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Immobilie winterfest machen: Checkliste für Vermieter

Letztes Update: 16. Oktober 2024 | 8 Min. Lesezeit

Hand einer Person mit Gartenhandschuh haelt Blaetter, die aus der Dachrinne eines Hauses geholt wurden. In der Dachrinne und auf dem Busch neben dem Haus befinden sich weitere Blaetter. Das Haus hat ein rotbraunes Dach und eine weiße Fassade mit dunklen Fensterlaeden. Im Hintergrund sind weitere Baeume und eine Rasenflaeche zu sehen.

Werden die Tage kürzer und die Nächte kälter, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, die Immobilie winterfest zu machen. Dadurch können Schäden verhindert werden, welche den Wert der Immobilie senken. Worauf Sie im Haus und im Außenbereich achten sollten und welche Maßnahmen wichtig sind, wenn es darum geht, die Immobilie winterfest zu machen, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Die Heizungsanlage sollte auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft werden. Sie muss mit Beginn der Heizperiode so funktionieren, dass die vorgeschriebenen Mindesttemperaturen erreicht werden können.

Sinnvoll ist, das Dach auf Beschädigungen zu überprüfen. Das Gleiche gilt für die Regenrinne. Hier ist es zudem wichtig, diese so sauber zu machen, dass das Wasser richtig abfließen kann.

Um Unfälle zu verhindern und die Sicherheit zu erhöhen ist eine funktionierende Außenbeleuchtung wichtig. Alle Lampen sollten daher überprüft und bei Bedarf ausgetauscht werden.

Damit Rohre nicht durch gefrierendes Wasser platzen, sind Leitungen, die im Außenbereich verlaufen, zu leeren.

Heizungsanlage prüfen

Mit Beginn der kalten Jahreszeit werden die Heizungen nach und nach angestellt. Damit alles reibungslos funktioniert und niemand in einer kalten Wohnung zittern muss, ist es ratsam, die Heizungsanlage zu prüfen. Generell gilt, dass einmal jährlich im Herbst eine Wartung der Anlage stattfinden sollte, um die problemlose Funktion sicherzustellen und das Haus winterfest zu machen.

Werden die Heizkörper in den Wohneinheiten nicht warm genug und es gluckert in den Heizkörpern, kann zunächst versucht werden, dies durch eine Entlüftung mithilfe eines Entlüftungsschlüssels zu beheben. Hilft dies nicht, sollte professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden.

Die jährliche Wartung zu Beginn der Heizperiode sollte von einem Fachmann durchgeführt werden. Dieser reinigt den Heizkessel und optimiert die Brennleistung, sodass kein Mieter im Winter frieren muss.

Bei Ölheizungen ist es wichtig, in regelmäßigen Abständen, vor allem zu Beginn der Heizsaison, den Ölstand zu prüfen und eventuell fehlende Bestände aufzufüllen.

Vorgehensweise

Stellen Sie die Heizungspumpe ab und drehen Sie die Thermostatventile auf. Danach eine Stunde warten, sodass sich die Luft sammeln kann.

Drehen Sie das Entlüftungsventil vorsichtig und nur wenig auf und halten Sie eine Schüssel bereit, um das Wasser aufzufangen.

Kommt Wasser aus der Heizung, wurde die Entlüftung erfolgreich durchgeführt, sodass die Pumpe erneut gestartet und die Thermostate wieder auf ihre normale Stufe gestellt werden können.

Zuletzt ist es wichtig, den Druck innerhalb der Anlage zu überprüfen. Fällt dieser zu niedrig aus, muss Heizwasser nachgefüllt werden.

Entlüften an Mieter übertragen

Insbesondere, wenn Sie als Vermieter nicht in der Nähe wohnen, kann es sinnvoll sein, dem Mieter die Aufgabe des regelmäßigen Heizungs-Entlüftens zu übertragen. Dafür sollte dieser jedoch wissen, wie eine Entlüftung durchgeführt wird. Zudem benötigt er Zugriff auf einen entsprechenden Schlüssel.

Hat Ihr Mieter keinen Zugang zur Heizungsanlage, um nach dem Entlüften den Druck zu prüfen, müssen Sie diese Aufgabe übernehmen.

Bevor die Heizung angestellt wird, sollten die Mieter sämtliche Heizkörper in ihrem Wohnraum reinigen, um eine optimale Heizleistung sicherzustellen und die Kosten zu reduzieren, da verschmutzte Heizkörper für eine verringerte Leistung und damit gesteigerte Kosten verantwortlich sind.

Keine Heizpflicht für Mieter

Während Sie als Vermieter sicherstellen müssen, dass die Heizung mit Beginn der Heizperiode funktioniert, gibt es für Mieter keine gesetzliche Heizpflicht. Allerdings sollten die Temperaturen in der Wohnung nicht zu gering werden, da sich sonst Schimmel bilden und bei besonders niedrigen Außentemperaturen die Rohre gefrieren können.

Dach checken

Ist der erste größere Herbststurm vorbei, steht eine Überprüfung des Dachs an. Dabei geht es im Wesentlichen um drei Fragen:

Ist das Dach dicht?
Ist die Regenrinne sauber und intakt?
Sind die Fallrohre frei?

Ist das Dach dicht?

Überprüft werden sollte, ob alle Dachziegel an ihrem Platz und keine Beschädigungen aufgetreten sind. Dafür müssen Sie aber nicht aufs Dach klettern. Bei unausgebauten Dachböden genügt es, während eines starken Regenschauers, dort hinaufzugehen und zu prüfen, ob es irgendwo reinregnet. Insbesondere rund um den Schornstein sollte genau hingeschaut werden, ob noch alle Abdichtungen festsitzen.

Ist der Dachboden ausgebaut, können Sie die Fenster öffnen und einen Blick auf die Ziegel werfen. Meist ist diese Überprüfung bereits ausreichend.

Im Schadensfall ist so bald wie möglich ein Dachdecker zu beauftragen, welcher die Reparatur übernimmt, sodass keine Folgeschäden auftreten.

Ist die Regenrinne sauber und intakt?

Laub und Tannennadeln sammeln sich bei starkem Wind schnell in der Regenrinne. Wird diese verstopft, kann das Wasser nicht richtig abfließen, was zu einem Überlaufen der Rinne führen kann. Die Rinne kann oftmals einfach mit der Hand gereinigt werden, sofern sie mit einer Leiter leicht zu erreichen ist.

Nach der Reinigung sollte überprüft werden, ob Lecks bestehen. Ist die Regenrinne nicht vollständig intakt, kann dies insbesondere in der kalten Jahreszeit zu schweren Schäden am Gebäude führen, da Feuchtigkeit bei niedrigen Temperaturen lange braucht, um zu verdunsten und daher in die Bausubstanz eindringen kann. Die Kontrolle ist also wichtiger Bestandteil der Checkliste, wenn es darum geht, die Immobilie winterfest zu machen.

Schäden schnell beheben

Warten Sie bei einer undichten Regenrinne nicht lang. Kleine Löcher lassen sich schnell mit dem richtigen Klebeband aus dem Baumarkt flicken. Wichtig ist, dass der Abschnitt entsprechend sauber und trocken ist, bevor das Klebeband aufgebracht wird. Bei größeren Defekten ist oft nur ein Austausch des betroffenen Stücks möglich.

Sind die Fallrohre frei?

Starke Regengüsse können dazu genutzt werden zu prüfen, ob die Fallrohre durchlässig sind. Auch bei trockenem Wetter ist dies mithilfe des Gartenschlauchs möglich. Einfach mit einem starken Wasserstrahl durchspülen, wodurch sich häufig kleinere Verstopfungen bereits lösen. Falls undichte Stellen auftreten, ist eine schnelle Reparatur erforderlich.

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Außenwände winterfest machen

Damit keine unschönen Überraschungen auftreten, sollte auch eine Überprüfung der Außenwände stattfinden, wenn Sie Ihr Haus winterfest machen. Diese sollten auf Risse oder Beschädigungen am Putz kontrolliert werden, die Feuchtigkeit eindringen lassen könnten.

Auch Fenster, Türen und Balkone sind in diesem Zuge zu überprüfen, da Übergänge zwischen der Fassade und anderen Elementen besonders anfällig sind. Risse und undichte Fugen können durch Regen und Schnee schnell zum Problem werden. Während kleinere Schäden oft selbst mit verschiedenen Dichtmitteln behoben werden können, sollte bei größeren Arbeiten professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden.

Tipp für mehr Heizeffizienz

Bitten Sie Ihre Mieter, eine Prüfung der Dichtungen an Fenster und Türen vorzunehmen. Intakte Dichtungen sorgen dafür, dass weniger Wärme entweichen kann. Eine regelmäßige Behandlung mit speziellen Pflegemitteln kann für eine verlängerte Lebensdauer sorgen und im Winter vor dem Vereisen schützen.

Außenbeleuchtung kontrollieren

Wer seine Immobilie winterfest machen möchte, sollte auf keinen Fall die Außenbeleuchtung vernachlässigen. Bei früh einsetzender und lang anhaltender Dunkelheit ist es wichtig, darauf zu achten, dass das Grundstück gut ausgeleuchtet ist und alle Lampen funktionieren. Dies erhöht die Sicherheit und senkt das Verletzungsrisiko.

Zu den wichtigsten Beleuchtungselementen gehören

Gehwege
Haustür und Hausnummer
Treppen
Auffahrt und Garage

Nicht nur für Postboten und Paketdienste ist eine sichtbare Hausnummer hilfreich, auch bei Notfällen erleichtert eine gut ausgeleuchtete Nummer Rettungsdiensten die Arbeit, sodass schnelle Hilfe erfolgen kann.

Zudem wirkt Beleuchtung am Haus abschreckend auf Einbrecher, insbesondere, wenn es sich um Bewegungsmelder handelt.

Garten für den Winter vorbereiten

Gehört ein Garten zur Immobilie, sollte auch dieser winterfest gemacht werden. Leeren Sie daher alle Wasserbehälter wie beispielsweise Regentonnen und überprüfen Sie, ob alle Abläufe im Boden frei sind, damit sich kein Wasser staut.

Auch das Bereitstellen von Schneeschaufeln, Besen und Streumittel gehört dazu, wenn Sie die Immobilie winterfest machen. So sind Sie und Ihre Mieter bestens für den ersten Schneefall gewappnet.

Verkehrssicherungspflicht ist Vermietersache

Das Räumen von Schnee gehört zur Verkehrssicherungspflicht, welche Ihnen als Vermieter obliegt. Allerdings kann das Schneeräumen vertraglich auf die Mieter übertragen werden. Dennoch sind Sie dafür zuständig, dass Schaufel und Streumaterial vorhanden sind, sofern keine anderen Regelungen im Mietvertrag vereinbart wurden.

Außenhähne und Rohre leeren

Um zu verhindern, dass Rohre durch gefrierendes Wasser platzen, ist es notwendig, die Leitungen, die im Außenbereich verlaufen, entsprechend zu leeren. Auch Außenhähne sollten vollständig entleert und durch ein Absperrventil verriegelt werden, damit Mieter diese nicht im Winter aufdrehen und sich erneut Wasser in der Leitung sammelt.

Fazit

Noch bevor die Temperaturen regelmäßig den Gefrierpunkt unterschreiten und der Winter in greifbare Nähe rückt, wird es für Vermieter und Eigentümer Zeit, die Immobilie winterfest zu machen.

Im Innenbereich ist es besonders wichtig, die Heizung zu prüfen und nach den warmen Sommermonaten zu entlüften, damit eine optimale Wärmeabgabe stattfinden kann. Im Außenbereich sollten das Dach, die Regenrinne und die Fassade auf Schäden und undichte Stellen überprüft werden. Vorhandene Risse und Löcher führen schnell zu Feuchtigkeitsschäden, welche die Bausubstanz beeinträchtigen können.

Gut ausgeleuchtete Immobilien schrecken nicht nur Einbrecher ab, sondern sorgen auch für erhöhte Sicherheit der Mieter, wenn diese in der Dunkelheit das Haus verlassen müssen oder erst dann wieder nach Hause kommen. Eine Kontrolle, ob die Beleuchtung funktionstüchtig ist, gehört daher dazu, wenn Sie die Immobilie winterfest machen.

Sorgen Sie zudem frühzeitig dafür, dass Material zum Schneeräumen bereitsteht und ein eventuell vorhandener Garten winterfest ist, sodass keine Rohre durch in ihnen gefrierendes Wasser platzen oder sich eine Eisdecke aufgrund von verstopften Abflüssen bildet.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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