Mieterselbstauskunft (mit Vorlage): Diese Fragen dürfen Vermieter stellen

Auch wenn die grundsätzliche Legitimität einer Mieterselbstauskunft umstritten ist, gehört sie zum Standard bei einer Mietbewerbung. Allerdings dürfen Vermieter in dem Dokument nur eine wahrheitsgemäße Antwort auf solche Fragen erwarten, die das Mietverhältnis direkt betreffen. Welche Fragen gestellt werden dürfen, welche unzulässig sind und wie Sie mit Falschangaben umgehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Letztes Update: 12. Mai 2023 | 7 Min. Lesezeit

Was ist die Mieterselbstauskunft?

Die Mieterselbstauskunft ist ein Dokument, welches Vermieter nutzen, um Informationen über potenzielle neue Mieter zu erhalten. Mit dem Formular können Sie Angaben zur Bonität, zum Arbeitsverhältnis oder auch zur Anzahl der Personen, welche in die Wohnung einziehen wollen.

Ziel ist, durch die Informationen aus der Mieterselbstauskunft eine Entscheidungshilfe bei der Auswahl der passenden Mieter zu generieren und sich vor Zahlungsausfällen zu schützen.

Pflicht zur Mieterselbstauskunft?

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, eine Mieterselbstauskunft zu verlangen. Gleichermaßen besteht für den potenziellen Mieter keine Pflicht zum Ausfüllen einer solchen. Ist er jedoch bereit, das Dokument mit den abgefragten Informationen zu füllen, erhöht er in der Regel seine Chancen auf die Wohnung, da Sie genauer über die Mietinteressenten Bescheid wissen.

Wann wird die Mieterselbstauskunft benötigt?

Wenn die potenziellen Mieter ernsthaftes Interesse an der Wohnung haben, können Sie als Vermieter eine Mieterselbstauskunft einfordern. Sie können den Interessenten das Formular bereits im Vorfeld per E-Mail zusenden. So können diese eine ausgefüllte Auskunft zur ersten Besichtigung mitbringen und bei Bedarf an Sie übergeben.

Welche Fragen sind bei der Selbstauskunft zulässig?

Längst nicht alle Fragen sind auch zulässig. Lediglich folgende Angaben dürfen daher in der Mieterselbstauskunft abgefragt werden:

Persönliche Daten des Mietinteressenten
Familienstand
Beschäftigungsverhältnis
Einkommen/finanzielle Situation
Weitere Personen, die miteinziehen sollen
vorige Mietverhältnisse
Nutzung der Wohnung
Haustiere
Musikinstrumente

DSGVO beachten

Wichtig ist, dass nicht alle Angaben von Beginn an erfragt werden dürfen. Es gilt, dass lediglich Informationen erfragt werden dürfen, welche für ein etwaiges Mietverhältnis relevant sind (Art. 6 Abs. 1 DSGVO). Als Vermieter müssen Sie sich an die Vorgaben der DSVGO halten und dem Prinzip der Datenminimierung gemäß Art. 5 Abs. 1c DSGVO folgen.

Die Frage nach dem Familienstand wird von Datenschützern und Rechtsexperten häufig als unzulässig betrachtet. Hintergrund ist, dass für einen Ehepartner, der nicht auch Vertragspartner ist, keine gesamtschuldnerische Haftung besteht. Ist der Ehepartner gleichzeitig Vertragspartner, greift auch die gesamtschuldnerische Haftung. Aus diesem Grund besteht für Sie als Vermieter gemäß Datenschützern auch kein wirtschaftliches Interesse am Familienstand.

Zudem ist ein berechtigtes Interesse an der Datenerhebung notwendig. Dieses besteht unter anderem dann, wenn der potenzielle Mieter Ihnen gegenüber konkretes Interesse geäußert hat, die Wohnung zu mieten.

Relevante Daten sind unter anderem die Anzahl der einziehenden Personen, die finanzielle Situation des Mieters/der Mieter sowie die Haustierhaltung.

Kommt das Mietverhältnis nicht zustande, sind Sie verpflichtet, die gesammelten Daten zu löschen bzw. zu vernichten, da sie nicht mehr notwendig sind.

Achtung bei Kostenübernahme durch öffentliche Stellen

Übernimmt die Agentur für Arbeit oder eine andere öffentliche Stelle die Mietzahlung, ist die Frage nach dem Einkommen für Sie irrelevant und damit unzulässig.

Wann dürfen welche Fragen gestellt werden?

Prinzipiell gilt, dass je nach Stadium des Auswahlprozesses bei der Neuvermietung einer Immobilie unterschiedliche Fragen zulässig sind.

Bei der Wohnungsbesichtigung

Grundsätzlich dürfen von Beginn des Auswahlprozesses bis zur Wohnungsbesichtigung ausschließlich die Kontaktdaten erhoben werden. Handelt es sich um ein Objekt, das im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gefördert wurde, darf zusätzlich nach einem Wohnberechtigungsschein gefragt werden.

Die Richtigkeit der Angaben kann durch eine Sichtkontrolle des Personalausweises überprüft werden. Das Anfertigen oder Verlangen einer Ausweiskopie ist jedoch nicht zulässig.

Bei ernsthaftem Interesse

Hat der potenzielle Mieter nach der Wohnungsbesichtigung sein Interesse bekundet, dürfen weitere Fragen gestellt werden. Zu diesem Zeitpunkt ist es zulässig, Fragen hinsichtlich des Einkommens der Mietinteressenten zu stellen.

Angaben zum Beruf und zum Arbeitgeber dürfen ebenfalls erhoben werden. Darüber hinaus darf nach der Anzahl und dem Alter der Personen gefragt werden, die in die Wohnung einziehen möchten. Zulässig sind in diesem Stadium in begrenztem Umfang auch Fragen zu einer beabsichtigten Tierhaltung. Während kleinere Tiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Kaninchen hier nicht erwähnt werden müssen, sieht dies bei Hunden und Katzen schon anders aus. Generell verboten werden kann deren Haltung jedoch nicht. Dazu bedarf es besonderer Gründe.

Diese Angaben dürfen bei ernsthaftem Interesse abgefragt werden:

Einkommensverhältnisse
Beruf und Arbeitgeber
Anzahl der einziehenden Personen & deren persönliche Informationen
Haustierhaltung
Wurde früher bereits ein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet?
Liegt ein Räumungstitel aufgrund von Mietschulden vor?

Achtung: Wurde der Räumungstitel vor mehr als 5 Jahren ausgestellt, muss der Mietinteressent keine Angaben machen. Eine Verpflichtung besteht nur bei jüngeren Titeln.

Vor Vertragsabschluss

Haben Sie sich für einen Bewerber oder eine Bewerberin entschieden, dürfen Sie vor Vertragsabschluss einen Einkommensnachweis und eine Bonitätsauskunft verlangen. Auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters kann eingefordert werden. Auf diese Weise können die in der Selbstauskunft gemachten Angaben zur finanziellen Situation auf ihre Richtigkeit hin überprüft werden.

Zudem dürfen ab diesem Zeitpunkt Informationen zu Kontodaten angefragt werden, welche beispielsweise für die Auszahlung von Guthaben bei der Nebenkostenabrechnung benötigt werden.

Eine Vorlage zur Mieterselbstauskunft können Sie sich nach der Registrierung bei uns ganz einfach herunterladen und Ihren potenziellen Mietern zur Verfügung stellen.

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Bewerber haben Aufklärungspflicht

Mietbewerber müssen aber nicht nur zulässige Fragen wahrheitsgemäß beantworten, sondern im Rahmen ihrer Aufklärungspflicht die für Sie als Vermieter relevanten Informationen ungefragt preisgeben.

Fragen Sie beispielsweise nicht nach dem Einkommen, so muss der Bewerber dennoch angeben, wenn er sich die Miete aufgrund seiner finanziellen Situation absehbar nicht leisten kann. Verschweigt er dies, kommt der Mietvertrag unter falschen Voraussetzungen zustande, die unter Umständen den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllen. Ein auf dieser Basis ausgestellter Mietvertrag ist unter Umständen unwirksam und kann in jedem Fall vom Vermieter angefochten werden.

Die Aufklärungspflicht besteht, wenn diese Umstände vorliegen:

die Höhe des Mietzinses beträgt 75 % oder mehr des Nettoeinkommens
die Kosten werden durch eine öffentliche Stelle übernommen
über das Vermögen des Interessenten wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet

Unzulässige Fragen bei der Selbstauskunft

Für Sie als Vermieter ist es aber nicht nur wichtig zu wissen, welche Fragen gestellt werden dürfen, sondern auch, welche grundsätzlich unzulässig sind. Werden sie trotzdem gestellt, kann dies zu erheblichen Problemen führen. Auf keinen Fall darf nach Dingen gefragt werden, die keine direkten Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben.

Außerdem darf die Mieterselbstauskunft keine Fragen nach Krankheiten, nach Kinderwünschen oder nach Heiratsabsichten enthalten. Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob es zulässig ist, nach dem Familienstand zu fragen, wenn der Mietvertrag mit einer einzelnen Person geschlossen wird.
Grundsätzlich unzulässig ist aber die Frage, ob der Mietbewerber Raucher ist.

Enthält die verlangte Mieterselbstauskunft unzulässige Fragen, stellt dies sogar eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit zum Teil empfindlichen Bußgeldern geahndet werden kann. Nicht zuletzt aus diesem Grund sollten Sie sich streng an die gesetzlichen Vorgaben halten.

Insbesondere dürfen keine Fragen zu folgenden Themen gestellt werden:

zur Religion, zur ethnischen Herkunft oder zur Nationalität
zu Vorstrafen
zur Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Vereinen
zur politischen Einstellung
zur sexuellen Orientierung
zu Hobbys
zum Rauchen
zu Krankheiten
zu Angaben des bisherigen Vermieters
zu Schwangerschaft, Familienplanung oder Heiratsplänen
zum Bestehen einer Rechtsschutzversicherung

Umgang mit Falschangaben in der Mieterselbstauskunft

Enthält eine Mieterselbstauskunft unzulässige Fragen, können die Mietinteressenten diese bewusst falsch beantworten, ohne dass dies Konsequenzen für sie hätte. Anders sieht es allerdings aus, wenn auf berechtigte Fragen wahrheitswidrig geantwortet wird.

In einem solchen Fall kann der Mietvertrag von Ihnen angefochten werden. Sogar eine fristlose Kündigung ist in begründeten Einzelfällen möglich. Selbst dann, wenn die Miete stets pünktlich gezahlt wurde.

Fazit

Die Mieterselbstauskunft dient dem Vermieter als Entscheidungshilfe zwischen mehreren Mietinteressenten. Grundsätzlich dürfen jedoch bis zur Wohnungsbesichtigung lediglich Kontaktdaten ausgetauscht werden. Bekundet ein Mietinteressent im Anschluss direktes Interesse, dürfen weitere Fragen, beispielsweise bezüglich des Einkommens oder der Anzahl und dem Alter der einziehenden Personen, gestellt werden.

Fragen hinsichtlich der Religion, Herkunft, Vorstrafen, Hobbys oder der sexuellen Orientierung sind dagegen nicht zulässig. Diese dürfen vom Mietinteressenten bewusst falsch beantwortet werden. Welche Rechte und Pflichten für Sie als Vermieter weiterhin gelten, finden Sie in unserem dazugehörigen Blog-Post und in unserem E-Book.

Über den Autor

Miriam Zaunbrecher

Miriam ist Online Marketing Managerin mit Fokus auf Content. Seit rund zwei Jahren schreibt sie Fachtexte rund um Themen wie Immobilien, Nebenkosten oder Vermietung für objego und betreut die Inhalte auf der Webseite.