Mietaufhebungsvertrag (mit Vorlage): Das sollten Sie zur Kündigungsalternative wissen

Der neue Job in einer anderen Stadt oder die Trennung vom Partner – es gibt vielfältige Gründe, warum ein Mietverhältnis beendet wird. Die dreimonatige Kündigungsfrist stellt viele Mieter jedoch vor Probleme. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann diese Frist umgangen werden. Wann ein solcher Vertrag sinnvoll ist, welche Punkte er beinhalten sollte und warum auch Vermieter profitieren können, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Letztes Update: 16. November 2022 | 8 Min. Lesezeit

Mietaufhebungsvertrag: Unterzeichnung eines Vertrages mit Modell eines Hauses im Vordergrund

Was ein Mietaufhebungsvertrag ist

In Deutschland machen unbefristete Mietverträge die große Mehrheit aus. Eine Kündigung durch den Mieter ist dabei nur unter Einhaltung der dreimonatigen Frist möglich, sofern keine individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden. Er kann zwar früher ausziehen, muss jedoch bis zum Ende des Vertrags die Miete begleichen. Einen besonderen Grund für die Kündigung muss er nicht angeben.

Um das Mietverhältnis schneller zu beenden und die Zahlung doppelter Mietkosten zu vermeiden, kann ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden, der die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen außer Kraft setzt.

Dies gilt auch für befristete Mietverträge. Solche Zeitmietverträge können nicht vor Ablauf der Frist gekündigt werden. Durch einen Mietaufhebungsvertrag ist es jedoch auch in diesem Fall möglich, den Vertrag frühzeitig zu beenden. Gleiches gilt für unbefristete Verträge, welche eine Mindestmietdauer beinhalten.

Mietaufhebungsvertrag ersetzt Fristen

Sie können sich im Zuge eines solchen Vertrages mit dem Mieter auf neue Konditionen einigen. Dazu zählt neben einem neuen Datum für den Auszug auch eine eventuelle Abfindungszahlung. Zudem können weitere individuelle Vereinbarungen getroffen werden.

Sobald beide Parteien unterschrieben haben, stellt der Mietaufhebungsvertrag ein rechtlich bindendes Dokument dar.

Aufhebung durch den Mieter

Da Mieter keine besonderen Gründe für die Beendigung eines Mietverhältnisses nennen müssen, ist es für sie einfach, den Vertrag zu kündigen. Dennoch müssen Mieter sich an die gesetzliche Frist von drei Monaten halten.

Oftmals ist dieser Zeitraum jedoch zu lang, sodass ein Mietaufhebungsvertrag eine gute Alternative darstellt.

Mögliche Gründe des Mieters

Es gibt mehrere Ursachen, die den Wunsch eines Mietaufhebungsvertrages seitens des Mieters begründen. Dazu zählen beispielsweise:

Die neue Wohnung kann schneller als gedacht bezogen und eine finanzielle Belastung durch doppelte Mietzahlung soll vermieden werden
Durch die Trennung vom Partner möchte der Mieter nicht länger in der Wohnung verbleiben
Der Jobwechsel erfordert den Umzug in eine andere Stadt, wodurch sowohl ein unbefristeter als auch ein befristeter Mietvertrag obsolet sind
Es gibt mehrere Hauptmieter, wovon einer aus dem Vertrag entlassen werden möchte

Mietaufhebungsvertrag nach Tod des Mieters

Wenn der Mieter stirbt, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. Es geht auf verbleibende Mieter oder die Angehörigen über. Um das Mietverhältnis schnell zu beenden, kann ein Mietaufhebungsvertrag genutzt werden, sofern eventuelle Mitmieter die Wohnung nicht weiter bewohnen möchten.

Ausgleich schaffen

Eine Verpflichtung, einer Aufhebung des Mietvertrages zuzustimmen, gibt es nicht. Ihr Mieter kann Ihnen jedoch Anreize durch eine Ausgleichszahlung schaffen. Auch die Suche nach einem Nachmieter oder den Verzicht auf die gesamte Kaution bzw. auf einen Teil davon, kann Ihr Mieter anbieten.

Den gesamten Schriftverkehr sowie den unterschriebenen Mietaufhebungsvertrag können Sie digital mit objego managen.

Aufhebung durch Vermieter

Für Vermieter gibt es deutlich höhere Hürden, wenn sie ein Mietverhältnis kündigen möchten. Gemäß § 573 BGB können Sie Ihrem Mieter nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Dieses muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Die drei möglichen Gründe sind:

Eigenbedarf
Vertragsverletzung durch den Mieter
Unwirtschaftlichkeit

Vermieter müssen bei der Kündigung die Staffelung der Kündigungsfristen beachten. Dafür ist die Länge des bestehenden Mietverhältnisses entscheidend. Unter fünf Jahren liegt die Frist bei drei Monaten. Zwischen fünf und acht Jahren bei sechs und bei über acht Jahren verlängert sich die Frist auf neun Monate.

Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann möglich, wenn Sie als Vermieter den Wohnraum für sich selbst oder für Haushaltsangehörige benötigen und sich keine leerstehende Wohnung in Ihrem Besitz befindet, welche den Bedürfnissen ebenfalls genügt. Zudem muss der Bedarf unmittelbar sein und nicht in ferner Zukunft liegen.

Vertragsverletzung durch den Mieter

Eine Vertragsverletzung liegt dann vor, wenn Ihr Mieter beispielsweise regelmäßig laut feiert und dadurch Ruhestörungen verursacht, die Miete nicht pünktlich zahlt oder andere Mieter durch sein Verhalten belästigt.

Bei einer schweren Vertragsverletzung ist eine fristlose Kündigung möglich, andernfalls sollten Sie ihn zunächst schriftlich abmahnen, bevor eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird.

Unwirtschaftlichkeit

Solange eine Wohnung vermietet ist, sind eine umfassende Sanierung oder der Verkauf der Immobilie schwierig. Oftmals können vermietete Gebäude zudem nur zu einem unwirtschaftlichen Preis verkauft werden.

Sanierungen oder Verkäufe können daher Gründe für eine sogenannte Verwertungskündigung sein. Allerdings müssen Sie die entstehenden Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nachweisen können, damit eine Kündigung rechtsgültig wird.

Mietaufhebungsvertrag Vorlage zum Download

Den Mietaufhebungsvertrag können Sie ganz einfach in objego ablegen und jederzeit darauf zugreifen. Wir haben für Sie zudem eine Vorlage des Mietaufhebungsvertrags zum Herunterladen erstellt. Kostenlos steht Ihnen die PDF-Variante mit objego-Logo zur Verfügung. Ab dem Basic-Paket können Sie die bearbeitbare Word-Vorlage downloaden.

Registrieren Sie sich noch heute und laden Sie sich die Vorlage unter dem Punkt „Dokumente“ herunter.

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Vorteile für Vermieter

Nicht nur Mieter haben Gründe, früher aus einem Mietvertrag entlassen zu werden. Auch als Vermieter kann es Ihnen daran gelegen sein, schneller wieder über Ihr Eigentum frei verfügen zu können.

Besteht das Mietverhältnis schon sehr lange, dauert es bei berechtigten Gründen mehrere Monate, bis dies der Fall ist. Durch den Mietaufhebungsvertrag kann dann die Zeit bis zum Auszug des Mieters deutlich verkürzt werden. Zudem bietet sich ein solcher Vertrag dann an, wenn kein nach § 573 BGB festgeschriebener besonderer Grund für eine Kündigung vorliegt, Sie aber dennoch das Mietverhältnis beenden möchten.

Dem Mieter Anreiz geben

In den wenigsten Fällen wird Ihr Mieter mit einer von Ihnen ausgehenden Mietvertragsaufhebung ohne Ausgleiche einverstanden sein. Daher sollten Sie sich im Vorfeld überlegen, welchen Anreiz Sie bieten können, um den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Finanzieller Ausgleich als Möglichkeit

Eine Abfindung ist oftmals eine gute Möglichkeit, um die Akzeptanz eines Mietaufhebungsvertrages zu erhöhen. Auch die Übernahme von Umzugskosten, der Verzicht auf eigentlich notwendige Renovierungsarbeiten oder die Unterstützung bei der Suche einer neuen Wohnung sind Wege, den Mieter zu einem früheren Auszug zu bewegen.

Inhalt des Mietaufhebungsvertrages

Wie ein Mietvertrag muss auch der Aufhebungsvertrag bestimmte Mindestangaben enthalten, damit Rechtsgültigkeit erlangt wird. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte er zudem schriftlich abgeschlossen werden. So werden spätere Streitigkeiten verhindert. Eine mündliche Vereinbarung ist jedoch auch möglich und rechtlich bindend.

In jedem Fall müssen jedoch Sie und Ihr Mieter mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses und den neuen Konditionen einverstanden sein. Ein einseitiger Mietaufhebungsvertrag ist nicht möglich.

Zu den Mindestangaben gehören:

Namen aller Mieter und Vermieter
Anschrift des Mietobjektes
Genaue Aufstellung der neuen Vertragsvereinbarungen
Angabe des neuen Datums, zu dem der Vertrag beendet wird
Unterschriften aller Parteien

Mietaufhebungsvertrag ersetzt Mietvertrag

Die neu getroffenen Vereinbarungen ersetzen den bisherigen Mietvertrag, wodurch dieser seine Gültigkeit verliert. Dadurch werden auch die bisherigen gesetzlichen Kündigungsfristen unwirksam. Der Mieter muss die Wohnung zum neuen Datum geräumt und entsprechend den neuen Vertragsbedingungen hinterlassen haben.

Alle Vereinbarungen aufnehmen

Ein Mietaufhebungsvertrag ist in zweifacher Ausführung anzufertigen, sodass Mieter und Vermieter jeweils ein unterschriebenes Exemplar erhalten.

Um sicherzugehen, dass keine Unstimmigkeiten entstehen, sollte im Mietaufhebungsvertrag genau festgehalten werden, welche Vereinbarungen getroffen wurden.

Dabei geht es nicht nur um das neue Datum, sondern auch um Zahlungen von Abfindungen, die Mietersuche und das Vorgehen bei anstehenden Schönheitsreparaturen. Auch der Verbleib von Möbeln sowie eventuell daraus resultierende Abschlagszahlungen sollten Bestandteil des Vertrages sein.

Zieht der Mieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt aus, haben Sie die Möglichkeit, eine Räumungsklage gegen ihn einzureichen, da er durch seine Unterschrift den neuen Vertragsbedingungen zugestimmt hat. Zuvor sollte jedoch § 545 BGB im Mietaufhebungsvertrag ausgeschlossen werden, wodurch sich das Mietverhältnis stillschweigend verlängert, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit nicht auszieht.

Fehlt der entsprechende Zusatz, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, der Verlängerung innerhalb von 14 Tagen zu widersprechen.

Nebenkosten nicht vernachlässigen

Haben Sie mit Ihrem Mieter die Vorauszahlung von Nebenkosten vereinbart, sind Sie verpflichtet, jährlich die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Auch darauf sollte im Aufhebungsvertrag Bezug genommen werden.

Der ausziehende Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass Sie ihm unterjährig eine entsprechende Abrechnung zur Verfügung stellen. Diese muss erst innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt werden und dem Mieter vorliegen.

Nehmen Sie daher einen Satz zur Regelung über die Nebenkosten in den Vertrag auf.

Fazit

Der Mietaufhebungsvertrag bietet sowohl Vermietern als auch Mietern die Möglichkeit, ein Mietverhältnis frühzeitig zu beenden. Dabei können individuelle vertragliche Regelungen getroffen werden, sofern beide Parteien einverstanden sind. Eine einseitige Aufhebung des Mietvertrages ist nicht möglich.

Achten Sie darauf, dass Sie keine Nachteile durch einen früheren Auszug des Mieters erfahren. Das Stellen eines Nachmieters, eine Pauschalzahlung oder der Verzicht auf einen Teil der Kautionsrückzahlung sind gute Möglichkeiten, einen Ausgleich zu schaffen.

Möchten Sie den Vertrag aufheben, können Sie dem Mieter einen Anreiz bieten, damit dieser dem Vorschlag zustimmt.

Bestenfalls wird der Vertrag schriftlich abgeschlossen, um spätere Unstimmigkeiten zu verhindern – so haben Sie und Ihr Mieter einen Überblick über die getroffenen Vereinbarungen und einem entspannten Ende des Mietverhältnisses steht nichts mehr im Wege.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit rund zwei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.