Kernsanierung: Modernisierung durch Komplettsanierung

Wohnraum ist knapp und Bauland teuer. Auch Baumaterial wird immer kostspieliger und ist teilweise kaum noch lieferbar. In Deutschland gibt es zusätzlich eine große Anzahl sanierungsbedürftiger Immobilien. Eigentümerverbände schätzen, dass in den kommenden zehn Jahren allein aufgrund der nötigen energetischen Sanierungen drei Millionen Häuser nicht mehr genutzt werden dürften. Um diesen Wohnraum zu erhalten, hilft oft nur eine Kernsanierung. Was eine Kernsanierung ist, wie viel sie kostet und welche Vorteile sie bietet, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 27. Oktober 2022 | 16 Min. Lesezeit

Kernsanierung: Innenansicht einer Wohnung. Draußen steht ein Geruest. Fenster sind nicht vorhanden. Aus dem Boden schauen dicke Kabelstuecke heraus. Werkzeug, Farbeimer und eine Schubkarre stehen verteilt.

Inhalt

  1. Was ist eine Kernsanierung?
  2. Vorteile einer Komplettsanierung
  3. Wann ist eine Kernsanierung notwendig?
  4. Welche Leistungen gehören dazu?
  5. Was kostet eine Kernsanierung?
  6. Was bringt sie Vermietern?

Was ist eine Kernsanierung?

Wenn eine Immobilie entkernt und grundsaniert wird, spricht man von einer Kernsanierung. Diese wird oft auch als Komplettsanierung bezeichnet. Dabei werden sämtliche Einbauten und alle anderen technischen Systeme entfernt, bis am Ende nur noch die tragende Substanz, also Mauerwerk, tragende Wände sowie Geschossdecken und Dachstuhl steht. Die Immobilie befindet sich nun wieder im Rohbau.

Etwaige Schäden durch Feuchtigkeit oder unentdeckte Baumängel werden ausgebessert, bevor es an den Wiederaufbau geht. Wie bei einem Neubau werden nun alle Schritte des Ausbaus bis hin zur bewohnbaren Wohnung durchgeführt. Ziel der Kernsanierung ist die vollständige Wiederherstellung der Bausubstanz, sodass sie am Ende Neubauqualität besitzt.

Abgrenzung Kernsanierung und Modernisierung

Wie beschrieben dient eine Kernsanierung der Herstellung des Neubauzustands. Für eine Modernisierung ist es nicht unbedingt erforderlich, die Immobilie bis auf die Grundmauern zu erneuern. Sie dient vor allem der Wertsteigerung, wohingegen eine Kernsanierung eher dem Werterhalt dient.

Mit einer Modernisierung werden vor allem energetische Baumaßnahmen wie der Austausch von Fenstern und Türen, eine verbesserte Wärmedämmung oder eine effiziente Heizung in Verbindung gebracht. Dazu gehören aber auch ein stylishes Bad oder die Änderung des Grundrisses nach modernen Maßstäben. Modernisierungen werden daher umgangssprachlich auch als Luxussanierung bezeichnet.

Vorteile einer Komplettsanierung

Es gibt Millionen sanierungsbedürftige Immobilien in Deutschland. Einige davon sind dabei kaum oder gar nicht mehr bewohnbar. Mehr als 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes älter als 40 Jahre. Jeder dritte Eigentümer hält seine Immobilie dabei für renovierungsbedürftig.

Durch eine Kernsanierung kann hier wieder Wohnraum geschaffen werden. Dabei ist eine Sanierung oft sehr viel schneller und unkomplizierter durchzuführen als ein Neubau. Denn solange nicht in die Statik eingegriffen oder das äußere Erscheinungsbild der Immobilie maßgeblich verändert wird, ist in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich. Allerdings sind Denkmal- und ggf. Milieuschutz sowie die individuellen Vorgaben der Kommune zu prüfen.

Nachhaltiger und kostengünstiger als Neubau

Die Kaufpreise für sanierungsbedürftige Immobilien sind oft niedriger als für Neubauten. Insbesondere alte Ein- und Zweifamilienhäuser haben oft noch größere Grundstücke als heute üblich. Unbebautes Bauland ist im Vergleich meist teurer und dazu kommen noch die Erschließungskosten.

Für Kernsanierungen in Verbindung mit einer energetischen Sanierung, um die man beim Erwerb einer älteren Immobilie kaum noch herumkommt, gibt es staatliche Förderungen. Doch auch viele Kommunen und Städte unterstützen die Wiederherstellung bestehenden Wohnraums mit Zuschüssen oder Modernisierungskrediten.

Insbesondere in Sachen Nachhaltigkeit ist eine Kernsanierung dem Neubau vorzuziehen. Denn es werden insgesamt weniger Ressourcen benötigt, um die Immobilie in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Zudem entsteht bei einem Abriss viel Müll/Bauschutt, der die Umwelt belastet.

Alle Vorteile auf einen Blick:

  • Wohnraum wiederherstellen
  • Den Charme alter Gebäude erhalten
  • Sanierung ist oft schneller als Neubau
  • Oft keine Baugenehmigung nötig
  • Fördermöglichkeiten vorhanden
  • Mehr Eigenleistungen möglich
  • Günstigere Kaufpreise
  • Werterhaltung oder sogar Wertsteigerung
  • Nachhaltiger als Neubau

Wann ist eine Kernsanierung notwendig?

Die Mehrheit der Wohnimmobilien in Deutschland ist älter als 40 Jahre. Auch wenn die Grundstruktur eines Gebäudes viel länger hält, sind Einbauten und vor allem technische Anlagen wartungsintensiv und müssen irgendwann ausgetauscht werden.

Optimalerweise findet eine laufende Instandhaltung statt, bei der alle anfallenden Arbeiten direkt ausgeführt werden. So kann eine Kernsanierung lange aufgeschoben werden. Aktuell kommen jedoch viele sanierungsbedürftige Immobilien auf den Markt. Denn die Eigentümer aus den 70er und 80er Jahren haben aufgrund hoher Zinsbelastungen oft wenig Kapital für die Instandhaltung gehabt.

Dazu treten viele Schäden nur schleichend auf, sodass die Bewohner oft gar nicht bemerken, wie baufällig ihr Zuhause mittlerweile ist. Kellerwände sind über Jahrzehnte dem Grundwasser ausgesetzt und der Keller wird zunehmend feucht. Die Dachziegel verschmutzen und beginnen zu bröseln. Die Isolierungen an Fenstern und Türen lösen sich langsam auf. Schließlich nehmen auch die Anforderungen an die Elektrik mit jedem neuen Gerät zu.

Am Ende hilft dann nur noch eine Kernsanierung, um das Objekt wieder auf den aktuellen Stand zu bringen und für neue Bewohner attraktiv zu machen. Nach ca. 40 Jahren ohne große Veränderungen am Haus kann man in den meisten Fällen mit einer Kernsanierung rechnen.

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Welche Leistungen gehören dazu?

Im Rahmen einer Kernsanierung werden alle Einbauten und Systeme einer Immobilie entfernt, also auch Fenster, Türen und Dachziegel. Anschließend beginnt der Ausbau, wie es bei einem Rohbau üblich ist.

Ablauf der Kernsanierung

  1. Ist-Zustand: Mithilfe eines Gutachtens wird der aktuelle Zustand und der Sanierungsbedarf ermittelt.
  2. Finanzierung: Sicherstellung der nötigen Mittel durch Eigenkapital, Kredite oder Förderungen.
  3. Bauplanung: Leistungen bei den entsprechenden Gewerken anfragen und Sanierungsfirmen beauftragen.
  4. Entkernung: Entfernen aller losen Teile, Einbauten und technischen Systeme und ggf. nachtragende Wände.
  5. Ausbesserung: Baumängel und Schäden beseitigen.
  6. Dach und Fenster: Verschließen des Rohbaus durch das Aufbringen des Daches und den Einbau der Fenster.
  7. Trockenbau: Aufstellen neuer Wände.
  8. Elektroleitungen: Vorbereitungen für die Elektrik, u. a. durch die erforderlichen Schlitze für die Leitungen.
  9. Sanitär: Vorbereitung für Heizungs-, Wasser- und Abwasserrohre und anschließendes Anbringen der Sanitärobjekte.
  10. Malerarbeiten und Fliesenleger: Verputzen und Streichen der Wände sowie Aufbringen der Fliesen in Küche und Bad.
  11. Bodenbelag: Zum Schluss erfolgt die Verlegung des Bodenbelags in der restlichen Wohnung. Die Innentüren werden am besten erst nach dem Boden eingesetzt.
Zwischen einzelnen Gewerken sind teils Warte- oder Trocknungszeiten zu beachten. Wird bspw. ein neuer Estrich verlegt, ist dieser ca. 6 Wochen lang nicht belegbar. Dies heißt allerdings nicht, dass alle Arbeiten ruhen müssen. Denn der Estrich ist nach wenigen Tagen bereits begehbar.

Was kostet eine Kernsanierung?

Da die Kosten einer Kernsanierung von vielen Faktoren abhängen, sind pauschale Angaben oft wenig aussagekräftig. Für die Kostenkalkulation sind die Art des Gebäudes und dessen Zustand entscheidend. Darüber hinaus sind auch die eigene Wunschvorstellung des Endzustands sowie die gewählten Materialien keine unerheblichen Faktoren.

Je nachdem kann eine Kernsanierung im niedrigen fünfstelligen bis hin zu einem sechsstelligen Betrag kosten. Ein Orientierungswert sind ca. 1.000 € pro m² für ein Haus. Bei Wohnungen liegen die Kosten für eine Komplettsanierung oft deutlich darunter. Dies liegt daran, dass hier keine teuren Dach- oder Fassadenarbeiten anfallen und somit auch keine Gerüste nötig sind. Zudem liegen technische Anlagen wie Heizungen auch nicht in der Zuständigkeit der Eigentümer. Die größten Kostenblöcke fallen hier daher nicht an.

Kernsanierung vs. Neubau

Viele Personen, die eine Immobilie erwerben wollen, stehen vor der Frage: Kaufen oder bauen? Die Kaufpreise sind seit 2010 beträchtlich gestiegen. In Berlin kosten Eigentumswohnungen im Bestand aktuell um die 5.500 € pro m². Je weiter man sich von Metropolen entfernt, desto günstiger wird es allerdings auch. Gemäß des Baupreisindex liegen die Neubaukosten 2022 hingegen bei mind. 2.100 € pro m².

Dazu kommen selbstverständlich noch die Kosten für das Grundstück, dessen Erschließung sowie für die Planung und Genehmigung. Aufgrund der rasant steigenden Rohstoffpreise müssen Bauherren hier allerdings mit teils hohen Kostensteigerungen während der Bauphase rechnen.

Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie kann sich dann lohnen, wenn der Kaufpreis und die Kosten für die anstehende Kernsanierung insgesamt nicht über den Kosten für einen Neubau liegen. Insbesondere, wenn man viel Eigenleistung einbringen kann, ergeben sich hier große Einsparpotenziale. Will man allerdings eine attraktive Innenstadtlage, so wird es in den meisten Fällen an Bauland fehlen. Hier lohnt sich die Suche nach Sanierungsobjekten am meisten.

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Was bringt sie Vermietern?

Während einer Kernsanierung ist die Immobilie unbewohnbar. In diesem Zeitraum können also keinerlei Mieteinnahmen erzielt werden. Gibt es Mieter, müssen diesen alle Baumaßnahmen mindestens drei Monate vorab gemeldet werden (§ 555c BGB). Dabei sind Beginn und Ende der Maßnahmen sowie die genauen Arbeiten zu nennen.

Gemäß § 555d Abs. 1 BGB müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnung aufwerten und den Energiebedarf senken, dulden. Kosten für den Umzug und ggf. auch für eine Ersatzwohnung trägt dabei der Vermieter, wenn nichts anderes vereinbart wird. Allerdings können Mieter auch einen Härtefall anmelden.

Entsprechend aktuellen gesetzlichen Maßstäben ist eine Kernsanierung mit einer Modernisierung gleichzusetzen, da hier immer auch energetische Maßnahmen durchgeführt werden. Denn die fertiggestellte Immobilie muss den aktuellen Regelungen zum Energiebedarf entsprechen. Dies wird bei den meisten Gebäuden vor der Kernsanierung nicht der Fall gewesen sein.

Nach einer Modernisierung kann die jährliche Miete um bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Zu beachten sind dabei die Kappungsgrenzen (§ 559 Abs. 3a BGB). Denn Mieten modernisierter Wohnungen dürfen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € pro m² steigen. Dass die Miete nach Abschluss der Baumaßnahmen steigen wird und in welcher voraussichtlichen Höhe muss den Mietern ebenfalls schriftlich mitgeteilt werden.

In den meisten Fällen ist es ratsam, nur leerstehende Objekte komplett zu sanieren. Denn die anfallenden Kosten für Umzüge und Ersatzwohnungen der Mieter sowie die Mietausfälle wiegen schwer. So lohnen sich Kernsanierungen vor allem bei Immobilien, die wieder dem Mietmarkt zugeführt werden sollen. Gerade in Innenstadtlagen kann man so noch lukrative Objekte finden. Günstige Kaufpreise in Verbindung mit Förderungen und angemessenen Mieten können so lukrative Renditen ergeben.

Fazit

Eine Kernsanierung ist ratsam, wenn rund 40 Jahre keine größeren Veränderungen am Objekt durchgeführt wurden. Zu diesem Zeitpunkt sind oftmals Schäden durch Feuchtigkeit und Alter vorhanden, die nur noch durch eine Kernsanierung behoben werden können.

Steht Ihre Immobilie leer, ist dies der ideale Moment für die Arbeiten, da das Gebäude während der Sanierung unbewohnbar wird. Sämtliche Einbauten und die Technik werden entfernt, sodass lediglich noch die tragende Substanz vorhanden ist. Der Rohbau wird dann auf den aktuellen Stand gebracht. Im Anschluss kann er zu einem höheren Preis vermietet werden.

In den meisten Fällen ist die Kernsanierung günstiger als ein Neubau. Zudem gibt es staatliche und regionale Förderungen. Gleichzeitig ist eine Komplettsanierung nachhaltiger als ein Neubau, da weniger Ressourcen verwendet werden.

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Autor

Miriam Zaunbrecher

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