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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Das müssen Vermieter wissen

Letztes Update: 7. Oktober 2024 | 7 Min. Lesezeit

Hand, die einen Stift umfasst, setzt zum Schreiben auf einem Dokument an, das auf einem weißem Tisch liegt.

Zieht der Mieter aus Ihrer Wohnung aus und ist auf der Suche nach einem neuen Zuhause, wird immer häufiger eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt. So schützen sich Vermieter vor Mietern, die nur unregelmäßig oder gar nicht die Mietzahlungen leisten. Wer die Bescheinigung ausstellt, was sie beinhaltet und wie viel Aussagekraft sie hat, erfahren Sie in folgendem Beitrag.

Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dient Mietern dazu, bei einer Wohnungsbewerbung zu beweisen, dass sie die Miete immer pünktlich gezahlt haben. Um Mietausfällen vorzubeugen, verlangen immer mehr Vermieter zusätzlich zur Schufa-Auskunft und der Mieterselbstauskunft eine entsprechende Bescheinigung.

Mit ihr können Sie als Vermieter bereits im Vorfeld sehen, ob ein potenzieller Mieter infrage kommt.

Wer stellt die Bescheinigung aus?

Das Ausstellen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung liegt bei Ihnen als bisheriger Vermieter. Sie füllen das Dokument aus und unterschreiben es. In einigen Fällen kann es vorkommen, dass Ihnen der Mieter eine bereits ausgefüllte Bescheinigung zur Unterschrift vorlegt. Prüfen Sie dann genau, ob alle Angaben korrekt sind, bevor Sie unterschreiben.

Welche Angaben beinhaltet das Dokument?

Es bestehen keine rechtlichen Vorschriften darüber, welche Angaben in der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung enthalten sein müssen. Allerdings gibt es bestimmte Informationen, die für ein neues Mietverhältnis nützlich sein können. Dazu gehören:

Angaben zu Ihnen als bisheriger Vermieter/zur Hausverwaltung (Name, Adresse & Telefonnummer)

Angaben zum Mieter (Name & Adresse)
Angabe zur Dauer des Mietverhältnisses
Optional: Informationen zur Kündigung des Mietverhältnisses
Bestätigung, dass alle Mietzahlungen fristgerecht und vollständig geleistet wurden
Bestätigung, dass keine Mietschulden bestehen
Falls Mietschulden bestehen: Angabe darüber, wie hoch diese ausfallen und ob Vereinbarungen zur Rückzahlung getroffen wurden.

Ort, Datum und Ihre Unterschrift/Unterschrift des Hausverwalters

Wir haben für Sie eine praktische Vorlage zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erstellt, die Sie ganz einfach herunterladen und für jeden Mieter nutzen können. Die ausfüllbare PDF-Datei spart zusätzlich Zeit.

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Besteht eine Verpflichtung zur Ausstellung?

Nein. Für Sie als Vermieter gibt es keine Pflicht, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2009 verkündet (BGH Urteil vom 30. September 2009 Az: VIII ZR 238/08). Zudem müssen Sie keine Begründung darüber abgegeben, warum Sie die Bescheinigung nicht ausstellen möchten.

Häufig möchten Vermieter kein entsprechendes Dokument unterschreiben, wenn während des laufenden Mietverhältnisses Probleme bei der Mietzahlung aufgetreten sind. Neben nicht fristgerechter Zahlung der Monatsmiete können darunter beispielsweise auch nicht oder zu spät geleistete Nachzahlungen von Betriebskosten fallen.

Eine rechtliche Verpflichtung zur Bescheinigung bei Auszug des Mieters könnte zudem dazu führen, dass auf ausstehende Zahlungen verzichtet würde. Aus diesem Grund wurde gegen eine Pflicht zur Ausstellung entschieden. Sie sollten das Dokument daher erst dann ausstellen, wenn auch wirklich alle Mietschulden inklusive ausstehender Betriebskostennachzahlungen beglichen wurden.

Im Mietvertrag kann jedoch bereits die Regelung getroffen werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt wird.

Quittung muss ausgestellt werden

Auch wenn Sie nicht zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet sind, müssen Sie gemäß § 368 BGB jedoch mindestens eine Quittung über geleistete Zahlungen zur Verfügung stellen. Auf die Quittung hat der Mieter also einen rechtlichen Anspruch.

Oftmals ist die Quittung jedoch deutlich zeitaufwändiger, da zahlreiche Dokumente zusammengesucht werden müssen.

Welche Alternative gibt es?

Verlangt ein ehemaliger Mieter eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit von Ihnen, Sie möchten jedoch keine ausstellen, können Sie ihn auf eine Alternative hinweisen. Bei dieser kann er mithilfe seiner Kontoauszüge selbst nachweisen, dass die Miete jeden Monat gezahlt wurde. In der Regel ist dies ausreichend für einen potenziellen neuen Vermieter.

Wer stellt bei einer Wohngemeinschaft die Bescheinigung aus?

Vermieten Sie Ihre Wohnung an eine WG, kommt es auf die Anzahl der Hauptmieter an. Sind alle Personen, die in der Wohnung leben, auch gleichzeitig Hauptmieter, liegt das Ausstellen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Ihnen als Vermieter.

Handelt es sich um einen Hauptmieter und mehrere Untermieter, stellen Sie die Bescheinigung lediglich dem Hauptmieter zur Verfügung. Die Untermieter müssen sich an den Hauptmieter wenden, der dann entsprechend die Bescheinigung ausfüllen kann.

Darf für die Bescheinigung Geld verlangt werden?

Prinzipiell ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostenlos. Sie dürfen jedoch von Ihrem ehemaligen Mieter einen Geldbetrag für die Ausstellung verlangen. Einen gesetzlich festgelegten Rahmen zur Höhe dieses Betrags gibt es jedoch nicht.

Bis zu 50 € sind je nach Aufwand jedoch durchaus möglich. Die Kosten können durch beide Parteien bereits im Mietvertrag festgelegt werden, um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Was passiert bei Falschangaben?

Sie sollten eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung immer wahrheitsgemäß beantworten, auch wenn der Mieter dadurch eventuell keine Wohnungszugsage erhält. Verlässt sich der neue Vermieter auf Ihre Angaben und hat später durch den Mieter einen finanziellen Schaden, können Sie bei einem Rechtsstreit dafür rechtlich belangt werden. Gemäß § 826 BGB handelt es sich um sittenwidrige vorsätzliche Schädigung. Im schlimmsten Fall sind Sie schadenersatzpflichtig.

Mieter fälscht Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Erhält der Mieter von seinem bisherigen Vermieter keine Bescheinigung oder weiß, dass diese zum Nachteil für ihn ausfallen könnte, kann es zu Fälschungen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kommen.

Finden Sie als neuer Vermieter heraus, dass es sich um eine Fälschung handelt, können Sie dem Mieter aufgrund einer unzumutbaren Fortsetzung des Mietverhältnisses fristlos kündigen. Dies hat der BGH in einem Urteil 2014 festgelegt (BHG Urteil vom 09. April 2014, Az: VIII ZR 107/13).

Achtung: Falschangaben können teuer werden

Machen Sie bewusst oder unbewusst Falschangaben in der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie bei einer rechtlichen Auseinandersetzung schadenersatzpflichtig werden.

Hat die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung Nachteile für Vermieter?

Für Vermieter können sich durch das Ausstellen der Bescheinigung Nachteile ergeben, sodass gute Gründe bestehen, das Dokument zu verweigern.

Insbesondere die Befürchtung, sich schadenersatzpflichtig zu machen, ist dabei zu nennen. Dies kann dann passieren, wenn die Bescheinigung nicht korrekt ausgefüllt wurde. Daher sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Überprüfung der Inhalte legen. Vor allem, wenn der Mieter eine von ihm ausgefüllte Bescheinigung zur Unterschrift vorlegt.

Mit dem Dokument bescheinigen Sie dem Mieter, dass keine ausstehenden Zahlungen mehr bestehen. Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung werden dabei häufig nicht berücksichtigt. Stellen Sie die Bescheinigung daher erst aus, wenn tatsächlich alle Zahlungen erfolgt sind. In das Dokument kann zudem ein Zusatz über Betriebs- und Heizkosten aufgenommen werden.

Wie aussagekräftig ist die Bescheinigung?

Sind Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter und verlangen eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass diese nur eine Momentaufnahme darstellt und keine rechtliche Aussagekraft besitzt. Sie zeigt lediglich an, dass der Mieter bei seinem letzten Mietverhältnis pünktlich gezahlt hat und keine Schulden aufweist. Ob dies auch bei früheren Mietverhältnissen der Fall war, erfahren Sie nicht.

Zudem weist die Bescheinigung in der Regel lediglich Informationen zur gezahlten Kaltmiete auf. Die Zahlung von Betriebskosten wird darin häufig nicht erwähnt.

Aus diesem Grund sollten Sie zur Sicherheit immer weitere Dokumente wie die Schufa-Auskunft verlangen. So sichern Sie sich besser gegen Mietnomaden oder ausbleibende Zahlungen ab.

Wann darf die Bescheinigung gefordert werden?

Als Vermieter dürfen Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erst dann verlangen, wenn der Mieter konkretes Interesse an der Wohnung geäußert hat. Erst dann bekommen entsprechende Dokumente Relevanz. Das Einfordern im Vorfeld ist aufgrund der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) untersagt. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass der Mietinteressent Ihnen die Bescheinigung freiwillig bereits früher vorlegt.

Kommt kein Mietverhältnis zustande, müssen Sie die Bescheinigung in Absprache mit dem Interessenten zurücksenden oder vernichten.

Fazit

Die Mitschuldenfreiheitsbescheinigung zeigt einem neuen Vermieter, dass der Mietinteressent bei seinem bisherigen Mietverhältnis alle Mietzahlungen geleistet hat. Das Dokument dient also als zusätzliche Sicherheit vor Abschluss eines Mietvertrags.

Es besteht jedoch keine rechtliche Verpflichtung zum Ausstellen einer solchen Bescheinigung. Als Vermieter müssen Sie gemäß § 368 BGB alternativ eine Quittung über die geleisteten Zahlungen des Mieters ausstellen.

Für den Aufwand können Sie von Ihrem ehemaligen Mieter bis zu 50 € verlangen. Mit einer Vorlage kann dabei jedoch viel Zeit gespart werden.

Als Vermieter sollten Sie bei der Ausstellung genau darauf achten, alle Angaben korrekt auszufüllen und sichergehen, dass keine offenen Zahlungen mehr bestehen. So sind Sie auf der sicheren Seite und können dem Mieter guten Gewissens eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung übergeben.