Finanzen

Mietpreis berechnen: So legen Vermieter die richtige Miethöhe fest

Letztes Update: 9. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit

Person mit grauem Hemd sitzt am Schreibtisch und tippt mit einer Hand auf einem Taschenrechner. In der anderen Hand haelt er einen Stift und hat einige Finger auf einem Klemmbrett mit mehreren Dokumenten abgelegt. Im Hintergrund steht ein kleines dekoratives Haus mit rotem Dach.

Über die Höhe der Mietpreise wird nicht nur in Deutschland oft und kontrovers gesprochen. Eigentümer und Mieter haben häufig unterschiedliche Ansichten darüber, welche Miethöhe angemessen ist. Am Ende muss jedoch eine Miete stehen, mit der sowohl Vermieter als auch Mieter einverstanden sind. Welche Faktoren beim Mietpreis berechnen eine Rolle spielen und wie die richtige Miethöhe ermittelt werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Die ortsübliche Vergleichsmiete, deren Basis der Mietspiegel ist, bildet den ersten Orientierungspunkt zur Festlegung der Miethöhe.

Wird die Miethöhe zu niedrig angesetzt, kann dies nicht nur zu einer finanziellen Belastung führen, sondern auch Probleme mit dem Finanzamt in steuerlicher Hinsicht verursachen.

Die maximal erzielbare Kaltmiete ist die entscheidende Kennzahl in Bezug auf die Rentabilität und hängt insbesondere von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie ab.

Für langfristige Mietverhältnisse ist eine rentable, aber nicht zu hoch kalkulierte Kaltmiete in der Regel die beste Lösung.

Ortsübliche Vergleichsmiete als wichtiger Richtwert

Die Basis zur Berechnung des richtigen Mietpreises stellt der Quadratmeterpreis dar, der in der unmittelbaren Umgebung für vergleichbare Objekte verlangt wird. Diese ortsübliche Vergleichsmiete bietet daher eine erste Orientierung. Sie bezieht sich auf Mieten für vergleichbaren Wohnraum, welche innerhalb der letzten sechs Jahre bei einer Neuvermietung vereinbart oder bei bestehender Vermietung angepasst wurden.

Faktoren, die in die Bildung der Vergleichsmiete einfließen, sind:

Art, Baujahr & Lage der Immobilie
Größe des Wohnraums
Ausstattung (z. B. Balkon, Boden & Heizungsart)
Beschaffenheit bzw. energetischer Zustand

Auskunft über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt der Mietspiegel der Gemeinde. Dabei wird zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden. Lediglich der qualifizierte Mietspiegel, welcher von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wird, kann als bindende Basis einer Mieterhöhung dienen. Bei einfachen Mietspiegeln kann zusätzlich ein Sachverständiger zurate gezogen werden. Die Kombination stellt ebenfalls eine bindende Grundlage dar.

Seit Inkrafttreten der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel erstellt werden. Bisher geschah dies auf freiwilliger Basis. Seit 2024 müssen verpflichtend auch qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht werden.

Als Vermieter können Sie die Höhe der Miete weitgehend frei gestalten. Wenn es um die Aufgabe geht, den Mietpreis berechnen zu müssen, stellt die Vergleichsmiete aber einen guten Ausgangspunkt dar.

Auswirkungen der Mietpreisbremse

Greift in Ihrer Stadt oder Ihrem Bezirk jedoch die gesetzliche Mietpreisbremse, wird Ihre Freiheit zur Gestaltung der Miethöhe eingeschränkt. In diesem Fall darf bei einer Neuvermietung der Mietpreis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Mietpreisbremse gilt in der Regel nur in Städten und Bezirken, in denen der Mietmarkt überdurchschnittlich angespannt ist. Auskunft darüber, ob es im Umfeld Ihrer Immobilie eine entsprechende Verordnung gibt, erhalten Sie ebenfalls bei der Gemeindeverwaltung.

Gibt es in Ihrer Gegend eine Mietpreisbremse, so gilt diese aber ausschließlich für Bestandsimmobilien, die neu vermietet werden sollen. Bei neu errichteten Gebäuden kommt sie nicht zur Anwendung. Hier kann die Miete auch weiterhin frei kalkuliert werden. Gleiches gilt für Objekte, die nach einer umfassenden Modernisierung neu vermietet werden.

Nichtbeachtung kann zu Mietpreisreduzierung führen

Wird die Mietpreisbremse aber, obwohl vorhanden, bei einer Neuvermietung nicht berücksichtigt, kann der Mieter im Nachhinein eine Reduzierung der Miete verlangen. Außerdem muss der Teil der Miete zurückerstattet werden, der über der zulässigen Grenze liegt.

Um derartige Probleme zu vermeiden, sollten Sie bei einer Neuvermietung darauf achten, diese gesetzlichen Vorgaben bei Ihrer Mietkalkulation zu berücksichtigen. Liegt in Ihrer Umgebung die ortsübliche Kaltmiete für ein Mietobjekt mit vergleichbarer Ausstattung bei 11 € pro m², dürfen Sie maximal 10 % mehr, also 12,10 €, verlangen.

Mietpreis berechnen: Leerstand und zu niedrig angesetzte Miete

Wer für seine Immobilie eine deutlich höhere Miete verlangt als in der jeweiligen Wohnlage üblich, riskiert damit, dass die Suche nach einem Mieter zu einem langwierigen Prozess wird, der viel Geduld, Durchhaltevermögen und ein entsprechendes finanzielles Polster erfordert. Denn auch wenn ein Objekt nicht vermietet ist, entstehen jeden Monat Kosten, die gedeckt werden müssen. Ein längerer Leerstand wirkt sich deshalb äußerst negativ auf die Mietrendite aus.

Auf der anderen Seite kann aber auch eine zu niedrige Miete auf Dauer eine erhebliche finanzielle Belastung bedeuten. Reicht die angesetzte Miete nicht aus, um die Fixkosten zu decken und nötige Rücklagen für die Instandhaltung und Reparaturen zu bilden, wird die Immobilie schnell zu einem Minusgeschäft. Außerdem kann es unter Umständen auch zu Problemen mit dem Finanzamt kommen.

Probleme mit Finanzamt können entstehen

Liegt die veranschlagte Miete deutlich unter den ortsüblichen Bedingungen, verlangen manche Finanzämter eine entsprechende Anpassung, um steuermindernde Aufwendungen anzuerkennen. Insbesondere bei der Vermietung an Angehörige muss die Miete bei mindestens 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen zu können.

Wenn Sie den Mietpreis berechnen, spielen also verschiedene Faktoren eine zentrale Rolle. Grundsätzlich sollten natürlich nicht nur die Kosten gedeckt, sondern auch eine angemessene Rendite erzielt werden.

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Maximal erzielbare Kaltmiete als Indikator für Rentabilität

Für Sie als Vermieter stellt die maximal erzielbare Kaltmiete die entscheidende Kennzahl dar. Sie ist der ausschlaggebende Faktor für die Rentabilität eines Mietobjektes. Die Warmmiete ist hier weniger relevant, da die Nebenkosten, wie etwa die Aufwendungen für Heizung und Wasser, direkt an den jeweiligen Versorger weitergeleitet werden müssen.

Höhe von mehreren Faktoren abhängig

Die Höhe der im besten Fall zu erzielenden Kaltmiete wird durch verschiedene Faktoren bestimmt. Wie bei allen Immobilien kommt auch bei einer Mietwohnung der Lage eine besondere Bedeutung zu.

Für ein Objekt in einer besonders beliebten Wohngegend kann aufgrund der höheren Nachfrage auch eine höhere Miete verlangt werden. In weniger begehrten Wohnlagen mit einer geringeren Nachfrage von solventen Mietern fällt die Höhe der erzielbaren Kaltmiete entsprechend geringer aus. Grundsätzlich wird auf dem Immobilienmarkt zwischen einfachen, mittleren und gehobenen Wohnlagen unterschieden. Für die jeweilige Kategorie sieht der Mietspiegel unterschiedliche ortsübliche Mietpreise vor.

Lage, Ausstattung und Zustand sind entscheidend

Neben der Lage ist auch die Ausstattung einer Wohnung bei der Berechnung der Kaltmiete zu berücksichtigen. Für ein Objekt, bei dem edle Materialien verbaut wurden, und das überdies mit begehrten Extras wie einem Stellplatz, einem Balkon, einer Terrasse oder gar einem Garten aufwartet, kann eine höhere Miete verlangt werden als für ein Haus oder eine Wohnung, die weniger zu bieten haben. Auch das Vorhandensein einer modernen Einbauküche oder innovativer Haustechnik sind berechtigte Gründe, eine entsprechend höhere Miete anzusetzen.

Der Zustand der gesamten Immobilie ist ebenfalls bei der Berechnung eines angemessenen Mietpreises von großer Bedeutung. Aktuelle Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere auch im energetischen Bereich, sind weitere relevante Gründe für eine Anpassung der Miete. Für eine frisch renovierte Wohnung kann eine höhere Miete verlangt werden als für ein Objekt, bei dem der Mieter zunächst noch selbst in die Verschönerung investieren muss.

Vermietung möblierter Wohnungen

In vielen Ländern werden Mietwohnungen oftmals komplett möbliert angeboten. Dies wirkt sich auf den Mietpreis aus. Auch in Deutschland nutzen immer mehr Vermieter diese Möglichkeit, um eine höhere Miete verlangen zu können oder ihr Angebot für bestimmte Mietergruppen attraktiver zu gestalten.

Wie hoch dieser Vorteil ausfällt, ist maßgeblich vom Umfang, der Qualität und dem Zustand der Möblierung abhängig. Wenn Sie Ihre Wohnung möbliert vermieten möchten, sollten Sie von einer Nutzungsdauer von zehn Jahren ausgehen. Die Anschaffungskosten zuzüglich der gewünschten Rendite sollten sich demnach in einem Zeitraum von 120 Monaten in der geforderten Miete widerspiegeln.

Fazit

Auch wenn die Mietpreise in Deutschland weitestgehend frei gestaltet werden können, ist es in der Regel nicht sinnvoll, mit überhöhten Forderungen in den Markt zu gehen oder die Miete zu niedrig anzusetzen. Im schlimmsten Fall herrscht dann lange Leerstand oder Sie zahlen sogar noch drauf.

Wenn Sie den Mietpreis berechnen, müssen wichtige Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Als Indikator dient vor allem der örtliche Mietspiegel, der regelmäßig erhoben wird.

Eine solide kalkulierte Miete, die auf ein langfristiges Mietverhältnis abzielt, stellt meist die beste Lösung dar, um ein Objekt erfolgreich zu vermieten.

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Miriam Zaunbrecher

Online Redakteur

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