Hundehaltung in der Mietwohnung: Das müssen private Vermieter wissen

Viele Vermieter möchten keinen Hund in ihren Einheiten zulassen. Oft liest man in Mietverträgen von Klauseln, die die Tier- oder Hundehaltung kategorisch untersagen. Dieses Verbot ist aber wegen der grundsätzlichen Einschränkung der Persönlichkeitsrechte der Mieter nicht gültig. Rechtlich steht den Mietern eine gründliche Abwägung der Interessen der beteiligten Parteien zu. Welche Argumente gültig sind und welche Sie besser nicht anführen, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 27. September 2022 | 6 Min. Lesezeit

In einem Wohnzimmer sitzen sich gegenüber und machen einen Handschlag

Inhalt

  1. Dürfen Vermieter die Hundehaltung verbieten?
  2. Wie steht es um Kampfhunde?
  3. Begleit- und Therapiehunde
  4. Müssen Sie den Besuch mit Hunden gestatten?
  5. Neues Gesetz zur Hundehaltung 2022
  6. Es lebt bereits ein Hund im Haus?
  7. Sinnvolle Regelungen für die Hausordnung

Das Wichtigste im Überblick:

  • Im Mietvertrag gültig ist lediglich ein Genehmigungsvorbehalt, kein allgemeines Verbot.
  • Große Hunde und Kampfhunde können generell abgelehnt werden, Begleit- und Therapiehunde sind in der Regel zu gestatten.
  • Besuch von Hunden kann nicht untersagt werden, die Aufnahme zur Pflege bedarf aber der Zustimmung durch Sie als Vermieter.

Dürfen Vermieter die Hundehaltung verbieten?

Eine Klausel im Mietvertrag, welche die Haustierhaltung in Ihren Objekten kategorisch verbietet, ist laut Bundesgerichtshof nicht gültig (BGH, Az.: VII ZR 10/92) Denn dadurch würden auch Kleintiere ausgeschlossen, die jedoch laut Senat Teil des allgemeinen Mietgebrauchs sind. Ein Ausschluss ist daher in jedem Fall unzulässig. Interessant ist hierbei auch, dass sehr kleine Hunde wie Yorkshire-Terrier von Gerichten als Kleintiere eingestuft werden können(LG Düsseldorf 1993, 604).

Allgemeine Verbote sind ungültig

Aber auch ein Verbot, das explizit nur Hunde trifft, ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.3.2013 ungültig (Az.:VIII ZR 168/12). Wenn Sie als Vermieter tatsächlich Interesse an hundefreien Objekten haben, liegt die beste Chance darin, einen Genehmigungsvorbehalt in den Mietvertrag aufzunehmen. Denn laut dem zuvor genannten Gerichtsurteil ist bei der Entscheidung um die Hundehaltung eine umfassende Abwägung zwischen Mieter, Vermieter und Nachbarinteressen vonnöten.

Wie steht es um Kampfhunde?

Bei zwei Arten von Hunden muss jedoch keine Interessenabwägung stattfinden.  Kampfhunde wie zum Beispiel ein Rottweiler oder Bullterrier können in einer Mietwohnung aufgrund von Größe und Beißwütigkeit grundsätzlich abgelehnt werden. Generell können Sie bei Ablehnung einer Hundehaltung auch die Bedürfnisse des Tiers zur Abwägung heranziehen.

Große Hunde können leichter abgelehnt werden

Es ist aufgrund des sozialen Gefüges eines Miethauses leichter, einen großen Hund abzulehnen als einen kleinen. Auch die Bedürfnisse der Mitbewohner dürfen und müssen einbezogen werden. Als wichtige Gründe auf Mitbewohnerseite steht zum Beispiel die Furcht vor einem Tier wie dem Bullterrier (LG Nürnberg-Fürth WuM 1991, 93). Sollte es sich bei Ihrem Mietobjekt allerdings um ein alleinstehendes Haus handeln, muss dem Mieter die Haltung eines Wachhundes gestattet werden.

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Begleit- und Therapiehunde

Unabhängig von der Größe ist es wiederum bei einem Begleithund, insbesondere bei einem Blindenhund, kaum zulässig, diesen abzulehnen. Hier überwiegt das Interesse der sehbehinderten Person an einem barrierefreien Leben (AG Blankenese WuM 1985, 256). Gleiches gilt für Rentner, denen aus sozialen und therapeutischen Gründen die Haltung eines kleinen Hundes zusteht (LG Hamburg WuM 2002, 666).

Müssen Sie den Besuch mit Hunden gestatten?

Grundsätzlich bedarf der einmalige Besuch keiner Genehmigung durch die Vermieter. Besuch mit Hunden darf auch trotz Hundehaltungsverbot nur untersagt werden, wenn der Hund eine Bedrohung für die Mitbewohner darstellt. Wichtig ist, hier zwischen Besuch und Pflege zu unterscheiden. Wenn der Hund regelmäßig oder lange Zeit am Stück bleibt, handelt es sich um Pflege und diese ist anders zu bewerten als kurze Besuche. Für die Pflege braucht es Ihre ausdrückliche Erlaubnis, es sei denn, Sie gestatten die Hundehaltung ohnehin kategorisch.

Kann der Vermieter die Erlaubnis zur Hundehaltung wieder entziehen?

Sollte sich der Hund entgegen den Erwartungen der beteiligten Parteien doch zu einer Belastung des Hausfriedens entwickeln, etwa durch lautes und häufiges Bellen oder Schmutz im Hof, darf die Erlaubnis auch wieder entzogen werden. Einen Hund ohne Erlaubnis zu halten ist wiederum ein Kündigungsgrund, egal, ob entzogene oder nie eingeholte Erlaubnis. Wenn der Mieter also die fristlose Kündigung vermeiden will, muss er vorher umziehen oder den Hund abgeben.

Neues Gesetz zur Hundehaltung 2022

Bei der Entscheidung für oder gegen einen Hund in Ihrer Mietwohnung können und sollen Sie auch die Bedürfnisse des Tieres berücksichtigen. So kann das neue sogenannte „Gassi-Gesetz“ unter Umständen in Ihrem Objekt nicht gewährleistet werden. Das Gesetz besagt, dass Hunde ein Recht auf genügend Auslauf und Kontakt zu Artgenossen haben (TierSchHuV). Eine fehlende Sicherstellung dieser Ansprüche kann die Ablehnung der Hundehaltung begründen.

Es lebt bereits ein Hund im Haus?

Wenn Sie bereits einen Hund im Mehrfamilienhaus zugelassen haben, wird es schwerer, anderen Mietern denselben Wunsch zu verwehren. Sie müssen also triftige Gründe anführen, da die Entscheidung gegen einen weiteren Hund nicht willkürlich getroffen werden darf (LG Berlin WuM 1987, 213). Einen ersten Hund im Objekt abzulehnen aufgrund der Sorge um einen Nachahmungseffekt ist jedoch auch nicht zulässig.

Sinnvolle Regelungen für die Hausordnung

Sollten Sie sich nach einer angemessenen Abwägung der Argumente für einen Hund im Haus entschieden haben, so wäre es auch in Ihrem Interesse, gewisse Grundregelungen in der Hausordnung festzuhalten. Solche Regeln können zum Beispiel sein, dass der Hund im Treppenhaus an der Leine geführt werden muss oder dass die Grünflächen im Hof nicht für Hunde gedacht sind.

Fazit

Egal, ob Fan oder eher skeptisch eingestellt, Sie als Vermieter sollten sich mit den gültigen Einschränkungen, Regelungen und Rechten Ihrer Mieter für ein Leben mit Hund im Detail auseinandersetzen. Mit der falschen Argumentation kann Ihnen die Ablehnung der Hunde verwehrt werden. Allerdings sollten Sie sich auch nicht zu große Sorgen um die Tiere im Haus machen, da Sie die Erlaubnis bei Fehl- oder störendem Verhalten auch wieder entziehen können.

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Autor

Evelyn Löwenstein

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