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Indexmietvertrag: Die Indexmiete für Vermieter & Muster

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 9 Min. Lesezeit

Eine Person unterschreibt ein Dokument. Eine andere Person deutet auf die passende Stelle. Auf dem Dokument liegt ein Schluesselbund mit einem Haus als Anhaenger.

Beim Aufsetzen eines Mietvertrages haben Vermieter die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Neben dem klassischen Mietvertrag mit fester Miethöhe gibt es auch Staffel- und Indexmietverträge. Wird eine Indexmiete vereinbart, ändert sich die Höhe der Miete jährlich. Was es bei Indexmietverträgen zu beachten gibt, woran sich die Miethöhe orientiert und welche Vor- sowie Nachteile eine Indexmiete mit sich bringt, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Die Mieterhöhung ist abhängig vom Verbraucherpreisindex (VIP).

Erhöhungen sind höchstens alle 12 Monate möglich.

Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen und gilt mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens.

Modernisierungsmaßnahmen berechtigen nur zur Erhöhung, wenn sie gesetzlich verpflichtend sind.

Der Mietpreis kann theoretisch auch sinken.

Was ist ein Indexmietvertrag?

Bei einem Standardmietvertrag wird eine feste Summe für die Kaltmiete vereinbart, die zwar alle 15 Monate erhöht werden, innerhalb von drei Jahren jedoch um maximal 20 % steigen darf. Ob Sie die Miete erhöhen, können Sie jedoch frei entscheiden.

Bei einem Indexmietvertrag wird eine Mieterhöhung vertraglich festgehalten. In diesem Fall orientiert sich die Miethöhe am Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland. Dieser Verbraucherpreisindex (VPI) wird einmal jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Steigt der Verbraucherpreisindex, kann auch die Miete in diesem Maß erhöht werden. Gleichermaßen muss der Mietpreis nach unten angepasst werden, sollten die Lebenshaltungskosten sinken. Den aktuellen Preisindex können Sie auf der Webseite des Statistischen Bundesamts einsehen. Nur dieser offizielle Index darf für die Anpassung der Indexmiete herangezogen werden.

Gesetzliche Grundlage

Indexmietverträge wurden früher lediglich für die gewerbliche Vermietung genutzt. Seit der Zulassung 1993 finden sie immer häufiger auch in der Privatvermietung Anwendung, sind aber noch immer die Ausnahme – gemeinsam mit Staffelmietverträgen. § 557b BGB bildet die rechtliche Grundlage für die Indexmiete.

Der Mietpreis muss bei einem Indexmietvertrag für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die einzige Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB. Wichtig ist, dass eine unterjährige Mieterhöhung nur dann möglich ist, wenn die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die Sie nicht zu vertreten haben.

Sollte eine Erhöhung aufgrund der vereinbarten Indexmiete 50 % oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, handelt es sich um gesetzlich untersagten Mietwucher (§ 138 BGB).

Anpassung der Kosten bei Indexmieten

Um eine Mieterhöhung geltend machen zu können, müssen Sie dem Mieter dies schriftlich mitteilen. Eine E-Mail ist dabei jedoch ausreichend. Das Schreiben muss beinhalten, dass Sie sich auf die Änderung des Verbraucherpreisindex berufen. Zudem müssen sowohl die bisherige als auch die neue Miethöhe angegeben werden.

Gültigkeit erlangt die Mieterhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung. Geht bei Ihrem Mieter das Schreiben also am 25. April ein, muss er ab Juni den angepassten Mietpreis zahlen.

Keine Pflicht zur jährlichen Anpassung

Zwar besteht die Möglichkeit, die Miethöhe einmal im Jahr an den Preisindex anzupassen, eine Pflicht dazu gibt es jedoch nicht. Um den Aufwand zu verringern, können Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass eine Anpassung der Kaltmiete erst dann erfolgt, wenn der Index einen bestimmten Schwellenwert von beispielsweise 3 % überschritten hat.

Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist auch eine Mieterhöhung nach längerer Zeit möglich, sofern die rechtlichen Vorgaben in Mietvertrag und dem Schreiben zur Erhöhung eingehalten wurden (BGH Urteil vom 25.05.2021, Az.: VIII ZR 42/20).

Was sollte beim Vertrag beachtet werden?

Die Vereinbarung einer Anpassung bei Schwellenwert-Überschreitung sollte bereits im Mietvertrag festgehalten werden, damit es nicht zu Unstimmigkeiten oder Irritationen kommt. Legen Sie im Vertrag daher fest, ab welchem Niveau tatsächlich eine Mieterhöhung eintritt. So sparen Sie sich Aufwand, wenn es sich lediglich um eine minimale Veränderung des Verbraucherpreisindex handelt.

Auch die Rahmenbedingungen sollten enthalten sein. Das beinhaltet Angaben dazu, welcher Preisindex für die Mietanpassung verwendet wird (Verbraucherpreisindex) und wann Sie die Miete anpassen dürfen (höchstens alle 12 Monate).

Zudem kann bei beidseitigem Einverständnis auf eine Mieterhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise drei Jahre, verzichtet werden. Diese Vereinbarung ist unbedingt im Mietvertrag festzuhalten. Generell gilt jedoch, dass Vertragsabweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind.

Umstellung der Vertragsart ist möglich

Standardmietverträge können während des laufenden Mietverhältnisses auf einen Indexvertrag umgestellt werden. Dazu ist neben Ihrem Einverständnis auch das des Mieters notwendig. Gleiches gilt für die Umstellung auf einen Standardvertrag.

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Berechnung der neuen Miethöhe

Die Berechnung der neuen Indexmiete erfolgt durch zwei Werte: Der aktuelle Indexwert des Mietvertrages (seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Anpassung) sowie der neu herausgegebene Indexwert.

Haben Sie den vergangenen Wert nicht zur Hand, können Sie ihn auf der Webseite des Statistischen Bundesamts einsehen. Dort steht Ihnen auch ein Wertsicherungsrechner als Orientierung und Unterstützung zur Verfügung.

Formel zur Berechnung der Indexmiete

Die Formel zur Ermittlung der neuen Miethöhe bzw. der prozentualen Indexsteigerung lautet:

(neuer Indexwert : alter Indexwert x 100) – 100 = prozentuale Indexsteigerung

Beispielrechnung

Betrug die Miete zu Vertragsbeginn 850 € und der Preisindex lag bei 108,9 Punkten, ergibt sich mit einem neuen Index von 109,7 Punkten folgende Rechnung:

(109,7 : 108,9 x 100) – 100 = 0.7 %

Sie können die Miete also um 0,7 % von 850 € erhöhen. Dies entspricht einer neuen Summe von 855,95 € und somit einer Mieterhöhung von 5,95 €.

Vorteile eines Indexmietvertrags

Sowohl Vermietern als auch Mietern bietet der Abschluss eines Indexmietvertrages einige Vorteile.

Vorteile für Vermieter

Insbesondere, wenn Ihre Immobilie in einem Ballungsgebiet steht, in dem die Mietpreisbremse gilt, hat die Vereinbarung einer Indexmiete einen wichtigen Vorteil. Sofern die Anfangsmiete unter der gesetzlich festgelegten Grenze liegt, dürfen zukünftige Mieterhöhungen auch deutlich darüber liegen. Die Mietpreisbremse greift hier also nicht.

Bestandsschutz bei Mietpreisbremse

Lag die Anfangsmiete bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse über dem ortsüblichen Niveau, darf sie auch bei geltender Preisbremse im Zuge einer Neuvermietung verlangt werden. Hier gilt der Bestandsschutz für Vermieter. Auch über das ortsübliche Niveau heraus darf die Miete bei einem Indexvertrag erhöht werden.

Keine Zustimmung des Mieters erforderlich

Der Mieter muss nicht, wie bei Standardmietverträgen, zustimmen, wenn Sie die Miete erhöhen. Eine schriftliche Erklärung ist vollkommen ausreichend, damit der neue Mietpreis ab dem übernächsten Monat gilt.

Konfliktvermeidung mit dem Mieter

Ihr Mieter erklärt sich mit Vertragsabschluss einverstanden, dass die Miete jährlich aufgrund des Preisindex erhöht wird. So können von Beginn an Konflikte um Erhöhungen vermieden werden.

Vermieter profitieren finanziell

Zwar muss im Falle einer Absenkung des Verbraucherpreisindex auch eine Verringerung der Miethöhe stattfinden, dies ist jedoch eher unwahrscheinlich. Der Index steigt seit Jahren kontinuierlich an, sodass Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch zukünftig bei einer Indexmiete finanziell profitieren werden.

Vorteile für Mieter

Auch für den Mieter kann die Vereinbarung einer Indexmiete Vorteile haben. Vor allem die Sicherheit, dass es keine plötzlichen und starken Mieterhöhungen gibt, schätzen Mieter an Indexmietverträgen.

Zudem muss er keine Befürchtung haben, dass eine teure Umlage von Modernisierungskosten auf ihn zukommt. Dies ist nur möglich, wenn die Maßnahmen nach gesetzlichen Vorschriften erfolgen.

Nachteile vereinbarter Indexmieten

Neben einigen Vorteilen haben Indexmietverträge auch Nachteile, die vor Abschluss des Vertrages beachtet werden sollten.

Nachteile für Vermieter

Als Vermieter sollte Ihnen bewusst sein, dass eine Indexmiete auch abschreckend wirken kann. Viele Mieter haben die Befürchtung, dass die Miete innerhalb weniger Jahre deutlich steigen wird. Während in Gebieten mit wenig freiem Wohnraum die Suche nach einem Mieter meist kein Problem darstellt, kann sich dies an weniger begehrten Standorten schwieriger gestalten.

Einschränkung der Erhöhungsflexibilität

Zusätzlich wird die Flexibilität von Mieterhöhungen deutlich eingeschränkt. Diese sind nur aufgrund des sich jährlich ändernden Verbraucherpreisindex möglich. Auch eine Erhöhung durch Kostenumlage nach Modernisierungsarbeiten ist nur dann rechtlich wirksam, wenn es sich um gesetzlich vorgeschriebene Arbeiten handelt. Die Kosten freiwilliger Maßnahmen tragen nur Sie.

Vergleichsmiete kann stärker als Inflation steigen

Im ungünstigsten Fall haben Sie einen Indexmietvertrag vereinbart, die ortsübliche Miete steigt jedoch so stark an, dass Sie mit einem Standardmietvertrag deutlich höhere Mieteinnahmen erzielen könnten. Dieses Risiko sollte beim Aufsetzen des Vertrages einkalkuliert werden und ist oft abhängig vom Immobilienstandort.

Dass die Miete gesenkt statt angehoben werden muss, ist ebenfalls möglich, wenn auch aufgrund des seit Jahren steigenden Index eher unwahrscheinlich. Eine kurzfristige Senkung innerhalb des Jahres spielt keine Rolle. Lediglich der Wert nach Ablauf der 12 Monate ist für die Indexmiete relevant.

Nachteile für Mieter

Da Modernisierungskosten nicht über die Miethöhe umgelegt werden können, kann es vorkommen, dass über die Zeit der Mietdauer keine oder nur unwesentliche Maßnahmen ergriffen werden, um die Wohnqualität zu verbessern. Dennoch steigt die Miete kontinuierlich auf Basis des ermittelten Index.

Insbesondere aktuell werden Mieter doppelt von Inflation und steigenden Energiekosten getroffen. Neben generell höheren Lebenshaltungskosten steigen sowohl die Vorauszahlungen für die Nebenkosten als auch die Miete durch die Kopplung an die Inflationsrate, was teils zu einem deutlichen Kostenanstieg führt.

Indexmietvertrag kündigen

Ein Abschluss von Indexmietverträgen ist sowohl unbefristet als auch befristet möglich. Unbefristete Mietverträge kann der Mieter mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen.

Bei befristeten Verträgen gibt es kein Sonderkündigungsrecht, wenn die Miethöhe aufgrund der Inflation steigt. Ihr Mieter ist also an die Befristung gebunden. Eine Aufhebung ist nur in beidseitigem Einverständnis möglich.

Debatte 2023: Verbotsforderung

Aufgrund der 2023 stark steigenden Inflationsrate und der deutlichen Erhöhung der Energiekosten hat der Deutsche Mieterbund 2023 ein Verbot von neuen Indexmietverträgen gefordert.

Während die Inflationsrate über mehrere Jahre bis 2021 bei rund 2 % lag, ist sie bereits im Oktober 2022 auf 10 % angestiegen. Insbesondere in Ballungsgebieten werden in den letzten Jahren immer mehr Indexmieten vereinbart. Mieter stehen so vor starken Erhöhungen von teils bis zu 30 %.

Die Grünen und die SPD haben sich für eine Regulierung ausgesprochen. Die FDP ist gegen eine Einschränkung bei Indexmietverträgen.

Fazit

Mit einem Indexmietvertrag wird schon bei Abschluss eine jährliche Mieterhöhung vereinbart. Diese ist abhängig vom Verbraucherpreisindex, der jährlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird und von den Lebenshaltungskosten in Deutschland abhängig ist.

Mieter können sich von Beginn an auf die Steigerung der Miete einstellen, was für Vermieter vor allem weniger Ärger bei der Anpassung bedeutet. Zudem findet eine geltende Mietpreisbremse bei späteren Erhöhungen keine Beachtung. Lediglich zu Beginn des Mietverhältnisses müssen die gesetzlichen Bedingungen eingehalten werden.

Zwar ist der Verwaltungsaufwand etwas höher, da jede Anpassung schriftlich erfolgen muss, jedoch kann vereinbart werden, dass die Miete erst dann erhöht wird, wenn der Index einen bestimmten Schwellenwert überschreitet.

Vor Vertragsabschluss sollten alle Vor- und Nachteile sorgfältig gegenübergestellt werden, da spätere Anpassungen und Umstellungen nur noch mit beidseitigem Einverständnis möglich sind.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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