Finanzen

Miete erhöhen: Wann Sie als Vermieter den Mietzins anpassen dürfen

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 15 Min. Lesezeit

Eine Person sitzt am Schreibtisch und legt eine Muenze in ein Glas, das mit weiteren Münzen gefuellt ist. Daneben sind verschieden große Stapel weiterer Muenzen. Die Person schreibt dabei in ein Notizbuch und hat weitere Dokumente sowie einen Taschenrechner auf dem Tisch.

Die Miete nach Belieben anzupassen klingt für Vermieter zwar großartig, ist aber nicht mit geltenden Gesetzen vereinbar. Um die Miete zu erhöhen, braucht es plausible Gründe. Welche das sein können, was es mit der Mietspiegelreform auf sich hat und wie Sie eine Mieterhöhung richtig ankündigen, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

Prinzipiell kann alle 15 Monate die Miete erhöht werden. Das Verlangen kann dabei frühestes 12 Monate nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Es ist zudem die Kappungsgrenze zu berücksichtigen.

Gilt die Mietpreisbremse, darf die Miethöhe bei Neuvermietungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Mietspiegel ist Basis für die Ermittlung einer angemessenen Miethöhe. Die Mietspiegelreform verpflichtet Gemeinden ab 50.000 Einwohnern zur Erstellung des Spiegels.

Es gibt Sonderformen der Mieterhöhung, beispielsweise durch Modernisierung oder eine Festlegung im Mietvertrag durch Staffel- und Indexmieten.

Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und der Mieter dieser zustimmen.

Welche gesetzlichen Grenzen gibt es?

Berechtigte Gründe, die Miete zu erhöhen, können im Laufe des Mietverhältnisses auftreten oder bereits vertraglich festgelegt werden. Bei Letzterem ist Ihr Mieter an die Erhöhung gebunden, da er sich mit Unterschrift des Vertrages einverstanden erklärt hat. Es gilt also, dass die gesetzlichen Bestimmungen zutreffen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt in den Paragrafen 557 bis 561 genau fest, wann es zulässig ist, den Mietzins zu erhöhen. Grundsätzlich wird bei der Berechnung immer von der Nettomiete ausgegangen.

Die Kappungsgrenze

Zwar können Sie die Miete prinzipiell alle 15 Monate erhöhen, der Gesetzgeber hat mit § 558 Absatz 3 BGB jedoch eine Kappungsgrenze festgelegt. Diese besagt, dass die Kaltmiete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen darf. Davon ausgenommen sind Ballungsräume, in denen der Wohnraum knapp ist. Hier liegt die Kappungsgrenze bereits bei 15 %. Allerdings ist diese durch das Bundesland herabgesetzte Grenze nur fünf Jahre gültig. Im Zweifelsfall kann die entsprechende Information bei der Stadtverwaltung abgefragt werden.

Bei der Kappungsgrenze spielt es zudem keine Rolle, ob mit Erreichen dieser auch gleichzeitig dem ortsüblichen Niveau entsprochen wird. Die Miete darf dennoch nicht weiter erhöht werden!

Die Mietpreisbremse

Zusätzlich zur Kappungsgrenze gibt es die 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse. Diese soll in Städten mit angespannter Wohnungssituation zu hohe Mietpreise verhindern, indem die Preise bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dabei können die einzelnen Bundesländer entscheiden, ob und wenn ja wo die Mietpreisbremse Gültigkeit erlangt. Zudem wirkt sie sich, anders als die Kappungsgrenze, nicht auf bereits bestehende Mietverträge aus und es gibt mehrere Ausnahmen der Regel.

Dazu zählen:

Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der vergangenen drei Jahre vor Beginn der Neuvermietung durchgeführt wurden.
Neubauten, die erstmals vermietet werden.
Eine bereits im vorigen Mietvertrag erreichte Miethöhe, die 10 % oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. In diesem Fall darf diese auch im neuen Mietvertrag vereinbart werden.

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Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmieten

Auf Grundlage des Mietspiegels kann ermittelt werden, ob die Mietpreise für Ihre Immobilie angemessen sind. Diese Daten können dann genutzt werden, um eine Anpassung der Miete auf das ortsübliche Niveau vorzunehmen. Der Spiegel zeigt Mietpreise von Immobilien, die eine ähnliche Ausstattung und Lage wie die Ihre aufweisen. Das Preisniveau wird aus den durchschnittlichen Mietzinsen gebildet, die innerhalb der letzten sechs Jahre im Zuge von Neuvermietungen vereinbart oder bei Bestandsverträgen angepasst wurden.

Die angemessene Miete setzt sich dabei aus der Lage, dem Baujahr, dem energetischen Zustand und zuletzt der individuellen Ausstattung zusammen. Zur Ausstattung gehören beispielsweise Garten, Balkon, die Art der Heizung oder auch der Bodenbelag.

Aktualisierung des Datensatzes

Um einen aktuellen Überblick zu geben und einen qualifizierten Mietspiegel zu erhalten, müssen die Städte und Gemeinden die Daten alle zwei Jahre anpassen und der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen.

Nach vier Jahren muss der Spiegel neu erstellt werden (§ 558d BGB).

Das Fehlen des Mietspiegels

Als Alternative bei einem fehlenden Mietspiegel können Sie selbst drei ähnliche Immobilien bzw. Wohnungen als Vergleichsmaterial zurate ziehen. Diese sollten sowohl in Lage als auch Ausstattung und Baujahr ähnlich den Bedingungen Ihrer Einheit sein. Aus den Mieten, die dort gezahlt werden, ergibt sich dann die maximal mögliche Erhöhung für Ihre Mieter. Sie erstellen so quasi einen eigenen Mietspiegel in kleinem Rahmen.

Sie müssen bei dieser Variante dem Mieter jedoch genau mitteilen, auf welche Wohnungen Sie sich bezogen haben, damit dieser im Zweifel die Richtigkeit der Angaben überprüfen kann. Als Alternative und für mehr Rechtssicherheit kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Dieser erstellt ein entsprechendes Gutachten, welches Auskunft über die zulässige Mieterhöhung gibt.

Ursprünglich war der Mietspiegel vor allem für Mieter gedacht, um sich davor zu schützen, zu überhöhten Preisen zu mieten, mittlerweile hat er sich zu einem von Vermietern gern genutzten Datensatz entwickelt.

Sie können von Ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, sofern nicht vor weniger als 15 Monaten bereits eine Anpassung stattgefunden hat. Zahlt der Mieter bereits jetzt mehr oder genauso viel wie das ortsübliche Niveau, ist eine Erhöhung nicht gestattet.

Der qualifizierte Mietspiegel

Nur wenn ein Mietspiegel von der Stadt bzw. Gemeinde und zusätzlich von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wird, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der als bindende Grundlage für eine Mieterhöhung dienen kann.

Mietspiegelreform

2021 hat der Bundesrat die Mietspiegelreform beschlossen. Ziel ist, Anpassungen beim Mietpreis rechtssicherer zu machen und gleichzeitig zu hohe Mieten einzudämmen. Die Reform ist zum 1. Juli 2022 in Kraft getreten.

Für Gemeinden ab 50.000 Einwohnern wird es mit Inkrafttreten der Reform Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Bisher war dies freiwillig und konnte von den Gemeinden selbst entschieden werden.

Die gewährten Übergangsfristen sind zum Jahresbeginn 2024 abgelaufen.

Ziel der Reform

Nur qualifizierte Mietspiegel können als bindende Grundlage für eine Mietpreiserhöhung herangezogen werden. Um zukünftig Unstimmigkeiten zur Frage, wann ein Mietspiegel als qualifiziert gilt, zu verhindern, wurden im Zuge der Reform Mindeststandards festgelegt. An diesen können sich die Kommunen bei der Erstellung orientieren. Auch für Vermieter machen die Mindeststandards das Durchsetzen einer Erhöhung der Miete leichter.

Einfache Mietspiegel und die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen bleiben ebenfalls weiterhin anerkannt. Da ein Gutachten durch einen Sachverständigen jedoch sehr teuer und der einfache Mietspiegel in seiner rechtlichen Verbindlichkeit begrenzt ist, sollten Sie bei dem Wunsch einer Mieterhöhung auf qualifizierte Mietspiegel setzen.

Mietzinserhöhung durch Modernisierung

Haben Sie Ihre Immobilie umfassend saniert oder modernisiert und vermieten sie nach diesen Maßnahmen das erste Mal, so können Sie die Miete nach eigenem Ermessen festlegen. Die Mietpreisbremse greift in diesem Fall nicht.

Generell darf nach einer Modernisierung nur dann eine Mietzinserhöhung stattfinden, wenn sich der Wert der Immobilie dadurch gesteigert hat. Es reicht also nicht, wenn kleine Reparaturen an dem Gebäude vorgenommen werden, die lediglich der Instandhaltung dienen. Maximal 8 % der entstandenen Kosten dürfen auf die Mieter im Zuge einer Erhöhung der Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 Absatz 1 BGB). Bei einem Mehrfamilienhaus müssen die angefallenen Kosten anteilig auf die Mieter bzw. die Wohneinheiten verteilt werden.

Gut zu wissen

Die Miete zu erhöhen ist erst nach Abschluss der Arbeiten möglich. Sie müssen den Mieter zudem erneut schriftlich informieren. Fällig ist die neue Miete dann ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, sofern alle Fristen eingehalten wurden und die Diskrepanz zwischen der tatsächlichen und der angekündigten Mieterhöhung nicht mehr als 10 % beträgt.

Erhöhung bei Staffel- und Indexmietverträgen

Mithilfe von Staffel- und Indexmietverträgen können Sie bereits mit dem Mietvertrag eine fixe Erhöhung der Miete festlegen.

Staffelmietverträge beinhalten eine jährlich festgelegte Erhöhung. Dabei darf diese jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, sofern der Vertrag nach Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde. Verträge, die bereits davor bestanden haben, sind von dieser Höchstgrenze nicht betroffen. Auch greift bei dieser Vertragsvariante die Kappungsgrenze nicht. Die Miete darf sich also auch innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % erhöhen, ohne dass Ihr Mieter rechtlich dagegen vorgehen kann.

Indexmietverträge beziehen sich nach § 557b BGB auf den Preisindex für die Lebenshaltungskosten privater Haushalte in der BRD. Dieser wird durch das Statistische Bundesamt bestimmt. Die Mietkosten werden also jährlich an die Inflationsrate angepasst. Zudem müssen Sie den Mieter über die Mietzinserhöhung schriftlich informieren und den genauen Betrag nennen.

Diese Arten von Mietverträgen haben den Vorteil, dass Ihr Mieter sich auf die Mehrkosten einstellen kann und keine Diskussionen um die Rechtmäßigkeit der Erhöhung entstehen. Wichtig zu wissen ist zudem, dass keine zusätzliche Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen stattfinden darf, die Sie selbst veranlassen möchten (§ 557b Absatz 2).

Erhöhung durch gestiegene Betriebskosten

Auch wenn es sich nicht direkt um eine Erhöhung der Miete handelt, gehören die Betriebskosten dennoch zu den Zahlungen, die Ihr Mieter an Sie leistet. Diese können im Vertrag auf drei Arten vereinbart und verändert werden:

Mittels eines Pauschalbetrages
Als Bruttomiete
Über eine Vorauszahlung

Wird die Zahlung durch einen Pauschalbetrag abgedeckt, so zahlt Ihr Mieter monatlich einen festen Betrag. Durch diese Vereinbarung können Sie keine Nachzahlung verlangen, sollten die Betriebskosten den Pauschalbetrag übersteigen. Gleichzeitig hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Rückzahlung im gegenteiligen Fall. Bei einer solchen Vereinbarung muss im Mietvertrag explizit vermerkt sein, dass die Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten zulässig ist. Ohne diesen Zusatz ist es Ihnen nicht möglich, gestiegene Kosten auf den Mieter umzulegen.

Gleiches gilt bei der Vereinbarung einer Bruttomiete. In diesem Fall sind die Betriebskosten bereits in der Miete enthalten und müssen nicht gesondert ausgewiesen werden. Sollen die Kosten erhöht werden, muss dies explizit im Vertrag vereinbart sein.

Haben Sie mit dem Mieter eine Vorauszahlung der Betriebskosten vereinbart, dann ist eine Erhöhung nach der jeweils letzten Nebenkostenabrechnung möglich. Die Kosten dürfen jedoch nicht willkürlich erhöht werden. Sie müssen die geplante Erhöhung Ihrem Mieter schriftlich mitteilen und eine plausible Begründung beifügen (§ 560 Absatz 4 BGB).

Erhöhung bei Gewerberäumen

Für Gewerberäume gilt, anders als für den privaten Wohnraum, eine Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass die Parteien den Mietvertrag individuell gestalten können. Dadurch wird es jedoch auch schwieriger, die Miete zu erhöhen. Es ist zudem nicht möglich, eine Mietzinserhöhung zu beschließen und nur die Zustimmung des Mieters zu verlangen.

Auch im Gewerbe gibt es die Möglichkeit eines Staffelmietvertrages, durch den sich die Miete automatisch erhöht. Dabei kann festgelegt werden, ob die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraumes durch einen Festbetrag steigt oder eine prozentuale Staffelung erfolgt.

Indexmietverträge können ebenso abgeschlossen werden. Die Berechnung beruht dabei wie im privaten Wohnraum auf dem vom Statistischen Bundesamt berechneten Preisindex. Im Gewerbemietrecht wird dies als Gleitklausel bezeichnet und ist nur unter bestimmten Bedingungen rechtlich gültig. Zu diesen Bedingungen zählen eine Vertragslaufzeit von mindestens 10 Jahren, eine genaue Bestimmung des Inhaltes sowie die Feststellung, dass keine der Parteien eine unangemessene Benachteiligung erfährt.

Bei einem Umsatzmietvertrag orientiert sich die Höhe der Miete am Jahresumsatz des Mieters. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Als zusätzliche Sicherheitsmaßnahme kann eine Mindestmiete vereinbart werden, die unabhängig von den Umsatzzahlen beglichen werden muss.

Das Aussprechen einer Änderungskündigung kann ebenfalls eine Mieterhöhung bewirken. Dafür kündigen Sie Ihrem Mieter ordentlich und legen ihm im gleichen Schritt einen neuen Mietvertrag mit der Erhöhung vor. Dies ist jedoch lediglich bei einem unbefristeten Mietverhältnis möglich. Sind beide Parteien einverstanden, kann stattdessen auch eine Aktualisierung des bestehenden Vertrages vorgenommen werden.

Um eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen einzufordern, muss bereits im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorhanden sein, die Ihnen dies ermöglicht. Sie können sich jedoch auch auf die in § 559 BGB genannten Regelungen beziehen, sofern Ihr Mieter dem mit Unterschrift des Vertrages zustimmt.

Neuvermietung und Vermieterwechsel

Im Zuge einer Neuvermietung haben Sie nicht nur die Möglichkeit, einen neuen Mietvertrag aufzusetzen, sondern auch den Mietpreis deutlich zu erhöhen, sofern er davor unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dabei sind Sie jedoch durch die Mietpreisbremse an gesetzliche Vorgaben gebunden. Durch diese Regelung darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über dem örtlich geltenden Mietspiegel liegen.

Aber: Da es in vielen Städten und Gemeinden keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, greift hier auch die Mietpreisbremse nicht. In diesen Fällen darf der Mietpreis sogar bis zu 20 % über der Vergleichsmiete liegen.

Haben Sie eine Immobilie gekauft, in der es bereits bestehende Mietverträge gibt, so gelten für Sie grundsätzlich dieselben gesetzlichen Regelungen: Die Mietverträge laufen weiter und Erhöhungen können nur geltend gemacht werden, wenn alle juristischen Anforderungen erfüllt sind und die Fristen eingehalten werden. Das Aufsetzen eines neuen Mietvertrages ist nur dann möglich, wenn er einvernehmlich zwischen Ihnen und dem Mieter ausgehandelt wird.

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Die Mietzinserhöhung richtig ankündigen

Um die Miete rechtswirksam zu erhöhen, müssen Sie dies Ihrem Mieter schriftlich mitteilen. Dabei handelt es sich zunächst lediglich um einen Wunsch, denn eine Mietzinserhöhung erfordert immer die Zustimmung des Mieters. Insbesondere bei einer Anpassung in Bezug auf den Mietspiegel sollten Sie dem Schreiben zudem den aktuellen Mietspiegel beilegen. Damit ersparen Sie dem Mieter die Arbeit, sich selbst informieren zu müssen und können leichter eine rasche Zustimmung erwirken.

Was muss das Schreiben beinhalten?

Die Mitteilung muss bestimmte Angaben beinhalten, um juristische Gültigkeit zu erlangen. Im besten Falle sollte sie per Brief erfolgen, die Zusendung per E-Mail oder Fax ist jedoch ebenfalls möglich. Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie das Schriftstück als Einschreiben versenden. Damit haben Sie einen Nachweis, dass der Brief bei Ihrem Mieter fristgerecht eingegangen ist und können sich im Zweifelsfall auf dieses Datum berufen.

Weitere Pflichtangaben sind:

Name und Anschrift aller im Mietvertrag genannten Vermieter und Mieter
Die Höhe des neuen Mietbetrages sowie das Datum der erstmaligen Fälligkeit
Der Zeitpunkt der letzten Erhöhung
Eine konkrete Begründung zur Erhöhung der Miete inklusive der entsprechenden Gesetzesnormen und Nachweise
Die Nennung der Fristen für den Mieter. Sie müssen dem Mieter dabei deutlich machen, dass Sie mit dem Schreiben um seine Zustimmung bitten, da ohne diese keine rechtliche Gültigkeit erwirkt wird
Bei einer geplanten Erhöhung durch Modernisierung müssen Sie den Mieter zudem darauf hinweisen, dass er unter Bezug auf einen Härtefall ein Widerspruchsrecht hat. Ist eine entsprechende Härte gegeben, darf die Miete nicht erhöht werden

Zeiträume und Fristen

Frühestens ein Jahr nach Einzug eines Mieters oder nach der letzten Anpassung dürfen Sie die Miete erhöhen. Ihr Mieter hat dann eine sogenannte Überlegungsfrist, um der Erhöhung zuzustimmen. Die Frist gilt bis zum Ende des übernächsten Monats nach Erhalt der Ankündigung. So können Sie zwar nach 12 Monaten die Absicht äußern, die Erhöhung kann aber frühestens nach 15 Monaten rechtskräftig werden – es greift die Einjahressperrfrist.

Auch hier gilt: Die Frist betrifft lediglich die Anpassung der Miete in Bezug auf das ortsübliche Niveau. Staffel- und Indexmietverträge sowie eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen bleiben von dieser Regelung unberührt.

Frist bei Modernisierung

Wird eine Modernisierung angestrebt, so müssen Sie dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten die Mieterhöhung ankündigen. Dafür bedarf es der Mitteilung in schriftlicher Form. In dem Schreiben müssen Sie Beginn, Dauer und Umfang der Arbeiten sowie die Höhe der neuen Miete mitteilen. Ist eine Anpassung der Betriebskosten notwendig, so muss auch diese enthalten sein.

Im Anschluss an die Arbeiten hat Ihr Mieter das Recht auf Einsicht in die Rechnungen, um zu prüfen, ob die zulässige Höchstgrenze von 8 % eingehalten wurde.

Nach einem Jahr darf Erhöhung verlangt werden

§ 558 BGB legt fest, dass nach eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden kann, sofern die Miete zum Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Verlangen zur Erhöhung kann dabei frühstens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen

Stützt sich die Mieterhöhung auf rechtliche Grundlagen und stimmen die Formalien, so muss Ihr Mieter dieser zustimmen. Tut er dies nicht, haben Sie die Möglichkeit, Klage einzureichen und so die Erhöhung durchzusetzen. Die Frist dafür liegt bei drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist durch den Mieter.

Für die Wahrung eines guten Verhältnisses sollten Sie bei auftretenden Problemen jedoch zunächst versuchen, außergerichtlich für Klärung zu sorgen. Legen Sie dem Mieter im persönlichen Gespräch die Gründe erneut und nachvollziehbar dar. Oft können so Fragen und Zweifel aus der Welt geschafft werden.

Für den Mieter gibt es mehrere Wege, der Mietanpassung zuzustimmen. Es bedarf dabei keines schriftlichen Einverständnisses. Sowohl eine mündliche als auch eine stillschweigende Zusage sind möglich. Letztere trifft zu, wenn Ihr Mieter mehrfach den neuen Betrag an Sie überweist.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Ist Ihr Mieter nicht mit der Mieterhöhung einverstanden, obwohl sie gesetzlich zulässig ist, hat er ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall muss der Mieter Ihnen die Kündigung schriftlich zukommen lassen und darin den Kündigungsgrund nennen. Die Frist des Sonderkündigungsrechts endet mit der Überlegungsfrist.

Da ein unbefristeter Mietvertrag jedoch von Mieterseite her ohnehin unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden kann, ist das Sonderkündigungsrecht eher für Mieter mit einem Zeitmietvertrag wichtig, der für eine längere Laufzeit abgeschlossen wurde. Da Zeitmietverträge zu einem festgelegten Zeitpunkt enden, besteht kein ordentliches Kündigungsrecht. Ihr Mieter kann sich bei einer Mieterhöhung daher auf das Sonderkündigungsrecht berufen.

In jedem Fall muss die angekündigte Mieterhöhung nicht gezahlt werden.

Fazit

Die Miete zu erhöhen ist gar nicht so einfach. Für eine gültige Erhöhung bedarf es der Beachtung verschiedener Gesetzgebungen, Formen sowie Fristen und vor allem einer guten Begründung.

Durch die Mietspiegelreform sollen zusätzlich Unstimmigkeiten bei der Frage nach der Mieterhöhung vermieden werden. Mindeststandards an Mietspiegel erleichtern Ihnen als Vermieter die Durchsetzung einer gerechtfertigten Erhöhung.

Stellen Sie vor Ankündigung einer Mieterhöhung also sicher, dass alles Wichtige beachtet wurde, um Streit mit dem Mieter zu vermeiden und trotz höherer Kosten ein gutes Verhältnis zu bewahren.

Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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