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Mietminderung bei Hitze: Diese Regelungen sollten Vermieter für den Sommer kennen

Letztes Update: 26. Februar 2024 | 4 Min. Lesezeit

Junge Frau mit braunen Haaren und gestreiftem T-Shirt sitzt mit einem Laptop auf dem Schoss auf einem grauen Sofa und faechert sich mit einem blauen Faecher Luft zu, waehrend sie mit der anderen Hand den Kragen ihres T-Shirts lockert, um sich abzukuehlen.

Steigende Temperaturen können für Beschwerden über zu heiße Innenräume durch die Mieter sorgen. Einheitliche Regelungen, ob Hitze in der Wohnung als Mietmangel gilt, existieren bisher nicht. Welche Präzedenzfälle es zu dieser Thematik gibt, wann eine Mietminderung bei Hitze möglich ist und wann Modernisierungen Abhilfe schaffen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Ist eine Mietminderung bei Hitze möglich?

Besteht ein Mangel an der Mietsache und der vertragsgemäße Gebrauch ist nicht mehr gewährleistet, hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung. Dies legt § 536 BGB fest. Hitze in der Wohnung stellt grundsätzlich keinen so schwerwiegenden Mangel dar, dass eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Ob die Minderung der Miete bei Hitze möglich ist, ist einzelfallabhängig. Es bestehen bereits einige Gerichtsurteile individueller Fälle, die als erste Orientierung dienen können.

Grenzwerte für Innentemperaturen – Gerichtsurteile

Obwohl es keine einheitlichen Regelungen für Privaträume gibt, entschied das AG Hamburg, dass 30 °C am Tag und 25 °C in der Nacht als Grenzwerte für Mietobjekte gelten. Die Oberlandesgerichte in Hamm und Rostock legten sich bei ihrer Bewertung auf relative Grenzzahlen fest. Laut diesen Urteilen müssen Innentemperaturen mindestens 6 °C unter den Außentemperaturen liegen (Az.: 30 U 131/06 & Az.: 3 U 83/98).

Fristlose Kündigung bei mehr als 46 °C

Bei extremen Temperaturen ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter möglich. Dies entschied in einem Einzelfallurteil der Verfassungsgerichtshof in Berlin für eine Familie. Aufgrund eines Sachmangels der Wohnung heizte diese sich regelmäßig auf bis zu 46 °C auf, wodurch der Wellensittich der Familie an einem Hitzschlag verstarb (Az.: 40/06).

Gesundheitsgefährdende Temperaturen müssen nicht hingenommen werden

Die Familie konnte in diesem Fall durch sechs Zeugen sowie Aufnahmen der Innen- und Außentemperatur beweisen, dass die Temperaturen in der Wohnung regelmäßig um mehr als 10 °C höher waren als die Außentemperaturen. Das Gericht in Berlin entschied, dass hier von einer Gesundheitsgefährdung im Sinne des BGB zu sprechen sei und erklärte sowohl die Mietminderung als auch die fristlose Kündigung gemäß § 569 BGB für gültig.

Dachgeschoss als Ausnahme

Beim Unterzeichnen eines Mietvertrages für ein Dachgeschoss müsse den Mietern laut einem Urteil bereits klar sein, dass es im Sommer dort zu höheren Temperaturen kommen kann als in einem niedrigeren Stockwerk. Es besteht daher keine Grundlage für eine Mietminderung bei Hitze. Aufgrund der großen Außenflächen und der Höhe der Wohnung sind auch Temperaturen von 30 °C noch nicht ausreichend für eine Mängelerklärung (Az.: 164 C 6049/04).

Technische Regelungen als Maßstab nutzen?

Im Gegensatz zu privaten Mietobjekten gibt es für gewerblich genutzte Räume feste Regelungen, was die Höchsttemperaturen in Arbeitsstätten betrifft. Die „technischen Regelungen“ setzen ein Maximum von 26 °C fest (ASR).

Trotz dieser Festlegungen sind nicht alle Mietminderungen rechtlich wirksam.

Urteil bei defekter Klimaanlage

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte einer Kündigung und Rückforderung der voreiligen Mietminderung durch den Besitzer eines gemieteten Accessoire-Geschäfts im Dachgeschoss stattgegeben (Az.: 24 U 197/18).

Die im Mietobjekt enthaltene Klimaanlage war über die Frühlings- und Sommermonate nicht funktionsfähig, woraufhin der Mieter willkürlich eine Mietminderung aufgrund von Hitze vorgenommen hatte – allerdings ohne genaue Angaben oder Beweise vorzulegen.

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Mietminderung bei Hitze: Genaue Messungen sind nötig

Um zu hohe Temperaturen im Mietobjekt zu beweisen, müssen Mieter über einen längeren Zeitraum die Innen- und Außentemperaturen messen und festhalten. Zudem sollten zusätzliche Zeugenaussagen gesammelt werden. Der Standard, welchen der Mieterschutzbund empfiehlt, ist ein elektronisches Messgerät, das sowohl Innen- als auch Außentemperatur über einen Zeitraum von mindestens 10 Tagen 2-mal täglich misst und die Daten speichert.

26 C° als Faustregel

Die 26 °C, die in den technischen Regelungen festgeschrieben sind, gelten nur für Arbeitsstätten und dürfen nicht auf den privaten Wohnraum übertragen werden. Es ist daher nicht ausreichend, wenn Ihr Mieter eine schriftliche Mängelanzeige erstellt und darin regelmäßige Temperaturen von über 26 °C angibt.

Allerdings können die 26 °C als Richtwert genutzt werden, da es bereits entsprechende Urteile gegeben hat.

Keine festgelegte Minderungshöhe

Ob eine Mietminderung durch Hitze gerechtfertigt ist, ist einzelfallabhängig. Das Gleiche trifft auf die Höhe der Minderung zu. Es kommt vor allem auf den Temperaturunterschied zwischen Innen und Außen, das Baujahr der Immobilie und auch die Lage innerhalb des Gebäudes an.

Baujahr als wichtiger Faktor

Je neuer und besser ausgestattet die Immobilie ist, desto eher hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung im Sommer. Bei älteren Gebäuden ist davon auszugehen, dass sie weniger isoliert sind und es daher zu höheren Temperaturen kommen kann. Bei einem Neubau bzw. einem neueren Gebäude gelten andere Standards bei der Wärmeisolierung, durch die es gar nicht erst zu sehr hohen Temperaturen kommen sollte.

Gut zu wissen

Es gibt bisher keine einheitliche Regelung zur Höhe der Mietminderung. Das Amtsgericht Hamburg gab jedoch mit seinem Beschluss im Mai 2006 einen Richtwert von 20 % Mietminderung bei tagsüber 30 °C an (Az.: 46 C 108/049).

Diese Minderung gilt allerdings nur anteilig für die Tage, an denen eine unverhältnismäßige Hitze in der Wohnung auch wirklich festgestellt werden konnte.

Inhalt der Mängelanzeige

Damit eine Mietminderung bei Hitze wirksam werden kann, muss der Mieter Ihnen eine Mängelanzeige vorlegen. Zwar ist eine mündliche Mängelanzeige möglich, sinnvoller ist jedoch die schriftliche Form. In jedem Fall muss er Sie über die zu hohen Temperaturen in Kenntnis setzen.

Die Miete kann ab dem Zeitpunkt des Auftretens unter Vorbehalt gezahlt werden, sollte jedoch weiterhin vollständig und pünktlich erfolgen. Andernfalls kann der Mieter in einen Zahlungsrückstand geraten, welcher eine fristlose Kündigung zur Folge haben kann.

Enthalten sollte die Mängelanzeige folgende Informationen:

eine möglichst exakte Problembeschreibung
Dokumentation von Messungen der Innen- und Außentemperatur
Zeugenbenennung
Information darüber, dass eine Mietminderung durch Hitze geltend gemacht wird ODER dass eine vollständige Weiterzahlung der Miete nur unter Vorbehalt stattfindet
die Angabe einer Frist für Sie als Vermieter zur Mängelbeseitigung

Modernisierung als Maßnahme?

Wird die Wohnung in den Sommermonaten zu heiß, können bereits kleine Modernisierungsmaßnahmen Abhilfe schaffen. Dazu gehört beispielsweise das Anbringen von Markisen oder Rollläden, die sich mit wenig Aufwand und geringen Kosten installieren lassen. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn hohe Mietminderungen drohen. Auch eine Klimaanlage kann eingebaut bzw. aufgestellt werden.

Ist es im gesamten Gebäude deutlich zu warm, können größere Arbeiten wie die Isolierung der Außenwände notwendig sein. Kann Ihr Mieter also glaubhaft nachweisen, dass die Temperatur regelmäßig deutlich zu hoch ist und die Wärmeisolierung nicht mehr dem Standard für das Baujahr des Gebäudes entspricht, sollten Sie tätig werden. Welche Maßnahmen Sie ergreifen, dürfen Sie jedoch ohne Einbezug der Mieter entscheiden.

Generell gilt, dass Ihr Mieter Sie nicht zu Modernisierungen verpflichten kann. Das ist nur dann möglich, wenn entsprechende Maßnahmen bereits im Mietvertrag festgeschrieben wurden.

Modernisierungskosten auf Mieter umlegen

Zwar müssen Sie die Kosten der Modernisierung zunächst selbst tragen, können diese jedoch durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Steigt der Wert der Wohnung aufgrund der Maßnahme, ist gemäß § 559 BGB eine Kostenumlage in Höhe von 8 % auf die Jahreskaltmiete möglich.

Mieter muss bei Arbeiten Einwilligung einholen

Möchte Ihr Mieter selbst tätig werden und für Hitzeschutz sorgen, muss er bei baulichen Veränderungen Ihre Einwilligung einholen. Das ist beispielsweise dann nötig, wenn eine feste Klimaanlage oder elektrische Rollläden installiert werden sollen.

Fazit

Das Fehlen einheitlicher Regelungen macht die Bewertung von Mietminderungen bei Hitze zu Einzelfallentscheidungen. Es kommt auf unterschiedliche Faktoren wie Baujahr, Lage und Beschaffenheit des Objekts an. Mit 26-30 °C Spannbreite gehen die Grenzwerte in unterschiedlichen Urteilen weit auseinander.

Um eine gültige Mängelanzeige wegen Hitze handelt es sich, wenn die Wärmeisolierung nicht dem Standard des Baujahres entspricht oder der Zustand zu einer Gesundheitsgefährdung Ihrer Mieter geworden ist. Für ordentliche Beweise müssen Aufzeichnungen von mindestens 10 Tagen der Innen- und Außentemperatur vorgelegt werden.

Die Höhe der Mietminderung bei Hitze ist einzelfallabhängig und nur gültig für die Tage, an denen es auch tatsächlich zu heiß in der Wohnung war.