Messie in der Wohnung: Das können Vermieter tun

Einen Messie als Mieter zu haben ist für Vermieter ein echter Albtraum. Durch das Ansammeln zahlreicher Gegenstände wird die Wohnung oftmals unbewohnbar und muss für viel Geld ausgeräumt und im schlimmsten Fall saniert werden. Wie Vermieter mit einem Messie in der Wohnung umgehen sollten und wie Sie sich schützen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 10 Min. Lesezeit

Vollgestellter Raum mit Dachschraege. Auf dem Boden stapeln sich zahlreiche Gegenstaende wie ein kleiner Waeschekorb, ein weisser Plastikstuhl, Koerbe, Eimer, mehrere Umzugskartons und Mappen mit Dokumenten. Auf einem Karton im Hintergrund steht eine weisse Sauciere. Auf der linken Bildseite ist ein pinkes, gefaltetes Stoffstueck in einem Karton abgelegt. Der Boden ist nicht zu sehen und viele Dinge sind aufeinander gestapelt.

Das Wichtigste in Kürze

Mieter haben prinzipiell das Recht, die Wohneinheit so zu nutzen, wie sie es möchten, solange niemand dadurch beeinträchtigt wird oder Schäden an der Bausubstanz entstehen.

Bei Messies handelt es sich um Personen mit psychischer Störung, die allen Gegenständen einen Wert zuschreiben und nicht in der Lage sind, Müll zu entsorgen.

Eine Kündigung ist nur dann rechtens, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt und die Mietsache erheblich gefährdet. Eine Abmahnung im Vorfeld ist Pflicht.

Ist keine Kündigung möglich, kann Hilfe angeboten werden.

Definition: Was ist das Messie-Syndrom?

Das Messie-Syndrom bezeichnet eine Störung, durch die Betroffene nicht in der Lage sind, den Wert alltäglicher Gegenstände richtig einzuschätzen. Ihnen ist dadurch nicht möglich, zwischen unbrauchbar und brauchbar, unwichtig und wichtig oder auch wertlosen und wertvollen Gegenständen zu unterscheiden. Für den Messie hat alles einen Wert und nichts kann daher entsorgt werden.

Der Begriff Messie wurde von dem englischen Wort mess (Unordnung) abgeleitet.

Messies sammeln meist wertlose Dinge wie Bücher, Zeitungen, Textilien oder auch leere Verpackungen und entsorgen nichts. Dadurch entstehen Wohnungen voller Gegenstände, die einen Großteil des Wohnraums einnehmen und häufig dafür sorgen, dass die Räume, wenn überhaupt, nur noch durch schmale Gänge betreten werden können. Ein Putzen findet nicht oder nur noch unzureichend statt. Durch zugestellte Fenster ist selbst ein Lüften teils nicht mehr möglich.

In einigen Fällen kommen zur Sammlung von Gegenständen auch verrottende Lebensmittel und Müll, was nicht nur Gestank erzeugt, sondern auch Ungeziefer anziehen und zu Schimmel führen kann. Hier wird meist von einem Vermüllungs-Syndrom gesprochen, was mit der Überforderung der Haushaltsführung zusammenhängt.

Je nach Schweregrad der Störung funktionieren die Betroffenen nach außen hin gut und üben beispielsweise ihren Beruf erfolgreich aus. Viele leben jedoch zurückgezogen und meiden soziale Kontakte.

Das Messie-Syndrom kann zudem in allen sozialen Schichten auftreten. Schätzungen zufolge leben in Deutschland rund 2,5 Millionen Messies. Die Dunkelziffer dürfte deutlich höher ausfallen.

Welche Ursachen gibt es?

Das Krankheitsbild ist bis heute wenig erforscht. Oftmals kann ein traumatisches Erlebnis der Auslöser für das Messie-Syndrom sein. Zunächst werden dann beispielsweise Erinnerungsstücke aufgehoben und es fällt den betroffenen Personen schwer, sich von Dingen mit emotionaler Verbundenheit zu trennen. Diese Verlustangst kann sich im Verlauf auf weitere Gegenstände übertragen, sodass letztlich alles Mögliche gehortet wird.

Auch zunächst einfache Sammlungen können sich mit der Zeit so stark ausweiten, dass die Person zum Messie wird.

Die Betroffenen leiden in der Regel unter einem inneren chaotischen Zustand, der sich auf ihre äußere Umgebung überträgt.

Merkmale von Messie-Wohnungen

Eine Messie-Wohnung lässt sich daran erkennen, dass das Ansammeln von Gegenständen über eine normale Sammlung deutlich hinausgeht und mehr als eine gewisse Unordnung herrscht. Zudem wird alles gesammelt, von alten Zeitungen bis hin zu Lebensmittelresten, die nicht mehr entsorgt werden.

Oftmals werden Teile der Wohnung unbenutzbar oder es gibt nur noch schmale Gänge, die in die Räume führen.

Im fortgeschrittenen Stadium können durch Schimmel, Unrat auf dem Boden und Ungeziefer die Bausubstanz stark beschädigt und die Mitmieter belästigt werden.

Messie in der Wohnung: Was tun?

Meist bemerken die anderen Mieter Gerüche aus der Wohnung des Messie-Mieters. Dies kann bereits eine vertragswidrige Beeinträchtigung darstellen und Grund für eine Mietminderung sein. Spätestens wenn Ungeziefer den Weg aus der Wohnung in den Hausflur und in die anderen Wohneinheiten findet, ist Ihr Handeln gefragt.

Langfristig ist es zudem möglich, dass die Bausubstanz erheblichen Schaden nimmt.

Um dem Messie in der Wohnung zu helfen und Ihr Eigentum vor weiterem Schaden zu schützen, gibt es mehrere Schritte, denen Sie folgen sollten.

Schritt 1: Gespräch suchen

Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden und der Mieter bisher eine pünktliche Mietzahlung geleistet hat, kann das Gespräch mit dem betroffenen Mieter gesucht werden. Bestenfalls kann eine gemeinsame Lösung gefunden werden, um das Problem zu beheben.

In vielen Fällen wird jedoch Hilfe benötigt und für Betroffene kann es schwer sein, nach entsprechender Unterstützung zu fragen.

Eine erste Unterstützung kann die Weitergabe der bundesweit erreichbaren Nummer des Messie-Hilfe-Telefons sein. Dort können sich sowohl Betroffene als auch Angehörige und mit dem Thema beruflich konfrontierte Menschen helfen und beraten lassen. Das Telefon ist erreichbar unter 089-55064890.

Bei begründetem Verdacht eines Messies in der Wohnung sollten Sie zudem die Wohnung besichtigen. Dies muss jedoch im Vorfeld angekündigt werden.

Schritt 2: Kündigung aussprechen

Hatte das Gespräch keinen Erfolg, ist die Kündigung der nächste Schritt. Dies ist jedoch nicht immer leicht durchzusetzen. Für eine Rechtmäßigkeit sollte juristische Unterstützung in Anspruch genommen werden.

Die ordentliche Kündigung kann bei einem Messie-Mieter dann in Betracht gezogen werden, wenn er gemäß § 573 BGB seine Pflichten als Mieter in nicht unerheblichen Maße verletzt hat.

Liegt ein Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Warmmieten vor, ist gemäß § 543 BGB eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich. Gleiches gilt, wenn die Mietsache erheblich gefährdet wird oder es zu einer andauernden Belästigung der anderen Mieter kommt.

Im Falle des Mietrückstandes ist zudem keine vorherige Abmahnung notwendig. Allerdings entfällt der Kündigungsgrund, wenn der Mieter unverzüglich nach Erhalt der Kündigung die ausstehenden Mietschulden bezahlt.

Abmahnung als Wegbereiter

Vernachlässigt der Messie-Mieter jedoch seine Sorgfaltspflicht gegenüber Ihnen und der Mietsache, muss im Vorfeld eine Abmahnung ausgesprochen werden.

In der Abmahnung sollten Sie die genauen Abmahnungsgründe beschreiben und mit entsprechenden Daten wie Ort und Uhrzeit belegen. Auch Bild- und Tonmaterial kann der Abmahnung beigefügt werden. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Aufnahmen unter Einhaltung gesetzlicher Vorschriften erstellt wurden.

Mögliche Konsequenzen der Abmahnung wie eine Kündigung sollten aufgelistet werden. Zudem muss eine Frist zur Beseitigung des Abmahnungsgegenstandes, beispielsweise von Müll auf Gemeinschaftsflächen oder störendem Geruch in dem Schreiben gesetzt werden.

Hält sich der Mieter dann nicht an die gesetzte Frist, ist die fristlose Kündigung möglich. Wichtig ist allerdings, dass die erhebliche Gefährdung der Mietsache nicht allgemeingültig definiert ist. Im Zweifelsfall ist eine gerichtliche Einzelfallentscheidung nötig.

Schritt 3: Die Räumungsklage

Hat der Messie-Mieter die bisherigen Schreiben ignoriert und ist trotz gültiger Kündigung nicht fristgerecht ausgezogen, bleibt die Räumungsklage als letztes Mittel. Diese kann beim jeweiligen Amtsgericht eingereicht werden.

Unterstützend sind hierbei sowohl die bisherigen Abmahn- und Kündigungsschreiben sowie beispielsweise Beschwerdebriefe anderer Mieter und weitere Nachweise.

Während des laufenden Verfahrens dürfen Sie als Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen oder die Schlösser austauschen.

Ist die Räumungsklage rechtskräftig, kann eine Zwangsräumung stattfinden.

Verfahren kann mehrere Monate dauern

Im besten Fall ist eine Räumungsklage bereits nach zwei Monaten abgeschlossen, indem der Mieter nicht auf die Klage reagiert und ein Versäumnisurteil gefällt wird. In anderen Fällen kann sich die Klage jedoch über einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren ziehen, wobei der Großteil der Verfahren nach rund zwölf Monaten abgeschlossen ist.

Schritt 4: Wohnung entrümpeln

Wenn der Messie-Mieter letztlich ausgezogen ist, wird meist eine große Menge Müll hinterlassen. Wie hoch die Kosten für die Beseitigung ausfallen, ist nicht nur abhängig von der Wohnungsgröße, der Art und der Menge des Mülls, sondern auch davon, ob im Anschluss eine Reinigung und Sanierung stattfinden muss. Meist entstehen Kosten von mehreren Tausend Euro.

Prinzipiell kann der Mieter für die aufkommenden Kosten herangezogen werden. In der Regel ist dieser jedoch nicht in der Lage, die Kosten zu übernehmen, sodass letztlich Sie diese tragen müssen.

Zwar können Sie die Entrümpelung auch selbst durchführen, meist ist es jedoch empfehlenswert, ein Unternehmen zu beauftragen, welches sich auf solche Arbeiten spezialisiert hat.

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Was tun, wenn der Messie-Mieter nicht gekündigt werden kann?

Nicht immer gibt es konkrete Gründe, die eine Kündigung des Messies in der Wohnung rechtfertigen. Sofern die Miete pünktlich gezahlt wird, die Bausubstanz nicht gefährdet ist oder die anderen Mieter nicht gestört werden, liegt keine Kündigungsgrundlage vor.

In einem solchen Fall müssen Sie die Messie-Wohnung akzeptieren und können die Situation lediglich weiter beobachten. Auch das Anbieten von Hilfe ist in einer solchen Situation möglich. Der Mieter muss jedoch nicht auf das Angebot eingehen.

Das Kontaktieren des Betreuungsgerichts ist ebenfalls möglich. Ein Betreuer wird dann dem Messie-Mieter nach Prüfung des Falls zur Seite gestellt, der ihm aus seiner Situation heraushelfen kann. Auch hier ist es wichtig, dass der Mieter tatsächlich Hilfe bekommen möchte.

Insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis schon sehr lange besteht und Sie bisher keine Probleme mit dem Mieter hatten, ist das Anbieten von Unterstützung ein guter erster Schritt, um das Mietverhältnis weiterzuführen.

Ämter informieren

Leben Kinder in der Wohnung sollte das Jugendamt informiert werden. Dieses kann dann feststellen, ob es sich um eine Kindeswohlgefährdung handelt und entsprechende Maßnahmen ergreifen.

Werden Hygienestandards nicht eingehalten und die Gesundheit des Messies in der Wohnung sowie weiterer Mieter z. B. durch Schimmel und Ungeziefer gefährdet, kann das Gesundheitsamt eingeschaltet werden.

Das Ordnungsamt ist bei öffentlicher Gefährdung durch mangelnde Hygiene oder durch nicht eingehaltenen Brandschutz zu kontaktieren. Das Anordnen von Entrümpelung und Reinigung ist durch das Ordnungsamt dann möglich.

Wie vor Messies in der Wohnung schützen?

In den meisten Fällen sieht man es einem Mietinteressenten nicht an, dass es sich um einen Messie handelt. Daher ist ein direkter Schutz kaum möglich. Allerdings können Sie sich als Vermieter vor finanziellen Schäden schützen.

Dafür kommen mehrere Optionen infrage.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fordern

Mithilfe der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann ein Mietinteressent dem potenziellen neuen Vermieter zeigen, dass er die bisherigen Mietzahlungen vollständig geleistet hat. Sie wird durch den Vorvermieter ausgestellt. Dieser ist jedoch nicht zur Ausstellung verpflichtet.

Mietkaution verlangen

Als Vermieter haben Sie die Option, eine Barkaution in Höhe von maximal drei Kaltmieten zu verlangen (§ 551 BGB). Das Geld wird Ihnen dann bar übergeben oder auf ein entsprechendes Kautionskonto überwiesen.

Eine Pflicht zur Mietkaution gibt es nicht, sie bietet im Schadensfall aber Sicherheit.

Bei einer Barkaution im Gegensatz zu einer Bankbürgschaft besteht der Vorteil, dass Sie direkten Zugriff auf das Geld haben und dieses für die Beseitigung von Schäden an der Mietsache nutzen können.

Versicherungen abschließen

Da Schäden durch Messie-Mieter meist erst bemerkt werden, wenn es bereits zu spät ist, lohnen sich bestimmte Versicherungen, die entstehende Kosten und Gebühren übernehmen. Dazu gehört die Wohngebäudeversicherung genauso wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung.

Diese übernimmt bei gerichtlichen Verfahren anfallende Prozesskosten sowie Kosten, welche bei einer Zwangsräumung entstehen. Mietausfallversicherungen und Mietnomadenversicherungen können ebenfalls sinnvoll sein. Achten Sie vor Abschluss jedoch darauf, ob Mietausfälle bereits durch die Gebäudeversicherung abgedeckt sind und ergänzen Sie bei Bedarf.

Ihren Mieter können Sie bitten, eine Privathaftpflichtversicherung abzuschließen.

Fazit

Ein Messie in der Wohnung ist für Vermieter nicht nur ärgerlich, sondern meist mit hohen Kosten verbunden.

Bleibt der Messie-Mieter über einen längeren Zeitraum unentdeckt, kann sich das Verhalten verschlimmern und schließlich zur Vermüllung der Wohnung führen. Im schlimmsten Fall werden nicht nur die anderen Mieter beeinträchtigt, sondern die Bausubstanz nimmt durch Schimmel und Ungeziefer Schaden.

Damit es erst gar nicht so weit kommt, ist es wichtig, bereits beim ersten Verdacht das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und zu versuchen, ihm zu helfen.

Eine Dokumentation durch die weiteren Mieter des Hauses kann später dabei helfen, dem Messie-Mieter zu kündigen, sofern bisherige Hilfe keinen Erfolg hatte.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit drei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.

Autor

Miriam Zaunbrecher

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