zu 21 % statt.

Als Vermieter sollten Sie daher Wert darauf legen, alle Vorschriften einzuhalten.

Fazit

Die Heizkostenverordnung ist ein wichtiges Regelwerk für Vermieter und Mieter. Sie beinhaltet insbesondere die Vorschriften für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Vermieter können sich daran orientieren und Mieter die erhaltene Abrechnung besser prüfen.

Durch die Novellierung 2021 wurde ein wichtiger Schritt in Richtung Energiesparen getan. Die Umsetzung der Energieeffizienz-Richtlinie beinhaltet unter anderem monatliche Verbrauchsinformationen, die Sie den Mietern zur Verfügung stellen müssen. So erhalten diese einen besseren Überblick über den Verbrauch und sollen zum Energiesparen animiert werden.

Für Vermieter bedeuten die neuen Vorschriften allerdings auch Mehraufwand, sowohl durch die unterjährigen Verbrauchsinformationen als auch durch die Pflicht zu fernauslesbarer, interoperabler und Smart-Meter-Gateway-kompatibler Messtechnik.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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