Mietkaution: 6 Dinge, die Sie als privater Vermieter wissen sollten
Letztes Update: 23. Februar 2024 | 12 Min. Lesezeit
Die Mietkaution bietet Sicherheit für Vermieter bei finanziellen Schäden durch den Mieter. Die Vereinbarung einer solchen Kaution ist dabei mittlerweile Standard in den meisten Mietverträgen. Dennoch gibt es oft Unsicherheiten auf rechtlicher Ebene. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen es gibt, wie Sie die Kaution richtig anlegen und wie Sie bei ausstehenden Forderungen vorgehen.
Rechtliche Grundlagen
Unter der Mietkaution ist eine Absicherung für Vermieter zu verstehen, die dieser vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann.
Mithilfe dieser Absicherung können Sie als Vermieter verschiedene Forderungen begleichen, die der Mieter nach seinem Auszug noch schuldig ist, beispielsweise indem er im Mietvertrag festgelegte Pflichten nicht vollständig und ordnungsgemäß erfüllt hat.
Zu bestehenden Forderungen zählen unter anderem Schadenersatz und fällige Reparaturen, aber auch ausstehende Nebenkosten- und Mietzahlungen.
Muss eine Kaution verlangt werden?
Ganz klar: Nein. Sie sind nicht dazu verpflichtet, von Ihrem Mieter eine Kaution zu verlangen. Es bleibt Ihnen überlassen, ob der Mieter eine Kaution stellen muss. Da eine Mietkaution Sie jedoch gegen Schäden am Objekt absichert, ist es ratsam, eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufzunehmen.
Vereinbarung muss im Mietvertrag erfolgen
Da es keine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution gibt, müssen Sie bereits im Mietvertrag die Summe festlegen. Eine spätere Änderung nach Unterschreiben des Mietvertrags durch beide Parteien ist nicht zulässig. Auch das Hinzufügen einer entsprechenden Klausel darf nicht im Nachhinein erfolgen.
Ist also keine Kaution im Mietvertrag vereinbart, ist Ihr Mieter auch nicht zur Zahlung einer solchen verpflichtet. Hat der Mieter aufgrund einer mündlichen Vereinbarung dennoch eine Kaution gezahlt, kann er diese von Ihnen zurückverlangen.
Maximale Höhe der Mietkaution
Wie hoch die Mietkaution maximal sein darf, ist in § 551 Absatz 1 BGB juristisch festgelegt. Nach der Gesetzgebung darf die Höhe der Mietkaution drei Monatskaltmieten nicht übersteigen.
Abgesehen davon dürfen Sie die Höhe der Kaution frei bestimmen. Achten Sie bei Aufsetzen des Vertrages darauf, die gesetzliche Maximalhöhe nicht zu überschreiten. Sollte die Kautionssumme höher liegen, muss der Mieter lediglich bis zur juristischen Grenze zahlen.
Stets beachten
Im Zuge einer Mieterhöhung darf die Mietkaution nicht angepasst werden. Es gilt weiterhin die im Mietvertrag vereinbarte Summe.
Die verschiedenen Arten der Mietkaution
Wie die Zahlung letztlich durch den Mieter ausgeführt wird, sollte bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Dem Mieter stehen verschiedene Arten zur Verfügung, wie der Betrag entrichtet werden kann. Als Vermieter haben Sie jedoch das Recht, über die Art der Mietkaution frei zu entscheiden.Barkaution
In diesem Fall wird das Geld in bar übergeben. Wichtig ist, dass Sie dem Mieter einen Nachweis aushändigen, dass die Zahlung erhalten wurde. Auch die Überweisung des Betrages auf das Konto des Vermieters fällt unter den Punkt der Barkaution.Zusätzlich zu einem Nachweis über den Eingang des Geldes kann der Mieter zudem einen Beleg darüber einfordern, dass das Geld auf einem gesonderten Konto richtig angelegt wurde. Sie als Vermieter haben bei der Überweisung ebenfalls ein Einsichtsrecht darüber, dass der neue Mieter die Zahlung der Mietkaution angestrengt hat.
Es kann auch vereinbart werden, dass die Überweisung im Zuge der Unterschrift des Mietvertrages erfolgt. Fällig ist die Zahlung jedoch erst bei Beginn des vertraglich vereinbarten Mietverhältnisses.
Im Allgemeinen ist dies die am weitesten verbreitete Variante der Kautionszahlung.
Ratenzahlung bei Barkaution
Das Hinterlegen einer Kaution reißt für viele Mieter ein großes Loch ins Konto. Umzugskosten, neue Möbel und eine eventuell höhere Miete können schnell für umfassende Ausgaben sorgen. Wenn dann noch die Mietkaution gezahlt werden muss, bleibt oft nicht viel übrig.
Der Gesetzgeber hat dafür jedoch unter § 551 Absatz 2 BGB die Möglichkeit der Teilzahlung vorgesehen. Die Kautionssumme kann dann in drei gleich großen Raten gezahlt werden. Die erste Rate muss dabei zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtet werden, die Weiteren erfolgen zum Zeitpunkt der jeweils fälligen Monatsmiete.
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Bürgschaft
Bei einer Bürgschaft übernimmt eine dritte Partei die Absicherung des neuen Mieters. Sowohl Banken in Form von Krediten als auch Versicherungen und Privatpersonen können diese Funktion übernehmen. Zieht ein Studierender beispielsweise zum ersten Mal in eine eigene Wohnung, ist oft kein Vermögen da, um neben Umzug und Möbeln auch noch die Kaution zu zahlen. Häufig treten dann die Eltern als Bürgen für ihr Kind ein.Insbesondere in Fällen, in denen der Mieter keine Möglichkeit hat, die geforderte Kaution zu begleichen, kann diese Variante sinnvoll sein. Der Bürge haftet, wenn es offene Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses gibt.
Vorteil der Bürgschaft
Für Vermieter bietet eine Bürgschaft den Vorteil, dass das Geld nicht gesondert angelegt und verwaltet werden muss, da Sie lediglich eine schriftliche Verpflichtungserklärung über die Mietbürgschaft und kein Kautionsgeld erhalten. Sie sparen sich somit einen gewissen Arbeitsaufwand, sind aber dennoch rechtlich abgesichert.Damit auch hier ein Nachweis besteht, vereinbaren Sie die Bürgschaft schriftlich mit dem Mieter. Dies sollten Sie bereits im Mietvertrag festhalten. Ein zusätzliches Dokument mit einer entsprechenden Ergänzung im Vertrag ist jedoch auch möglich.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Bei Vereinbarung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft können Sie sich direkt an den Bürgen wenden, falls die Mietzahlung ausbleibt oder ein Schadensfall aufgetreten ist. Ist keine solche vertraglich festgelegt, müssen Sie an Ihren Mieter herantreten, um die ausstehende Summe zu erhalten.Hinweis
Immer wieder verlangen Vermieter irrtümlich eine Bürgschaft zusätzlich zur Barkaution, obwohl der Mieter diese in voller Summe gezahlt hat. Dies ist nicht gestattet, da die Höchstgrenze überschritten wird. Gleichermaßen sind Sie nicht dazu verpflichtet, eine Bürgschaft zu akzeptieren.
Kombination aus Bürgschaft und Barkaution
Sie können mit Ihrem Mieter auch eine Teilung der Kaution vereinbaren. Dabei zahlt dieser einen Teil in bar, für den Rest wird dagegen ein Bürge eingesetzt. Häufig wird es durch diese Kombination Ihrem Mieter erleichtert, einen Bürgen zu finden.Aber auch hier gilt: Sie müssen einem solchen Vorschlag des Mieters nicht zustimmen.Verpfändung
Kann der Mieter nicht für die Barkaution aufkommen, findet keinen passenden Bürgen oder bevorzugt eine andere Art der Mietkaution, so können Sie ihm die Möglichkeit der Verpfändung anbieten. Dabei werden beispielsweise ein Sparbuch, Wertpapiere oder andere Formen von Geldanlagen als Sicherheit herangezogen.Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung eines Sparbuches, auf das der Mieter die Kaution selbst eingezahlt hat. Er legt also ein Sparbuch an und verpfändet dieses mithilfe einer Verpfändungserklärung an Sie.Mietkautionsversicherung
Zusätzlich zu den bisher genannten Varianten gibt es noch die Mietkautionsversicherung. Im Zuge dieser wird ein Versicherungsvertrag abgeschlossen, der die Absicherung des Mietverhältnisses beinhaltet. Anstelle einer einmalig hinterlegten Mietkaution zahlt der Mieter jährlich einen bestimmten Betrag in die Versicherung ein. Die Bürgschaft übernimmt hierbei die Versicherungsgesellschaft.Diese Art der Mietkaution ist sinnvoll, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, die gesamte Kaution zu hinterlegen. Als zusätzlichen Sicherheitsaspekt überprüft die Kautionskasse den Mieter auf seine Bonität. Erst wenn diese gegeben ist, erhält er eine Mietkautionsversicherung.
Dies bringt auch einen Vorteil für Sie mit sich: Sie können sich darauf verlassen, dass der Mieter regelmäßig einzahlt und die Kaution gesichert ist.
Auch hier haben Sie die Möglichkeit, diese Form der Mietkaution abzulehnen.
Über kautionsfrei.de können Mieter schnell und einfach online eine Mietkautionsversicherung abschließen. Als Vermieter erhalten Sie dann eine Bürgschaftsurkunde und die Sicherheit, dass einer der marktführenden Anbieter von Mietkautionsbürgschaften in Deutschland zuverlässig die Bonitätsprüfung des Mieters übernommen hat.
Anlage der Kaution in einem Konto
Die übliche Form, die Mietkaution zu verwalten, ist das Anlegen des Geldes in einem Mietkautionskonto. Während der Laufzeit durch Zinsen gewonnene Zinserträge sind Eigentum des Mieters und müssen ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt werden.Entscheiden Sie sich für die Anlage des Geldes in einem Konto, müssen Sie sicherstellen, dass für das Konto neben einem üblichen Zinssatz eine dreimonatige Kündigungsfrist besteht. Sinnvoll ist, das Konto bereits vor Erhalt der Kaution anzulegen, damit der Schutz des Mieters von Beginn an greift.
Keine Pflicht zur Zahlung auf privates Konto
Der Mieter ist nicht verpflichtet, Ihnen das Geld in bar auszuhändigen oder es auf Ihr privates Konto zu überweisen. Sind beide Parteien einverstanden, ist dies mit Erhalt einer Quittung aber dennoch möglich.Bei der Eröffnung des Kontos können Sie beispielsweise zwischen dem klassischen Sparbuch, einem Tagesgeld- oder einem Festgeldkonto wählen. Jede Variante hat Vor- und Nachteile, die Entscheidung liegt jedoch bei Ihnen, sofern sie der in § 551 Absatz 3 BGB festgelegten Regelung entspricht.
Individuelle Vereinbarungen möglich
Sie können mit Ihrem Mieter auch eine andere Form der Kautionsanlage vereinbaren, wenn beide Vertragsparteien einverstanden sind. Generell gilt jedoch, dass Sie das Geld getrennt von Ihrem Privatvermögen anlegen bzw. aufbewahren müssen. Dies dient zusätzlich dazu, das Eigentum des Mieters im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen.Schadenersatz bei nicht-ordnungsgemäßer Geldanlage
Haben Sie das Geld nicht entsprechend angelegt und können die Belege darüber erbringen, kann Ihr Mieter Schadenersatz für den entgangenen Zinsertrag fordern.Vermieter-Themen direkt ins Postfach
Rückzahlung der Kaution
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Recht, die Barkaution zurückzufordern, sofern er die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben und sämtliche offenen Beträge beglichen hat. Machen Sie im Anschluss keine Forderungen geltend, müssen Sie dem Mieter das Geld in voller Höhe und mit Zinsen zeitnah auszahlen.Keine Verrechnung mit Mietzahlungen nach Kündigung
Hat der Mieter seine Kündigung eingereicht, ist es ihm nicht gestattet, noch ausstehende Mietzahlungen mit der Kaution zu verrechnen, da dies nicht dem Zweck der hinterlegten Mietkaution entspricht. Dem Vermieter muss das Geld weiterhin zur Verfügung stehen, bis geklärt ist, ob Ihnen gegenüber Ansprüche auf Schadenersatz oder Ähnliches bestehen.Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Ist der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in einer Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug, dürfen Sie ihm nach § 569 Absatz 2a BGB ohne vorangegangene Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen. Zahlt der Mieter jedoch innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Erhalt der Räumungsklage die ausstehende Summe, so wird die Kündigung unwirksam.
Gängige Fristen
Für die Zahlung gilt in der Regel eine Frist von drei bis sechs Monaten. Gesetzlich festgelegt ist dies jedoch nicht.
Die Ausnahme bildet dabei eine eventuell ausstehende Nebenkostennachzahlung. Da die Abrechnung der Nebenkosten jährlich erfolgt, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zu 12 Monate zurückbehalten, sofern eine Nachzahlung zu erwarten ist. Der Rest der Summe muss so zeitnah wie möglich ausbezahlt werden.
Es bleibt Ihnen ausreichend Zeit, um bei der Übergabe der Wohnung eventuelle Schäden zu finden und festzustellen, ob die letzten Miet- und Betriebskostenzahlungen fristgerecht bei Ihnen eingegangen sind. Erst nach Ablauf dieser Frist hat der Mieter die Möglichkeit, Klage gegen Sie einzureichen, wenn Sie die Kaution nicht erstatten, obwohl keine Forderungen von Ihrer Seite vorliegen.
Letztlich gilt, dass die Mietkaution erst dann ausbezahlt werden muss, wenn der Mieter die Einheit geräumt hat, ausstehende Reparaturen erledigt und sämtliche ausstehende Kosten beglichen sind.
Kein Zugriff während des Mietverhältnisses
Sie dürfen nicht während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen, falls die Miete nicht gezahlt wurde. Die Kaution dient nur als Sicherung, um ausstehende Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu begleichen.
Vorgehen im Schadensfall
Sind bei der abschließenden Wohnungsbegehung Schäden aufgefallen, die vom Mieter selbst verursacht worden sind, müssen Sie ihm die Möglichkeit einräumen, die anfallenden Arbeiten selbst zu erledigen.Gebrauchsspuren sind kein Schaden
Normale Gebrauchsspuren sind keine Schäden, für die der Mieter aufkommen muss. Protokollieren Sie daher unbedingt schon während der Wohnungsübergabe zu Beginn des Mietverhältnisses alle relevanten Punkte genau, damit später keine Unstimmigkeiten entstehen.
Im Schadensfall können Sie einen Kostenvoranschlag erstellen (lassen). Dabei muss der Aspekt des Wertverlustes beachtet werden. Kosten können nicht eins zu eins abgezogen werden, wenn das beschädigte Element bereits mehrere Jahre alt ist. Sie müssen die Kosten dann nachvollziehbar reduzieren und dürfen nur diesen reduzierten Betrag einbehalten. Sind alle Ansprüche geltend gemacht worden, müssen Sie einen eventuellen Restbetrag an den Mieter auszahlen.
Erstellen einer Kautionsabrechnung
In jedem Fall müssen Sie den Mieter entsprechend informieren. Stellen Sie eine Kautionsabrechnung aus, auf der eventuelle Forderungen und Fristen klar ersichtlich sind. Reparaturen, für die der Mieter nicht selbst aufgekommen ist, müssen mit einer Rechnung belegt werden, welche der Kautionsabrechnung beigelegt wird.Streit vermeiden
Mit der Übergabe der Wohnung endet in der Regel auch das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Im Zuge der letzten Begehung werden eventuelle Schäden protokolliert, um eine Grundlage für Forderungen an den Mieter zu bilden und späteres Streitpotenzial zu vermeiden.
Nur wenn die Forderungen unbestritten sind, ist es gestattet, auf die Kaution zurückzugreifen. Kann keine Einigung erzielt werden, sollten Sie sich an einen Rechtsbeistand wenden.
Finden Sie nach Abschluss der Wohnungsübergabe weitere Mängel, so dürfen diese nicht zulasten des Mieters gehen, da das Übergabeprotokoll ein bindendes Dokument darstellt.
Rechte und Pflichten bei Eigentümerwechsel
Erwerben Sie eine Immobilie mit bereits bestehenden Mietverträgen, so übernehmen Sie sämtliche Rechte und Pflichten des Voreigentümers (§ 566a BGB). Darunter fällt auch die Verwaltung der Mietkaution. Stellen Sie daher sicher, dass Sie vom Voreigentümer alle relevanten Dokumente zur Kaution der Mieter einfordern und auf Ihren Namen ändern.Auch wenn Sie als neuer Eigentümer die Miete anheben wollen, haben Sie keinen Anspruch auf die Erhöhung der Mietkaution. Es gilt die im Mietvertrag vereinbarte Kautionssumme.
Zieht ein Mieter aus, so müssen Sie ihm die geleistete Kaution nach Prüfung des Mietobjektes auszahlen bzw. haben die Möglichkeit, Forderungen geltend zu machen.
Sonderfall Gewerbemietvertrag
Die unter § 551 BGB genannten Regelungen gelten lediglich für den privaten Wohnraum.
Da im Gewerbemietrecht Vertragsfreiheit herrscht und es sich bei Mieter und Vermieter um zwei gleichberechtigte Parteien handelt, können auch Mietkautionen und die damit zusammenhängenden Parameter wie die Höhe und die Anlage frei verhandelt werden. Auch der Aspekt des Zinsanspruches des Mieters ist im Gewerbemietrecht nicht gegeben. Mieter und Vermieter können hier eine eigene Regelung treffen.
Fazit
Als Vermieter sind Sie nicht gesetzlich verpflichtet, eine Mietkaution zu erheben. Dennoch ist es sinnvoll, eine solche Regelung im Mietvertrag festzulegen, um eine Absicherung bei finanziellen Schäden durch den Mieter zu gewährleisten – schließlich überlassen Sie einem Fremden Ihr Eigentum. Die Art der Kaution können Sie dabei frei mit Ihrem Mieter vereinbaren. Lediglich bei der Höhe sind Sie an eine juristische Grenze gebunden.
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